아파트 하자보수의 청구

하자보수청구 및 담보책임 종료

입주자, 입주자대표회의, 관리주체 및 관리단은 하자담보책임기간 내에 아파트의 하자가 발생한 경우에는 사업주체에 대하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있습니다.

사업주체는 하자보수를 청구 받은 날부터 15일 이내에 그 하자를 보수하거나 하자보수계획을 입주자대표회의 등에게 통보하고 그 계획에 따라 하자를 보수해야 합니다.
 
 하자보수의 청구

 하자보수청구권자

 다음의 어느 하나에 해당하는 자(이하 '입주자대표회의 등'이라 함)는 하자담보책임기간 내에 아파트의 하자가 발생한 경우에는 사업주체에 대하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있습니다

 -입주자

 -입주자대표회의

 -관리주체(하자보수청구 등에 관하여 입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체를 말함)

 -「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단


※ “사업주체”란 규제「주택법」 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사, 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자 및 그 밖에 「주택법」에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자를 말하고(「주택법」 제2조제10호), 규제「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주 및 「공동주택관리법」 제35조제1항제2호에 따른 행위와 「주택법」 제66조제1항에 따른 리모델링을 수행한 시공자를 포함합니다(「공동주택관리법」 제36조제1항).

※ “관리단”은 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때 그 각 부분을 각각 소유권의 목적으로 하는 구분소유 관계가 성립되면, 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 당연히 설립되는 단체입니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제1조 및 제23조제1항).

※ 입주자대표회의에 대한 자세한 내용은 이 콘텐츠의 <입주자대표회의>에서 확인할 수 있습니다.

 하자진단 및 비용

 하자진단 의뢰

 사업주체는 입주자대표회의 등이 청구하는 하자보수에 대하여 이의가 있는 경우에는 입주자대표회의 등과 협의하여 다음의 안전진단기관에 보수책임이 있는 하자범위에 해당하는지 여부 등 하자진단을 의뢰할 수 있습니다(「공동주택관리법」 제48조제1항 전단 및 「공동주택관리법 시행령」 제62조제1항).

 -한국시설안전공단

 -한국건설기술연구원

 -규제「엔지니어링산업 진흥법」 제21조에 따라 신고한 해당 분야의 엔지니어링사업자

 -규제「기술사법」 제6조제1항에 따라 등록한 기술사

 -규제「건축사법」 제23조제1항에 따라 신고한 건축사

 -건축 분야 안전진단전문기관


비용 부담

 하자진단에 드는 비용은 당사자 간 합의한 바에 따라 부담합니다(「공동주택관리법」 제48조제3항 및 「공동주택관리법 시행규칙」 제26조제1호).


 사업주체의 하자보수


 하자보수의 청구는 다음의 구분에 따른 자가 해야 합니다. 이 경우 입주자는 전유부분에 대한 청구를 2.의 나.에 따른 관리주체가 대행하도록 할 수 있으며, 공용부분에 대한 하자보수의 청구를 2.의 어느 하나에 해당하는 자에게 요청할 수 있습니다 (「공동주택관리법 시행령」 제38조제2항).

1. 전유부분: 입주자

2. 공용부분: 다음의 어느 하나에 해당하는 자

가. 입주자대표회의

나. 관리주체(하자보수청구 등에 관한여 입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체를 말함)

다. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단

 사업주체는 하자보수를 청구 받은 날(「공동주택관리법」 제48조제1항 후단에 따라 하자진단결과를 통보받은 때에는 그 통보받은 날을 말함)부터 15일 이내에 그 하자를 보수하거나 다음의 사항을 명시한 하자보수계획을 입주자대표회의 등에 서면(「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제1호에 따른 정보처리시스템을 사용한 전자문서를 포함)으로 통보하고 그 계획에 따라 하자를 보수해야 합니다. 다만, 하자가 아니라고 판단되는 사항에 대해서는 그 이유를 서면으로 통보해야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제38조제3항).

 -하자부위, 보수방법, 보수에 필요한 상당한 기간

 -담당자 성명 및 연락처

 -그 밖에 보수에 필요한 사항

 하자보수를 실시한 사업주체는 하자보수가 완료되는 즉시, 그 보수 결과를 하자보수를 청구한 입주자대표회의 등에게 통보해야 합니다

 하자담보책임의 종료

 담보책임기간의 만료 전 절차

 사업주체는 하자담보책임기간이 만료되기 30일 전까지 그 만료 예정일을 해당 공동주택의 입주자대표회의에 서면으로 통보해야 합니다. 이 경우 사업주체는 다음의 사항을 함께 알려야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제39조제1항).

