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부동산분쟁·도시재개발사업
부동산분쟁·도시재개발사업
본문
사업시행계획서의 작성
사업시행계획서의 내용
사업시행자는 정비계획에 따라 다음의 사항을 포함하는 사업시행계획서를 작성해야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제52조제1항 및 규제「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제47조제2항).
토지이용계획(건축물배치계획을 포함)
정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획
임시거주시설을 포함한 주민이주대책
세입자의 주거 및 이주 대책
사업시행기간 동안 정비구역 내 가로등 설치, 폐쇄회로 텔레비전 설치 등 범죄예방대책
규제「도시 및 주거환경정비법」 제10조에 따른 임대주택의 건설계획
규제「도시 및 주거환경정비법」 제54조제4항에 따른 국민주택규모 주택의 건설계획
※ "국민주택규모"란 주거전용면적이 1호 또는 1세대당 85제곱미터 이하(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100제곱미터 이하)인 주택을 말합니다(규제「주택법」 제2조제6호 전단)
기업형임대주택 또는 임대관리 위탁주택의 건설계획(필요한 경우만 해당)
건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획
정비사업의 시행과정에서 발생하는 폐기물의 처리계획
교육시설의 교육환경 보호에 관한 계획(정비구역부터 200미터 이내에 교육시설이 설치되어 있는 경우만 해당)
정비사업비
다음의 사항 중 시·도조례로 정하는 사항
√ 정비사업의 종류·명칭 및 시행기간
√ 정비구역의 위치 및 면적
√ 사업시행자의 성명 및 주소
√ 설계도서
√ 자금계획
√ 철거할 필요는 없으나 개·보수할 필요가 있다고 인정되는 건축물의 명세 및 개·보수계획
√ 정비사업의 시행에 지장이 있다고 인정되는 정비구역의 건축물 또는 공작물 등의 명세
√ 토지 또는 건축물 등에 관한 권리자 및 그 권리의 명세
√ 공동구의 설치에 관한 사항
√ 정비사업의 시행으로 「도시 및 주거환경정비법」 제97조제1항에 따라 용도가 폐지되는 정비기반시설의 조서·도면과 새로 설치할 정비기반시설의 조서·도면[한국토지주택공사 또는 「지방공기업법」에 따라 주택사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사(이하 "토지주택공사등"이라 함)가 사업시행자인 경우만 해당]
√ 정비사업의 시행으로 「도시 및 주거환경정비법」 제97조제2항에 따라 용도가 폐지되는 정비기반시설의 조서·도면 및 그 정비기반시설에 대한 둘 이상의 감정평가사와 감정평가법인의 감정평가서와 새로 설치할 정비기반시설의 조서·도면 및 그 설치비용 계산서
√ 사업시행자에게 무상으로 양여되는 국·공유지의 조서
√ 「물의 재이용 촉진 및 지원에 관한 법률」에 따른 빗물처리계획
√ 기존주택의 철거계획서(석면을 함유한 건축자재가 사용된 경우에는 그 현황과 해당 자재의 철거 및 처리계획을 포함)
√ 정비사업 완료 후 상가세입자에 대한 우선 분양 등에 관한 사항
사업시행자가 사업시행계획서에 규제「공공주택 특별법」 제2조제1호에 따른 공공주택 건설계획을 포함하는 경우에는 공공주택의 구조·기능 및 설비에 관한 기준과 부대시설·복리시설의 범위, 설치기준 등에 필요한 사항은 「공공주택 특별법」 제37조에 따릅니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제52조제2항).
사업시행계획인가 신청 전 절차
총회의 의결
사업시행자[특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장(이하 “시장·군수등”이라 함) 또는 토지주택공사등은 제외]는 사업시행계획인가를 신청하기 전에 사업계획서의 작성에 대해 미리 총회의 의결을 거쳐야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제50조제5항 본문).
사업시행계획서의 작성은 조합원 과반수의 찬성으로 의결합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제45조제4항본문 및 제1항제9호).
다만, 정비사업비가 100분의 10(생산자물가상승률분, 규제「도시 및 주거환경정비법」 제73조에 따른 손실보상 금액은 제외) 이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제45조제4항 단서).
