명도소송 전대차계약 사건
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건물인도 ( 명도소송 )
【주 문】
1. 피고는 원고에게,
가. 별지 목록 기재 부동산을 인도하고,
나. 2014. 5. 15.부터 별지 목록 기재 부동산의 인도완료일까지 매월 1,700,000원의 비율로 셈한 돈을 지급하라.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
3. 제1항은 가집행할 수 있다.
【이 유】
1. 청구원인에 대한 판단
가. 인정사실
1) 원고는 2007. 4. 3. 별지 목록 기재 서울 강동구 (주소 생략) ○○○○○○○○ 제△△△동 □□□□호(이하 위 집합건물인 ○○○○○○○○를 ‘이 사건 건물’이라고 하고, 위 구분소유건물을 ‘1504호’라고 한다)에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.
2) 원고는 2013. 7. 2. 파이부투산업 주식회사(이하 ‘파이부투’라고 한다)와 사이에, 원고가 파이부투에게 1504호를 포함한 이 사건 건물 중 구분소유 부분인 아파트 51세대와 오피스텔 11세대를, 임대차기간 2014. 5. 14.까지, 임대차보증금은 9억 원, 월차임은 아파트는 1세대 당 3,500만 원, 오피스텔은 1세대 당 500만 원으로 정하여 임대하는 내용의 임대차계약(갑 3-1, 이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결하고 파이부투에게 위 아파트 및 오피스텔을 인도하였다.
3) 파이부투는 2013. 11. 26. 피고와 사이에, 1504호를, 전대차보증금 3,000만 원, 전대차월차임 190만 원, 전대차기간 2013. 11. 26.부터 2014. 11. 25.까지로 정하여 전대하는 내용의 전대차계약을 체결하고 그 무협 피고에게 1504호를 인도하였는데, 2013. 11. 29. 임대인인 원고가 위 전대차계약 체결을 승인하였다.
4) 피고는 2013. 11. 26.경부터 현재까지 1504호를 점유하고 있는 사실을 인정할 수 있다.
[인정근거] 갑 1-1~1-3, 2, 3, 4, 5, 8, 9, 11-9의 각 기재와 변론 전체의 취지.
나. 판단
살피건대, 전차인의 전차권은 전대인의 임차권을 기초로 하여 그 위에 성립하는 것이므로, 전대인의 임차권이 기간의 만료 등으로 소멸하면 전차인의 전차권도 그 기초를 잃어 소멸한다. 따라서 피고는 임대인의 동의를 얻은 전차인으로서 민법 제630조에 따라 임대인인 원고에 대하여 직접 임대차목적물인 1504호를 반환할 의무를 부담한다. 또한 피고는 위 임대차 및 전대차가 소멸하였음에도 1504호를 계속 점유함으로써 사용·수익하고 있으므로, 원고에게 위 사용·수익으로 인한 인한 차임 상당 부당이득금을 반환할 의무가 있는데, 감정인 소외 2의 감정결과에 의하면, 2014. 5. 15. 이후 1504호에 관한 임대차보증금 없는 월차임은 월 170만 원인 사실이 인정되므로, 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 원고가 구하는 바에 따라 2014. 5. 15.부터 1504호의 인도완료일까지 매월 170만 원의 비율로 셈한 차임 상당 부당이득금을 지급할 의무가 있다.
2. 피고의 주장에 대한 판단
가. 임대차계약이 종료하지 않았다는 주장
피고는, 원고가 2012. 5.경에서야 파이부투와 최초로 임대차계약을 체결하였으므로, 상가건물임대차보호법 제10조 제2항에 따라 2017. 5.경까지 임대차계약이 유효하게 존속된다고 주장한다.
그러나 원고와 파이부투 사이의 임대차계약의 임대차보증금이 9억 원임은 앞서 본 바와 같은데, 상가건물임대차보호법 제2조 제1항 및 같은 법 시행령 제2조 제1항 제1호에 의하면, 위 법은 임대차보증금이 4억 원 이하인 경우에만 적용되므로, 이 사건 건물에 관한 임대차계약에는 위 법이 적용되지 않는다. 따라서 위 부분 주장은 받아들일 수 없다.
