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건축물하자소송건

분양계약과 다르게 지어진 아파트

분양을 받은 아파트에 입주한 후에 분양계약과 다른 부분이 있는 경우에는 먼저 분양계약서의 내용을 확인해야 합니다.

분양계약서의 내용 외에 분양공고, 카탈로그, 모델하우스 및 분양광고 등의 내용도 경우에 따라서는 분양계약의 내용으로 인정될 수 있습니다.

아파트가 분양계약의 내용과 다르게 지어진 경우 분양계약자는 계약을 해제하거나 그 사업주체로부터 대금감액, 손해배상을 받을 수 있습니다.
 


 분양계약에 포함되는 것


 분양(주택공급)계약서의 내용



 사업주체(규제「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 같은 건축물로 하여 규제「주택법」 제16조제1항에 따른 호수 이상으로 건설·공급하는 건축주와 「주택법」 제29조에 따라 사용검사를 받은 주택을 사업주체로부터 일괄하여 양수받은 자를 포함)와 주택을 공급받는 자가 체결하는 주택공급계약서에는 다음의 내용이 포함되어야 합니다(「주택법」 제54조제1항제2호 및 「주택공급에 관한 규칙」 제59조제2항).



 입주예정일



 연대보증인 또는 분양보증기관의 분양보증을 받은 경우에는 보증약관 등 보증내용



 호당 또는 세대당 주택공급면적(공동주택의 경우에는 주거전용면적, 주거공용면적 및 그 밖의 공용면적을 구분하여 표시해야 함) 및 대지면적



 입주금과 그 납부시기



 연체료의 산정 및 납부방법



 지체상금의 산정 및 지급방법



 주택도시기금이나 금융기관으로부터 주택건설자금의 융자를 받아 입주자에게 제공하는 경우 입주자가 납부할 입주금으로의 융자전환 계획, 그 이자를 부담하는 시기 및 입주자가 융자전환을 원하지 않는 경우의 사업주체에 대한 융자금 상환절차. 이 경우 주택공급계약서에는 입주자가 납부할 입주금으로의 융자전환을 원하지 않는 경우에는 세대별 융자금액에 해당하는 입주금을 입주자가 주택건설자금을 융자한 은행이 관리하는 계좌에 직접 납부하여 사업주체에 대한 융자금이 상환되게 할 수 있는 내용이 포함되어야 합니다.



 「공동주택관리법 시행령」 제36조 및 제37조에 따른 하자담보책임의 기간 및 범위



 해약조건



 공공임대주택의 경우 「공공주택 특별법 시행규칙」 제25조에 따른 관리 및 임대기간만료 후의 재계약에 관한 사항



 분양전환공공임대주택인 경우 분양시기, 분양예정가격의 산출 등 분양전환조건에 관한 사항



 이중당첨 및 부적격당첨 등으로 인한 계약취소에 관한 사항



 「주택도시기금법 시행령」 제8조에 따른 제2종국민주택채권 매입의무 위반으로 인한 계약취소에 관한 사항



 그 밖에 입주자모집승인권자가 필요하다고 인정하는 사항






※ “사업주체”란 규제「주택법」 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사, 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자 및 그 밖에 「주택법」에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자를 말합니다(「주택법」 제2조제10호).




 분양(입주자모집)공고의 내용



 계약서를 작성할 때 분양공고의 내용을 변경한다는 내용이 없는 경우에는 분양공고가 계약의 내용이 될 수 있습니다.






※ 대법원 1996. 12. 10. 선고 94다56098 판결



[1] 주택건설사업주체의 입주자모집공고는 주택공급계약의 청약 그 자체라고는 할 수 없지만, 그 분양공고는 대량의 주택공급거래에서 불특정 다수의 수요자에게 주택공급계약의 내용을 일률적으로 미리 알리고 그 내용에 따른 주택공급청약을 하게 한 후 추첨을 거쳐 당첨자와 사이에 정형화된 주택공급계약을 체결하기 위한 절차로서, 사업주체로서는 당첨자와의 분양계약 체결 시에 특단의 사정이 없는 한 입주자모집공고와 같은 내용의 계약을 체결하게 되고, 한편 구 「주택공급에 관한 규칙」(1989. 3. 29. 건설부령 제447호로 개정되기 전의 것)은 사업주체가 작성하는 주택공급계약서에는 분양가격과 납부시기, 공급되는 주택면적(전용면적 및 공용면적)과 대지면적 등을 반드시 포함시키도록 규정하고 있으며, 아파트 분양계약서상 공유대지의 증가나 감소가 있을 경우 그에 대한 대금청구를 할 수 없다는 조항을 두고 있다면 이는 계약상의 일정한 공유대지면적을 전제하지 않고는 성립될 수 없는 조항이므로, 비록 아파트 분양계약서상의 공유대지 표기란이 공란이었다 하더라도 분양계약자들과 주택건설사업자는 해당 아파트에 대한 분양계약을 체결함에 있어서 공유대지면적에 관하여는 분양공고의 내용을 계약내용의 일부로 흡수시키기로 하는 묵시적인 합의가 있었다고 볼 것이다.




 분양광고의 내용



 분양광고 및 모델하우스의 조건 또는 분양회사가 한 설명 중 구체적 거래조건인 아파트의 외형·재질 등에 관한 사항은 분양계약 시에 다른 사정이 없는 한 분양계약의 내용이 될 수 있습니다.






※ 대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812 판결



[1] 상가나 아파트의 분양광고의 내용은 청약의 유인으로서의 성질을 갖는 데 불과한 것이 일반적이라 할 수 있다. 그런데 선분양·후시공의 방식으로 분양되는 대규모 아파트단지의 거래 사례에 있어서 분양계약서에는 동·호수·평형·입주예정일·대금지급방법과 시기 정도만이 기재되어 있고 분양계약의 목적물인 아파트 및 그 부대시설의 외형·재질·구조 및 실내장식 등에 관하여 구체적인 내용이 기재되어 있지 않는 경우가 있는바, 분양계약의 목적물인 아파트에 관한 외형·재질 등이 제대로 특정되지 않은 상태에서 체결된 분양계약은 그 자체로서 완결된 것이라고 보기 어렵다 할 것이므로, 비록 분양광고의 내용, 모델하우스의 조건 또는 그 무렵 분양회사가 수분양자에게 행한 설명 등이 비록 청약의 유인에 불과하다 할지라도 그러한 광고 내용이나 조건 또는 설명 중 구체적 거래조건, 즉 아파트의 외형·재질 등에 관한 것으로서 사회통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 계약 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 관한 한 수분양자들은 이를 신뢰하고 분양계약을 체결하는 것이고 분양자들도 이를 알고 있었다고 보아야 할 것이므로, 분양계약 시에 달리 이의를 유보하였다는 등의 특단의 사정이 없는 한, 분양자와 수분양자 사이에 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 봄이 상당하다.