토지등소유자의 동의
토지등소유자가 「도시 및 주거환경정비법」 제25조제1항제2호에 따라 재개발사업을 시행하려는 경우에는 사업시행계획인가를 신청하기 전에 사업시행계획서에 대해 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제50조제6항 본문).
※ “재개발사업의 토지등소유자”란 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말합니다. 다만, 규제「도시 및 주거환경정비법」 제27조제1항에 따라 규제「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조제7항에 따른 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 봅니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제9호).
지정개발자가 정비사업을 시행하려는 경우에는 사업시행계획인가를 신청하기 전에 토지등소유자의 과반수의 동의 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제50조제7항 본문).
다만, 규제「도시 및 주거환경정비법」 제26조제1항제1호 및 제27조제1항제1호에 따른 사업시행자는 토지등소유자의 동의를 받지 않아도 됩니다(「도시 및 주거환경정비법」 제50조제8항).
사업시행계획인가의 특례
용적율 완화 및 국민주택규모 주택 건설
사업시행자는 다음의 어느 하나에 해당하는 정비사업(「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 재정비촉진지구에서 시행되는 재개발사업은 제외)을 시행하는 경우 정비계획으로 정해진 용적률에도 불구하고 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 규제「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조 및 관계 법률에 따른 용적률의 상한(이하 “법적상한용적률”이라 함)까지 건축할 수 있습니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제54조제1항).
1. 규제「수도권정비계획법」 제6조제1항제1호에 따른 과밀억제권역(이하 "과밀억제권역"이라 함)에서 시행하는 재개발사업(규제「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따른 주거지역만 해당)
2. 위 1. 외의 경우 시·도조례로 정하는 지역에서 시행하는 재개발사업
사업시행자는 법적상한용적률에서 정비계획으로 정하여진 용적률을 뺀 용적률(이하 "초과용적률"이라 함)의 다음에 따른 비율에 해당하는 면적에 국민주택규모 주택을 건설해야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제54조제4항 본문).
1. 과밀억제권역에서 시행하는 재개발사업은 초과용적률의 100분의 50 이상 100분의 75 이하로서 시·도조례로 정하는 비율
2. 과밀억제권역 외의 지역에서 시행하는 재개발사업은 초과용적률의 100분의 75 이하로서 시·도조례로 정하는 비율
사업시행자는 규제「도시 및 주거환경정비법」 제54조제4항에 따라 건설한 국민주택규모 주택을 국토교통부장관, 시·도지사, 시장, 군수, 구청장 또는 토지주택공사등(이하 “인수자”라 함)에 공급해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제55조제1항).
사업시행자는 위 규정에 따라 정비계획상 용적률을 초과하여 건축하려는 경우에는 사업시행계획인가를 신청하기 전에 미리 소형주택에 관한 사항을 인수자와 협의하여 사업시행계획서에 반영해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제55조제3항).
일부 건축물의 존치 또는 리모델링
사업시행자는 일부 건축물의 존치 또는 리모델링(규제「주택법」 제2조제25호 또는 규제「건축법」 제2조제1항제10호에 따른 리모델링을 말함)에 관한 내용이 포함된 사업시행계획서를 작성하여 사업시행계획인가를 신청할 수 있습니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제58조제1항).
사업시행자가 위 규정에 따라 사업시행계획서를 작성하려는 경우에는 존치 또는 리모델링하는 건축물 소유자의 동의(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 구분소유자가 있는 경우에는 구분소유자의 3분의 2 이상의 동의와 해당 건축물 연면적의 3분의 2 이상의 구분소유자의 동의로 함)를 받아야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제58조제3항 본문).
다만, 정비계획에서 존치 또는 리모델링하는 것으로 계획된 경우에는 그렇지 않습니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제58조제3항 단서).
시장·군수등은 존치 또는 리모델링하는 건축물 및 건축물이 있는 토지가 「주택법」 및 「건축법」에 따른 다음의 건축 관련 기준에 적합하지 않더라도 규제「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제50조의 기준에 따라 사업시행계획인가를 할 수 있습니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제58조제2항).
규제「주택법」 제2조제12호에 따른 주택단지의 범위
규제「주택법」 제35조제1항제3호 및 제4호에 따른 부대시설 및 복리시설의 설치기준
규제「건축법」 제44조에 따른 대지와 도로의 관계
규제「건축법」 제46조에 따른 건축선의 지정
규제「건축법」 제61조에 따른 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한
이 정보는 2023년 12월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
사업시행계획서의 내용
사업시행자는 정비계획에 따라 다음의 사항을 포함하는 사업시행계획서를 작성해야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제52조제1항 및 규제「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제47조제2항).