나. 동시이행의 항변
1) 피고는, ① 피고가 파이부투로부터 전대차보증금 3,000만 원을 돌려받을 때까지 또는 ② 파이부투가 원고로부터 9억 원의 임대차보증금을 돌려받을 때까지 1504호를 인도할 수 없다고 항변한다.
2) 우선 ① 항변에 관하여 보면, 전차인인 피고는 임차인인 파이부투에 대한 전대차보증금 반환채권으로 임대인인 원고의 인도청구에 대항할 수 없으므로(대법원 1990. 12. 7. 선고 90다카24939 판결 등 참조), 위 주장은 받아들일 수 없다.
3) 다음으로 ② 항변에 관하여 본다. 물론 임대인의 보증금 반환채무와 임차인의 목적물 반환채무는 동시이행관계에 있지만, 이러한 동시이행항변권을 권리자 아닌 자가 행사할 수는 없으므로, 명도소송 전차인은 임차인의 동시이행항변권을 행사할 수 없는 것이 원칙이다. 물론 전차인인 피고가 임차인인 파이투부의 동시이행항변권을 대위행사할 여지도 있으나, 대법원 2001. 5. 8. 99다38699 판결 등에서 설시된 법리에 의하면, 피고가 위 동시이행항변권을 대위행사하기 위해서는 피고가 보전하려는 권리(전대차보증금 반환채권)와 대위하여 행사하려는 파이부투의 권리(동시이행항변권)가 밀접한 관련이 있고, 피고가 파이투부의 동시이행항변권을 대위하여 행사하지 않으면 자기 채권의 완전한 만족을 얻을 수 없게 될 위험이 있어 채무자의 권리를 대위하여 행사하는 것이 자기 채권의 현실적 이행을 유효·적절하게 확보하기 위하여 필요한 경우여야 하는데, 전대차보증금 반환채권과 파이부투의 동시이행항변권 행사 사이에 밀접한 관련이 있다고 볼 수 없고, 또한 파이투부의 동시이행항변권 행사가 피고의 전대차보증금반환채권에 대한 이행을 확보하기 위하여 필요하다고 볼 수도 없다. 왜냐하면 피고가 이러한 동시이행항변권을 행사한다고 하더라도 피고가 직접 원고로부터 전대차보증금을 반환받을 수 없기 때문이다. 따라서 이러한 대위행사는 인정될 수 없다. 설령 이러한 동시이행의 항변의 대위행사가 가능하다고 하더라도, 갑 7의 기재에 의하면, 파이부투는 2014. 3.경 원고와 사이에, 파이부투가 원고에 대하여 가지는 임대차보증금 반환채권을 포기하기로 하는 약정을 체결한 사실을 인정할 수 있으므로, 위 ② 항변은 어느 모로보나 받아들일 수 없다.
이에 대하여 명도소송 피고는 파이부투와 원고 사이의 위 임대차보증금 포기약정은 원고의 강박에 의하여 체결된 것이므로 파이부투의 취소권을 대위행사하여 위 포기약정을 취소한다거나 또는 위 임대차보증금 포기약정은 통정허위표시로서 무효라고 재재항변하나, 위 포기 약정이 원고의 강박에 의하여 체결된 것이라는 점 및 통정허위표시임을 인정할 증거가 없으므로, 위 재항변은 받아들일 수 없다.
4) 따라서 위 항변은 모두 받아들일 수 없다.
다. 전대차계약이 2015. 11. 25.까지 존속한다는 주장
1) 피고는 파이부투와의 전대차계약은 주택임대차보호법 제4조 제1항에 따라 2014. 11. 25.까지 존속한다고 주장하나, 전대인의 임차권이 기간의 만료 등으로 소멸하면 전차인의 전차권도 소멸함은 앞서 본 바와 같으므로, 위 주장은 받아들일 수 없다.