[2] 분양계약의 목적물인 아파트의 외형·재질에 관하여 별다른 내용이 없는 분양계약서는 그 자체로서 완결된 것이라고 보기 어려우므로 위 아파트 분양계약은 목적물의 외형·재질 등이 견본주택(모델하우스) 및 각종 인쇄물에 의하여 구체화될 것을 전제로 하는 것이라고 보아, 광고 내용 중 도로확장 등 아파트의 외형·재질과 관계가 없을 뿐만 아니라 사회통념에 비추어 보더라도 수분양자들 입장에서 분양자가 그 광고 내용을 이행한다고 기대할 수 없는 것은 그 광고 내용이 그대로 분양계약의 내용을 이룬다고 볼 수 없지만, 이와 달리 온천 광고, 바닥재(원목마루) 광고, 유실수단지 광고 및 테마공원 광고는 아파트의 외형·재질 등에 관한 것으로서, 콘도회원권 광고는 아파트에 관한 것은 아니지만 부대시설에 준하는 것이고 또한 이행 가능하다는 점에서, 각 분양계약의 내용이 된다고 한 사례.




 모델하우스의 내용



 입주자들이 모델하우스를 보고 계약을 하는 경우가 많은데, 모델하우스의 자재나 견본이 실제 아파트와 다를 경우에는 모델하우스의 견본이 계약의 내용이 될 수 있습니다.






※ 창원지방법원 2007. 4. 19. 선고 2006가합3233,9477 판결



아파트의 1층 분양가를 다른 기준층과 동일하게 책정하여 분양하면서 수분양자들에게 1층 세대를 위한 전용정원의 설치로 다른 기준층과 분양가의 차이가 없게 되었다고 설명하였고, 모델하우스 내에 1층 전용정원의 견본을 설치, 전시하여 둔 점, 한편 이 사건 아파트 1층 수분양자인 원고들로서는 통상적으로 아파트 1층의 재산적 가치가 다른 기준층보다 떨어짐에도 불구하고 이 사건 아파트에 모델하우스에 설치된 것과 동일한 정도의 면적이나 성상을 구비한 1층 전용정원이 설치될 경우 1층과 다른 기준층의 재산적 가치 차이를 상쇄시킬 수 있을 것이라고 기대하고 분양계약체결에 이르렀을 것으로 보이는 점 등을 종합하여 보면, 피고가 분양 당시 분양광고나 모델하우스의 견본정원의 설치 및 전시 등을 통하여 제시한 1층 전용정원에 관한 사항은 단순한 청약의 유인이 아니라 분양계약의 내용을 이루는 것으로 봄이 상당하다.




 피해구제방법

 담보책임



 분양계약 당시의 면적보다 부족한 경우 등에는 분양계약자는 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있고(「민법」 제574조 및 제572조제1항), 남은 부분만이었으면 사지 않았을 경우에는 계약 전부를 해제할 수 있습니다(「민법」 제574조 및 제572조제2항).



 이 경우 분양계약자는 감액청구 또는 계약해제 외에 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제574조 및 제572조제3항).






※ 대법원 1996. 12. 10. 선고 94다56098 판결



[2] 아파트 분양계약이 수량을 지정한 매매에 해당된다 하더라도, 이전등기된 공유대지지분이 부족하게 된 원인이 분양계약 당시 분양계약자들과 주택건설사업자가 공유지분 산정의 기초가 되는 아파트 대지를 실제와 다르게 잘못 알고 있었기 때문이 아니라, 주택건설사업자가 분양계약 당시 공유지분 산정의 기초가 된 아파트 대지 중 일부를 분양계약 후에 비로소 공용시설용 대지에 편입하여 시에 기부채납하였기 때문이라면, 주택건설사업자에 대하여 「민법」 제574조에 따른 담보책임을 물을 수는 없다.




 계약의 해제 및 원상회복



 주택건설사업자에게 책임 있는 사유로 분양계약의 이행이 불가능한 경우에는 분양계약자는 계약을 해제하고(「민법」 제546조), 원상회복으로써 금전을 반환받을 수 있습니다(「민법」 제548조).






※ 대법원 1996. 12. 10. 선고 94다56098 판결



[3] 주택건설사업자가 분양계약 당시 공유지분 산정의 기초가 된 아파트 대지의 일부를 분양계약 후에 시에 기부채납함으로써 분양계약자들 또는 공유대지지분등기 경료 전에 분양계약자로부터 분양계약상의 지위를 양도받은 자들에게 분양공고 및 분양계약 당시 보다 면적이 감소한 평형별 공유대지면적을 공급한 경우, 아파트 분양계약에 따른 공유대지지분 이전의무는 감소된 지분 범위 내에서 이행불능이 된 것으로 보아야 하므로, 분양계약자들 또는 공유대지지분등기 경료 전에 분양계약자로부터 분양계약상의 지위를 양도받은 자들의 해제 의사표시로써 감소된 공유지분 범위 내에서 분양계약의 일부 해제가 가능하고, 그와 같은 경우 주택건설사업자는 원상회복으로써 그들에게 감소된 공유지분에 상당하는 대금을 반환할 의무가 있다.




 채무불이행책임



 주택건설사업자가 분양계약의 내용에 따른 이행을 하지 않은 경우에는 분양계약자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그러나 주택건설사업자의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 경우에는 손해배상을 청구할 수 없습니다(「민법」 제390조).






※ 창원지방법원 2007. 4. 19. 선고 2006가합3233,9477 판결



피고는 수분양자들에게 적어도 분양 당시 모델하우스에 설치, 전시되어 있던 것과 동일한 정도의 면적과 성상을 구비한 1층 전용정원을 설치할 분양계약상 의무가 있다고 할 것인데, 이 사건 아파트에 1층 전용정원의 시설 일부를 설치하기는 하였으나 이는 분양 당시 모델하우스에 설치, 전시되어 있던 것과 동일한 정도의 면적과 성상을 갖추지 못한 것으로 인정되므로, 피고는 자신의 불완전한 채무이행으로 인하여 이 사건 아파트 1층 수분양자인 원고들이 입은 손해를 배상할 의무가 있다.









분양공고 후 사업계획 변경 시 입주예정자의 동의 필요
 


규제「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획승인권자는 사업주체가 입주자모집의 공고(「주택법」 제5조제2항 및 제3항에 따른 사업주체가 주택을 건설하는 경우에는 「주택법」 제15조제1항 또는 제3항에 따른 사업계획승인을 말함)를 한 후에는 다음의 어느 하나에 해당하는 사업계획의 변경을 승인해서는 안 됩니다. 다만, 사업주체가 미리 입주예정자(「주택법」 제15조제3항에 따라 주택단지를 공구별로 건설·공급하여 기존 공구에 입주자가 있는 경우 제2호에 관하여는 그 입주자를 포함)에게 사업계획의 변경에 관한 사항을 통보하여 입주예정자 80퍼센트 이상의 동의를 받은 경우에는 사업계획의 변경을 승인할 수 있습니다(「주택법」 제15조제3항 및 규제「주택법 시행규칙」 제13조제3항).



1. 주택(공급계약이 체결된 주택만 해당)의 공급가격에 변경을 초래하는 사업비의 증액


2. 호당 또는 세대당 주택공급면적(바닥면적에 산입되는 면적으로서 사업주체가 공급하는 주택의 면적을 말함) 및 대지지분의 변경. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외함.