토지이용계획(건축물배치계획을 포함)
정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획
임시거주시설을 포함한 주민이주대책
세입자의 주거 및 이주 대책
사업시행기간 동안 정비구역 내 가로등 설치, 폐쇄회로 텔레비전 설치 등 범죄예방대책
규제「도시 및 주거환경정비법」 제10조에 따른 임대주택의 건설계획
규제「도시 및 주거환경정비법」 제54조제4항에 따른 국민주택규모 주택의 건설계획
※ "국민주택규모"란 주거전용면적이 1호 또는 1세대당 85제곱미터 이하(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100제곱미터 이하)인 주택을 말합니다(규제「주택법」 제2조제6호 전단)
기업형임대주택 또는 임대관리 위탁주택의 건설계획(필요한 경우만 해당)
건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획
정비사업의 시행과정에서 발생하는 폐기물의 처리계획
교육시설의 교육환경 보호에 관한 계획(정비구역부터 200미터 이내에 교육시설이 설치되어 있는 경우만 해당)
정비사업비
다음의 사항 중 시·도조례로 정하는 사항
√ 정비사업의 종류·명칭 및 시행기간
√ 정비구역의 위치 및 면적
√ 사업시행자의 성명 및 주소
√ 설계도서
√ 자금계획
√ 철거할 필요는 없으나 개·보수할 필요가 있다고 인정되는 건축물의 명세 및 개·보수계획
√ 정비사업의 시행에 지장이 있다고 인정되는 정비구역의 건축물 또는 공작물 등의 명세
√ 토지 또는 건축물 등에 관한 권리자 및 그 권리의 명세
√ 공동구의 설치에 관한 사항
√ 정비사업의 시행으로 「도시 및 주거환경정비법」 제97조제1항에 따라 용도가 폐지되는 정비기반시설의 조서·도면과 새로 설치할 정비기반시설의 조서·도면[한국토지주택공사 또는 「지방공기업법」에 따라 주택사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사(이하 "토지주택공사등"이라 함)가 사업시행자인 경우만 해당]
√ 정비사업의 시행으로 「도시 및 주거환경정비법」 제97조제2항에 따라 용도가 폐지되는 정비기반시설의 조서·도면 및 그 정비기반시설에 대한 둘 이상의 감정평가사와 감정평가법인의 감정평가서와 새로 설치할 정비기반시설의 조서·도면 및 그 설치비용 계산서
√ 사업시행자에게 무상으로 양여되는 국·공유지의 조서
√ 「물의 재이용 촉진 및 지원에 관한 법률」에 따른 빗물처리계획
√ 기존주택의 철거계획서(석면을 함유한 건축자재가 사용된 경우에는 그 현황과 해당 자재의 철거 및 처리계획을 포함)
√ 정비사업 완료 후 상가세입자에 대한 우선 분양 등에 관한 사항
사업시행자가 사업시행계획서에 규제「공공주택 특별법」 제2조제1호에 따른 공공주택 건설계획을 포함하는 경우에는 공공주택의 구조·기능 및 설비에 관한 기준과 부대시설·복리시설의 범위, 설치기준 등에 필요한 사항은 「공공주택 특별법」 제37조에 따릅니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제52조제2항).
사업시행계획인가 신청 전 절차
총회의 의결
사업시행자[특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장(이하 “시장·군수등”이라 함) 또는 토지주택공사등은 제외]는 사업시행계획인가를 신청하기 전에 사업계획서의 작성에 대해 미리 총회의 의결을 거쳐야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제50조제5항 본문).
사업시행계획서의 작성은 조합원 과반수의 찬성으로 의결합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제45조제4항본문 및 제1항제9호).
다만, 정비사업비가 100분의 10(생산자물가상승률분, 규제「도시 및 주거환경정비법」 제73조에 따른 손실보상 금액은 제외) 이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제45조제4항 단서).
토지등소유자의 동의
토지등소유자가 「도시 및 주거환경정비법」 제25조제1항제2호에 따라 재개발사업을 시행하려는 경우에는 사업시행계획인가를 신청하기 전에 사업시행계획서에 대해 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제50조제6항 본문).