2) 또한 명도소송피고는, 원고가 2013. 11. 29. 존속기간이 ‘2013. 11. 26.부터 2014. 11. 25.까지’인 피고와 파이부투 사이의 전대차계약을 승인함으로써 임대차계약기간 종료 후인 2014. 5. 15. 이후에도 위 전대차계약을 존속시키겠다는 의사를 명확히 하였으므로 위 전대차계약은 소멸되지 않는다고 주장하나, 갑 11-9의 기재에 의하면, 원고는 파이부투에게 위 전대차계약을 승낙하면서 ‘원고와의 임차기간 종료시 파이부투의 책임으로 전대차보증금을 전차인에게 반환하여야 한다’는 문구를 기재한 사실을 인정할 수 있으므로, 원고가 전대차계약을 승인하였다고 하더라도, 전대차계약을 전대차계약기간까지 존속시키겠다는 뜻을 표시한 것이라고 할 수는 없다. 따라서 위 부분 주장도 받아들일 수 없다.
3) 마지막으로 피고는 명도소송민법 제631조가 ‘임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우에는 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리를 소멸하지 아니한다’고 규정한 이상, 기간만료로 종료된 경우에도 위 조문을 적용 또는 유추적용하여 전차인의 권리는 소멸하지 않는다고 주장하나, 위 조문은 임차인과 임대인의 합의를 통하여 임대차계약을 종료시킨 경우 또는 임차인이 일방적으로 위 임대차기간 중 임차권을 포기한 경우, 전차인을 보호하기 위한 취지이므로, 이 사건과 같이 임대차계약기간이 만료된 경우까지 적용된다고 볼 수 없다. 만일 임대차계약기간이 만료된 경우까지 적용된다면, 전차인은 완전히 독립적인 임차권을 취득하는 셈이 되어, 민법에서 전대차 관계를 규정한 것과는 전혀 다른 제도를 인정하는 셈이 되므로, 피고의 위 주장은 받아들일 수 없다.
라. 실제 임대차계약의 당사자가 원고라는 주장
피고는 비록 계약의 형식으로 보면 파이부투와 사이에 전대차계약을 체결하였으나, 전대차보증금과 월차임이 원고의 계좌로 직접 입금된 점, 원고가 파이부투를 관리, 감독한 점 등에 비추어 보면, 파이부투는 사실상 원고의 대리인에 불과하고 실질적인 임대인은 원고이므로, 원고와 피고 사이에 1504호에 관한 임대차계약이 체결되었다고 주장한다.
살피건대, 갑 3의 기재에 의하면, 원고와 파이부투 사이의 전대차계약서에는 원고는 전대차보증금 3,000만 원과 월차임 190만 원을 원고의 계좌로 직접 입금하도록 기재되어 있었던 사실, 이에 따라 명도소송 원고는 위 계좌에 위 각 돈을 입금한 사실을 인정할 수 있으나, 계약당사자 사이에 어떠한 계약내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우에 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 하는데(대법원 2014. 11. 27. 선고 2012다21621 판결 등 참조), 위 계약서의 문언상 전대차계약임이 명백하고, 원고는 위 계약의 당사자로 기재되지도 않은 점에 비추어 보면, 위 전대차계약을 원고와 피고 사이에 직접 체결된 임대차계약이라고 해석할 수 없다. 따라서 위 주장은 받아들일 수 없다.
마. 신의칙 위반 또는 권리남용 주장
명도소송 원고는, 위 전대차계약 종료 이후 다른 회사를 내세워 기존의 임대차보증금 중의 26.5%만 반환하고 임대차보증금액수를 대폭 증액한 새로운 임대차계약의 체결을 요구하고 있는데, 이는 차임 증액의 한계를 벗어난 대기업의 횡포로서 신의칙 위반 또는 권리남용에 해당되어 이 사건 청구는 허용될 수 없다고 주장하나, 피고가 주장하는 사정만으로, 원고의 이 사건 청구가 신의칙 위반 또는 권리남용이라고 볼 수 없다. 따라서 위 주장은 받아들일 수 없다.
3. 결론
그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 인용한다.