 √ 호당 또는 세대당 공용면적(「주택법 시행규칙」 제2조제2항제2호 가목에 따른 공용면적을 말함) 또는 대지지분의 2퍼센트 이내의 증감. 이 경우 대지지분의 감소는 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」 제2조제4호의2에 따른 지적확정측량에 따라 대지지분의 감소가 부득이하다고 사업계획승인권자가 인정하는 경우로서 사업주체가 입주예정자에게 대지지분의 감소 내용과 사유를 통보한 경우로 한정함

√ 입주예정자가 없는 동 단위 공동주택의 세대당 주택공급면적의 변경
 



 「소비자분쟁해결기준」에 따른 보상



 소비자와 사업자 사이에 발생한 분쟁을 원활하게 해결하기 위해 공정거래위원회는 「소비자분쟁해결기준」(공정거래위원회 고시 제2016-15호, 2016. 10. 26. 발령·시행)을 마련하고 있습니다(「소비자기본법」 제16조제2항 및 「소비자기본법 시행령」 제8조제3항).



 「소비자분쟁해결기준」은 소비자와 사업자(이하 “분쟁당사자”라 함) 사이에 분쟁해결방법에 관한 별도의 약정이 없거나 있더라도 소비자에게 지나치게 불리하거나 부당한 경우에 분쟁해결을 위한 합의·권고의 기준이 됩니다(「소비자분쟁해결기준」 제1조).



 분쟁당사자 간에 합의가 이루어지지 않을 경우 분쟁당사자는 중앙행정기관의 장, 시·도지사, 한국소비자원장 또는 소비자단체에게 그 피해구제를 청구할 수 있습니다(「소비자분쟁해결기준」 제2조).



 피해유형에 따른 보상기준은 다음과 같습니다(「소비자기본법」 제16조제2항, 「소비자기본법 시행령」 제8조제3항 및 「소비자분쟁해결기준」 별표 Ⅱ 제51호).

[이 게시물은 관리자님에 의해 2017-06-16 05:43:34 민사소송에서 이동 됨]

아파트하자소송의 종류

관리자 | 2017-05-12

아파트 생활자

아파트 생활자가 증가하면서 각종 관련 분쟁이 많이 발생하고 있습니다. 따라서 평온한 공동주거생활을 위하여 지켜야 할 사항과 각종 분쟁을 해결하기 위한 법령정보를 알아두는 것이 필요할 것입니다.

이 콘텐츠에서는 아파트에서 생활하면서 문제가 발생할 수 있는 분양, 하자보수, 관리(입주자대표회의, 관리방법, 관리비), 생활(소음분쟁, 일조권 및 조망권, 단지 내 사고 및 책임) 및 인테리어 공사 등을 중심으로 각종 분쟁해결에 필요한 법령정보를 제공합니다.
 

 분양계약, 분양광고와 다르게 지어진 아파트



 분양을 받은 아파트에 입주한 이후에 분양계약과 다른 부분이 있는 경우에 분양계약서의 내용 이외에 분양계약으로 될 수 있는 내용을 알아보고, 사업주체에게 손해배상을 청구할 수 있는 경우를 알아봅니다.



 아파트 분양광고가 허위·과장된 내용일 경우 피해를 입은 분양계약자가 시행사나 시공사로부터 손해배상을 받을 수 있는 경우를 알아보고, 입주자모집공고에 포함된 주택성능등급에 대하여 알아봅니다.


 아파트의 하자보수



 공사상 잘못으로 인한 균열·침하(沈下)·파손 등 하자가 발생한 경우 아파트 하자보수를 청구할 수 있는 요건 및 절차를 알아봅니다.


 아파트 관리



 아파트의 대표적 기구인 입주자대표회의, 관리사무소 및 아파트부녀회 등이 어떻게 구성되고 운영되는지와 피해가 발생한 경우의 책임에 대하여 알아봅니다.



 입주자 및 사용자를 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 아파트 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 공동주택관리규약의 내용을 살펴봅니다.



 관리비 내역의 법적 근거와 관리비를 체납한 경우의 처리에 대하여 알아봅니다.



 아파트 생활 자체



 아파트 내에서 가장 많은 분쟁이 발생하는 층간소음의 분쟁해결방법과 외부소음, 교통소음, 생활소음 및 이동소음의 규제기준에 대하여 알아봅니다.



 일조권 및 조망권의 침해를 입은 경우 구제방법에 대하여 알아봅니다.



 아파트 단지 내에서 발생하는 각종 시설물 안전사고, 도난사고, 엘리베이터 이용, 택배이용 및 책임 등에 대하여 알아봅니다.


 인테리어 공사



 아파트 입주자 또는 사용자가 아파트 인테리어 공사를 하거나 발코니 확장공사를 하는 경우에 필요한 허가·신고사항 및 관리주체의 동의를 얻어야 하는 사항 등에 대하여 알아봅니다.

[이 게시물은 관리자님에 의해 2017-06-16 05:43:18 민사소송에서 이동 됨]
분양광고가 허위ㆍ과장광고인 경우

아파트 분양광고에는 조망확보, 중도금대출가능, 전철역까지의 거리, 인근 공원 등에 관한 내용이 포함되는 경우가 많으며, 소비자들은 이러한 광고를 믿고 계약을 하는 경우가 많습니다.

그러나 실제 입주한 아파트가 광고와 다른 부분이 있는 경우 소비자는 피해를 입게 되고, 이 경우 소비자는 분양계약을 취소하거나 시행사나 시공사에 대하여 손해배상책임을 물을 수 있습니다.

공정거래위원회에 허위ㆍ과장광고를 한 시행사 또는 시공사를 신고하면 해당 업체는 공정거래위원회로부터 경고, 시정명령 및 과징금 등의 처분을 받을 수 있습니다.
 
 허위·과장광고의 피해에 대한 구제

 분양계약의 취소

 아파트 분양계약과 관련하여 계약자의 중대한 과실 없이 분양계약 내용의 중요부분에 착오가 있는 경우에는 분양계약을 취소할 수 있습니다(「민법」 제109조제1항).

 아파트 분양광고가 허위·과장된 내용일 경우 사기에 의한 의사표시로써 분양계약을 취소할 수 있습니다(「민법」 제110조제1항).

 계약을 취소한 경우에는 처음부터 무효이므로, 이미 지급한 대금을 반환받을 수 있습니다(「민법」 제141조).

 손해배상 청구

 주택건설사업자가 분양계약의 내용에 따른 이행을 하지 않은 경우에는 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제390조).

 일반적으로 건설에 직접 참여하는 회사가 ‘시공사’이고, 분양업무를 책임지는 분양계약서상의 분양회사를 ‘시행사’라 합니다. 분양광고가 허위·과장된 내용일 경우 광고에 대한 책임이 있는 시행사에 원칙적으로 불법행위로 인한 손해배상책임을 물을 수 있고, 그러한 사정을 알았거나 알 수 있었던 시공사에도 손해배상책임을 물을 수 있습니다.

 광고에 대한 책임이 있는 시행사는 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 분양자에게 손해를 끼친 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(「민법」 제750조).

 피해자는 재산 외의 손해에 대해서도 배상받을 수 있습니다(「민법」 제751조제1항).

 공동의 불법행위로 타인에게 손해를 가한 시공사에도 연대하여 그 손해배상책임을 물을 수 있습니다(「민법」 제760조제1항).

※ 대법원 2009. 4. 23. 선고 2009다1313 판결

[1] 상품의 선전·광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 하겠으나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다.