※ “재개발사업의 토지등소유자”란 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말합니다. 다만, 규제「도시 및 주거환경정비법」 제27조제1항에 따라 규제「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조제7항에 따른 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 봅니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제9호).
지정개발자가 정비사업을 시행하려는 경우에는 사업시행계획인가를 신청하기 전에 토지등소유자의 과반수의 동의 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제50조제7항 본문).
다만, 규제「도시 및 주거환경정비법」 제26조제1항제1호 및 제27조제1항제1호에 따른 사업시행자는 토지등소유자의 동의를 받지 않아도 됩니다(「도시 및 주거환경정비법」 제50조제8항).
사업시행계획인가의 특례
용적율 완화 및 국민주택규모 주택 건설
사업시행자는 다음의 어느 하나에 해당하는 정비사업(「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 재정비촉진지구에서 시행되는 재개발사업은 제외)을 시행하는 경우 정비계획으로 정해진 용적률에도 불구하고 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 규제「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조 및 관계 법률에 따른 용적률의 상한(이하 “법적상한용적률”이라 함)까지 건축할 수 있습니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제54조제1항).
1. 규제「수도권정비계획법」 제6조제1항제1호에 따른 과밀억제권역(이하 "과밀억제권역"이라 함)에서 시행하는 재개발사업(규제「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따른 주거지역만 해당)
2. 위 1. 외의 경우 시·도조례로 정하는 지역에서 시행하는 재개발사업
사업시행자는 법적상한용적률에서 정비계획으로 정하여진 용적률을 뺀 용적률(이하 "초과용적률"이라 함)의 다음에 따른 비율에 해당하는 면적에 국민주택규모 주택을 건설해야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제54조제4항 본문).
1. 과밀억제권역에서 시행하는 재개발사업은 초과용적률의 100분의 50 이상 100분의 75 이하로서 시·도조례로 정하는 비율
2. 과밀억제권역 외의 지역에서 시행하는 재개발사업은 초과용적률의 100분의 75 이하로서 시·도조례로 정하는 비율
사업시행자는 규제「도시 및 주거환경정비법」 제54조제4항에 따라 건설한 국민주택규모 주택을 국토교통부장관, 시·도지사, 시장, 군수, 구청장 또는 토지주택공사등(이하 “인수자”라 함)에 공급해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제55조제1항).
사업시행자는 위 규정에 따라 정비계획상 용적률을 초과하여 건축하려는 경우에는 사업시행계획인가를 신청하기 전에 미리 소형주택에 관한 사항을 인수자와 협의하여 사업시행계획서에 반영해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제55조제3항).
일부 건축물의 존치 또는 리모델링
사업시행자는 일부 건축물의 존치 또는 리모델링(규제「주택법」 제2조제25호 또는 규제「건축법」 제2조제1항제10호에 따른 리모델링을 말함)에 관한 내용이 포함된 사업시행계획서를 작성하여 사업시행계획인가를 신청할 수 있습니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제58조제1항).
사업시행자가 위 규정에 따라 사업시행계획서를 작성하려는 경우에는 존치 또는 리모델링하는 건축물 소유자의 동의(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 구분소유자가 있는 경우에는 구분소유자의 3분의 2 이상의 동의와 해당 건축물 연면적의 3분의 2 이상의 구분소유자의 동의로 함)를 받아야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제58조제3항 본문).
다만, 정비계획에서 존치 또는 리모델링하는 것으로 계획된 경우에는 그렇지 않습니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제58조제3항 단서).
시장·군수등은 존치 또는 리모델링하는 건축물 및 건축물이 있는 토지가 「주택법」 및 「건축법」에 따른 다음의 건축 관련 기준에 적합하지 않더라도 규제「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제50조의 기준에 따라 사업시행계획인가를 할 수 있습니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제58조제2항).
규제「주택법」 제2조제12호에 따른 주택단지의 범위
규제「주택법」 제35조제1항제3호 및 제4호에 따른 부대시설 및 복리시설의 설치기준
규제「건축법」 제44조에 따른 대지와 도로의 관계
규제「건축법」 제46조에 따른 건축선의 지정
규제「건축법」 제61조에 따른 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한
이 정보는 2023년 12월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