판사 정찬우
【주 문】
1. 피고는 원고에게,
가. 별지 목록 기재 부동산을 인도하고,
나. 2014. 5. 15.부터 별지 목록 기재 부동산의 인도완료일까지 매월 1,700,000원의 비율로 셈한 돈을 지급하라.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
3. 제1항은 가집행할 수 있다.
【이 유】
1. 청구원인에 대한 판단
가. 인정사실
1) 원고는 2007. 4. 3. 별지 목록 기재 서울 강동구 (주소 생략) ○○○○○○○○ 제△△△동 □□□□호(이하 위 집합건물인 ○○○○○○○○를 ‘이 사건 건물’이라고 하고, 위 구분소유건물을 ‘1504호’라고 한다)에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.
2) 원고는 2013. 7. 2. 파이부투산업 주식회사(이하 ‘파이부투’라고 한다)와 사이에, 원고가 파이부투에게 1504호를 포함한 이 사건 건물 중 구분소유 부분인 아파트 51세대와 오피스텔 11세대를, 임대차기간 2014. 5. 14.까지, 임대차보증금은 9억 원, 월차임은 아파트는 1세대 당 3,500만 원, 오피스텔은 1세대 당 500만 원으로 정하여 임대하는 내용의 임대차계약(갑 3-1, 이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결하고 파이부투에게 위 아파트 및 오피스텔을 인도하였다.
3) 파이부투는 2013. 11. 26. 피고와 사이에, 1504호를, 전대차보증금 3,000만 원, 전대차월차임 190만 원, 전대차기간 2013. 11. 26.부터 2014. 11. 25.까지로 정하여 전대하는 내용의 전대차계약을 체결하고 그 무협 피고에게 1504호를 인도하였는데, 2013. 11. 29. 임대인인 원고가 위 전대차계약 체결을 승인하였다.
4) 피고는 2013. 11. 26.경부터 현재까지 1504호를 점유하고 있는 사실을 인정할 수 있다.
[인정근거] 갑 1-1~1-3, 2, 3, 4, 5, 8, 9, 11-9의 각 기재와 변론 전체의 취지.
나. 판단
살피건대, 전차인의 전차권은 전대인의 임차권을 기초로 하여 그 위에 성립하는 것이므로, 전대인의 임차권이 기간의 만료 등으로 소멸하면 전차인의 전차권도 그 기초를 잃어 소멸한다. 따라서 피고는 임대인의 동의를 얻은 전차인으로서 민법 제630조에 따라 임대인인 원고에 대하여 직접 임대차목적물인 1504호를 반환할 의무를 부담한다. 또한 피고는 위 임대차 및 전대차가 소멸하였음에도 1504호를 계속 점유함으로써 사용·수익하고 있으므로, 원고에게 위 사용·수익으로 인한 인한 차임 상당 부당이득금을 반환할 의무가 있는데, 감정인 소외 2의 감정결과에 의하면, 2014. 5. 15. 이후 1504호에 관한 임대차보증금 없는 월차임은 월 170만 원인 사실이 인정되므로, 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 원고가 구하는 바에 따라 2014. 5. 15.부터 1504호의 인도완료일까지 매월 170만 원의 비율로 셈한 차임 상당 부당이득금을 지급할 의무가 있다.
2. 피고의 주장에 대한 판단
가. 임대차계약이 종료하지 않았다는 주장
피고는, 원고가 2012. 5.경에서야 파이부투와 최초로 임대차계약을 체결하였으므로, 상가건물임대차보호법 제10조 제2항에 따라 2017. 5.경까지 임대차계약이 유효하게 존속된다고 주장한다.
그러나 원고와 파이부투 사이의 임대차계약의 임대차보증금이 9억 원임은 앞서 본 바와 같은데, 상가건물임대차보호법 제2조 제1항 및 같은 법 시행령 제2조 제1항 제1호에 의하면, 위 법은 임대차보증금이 4억 원 이하인 경우에만 적용되므로, 이 사건 건물에 관한 임대차계약에는 위 법이 적용되지 않는다. 따라서 위 부분 주장은 받아들일 수 없다.