[2] 아파트 최상층 분양에 있어 중요한 사항인 다락의 형상에 관하여 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도로 허위·과장한 내용의 분양광고를 한 사안에서, 분양자(시행사) 뿐만 아니라 시공사도 공동불법행위로 인한 손해배상책임을 부담한다고 한 사례


 허위·과장광고의 피해 사례


 전용면적 광고의 피해

※ 대법원 2008. 10. 23. 선고 2007다44194 판결

아파트 43평형의 수분양자들로 하여금 다른 일반 아파트의 43평형보다 전용면적이 더 넓어질 것이라고 오인하게끔 광고한 것이고, 이는 피고가 거래에 있어 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우로서 기망행위에 해당하며, 따라서 피고는 위와 같은 허위광고에 속아 이 사건 아파트 43평형을 분양받은 원고들에게 이로 인한 손해를 배상할 책임이 있다.

 조망확보 광고의 피해

※ 인천지방법원 2007. 11. 22. 선고 2005가합6248 판결

향(向)이나 조망에 따라 분양가격을 차별화하여 책정하고 이를 광고·설명한 다음 아파트를 사전 분양한 경우, 조망에 관한 사항은 분양계약의 내용을 이루게 되므로 분양회사는 인접 학교의 신축으로 광고·설명되었던 조망이익을 향유하지 못하게 된 수분양자들에게 채무불이행에 따른 손해배상책임을 부담하고, 그 손해액은 수분양자들이 조망이익 향수를 이유로 추가 지급한 분양대금 상당액이라고 한 사례

중도금대출이 가능하다는 광고

※ 수원지방법원 1997. 4. 11. 선고 95가합19006, 97가합5049 판결

오피스텔의 소유주로부터 분양계약 업무의 대행을 위임받은 자가 분양 실적을 올리기 위하여 분양자들에게 계약금 및 제1차 중도금만 납부하면 나머지는 은행 융자나 임대보증금으로 대체할 수 있을 것이라는 취지의 말을 하였고 또 분양광고문에 '융자 대출 가능'이라는 문구를 삽입하여 광고를 하였다고 하더라도, 분양대행업자의 그와 같은 취지의 말이나 '융자 대출 가능'이라는 공고 문구는 거래 관행상 계약의 유인에 해당할 뿐 계약의 내용이 되었다고 할 수 없다.


※ 서울중앙지방법원 2000. 7. 20. 선고 99나77808 판결

[1] 분양회사가 신문광고 및 분양상담에 의하여 금융기관에 의한 중도금 대출이 가능하다고 선전하였더라도 분양계약서에 중도금의 대출절차를 비롯하여 그에 관한 아무런 내용이 기재되어 있지 않다면, 그 선전은 계약의 유인에 불과할 뿐 분양회사가 스스로 중도금대출이행의무를 부담하겠다는 의사를 표시한 것이라고는 볼 수 없다.

[2] 분양계약에 있어서 수분양자가 신문광고, 분양상담 등에 의하여 분양회사에게 중도금대출이행의무가 있는 것으로 잘못 알고 계약을 체결한 것이 동기의 착오이고 그 동기가 법률행위의 중요부분에 해당한다고 한 사례.

[3] 분양계약이 금융기관에 의한 중도금 대출이 가능하다는 분양회사의 능동적, 적극적인 유인에 따라 이루어졌는데, 수분양자의 중도금채무 불이행을 이유로 한 분양계약해제의 원인이 수분양자가 실제로 중도금 대출을 받지 못한 데서 비롯된 것이라면, 분양회사가 수분양자에 대하여 중도금 미납을 이유로 분양계약을 해제하고 분양계약상의 위약금 규정을 들어 이미 지급된 계약금의 자기귀속을 주장하는 것은 신의성실의 원칙에 반한다.


 전철역까지의 거리에 대한 광고

※ 수원지방법원 1997. 4. 11. 선고 95가합19006, 97가합5049 판결

아파트 신축업체가 분양안내책자에 전철역까지 걸리는 시간, 원격진료시스템 등의 시설 등에 관하여 다소 과장되게 광고하였지만, 이러한 분양광고는 청약의 유인에 불과할 뿐 분양계약의 내용이 되었다고 볼 수 없고, 일반 상거래의 관행이나 신의칙에 비추어 충분히 시인될 수 있는 한도 내로 보여 기망행위에 해당한다고 볼 수 없다고 한 사례.

 공정거래위원회의 조치 등

 공정거래위원회는 아파트 분양광고를 하면서 허위·과대광고를 한 건설업체에 대하여 경고, 시정명령, 신문 공표 및 과징금 등의 조치를 하고 있습니다.

※ 허위·과장 분양광고에 대한 신고 및 상담은 <공정거래위원회 민원 신고센터>에서 할 수 있습니다.

 공정거래위원회에 따르면 부당광고의 주요 유형은 다음과 같습니다(공정거래위원회 뉴스 보도/해명).

중도금 60% 무이자 융자 등
 
※ 아파트 분양 부당광고한 분양시행사에 시정조치

(주)OO하이텍은 충남 아산시 온천동소재 OO아파트에 대하여 2003년 11월중 분양책자 등을 통하여 분양광고를 하면서 조감도상 1차 분양지 옆에 “2차 예정지”라고 표시하고, “1차분 533세대”를 포함하여 향후 “총 900세대”를 분양하여 “대단지 프리미엄을 확보”하고 있는 것처럼 광고하였습니다. 그러나 사실 확인 결과 피심인은 2차 예정지에 대한 부지 확보도 완료되지 않은 상태인 것으로 밝혀졌습니다.

이에 대하여 공정거래위원회는 아파트 분양광고를 하면서 2차 분양지의 부지 확보가 완료되지 않았음에도 2차 분양계획이 확정되어 있는 대규모 단지인 것처럼 허위·과장 광고한 분양시행사인 (주)OO하이텍에 대하여 시정조치 하였습니다.

(출처: 공정거래위원회 2005. 10. 6. 보도자료)


아파트분양광고에서 소비자가 주의해야 할 사항
 
1. 모델하우스



모델하우스를 통해서는 주로 주택의 구조 및 특징을 확인하되 실물주택에 설치되지 않는 비품이나 장식품, 추가비용이 소요될 수 있는 선택형 품목 등에 현혹되지 않도록 주의해야 합니다.



2. 교통여건 및 주거환경



교통여건이나 주거환경은 주택현장을 방문하는 과정에서 실제거리나 소요시간, 주변의 편의시설과 자연환경 등을 꼼꼼히 살펴보아야 합니다. 'OO예정' 등 미래에 실현될 수 있는 사항에 대해서는 완료시점이나 추진계획 등을 자세히 확인해 볼 필요가 있습니다.



3. 투자가치, 시세차익



분양주택과 주변 아파트와의 시세차이는 대부분 분양시점을 기준으로 한 것이기 때문에 주택이 완공되기까지 1∼2년이 소요되는 과정에서 얼마든지 변동될 수 있다는 사실을 명심해야 합니다. 또한 시세차익을 목적으로 주택을 구입하였다가 이익을 얻지 못하고 계약을 해제할 경우 특별한 사유가 없는 한 위약금을 물어야 한다는 사실도 고려해야 합니다.



4. 주택의 면적 및 가격



주택의 면적 및 가격에 관해서는 사업계획승인권자가 승인한 입주자모집공고문을 꼼꼼히 살펴보아야 합니다. 카탈로그나 팜플릿 등에 표기된 'OO평형'에는 주택의 공급면적에 포함되지 않는 베란다 등의 서비스면적이 포함되어 있는 것은 아닌지 주의해야 하며, 특히 20세대 미만의 소규모주택인 경우 건축물대장 등을 통해 반드시 정확한 주택공급면적을 확인해 볼 필요가 있습니다.