 -「공동주택관리법 시행령」 제38조에 따라 입주자대표회의 등이 하자보수를 청구한 경우에는 하자보수를 완료한 내용

 -담보책임기간 내에 하자보수를 신청하지 아니하면 하자보수를 청구할 수 있는 권리가 없어진다는 사실

 사업주체로부터 하자담보책임의 만료 예정일을 통보받은 입주자대표회의는 다음의 구분에 따른 조치를 해야 합니다

 -전유부분에 대한 조치: 하자담보책임기간이 만료되는 날까지 하자보수를 청구하도록 입주자에게 개별통지하고 공동주택단지안의 잘 보이는 게시판에 20일 이상 게시

 -공용부분에 대한 조치: 하자담보책임기간이 만료되는 날까지 하자보수 청구

 사업주체는 「공동주택관리법 시행령」 제39조제2항에 따라 하자보수 청구를 받은 사항에 대하여 지체 없이 보수하고 그 보수결과를 서면으로 입주자대표회의 등에 통보해야 합니다. 다만, 하자가 아니라고 판단한 사항에 대해서는 그 이유를 명확히 기재한 서면을 입주자대표회의 등에 통보해야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제39조제3항).



 이의제기

 보수결과를 통보받은 입주자대표회의 등은 통보받은 날부터 30일 이내에 이유를 명확히 기재한 서면으로 사업주체에게 이의를 제기할 수 있습니다. 이 경우 사업주체는 이의제기 내용이 타당하면 지체 없이 하자를 보수해야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제39조제4항).

 담보책임 종료 절차

 사업주체와 다음의 구분에 따른 자는 하자보수가 끝난 때에는 공동으로 담보책임 종료확인서를 작성해야 합니다. 이 경우 담보책임기간이 만료되기 전에 담보책임 종료확인서를 작성해서는 안 됩니다(「공동주택관리법 시행령」 제39조제5항)

 전유부분: 입주자

 공용부분: 입주자대표회의의 회장

 입주자대표회의의 회장은 공용부분의 담보책임 종료확인서를 작성하려면 다음의 절차를 차례대로 거쳐야 합니다. 이 경우 전체 입주자의 5분의 1 이상이 서면으로 반대하면 입주자대표회의는 다음의 2.에 따른 의결을 할 수 없습니다(「공동주택관리법 시행령」 제39조제6항).

1. 의견 청취를 위하여 입주자에게 다음의 사항을 서면으로 개별통지하고 공동주택단지 안의 게시판에 20일 이상 게시할 것

√ 담보책임기간이 만료된 사실

√ 완료된 하자보수의 내용

√ 담보책임 종료확인에 대하여 반대의견을 제출할 수 있다는 사실, 의견제출기간 및 의견제출서

2. 입주자대표회의 의결


아파트 하자소송 질문
시공사에 하자보수를 청구했는데, 자기 잘못이 아닌 것 같다면서 미루기만 하고 해주지 않습니다. 어떻게 해결할 수 있을까요? 

답변
사업주체는 하자보수를 청구 받은 날(하자진단결과를 통보받은 때에는 그 통보받은 날을 말함)부터 15일 이내에 그 하자를 보수하거나 보수일정을 명시한 하자보수계획을 입주자대표회의 등에 서면으로 통보하고 그 계획에 따라 하자를 보수해야 합니다.



◇ 하자 진단의 의뢰 및 비용



☞ 사업주체는 입주자대표회의 등이 청구하는 하자보수에 대하여 이의가 있는 경우에는 입주자대표회의 등과 협의하여 안전진단기관에 보수책임이 있는 하자범위에 해당하는지 여부 등 하자진단을 의뢰할 수 있습니다.



☞ 하자진단에 드는 비용은 당사자 간 합의한 바에 따라 부담합니다.



◇ 하자심사·분쟁조정위원회



☞ 하자담보책임 및 하자보수 등과 관련한 사무를 심사·조정 및 관장하기 위하여 국토교통부에 하자심사·분쟁조정위원회를 둡니다. 하자분쟁조정위원회의 사무는 다음과 같습니다.



· 하자 여부 판정



· 하자담보책임 및 하자보수 등에 대한 사업주체·하자보수보증금의 보증서 발급기관과 입주자대표회의 등 간의 분쟁의 조정



· 하자의 책임범위 등에 대하여 사업주체 등·설계자 및 감리자 간에 발생하는 분쟁의 조정



· 다른 법령에서 하자분쟁조정위원회의 사무로 규정된 사항

[이 게시물은 관리자님에 의해 2017-06-16 05:40:07 민사소송에서 이동 됨]

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