나. 동시이행의 항변
1) 피고는, ① 피고가 파이부투로부터 전대차보증금 3,000만 원을 돌려받을 때까지 또는 ② 파이부투가 원고로부터 9억 원의 임대차보증금을 돌려받을 때까지 1504호를 인도할 수 없다고 항변한다.
2) 우선 ① 항변에 관하여 보면, 전차인인 피고는 임차인인 파이부투에 대한 전대차보증금 반환채권으로 임대인인 원고의 인도청구에 대항할 수 없으므로(대법원 1990. 12. 7. 선고 90다카24939 판결 등 참조), 위 주장은 받아들일 수 없다.
3) 다음으로 ② 항변에 관하여 본다. 물론 임대인의 보증금 반환채무와 임차인의 목적물 반환채무는 동시이행관계에 있지만, 이러한 동시이행항변권을 권리자 아닌 자가 행사할 수는 없으므로, 명도소송 전차인은 임차인의 동시이행항변권을 행사할 수 없는 것이 원칙이다. 물론 전차인인 피고가 임차인인 파이투부의 동시이행항변권을 대위행사할 여지도 있으나, 대법원 2001. 5. 8. 99다38699 판결 등에서 설시된 법리에 의하면, 피고가 위 동시이행항변권을 대위행사하기 위해서는 피고가 보전하려는 권리(전대차보증금 반환채권)와 대위하여 행사하려는 파이부투의 권리(동시이행항변권)가 밀접한 관련이 있고, 피고가 파이투부의 동시이행항변권을 대위하여 행사하지 않으면 자기 채권의 완전한 만족을 얻을 수 없게 될 위험이 있어 채무자의 권리를 대위하여 행사하는 것이 자기 채권의 현실적 이행을 유효·적절하게 확보하기 위하여 필요한 경우여야 하는데, 전대차보증금 반환채권과 파이부투의 동시이행항변권 행사 사이에 밀접한 관련이 있다고 볼 수 없고, 또한 파이투부의 동시이행항변권 행사가 피고의 전대차보증금반환채권에 대한 이행을 확보하기 위하여 필요하다고 볼 수도 없다. 왜냐하면 피고가 이러한 동시이행항변권을 행사한다고 하더라도 피고가 직접 원고로부터 전대차보증금을 반환받을 수 없기 때문이다. 따라서 이러한 대위행사는 인정될 수 없다. 설령 이러한 동시이행의 항변의 대위행사가 가능하다고 하더라도, 갑 7의 기재에 의하면, 파이부투는 2014. 3.경 원고와 사이에, 파이부투가 원고에 대하여 가지는 임대차보증금 반환채권을 포기하기로 하는 약정을 체결한 사실을 인정할 수 있으므로, 위 ② 항변은 어느 모로보나 받아들일 수 없다.
이에 대하여 명도소송 피고는 파이부투와 원고 사이의 위 임대차보증금 포기약정은 원고의 강박에 의하여 체결된 것이므로 파이부투의 취소권을 대위행사하여 위 포기약정을 취소한다거나 또는 위 임대차보증금 포기약정은 통정허위표시로서 무효라고 재재항변하나, 위 포기 약정이 원고의 강박에 의하여 체결된 것이라는 점 및 통정허위표시임을 인정할 증거가 없으므로, 위 재항변은 받아들일 수 없다.
4) 따라서 위 항변은 모두 받아들일 수 없다.
다. 전대차계약이 2015. 11. 25.까지 존속한다는 주장
1) 피고는 파이부투와의 전대차계약은 주택임대차보호법 제4조 제1항에 따라 2014. 11. 25.까지 존속한다고 주장하나, 전대인의 임차권이 기간의 만료 등으로 소멸하면 전차인의 전차권도 소멸함은 앞서 본 바와 같으므로, 위 주장은 받아들일 수 없다.