5. 사업자에 관한 사항



주택의 분양자와 시공사가 서로 다른 경우 시공사가 주택의 분양과정에 관여하지 않는 경우가 대부분이기 때문에 주택의 분양과 관련하여 발생하는 문제에 대해서도 시공사가 책임지지 않는다는 사실에 주의해야 합니다. 따라서 분양광고를 볼 때는 시공사뿐만 아니라 분양자가 누구인지도 살펴보아야 합니다.

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아파트 하자보수의 책임

관리자 | 2017-05-16

하자의 책임

사업주체는 공동주택의 하자에 대하여 분양에 따른 담보책임(시공자는 수급인의 담보책임)을 집니다.

담보책임기간은 하자의 중대성, 시설물 내구연한 및 교체 가능성 등을 고려하여 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년의 범위에서 정해집니다.
 


 하자의 책임


 「공동주택관리법」의 적용



 아파트의 관리 방법과 기준, 하자담보책임에 관한 「주택법」 및 「공동주택관리법」의 특별한 규정은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 저촉되어 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 않는 범위에서 효력이 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조의2).






※ 헌법재판소 2008. 7. 31. 선고 2005헌가16 주택법 제46조제1항 등 위헌제청(3항, 부칙 제3조)



「주택법」 부칙 제3항은 ‘법 시행 전에 사용검사나 사용승인을 얻은 공동주택의 담보책임이나 하자보수에 관하여는 「주택법」 제46조의 개정규정을 적용한다’고 하고 있어, 「주택법」이 시행되기 전에 사용검사나 사용승인을 받았다면 그 하자가 발생한 시점이 「주택법」이 시행되기 전이라 하더라도 2005. 5. 26. 개정된 「주택법」을 적용하도록 하였다. 그런데 신법이 시행되기 전에 이미 하자가 발생하였으나, 구법(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」)에 따르면 10년의 하자담보기간 내이지만 신법에 의할 때 내력구조가 아니어서 1 내지 4년의 하자담보기간이 이미 경과된 경우, 공동주택의 소유자로서는 구법 질서 아래에서 이미 형성된 하자담보청구권이 소급적으로 박탈되는 결과가 된다. 이는 소유자가 구법에 따라 적법하게 지니고 있던 신뢰를 심각하게 침해하는 것인 반면, 개정된 「주택법」이 추구하는 공익은 중대한 것이라 보기는 어렵다. 따라서 신법이 시행된 이후에 하자가 발생한 경우뿐만 아니라 이미 구법 아래에서 발생한 하자까지 소급하여 신법을 적용하게 할 필요성이 크지 않다. 그러므로 구법 아래에서 하자가 발생한 경우에 공동주택 소유자들이 지녔던 신뢰이익의 보호가치, 부칙 제3항이 진정소급입법으로서 하자담보청구권을 박탈하는 점에서의 침해의 중대성, 신법을 통하여 실현하고자 하는 공익목적의 중요성 정도를 종합적으로 비교형량 하여 볼 때, 부칙 제3항이 신법 시행 전에 발생한 하자에 대하여서까지 「주택법」을 적용하도록 한 것은 당사자의 신뢰를 「헌법」에 위반된 방법으로 침해하는 것으로서, 신뢰보호원칙에 위배된다.




 다만, 2005년 5월 26일 전에 사용검사 또는 사용승인을 받은 아파트에 관하여는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제9조에 따라 하자담보책임을 물을 수 있습니다.






※ 대법원 2009. 2. 26. 선고 2007다83908 판결



개정 「주택법」의 시행 전에 「주택법」 제29조의 규정에 의한 사용검사 또는 규제「건축법」 제18조의 규정에 의한 사용승인을 얻은 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여도 제46조의 개정 규정을 적용하도록 한 개정 「주택법」 부칙 제3항이 헌법재판소 2008. 7. 31. 선고 2005헌가16 결정에 의하여 위헌 무효라고 선언됨으로써 그 효력이 상실되었고, 또한 사용검사 또는 사용승인은 집합건물의 건축이 완성된 후에 이루어지고 그 후에 바로 피분양자인 구분소유자에게 인도되는데 하자발생의 원인이 되는 부실공사 등 공사의 잘못은 이미 그 때에 모두 발생되어 있어 그 당시에 적용되는 하자담보책임에 관한 법률을 일률적으로 적용하여 담보책임 등을 묻는 것이 신뢰보호나 공평의 견지에서 타당하므로, 개정 집합건물법 부칙 제6조 시행 이전에 사용검사 또는 사용승인을 받은 공동주택에 관하여 그 구분소유자가 집합건물법에 따라 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구하는 경우에는 그 담보책임 및 하자보수에 관하여 개정 「주택법」 제46조를 적용할 수 없고, 따라서 집합건물법 제9조 및 그에 의해 준용되는 「민법」 제667조 내지 제671조에 따라 하자담보책임의 내용 및 범위가 결정된다 할 것이다.



기록에 의하면 원고는 이 사건 아파트의 분양자인 위 피고들을 상대로 집합건물법 제9조에 의하여 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구하고 있음이 분명하고, 원심이 인정한 바와 같이 이 사건 아파트는 집합건물법 부칙 개정 이전인 1995. 4. 25. 사용검사를 받았으므로, 이 사건 아파트에 관하여는 집합건물법 부칙 제6조의 개정에도 불구하고 개정 주택법의 적용이 없고 종전과 마찬가지로 집합건물법 제9조 및 그에 의해 준용되는 「민법」 제667조 내지 제671조에 따라 하자담보책임의 내용 및 범위가 결정된다고 할 것이다.그런데 원심이, 이 사건에 대하여 개정 주택법이 적용된다고 본 것은 잘못이라 할 것이나, 집합건물법 제9조에 의하여 준용되는 민법 제671조에서 정한 하자보수 및 그에 갈음한 손해배상청구권은 내력구조부에 발생한 모든 하자를 대상으로 하는 것이므로, 같은 취지의 원심의 판단은 결론에 있어서 정당하다.




 「공동주택관리법」상 하자담보책임


 하자담보책임



 사업주체(규제「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주 및 「공동주택관리법」 제35조제1항제2호에 따른 행위와 「주택법」 제66조제1항에 따른 리모델링을 수행한 시공자를 포함)는 공동주택의 하자에 대하여 분양에 따른 담보책임(시공자는 수급인의 담보책임을 말함)을 집니다(「공동주택관리법」 제36조제1항).






※ “하자”란 공사상 잘못으로 인하여 균열·침하(沈下)·파손·들뜸·누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 말합니다(「공동주택관리법」 제36조제3항).



※ “사업주체”란 규제「주택법」 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사, 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자 및 그 밖에 「주택법」에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자를 말합니다(「주택법」 제2조제10호).




 담보책임의 기간(이하 “담보책임기간”이라 함)은 하자의 중대성, 시설물 내구연한 및 교체 가능성 등을 고려하여 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년(규제「주택법」 제38조에 따른 장수명 주택의 경우에는 15년)의 범위에서 정합니다. 이 경우 담보책임기간은 다음의 날부터 기산합니다(「공동주택관리법」 제36조제2항).



