내용증명서(잔금최고 및 이행지체로 인한 계약해제)는 매매계약에서 매수인이 잔금을 지급하지 않을 경우, 매도인이 매매계약을 해제하고 손해배상을 청구하기 위해 작성하는 문서입니다. 내용증명서에는 매매계약의 당사자, 매매계약의 내용, 잔금 지급기한, 잔금 지급 미이행 시의 계약해제 및 손해배상 청구의 의사 등을 기재합니다.

내용증명서를 작성하는 이유는 다음과 같습니다.

매매계약을 해제하고 손해배상을 청구하기 위한 증거자료로 사용하기 위해
매수인에게 잔금을 지급하도록 독촉하기 위해
매수인에게 매매계약의 중요성을 인식시키기 위해
내용증명서를 작성할 때는 법률전문가와 상담하여 법률적 검토를 거친 후 작성하는 것이 좋습니다.

(1) 내용증명의 필요성
  1.  매도인이 소유권이전등기에 필요한 서류를 갖추고 잔대금 지급과 동시에 이전등기 및 인도를 하려고 하였으나 매수인이 잔대금을 지급기일에 지급하지 않아 이행지체에 빠진 상태라면 매도인은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고한 후, 상당한 기간이 도과하면 매매잔대금 미지급을 이유로 매매계약을 해제할 수 있다(민법 544조).
  2.  이 경우 매도인이 매매계약을 해제하지 아니하고 방치한다면 매매계약이 그대로 존속된 상태이기 때문에 매수인이 잔대금 지급을 하면서 소유권이전등기를 요구할 경우 매도인은 소유권이전등기절차에 응하여야 하는 경우가 발생할 수 있다. 따라서 매도인이 매매계약으로부터 이탈하여 평온하게 소유자로서의 권리를 행사하기 위해서는 내용증명 등으로 매매계약의 해제를 통보하여 위와 같은 사례가 발생하는 것을 방지할 필요가 있다.
  3.  위와 같이 매매계약을 해제할 때 매매계약으로 인해 발생한 손해가 있다면 매도인은 매매계약 해제로 인한 손해에 대한 손해배상청구도 가능하다(민법 551조). 본 서식에서는 매매계약 해제로 인한 손해액을 반환하여야 할 중도금에서 공제하는 형식을 취하고 있다. 

※ (2) 주의할 점
  1.  대법원 판례는 쌍무계약의 당사자 일방이 먼저 한번 현실의 제공을 하고 상대방을 수령지체에 빠지게 하였다 하더라도 그 이행의 제공이 계속되지 않는 경우는 과거에 이행의 제공이 있었다는 사실만으로 상대방이 가지는 동시이행의 항변권이 소멸하는 것은 아니므로, 일시적으로 당사자 일방의 의무의 이행제공이 있었으나 곧 그 이행의 제공이 중지되어 더 이상 그 제공이 계속되지 아니하는 기간 동안에는 상대방의 의무가 이행지체 상태에 빠졌다고 할 수는 없다고 할 것이고, 따라서 그 이행의 제공이 중지된 이후에 상대방의 의무가 이행지체 되었음을 전제로 하는 손해배상청구도 할 수 없다(대법원 1999. 7. 9. 선고 98다13754판결)라고 판시하고 있다.
  2.  위 판례를 토대로 볼 때, 매수인을 이행지체 상태에 빠지게 하여 매매계약을 적법하게 해제하기 위해서는 매도인이 소유권이전등기의무를 이행하기 위한 준비 상태를 유지하고 있었다는 점을 내용증명에서 명시하는 것이 필요하다. (본 서식에서는 이러한 사실을 명시하면서 그 사실을  ☐☐부동산의 공인중개사 ◇◇◇이 확인하였다는 것도 추가적으로 명시하고 있다) 그렇지 않을 경우 매수인 측에서 동시이행항변권을 주장하여 이행지체로 인한 손해배상청구는 물론 계약 해제도 불가능할 수 있다. 

※ (3) 작성요령
    매매당사자의 인적사항 및 매매대상인 부동산과 계약금․중도금․잔금 등 매매금액, 잔대금 미지급으로 인해 매수인이 이행지체에 빠지게 된 사정(잔금지급을 수차에 걸쳐서 독촉한 사정)을 기재한 후 매수인이 매매계약 불이행으로 매매계약을 해제한다는 사실을 기재하여 기명날인하면 된다.

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