2) 또한 명도소송피고는, 원고가 2013. 11. 29. 존속기간이 ‘2013. 11. 26.부터 2014. 11. 25.까지’인 피고와 파이부투 사이의 전대차계약을 승인함으로써 임대차계약기간 종료 후인 2014. 5. 15. 이후에도 위 전대차계약을 존속시키겠다는 의사를 명확히 하였으므로 위 전대차계약은 소멸되지 않는다고 주장하나, 갑 11-9의 기재에 의하면, 원고는 파이부투에게 위 전대차계약을 승낙하면서 ‘원고와의 임차기간 종료시 파이부투의 책임으로 전대차보증금을 전차인에게 반환하여야 한다’는 문구를 기재한 사실을 인정할 수 있으므로, 원고가 전대차계약을 승인하였다고 하더라도, 전대차계약을 전대차계약기간까지 존속시키겠다는 뜻을 표시한 것이라고 할 수는 없다. 따라서 위 부분 주장도 받아들일 수 없다.
3) 마지막으로 피고는 명도소송민법 제631조가 ‘임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우에는 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리를 소멸하지 아니한다’고 규정한 이상, 기간만료로 종료된 경우에도 위 조문을 적용 또는 유추적용하여 전차인의 권리는 소멸하지 않는다고 주장하나, 위 조문은 임차인과 임대인의 합의를 통하여 임대차계약을 종료시킨 경우 또는 임차인이 일방적으로 위 임대차기간 중 임차권을 포기한 경우, 전차인을 보호하기 위한 취지이므로, 이 사건과 같이 임대차계약기간이 만료된 경우까지 적용된다고 볼 수 없다. 만일 임대차계약기간이 만료된 경우까지 적용된다면, 전차인은 완전히 독립적인 임차권을 취득하는 셈이 되어, 민법에서 전대차 관계를 규정한 것과는 전혀 다른 제도를 인정하는 셈이 되므로, 피고의 위 주장은 받아들일 수 없다.
라. 실제 임대차계약의 당사자가 원고라는 주장
피고는 비록 계약의 형식으로 보면 파이부투와 사이에 전대차계약을 체결하였으나, 전대차보증금과 월차임이 원고의 계좌로 직접 입금된 점, 원고가 파이부투를 관리, 감독한 점 등에 비추어 보면, 파이부투는 사실상 원고의 대리인에 불과하고 실질적인 임대인은 원고이므로, 원고와 피고 사이에 1504호에 관한 임대차계약이 체결되었다고 주장한다.
살피건대, 갑 3의 기재에 의하면, 원고와 파이부투 사이의 전대차계약서에는 원고는 전대차보증금 3,000만 원과 월차임 190만 원을 원고의 계좌로 직접 입금하도록 기재되어 있었던 사실, 이에 따라 명도소송 원고는 위 계좌에 위 각 돈을 입금한 사실을 인정할 수 있으나, 계약당사자 사이에 어떠한 계약내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우에 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 하는데(대법원 2014. 11. 27. 선고 2012다21621 판결 등 참조), 위 계약서의 문언상 전대차계약임이 명백하고, 원고는 위 계약의 당사자로 기재되지도 않은 점에 비추어 보면, 위 전대차계약을 원고와 피고 사이에 직접 체결된 임대차계약이라고 해석할 수 없다. 따라서 위 주장은 받아들일 수 없다.
마. 신의칙 위반 또는 권리남용 주장
명도소송 원고는, 위 전대차계약 종료 이후 다른 회사를 내세워 기존의 임대차보증금 중의 26.5%만 반환하고 임대차보증금액수를 대폭 증액한 새로운 임대차계약의 체결을 요구하고 있는데, 이는 차임 증액의 한계를 벗어난 대기업의 횡포로서 신의칙 위반 또는 권리남용에 해당되어 이 사건 청구는 허용될 수 없다고 주장하나, 피고가 주장하는 사정만으로, 원고의 이 사건 청구가 신의칙 위반 또는 권리남용이라고 볼 수 없다. 따라서 위 주장은 받아들일 수 없다.
3. 결론
그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 인용한다.
판사 정찬우
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