 전유부분: 입주자에게 인도한 날



 공용부분: 규제「주택법」 제49조에 따른 사용검사일(「주택법」 제49조제4항 단서에 따라 공동주택의 전부에 대하여 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 임시 사용승인일을 말하고, 「주택법」 제49조제1항 단서에 따라 분할 사용검사나 동별 사용검사를 받은 경우에는 그 분할 사용검사일 또는 동별 사용검사일을 말함) 또는 규제「건축법」 제22조에 따른 공동주택의 사용승인일



손해배상책임



 사업주체는 담보책임기간에 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 경우에는 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있습니다(「공동주택관리법」 제37조제2항).



 하자의 범위 및 하자담보책임기간


 시설공사별 하자



 시설공사별 하자는 공사상의 잘못으로 인한 균열·처짐·비틀림·들뜸·침하·파손·붕괴·누수·누출·탈락, 작동 또는 기능불량, 부착·접지 또는 결선 불량, 고사 및 입상불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함이 발생한 경우를 말합니다(「공동주택관리법 시행령」 제37조제2호).



 사업주체가 보수책임을 부담하는 시설공사별 하자담보책임기간은 다음과 같습니다(「공동주택관리법 시행령」 제36조제1항제2호 및 별표 4).

내력구조부별 하자



 내력구조부별 하자는 공동주택 구조체의 일부 또는 전부가 붕괴된 경우 또는 공동주택의 구조안전상 위험을 초래하거나, 그 위험을 초래할 우려가 있는 정도의 균열·침하 등의 결함이 발생한 경우를 말합니다(「공동주택관리법 시행령」 제37조제1호).



 내력구조부별(규제「건축법」 제2조제1항7호에 따른 건물의 주요구조부를 말함) 하자담보책임기간은 10년입니다(「공동주택관리법 시행령」 제36조제1항제1호).

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질문)

시공사에 하자보수를 청구했는데, 자기 잘못이 아닌 것 같다면서 미루기만 하고 해주지 않습니다. 어떻게 해결할 수 있을까요? 

답변)

사업주체는 하자보수를 청구 받은 날(하자진단결과를 통보받은 때에는 그 통보받은 날을 말함)부터 15일 이내에 그 하자를 보수하거나 보수일정을 명시한 하자보수계획을 입주자대표회의 등에 서면으로 통보하고 그 계획에 따라 하자를 보수해야 합니다.



◇ 하자 진단의 의뢰 및 비용



☞ 사업주체는 입주자대표회의 등이 청구하는 하자보수에 대하여 이의가 있는 경우에는 입주자대표회의 등과 협의하여 안전진단기관에 보수책임이 있는 하자범위에 해당하는지 여부 등 하자진단을 의뢰할 수 있습니다.



☞ 하자진단에 드는 비용은 당사자 간 합의한 바에 따라 부담합니다.



◇ 하자심사·분쟁조정위원회



☞ 하자담보책임 및 하자보수 등과 관련한 사무를 심사·조정 및 관장하기 위하여 국토교통부에 하자심사·분쟁조정위원회를 둡니다. 하자분쟁조정위원회의 사무는 다음과 같습니다.



· 하자 여부 판정



· 하자담보책임 및 하자보수 등에 대한 사업주체·하자보수보증금의 보증서 발급기관과 입주자대표회의 등 간의 분쟁의 조정



· 하자의 책임범위 등에 대하여 사업주체 등·설계자 및 감리자 간에 발생하는 분쟁의 조정



· 다른 법령에서 하자분쟁조정위원회의 사무로 규정된 사항




하자보수청구 및 담보책임 종료

입주자, 입주자대표회의, 관리주체 및 관리단은 하자담보책임기간 내에 아파트의 하자가 발생한 경우에는 사업주체에 대하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있습니다.

사업주체는 하자보수를 청구 받은 날부터 15일 이내에 그 하자를 보수하거나 하자보수계획을 입주자대표회의 등에게 통보하고 그 계획에 따라 하자를 보수해야 합니다.
 


 하자보수의 청구


 하자보수청구권자



 다음의 어느 하나에 해당하는 자(이하 '입주자대표회의 등'이라 함)는 하자담보책임기간 내에 아파트의 하자가 발생한 경우에는 사업주체에 대하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있습니다(「공동주택관리법」 제37조제1항 및 「공동주택관리법 시행령」 제38조제1항).



 입주자



 입주자대표회의



 관리주체(하자보수청구 등에 관하여 입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체를 말함)



 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단






※ “사업주체”란 규제「주택법」 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사, 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자 및 그 밖에 「주택법」에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자를 말하고(「주택법」 제2조제10호), 규제「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주 및 「공동주택관리법」 제35조제1항제2호에 따른 행위와 「주택법」 제66조제1항에 따른 리모델링을 수행한 시공자를 포함합니다(「공동주택관리법」 제36조제1항).



※ “관리단”은 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때 그 각 부분을 각각 소유권의 목적으로 하는 구분소유 관계가 성립되면, 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 당연히 설립되는 단체입니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제1조 및 제23조제1항).







※ 입주자대표회의에 대한 자세한 내용은 이 콘텐츠의 <입주자대표회의>에서 확인할 수 있습니다.




 하자진단 및 비용


 하자진단 의뢰



 사업주체는 입주자대표회의 등이 청구하는 하자보수에 대하여 이의가 있는 경우에는 입주자대표회의 등과 협의하여 다음의 안전진단기관에 보수책임이 있는 하자범위에 해당하는지 여부 등 하자진단을 의뢰할 수 있습니다(「공동주택관리법」 제48조제1항 전단 및 「공동주택관리법 시행령」 제62조제1항).



 한국시설안전공단



 한국건설기술연구원



 규제「엔지니어링산업 진흥법」 제21조에 따라 신고한 해당 분야의 엔지니어링사업자



 규제「기술사법」 제6조제1항에 따라 등록한 기술사



 규제「건축사법」 제23조제1항에 따라 신고한 건축사



 건축 분야 안전진단전문기관



비용 부담



 하자진단에 드는 비용은 당사자 간 합의한 바에 따라 부담합니다(「공동주택관리법」 제48조제3항 및 「공동주택관리법 시행규칙」 제26조제1호).





 사업주체의 하자보수



 하자보수의 청구는 다음의 구분에 따른 자가 해야 합니다. 이 경우 입주자는 전유부분에 대한 청구를 2.의 나.에 따른 관리주체가 대행하도록 할 수 있으며, 공용부분에 대한 하자보수의 청구를 2.의 어느 하나에 해당하는 자에게 요청할 수 있습니다 (「공동주택관리법 시행령」 제38조제2항).



1. 전유부분: 입주자
 


2. 공용부분: 다음의 어느 하나에 해당하는 자
 


가. 입주자대표회의



나. 관리주체(하자보수청구 등에 관한여 입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체를 말함)



다. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단



 사업주체는 하자보수를 청구 받은 날(「공동주택관리법」 제48조제1항 후단에 따라 하자진단결과를 통보받은 때에는 그 통보받은 날을 말함)부터 15일 이내에 그 하자를 보수하거나 다음의 사항을 명시한 하자보수계획을 입주자대표회의 등에 서면(「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제1호에 따른 정보처리시스템을 사용한 전자문서를 포함)으로 통보하고 그 계획에 따라 하자를 보수해야 합니다. 다만, 하자가 아니라고 판단되는 사항에 대해서는 그 이유를 서면으로 통보해야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제38조제3항).



 하자부위, 보수방법, 보수에 필요한 상당한 기간



 담당자 성명 및 연락처



 그 밖에 보수에 필요한 사항



 하자보수를 실시한 사업주체는 하자보수가 완료되는 즉시, 그 보수 결과를 하자보수를 청구한 입주자대표회의 등에게 통보해야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제38조제4항).



 하자담보책임의 종료

 담보책임기간의 만료 전 절차



 사업주체는 하자담보책임기간이 만료되기 30일 전까지 그 만료 예정일을 해당 공동주택의 입주자대표회의에 서면으로 통보해야 합니다. 이 경우 사업주체는 다음의 사항을 함께 알려야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제39조제1항).



 「공동주택관리법 시행령」 제38조에 따라 입주자대표회의 등이 하자보수를 청구한 경우에는 하자보수를 완료한 내용



 담보책임기간 내에 하자보수를 신청하지 아니하면 하자보수를 청구할 수 있는 권리가 없어진다는 사실



 사업주체로부터 하자담보책임의 만료 예정일을 통보받은 입주자대표회의는 다음의 구분에 따른 조치를 해야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제39조제2항).



 전유부분에 대한 조치: 하자담보책임기간이 만료되는 날까지 하자보수를 청구하도록 입주자에게 개별통지하고 공동주택단지안의 잘 보이는 게시판에 20일 이상 게시



 공용부분에 대한 조치: 하자담보책임기간이 만료되는 날까지 하자보수 청구



 사업주체는 「공동주택관리법 시행령」 제39조제2항에 따라 하자보수 청구를 받은 사항에 대하여 지체 없이 보수하고 그 보수결과를 서면으로 입주자대표회의 등에 통보해야 합니다. 다만, 하자가 아니라고 판단한 사항에 대해서는 그 이유를 명확히 기재한 서면을 입주자대표회의 등에 통보해야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제39조제3항).



 이의제기



 보수결과를 통보받은 입주자대표회의 등은 통보받은 날부터 30일 이내에 이유를 명확히 기재한 서면으로 사업주체에게 이의를 제기할 수 있습니다. 이 경우 사업주체는 이의제기 내용이 타당하면 지체 없이 하자를 보수해야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제39조제4항).



 담보책임 종료 절차



 사업주체와 다음의 구분에 따른 자는 하자보수가 끝난 때에는 공동으로 담보책임 종료확인서를 작성해야 합니다. 이 경우 담보책임기간이 만료되기 전에 담보책임 종료확인서를 작성해서는 안 됩니다(「공동주택관리법 시행령」 제39조제5항)



 전유부분: 입주자



 공용부분: 입주자대표회의의 회장



 입주자대표회의의 회장은 공용부분의 담보책임 종료확인서를 작성하려면 다음의 절차를 차례대로 거쳐야 합니다. 이 경우 전체 입주자의 5분의 1 이상이 서면으로 반대하면 입주자대표회의는 다음의 2.에 따른 의결을 할 수 없습니다(「공동주택관리법 시행령」 제39조제6항).



1. 의견 청취를 위하여 입주자에게 다음의 사항을 서면으로 개별통지하고 공동주택단지 안의 게시판에 20일 이상 게시할 것
 


√ 담보책임기간이 만료된 사실



√ 완료된 하자보수의 내용



√ 담보책임 종료확인에 대하여 반대의견을 제출할 수 있다는 사실, 의견제출기간 및 의견제출서



2. 입주자대표회의 의결


질문

시공사에 하자보수를 청구했는데, 자기 잘못이 아닌 것 같다면서 미루기만 하고 해주지 않습니다. 어떻게 해결할 수 있을까요? 


사업주체는 하자보수를 청구 받은 날(하자진단결과를 통보받은 때에는 그 통보받은 날을 말함)부터 15일 이내에 그 하자를 보수하거나 보수일정을 명시한 하자보수계획을 입주자대표회의 등에 서면으로 통보하고 그 계획에 따라 하자를 보수해야 합니다.



◇ 하자 진단의 의뢰 및 비용



☞ 사업주체는 입주자대표회의 등이 청구하는 하자보수에 대하여 이의가 있는 경우에는 입주자대표회의 등과 협의하여 안전진단기관에 보수책임이 있는 하자범위에 해당하는지 여부 등 하자진단을 의뢰할 수 있습니다.



☞ 하자진단에 드는 비용은 당사자 간 합의한 바에 따라 부담합니다.



◇ 하자심사·분쟁조정위원회



☞ 하자담보책임 및 하자보수 등과 관련한 사무를 심사·조정 및 관장하기 위하여 국토교통부에 하자심사·분쟁조정위원회를 둡니다. 하자분쟁조정위원회의 사무는 다음과 같습니다.



· 하자 여부 판정



· 하자담보책임 및 하자보수 등에 대한 사업주체·하자보수보증금의 보증서 발급기관과 입주자대표회의 등 간의 분쟁의 조정



· 하자의 책임범위 등에 대하여 사업주체 등·설계자 및 감리자 간에 발생하는 분쟁의 조정



· 다른 법령에서 하자분쟁조정위원회의 사무로 규정된 사항

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아파트 하자보수 분쟁 해결

관리자 | 2017-05-25

하자보수 관련 분쟁 해결

하자를 방치하거나 하자보수를 거절하는 사업주체와는 서로 양보하여 합의를 할 수 있고, 국토교통부의 하자심사ㆍ분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수도 있습니다.

이러한 합의나 조정이 모두 성립하지 않는 경우에는 소송을 제기하여 분쟁을 해결할 수 있습니다.
 

 분쟁의 합의



 하자보수에 관한 분쟁은 서로 양보하여 합의로 해결할 수 있습니다.



 합의의 내용은 어느 하자에 대하여 보수공사를 할 것인가, 보수공사의 방법, 공사기간, 지체상금, 공사감독권 및 재하자의 보증 등입니다.



 각종 조정제도



 하자에 관한 분쟁이 발생한 경우 소송을 제기 하기 전에 각종 조정제도를 이용할 수 있습니다. 공정거래위원회나 소비자분쟁조정위원회도 이용할 수 있지만, 아파트 관련 법률분쟁해결에 있어서는 국토교통부의 하자심사·분쟁조정위원회를 통하여 해결할 수 있습니다.


 하자보수청구권자



 판례에 따르면, 입주자대표회의는 하자보수청구권만을 가지고, 하자보수에 갈음하여 손해배상청구소송을 할 수 없다고 판시하고 있습니다.



※ 대법원 2010. 1. 14 선고 2008다88368 판결



구 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제9조에 의한 하자담보 추급권은 특별한 사정이 없는 한 집합건물의 구분소유자에게 귀속하는 것이고, 다른 한편 비록 구 「주택법」(2005. 5. 26. 법률 제7520호로 개정되기 전의 것) 제46조 및 구 「주택법 시행령」(2005. 9. 16. 대통령령 제19053호로 개정되기 전의 것) 제59조제2항이 입주자대표회의에게 공동주택의 사업주체에 대한 하자보수청구권을 부여하고 있으나, 이는 행정적인 차원에서 공동주택 하자보수의 절차·방법 및 기간 등을 정하고 하자보수보증금으로 신속하게 하자를 보수할 수 있도록 하는 기준을 정하는 데 그 취지가 있을 뿐, 입주자대표회의에게 하자보수청구권 외에 하자담보 추급권(追及權)까지 부여하는 것이라고 볼 수는 없다. 그러므로 공동주택에 하자가 있는 경우 입주자대표회의로서는 「주택법」 및 「주택법 시행령」이 정한 바에 따라 사업주체에 대하여 하자보수를 청구할 수 있을 뿐이며, 구 「집합건물법」 제9조에 의한 하자담보추급권인 손해배상청구권을 가진다고 할 수 없다.



 민사소송 절차



1) 소장의 제출



 하자분쟁의 해결을 원하는 분쟁 당사자는 소장을 작성해서 법원에 제출합니다(「민사소송법」 제248조).



※ 소장을 작성한 사람을 원고라고 하고, 그 상대방을 피고라고 합니다.



2) 소장부본의 송달과 답변서의 제출



 소장이 접수되면 법원은 그 소장과 동일한 내용의 문서인 부본을 피고에게 송달하고, 피고는 30일 이내에 답변서를 제출해야 합니다(「민사소송법」 제255조 및 제256조).



 피고가 답변서를 제출하지 않거나 자백취지의 답변서를 제출하면, 원고의 청구 내용대로 소송이 완료됩니다(「민사소송법」 제257조).



 피고가 청구 내용을 부인하는 취지의 답변서를 제출하는 경우에는 변론준비절차로 이행됩니다(「민사소송법」 제256조제4항).



3) 변론준비절차



 변론준비절차기간에는 피고가 답변서를 제출하고 이에 대해 원고가 반박 준비서면을 제출하는 준비서면공방이 이루어집니다(「민사소송법」 제280조).



 또한, 준비서면 및 증거제출과 증인신청, 검증·감정신청을 하는 등 변론기일 전에 증거조사를 모두 끝내야 합니다(「민사소송법」 제281조부터 제284조까지).



4) 변론준비기일



 변론준비절차를 통해 기본서면공방이 종료되면 재판장은 기록 등을 검토하여 쟁점이 부각되고 변론기일 전 증거제출이 일단 완료되었다고 판단되는 분쟁에 대해 쟁점정리기일(변론준비기일)을 지정할 수 있습니다(「민사소송법」 제282조).



 원고와 피고는 쟁점정리기일에 출석해서 분쟁의 쟁점을 확인하고 서로의 주장에 대해 반박하게 됩니다(「민사소송법」 제282조).



5) 변론기일



 제1차 변론기일(집중증거조사기일)에서는 쟁점정리기일에 정리된 결과에 따라서 분쟁에 관련된 원고와 피고 및 양측의 증인을 집중적으로 신문(訊問)하고, 신문을 마치면 그로부터 단기간 내에 판결을 선고받게 됩니다(「민사소송법」 제287조).

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일조권 침해를 받은 때

관리자 | 2017-05-25

일조권

일조권(日照權)이란 태양 광선을 확보할 수 있는 권리로서 아파트의 일조권은 좀 더 좋은 주거환경을 원하는 입주민들에게 관심의 대상이고, 아파트 가격에도 영향을 미치는 등 중요한 기능을 하고 있습니다.

건축법령에서는 일조 등의 확보를 위하여 건축물의 높이 제한을 규정하고 있습니다.

일조권에 대한 침해는 독자적 이익으로 인정되고 방해 또는 침해의 정도가 사회통념상 일반적으로 인용하는 수인한도를 넘는 경우에 성립합니다.

 일조권이란



 “일조권(日照權)”이란 태양 광선을 확보할 수 있는 권리로서, 인접 건물 등에 의해 자기 집에 태양 광선이 충분히 닿지 못하여 생기는 신체, 정신, 재산의 피해에 대하여 보상을 청구할 수 있습니다(국립국어원 표준국어대사전).



 건축물의 높이 제한


 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한 기준



 전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 일조(日照) 등의 확보를 위하여 정북방향(正北方向)의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 다음의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 띄어 건축해야 합니다(규제「건축법」 제61조제1항 및 「건축법 시행령」 제86조제1항).



 높이 9미터 이하인 부분: 인접 대지경계선으로부터 1.5미터 이상



 높이 9미터를 초과하는 부분: 인접 대지경계선으로부터 해당 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상






※ 각 시·군·구의 건축조례는 국가법령정보센터(www.law.go.kr)의 <자치법규> 또는 자치법규정보시스템(www.elis.go.kr)에서 확인할 수 있습니다.




 다음 어느 하나에 해당하는 경우에는 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한이 적용되지 않습니다(규제「건축법」 제61조제1항 및 「건축법 시행령」 제86조제2항).



 다음 어느 하나에 해당하는 구역 안의 대지 상호간에 건축하는 건축물로서 해당 대지가 너비 20미터 이상의 도로(자동차·보행자·자전거 전용도로를 포함하며, 도로에 공공공지, 녹지, 광장, 그 밖에 건축미관에 지장이 없는 도시·군계획시설이 접한 경우 해당 시설을 포함)에 접한 경우



√ 규제「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제51조에 따른 지구단위계획구역, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조제1항제1호에 따른 경관지구 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조제1항제2호에 따른 미관지구



√ 「경관법」 제9조제1항제4호에 따른 중점경관관리구역



√ 「건축법」 제77조의2제1항에 따른 특별가로구역



√ 도시미관 향상을 위하여 허가권자가 지정·공고하는 구역



 건축협정구역 안에서 대지 상호간에 건축하는 건축물(「건축법」 제77조의4제1항에 따른 건축협정에 일정 거리 이상을 띄어 건축하는 내용이 포함된 경우만 해당)의 경우



 건축물의 정북 방향의 인접 대지가 전용주거지역이나 일반주거지역이 아닌 용도지역에 해당하는 경우



채광 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한 기준



 인접 대지경계선 등의 방향으로 채광을 위한 창문 등을 두는 경우 또는 하나의 대지에 두 동(棟) 이상을 건축하는 경우에 해당하는 공동주택(일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 것은 제외)은 채광(採光) 등의 확보를 위하여 다음의 기준에 적합해야 합니다(규제「건축법」 제61조제2항 및 「건축법 시행령」 제86조제3항 본문).



1. 건축물(기숙사는 제외)의 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접 대지경계선까지의 수평거리의 2배(근린상업지역 또는 준주거지역의 건축물은 4배) 이하로 할 것



※ 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접 대지경계선까지의 수평거리가 1미터 이상으로서 건축조례로 정하는 거리 이상인 다세대주택은 1.을 적용하지 않습니다(「건축법 시행령」 제86조제3항 단서).
 


2. 같은 대지에서 두 동(棟) 이상의 건축물이 서로 마주보고 있는 경우(한 동의 건축물 각 부분이 서로 마주보고 있는 경우를 포함)에 건축물 각 부분 사이의 거리는 다음의 거리 이상을 띄어 건축할 것. 다만, 그 대지의 모든 세대가 동지(冬至)를 기준으로 9시에서 15시 사이에 2시간 이상을 계속하여 일조(日照)를 확보할 수 있는 거리 이상으로 할 수 있습니다.



① 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면으로부터 직각방향으로 건축물 각 부분 높이의 0.5배(도시형 생활주택의 경우에는 0.25배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상
 


② ①에도 불구하고 서로 마주보는 건축물 중 남쪽 방향(마주보는 두 동의 축이 남동에서 남서 방향인 경우만 해당)의 건축물 높이가 낮고, 주된 개구부(거실과 주된 침실이 있는 부분의 개구부를 말함)의 방향이 남쪽을 향하는 경우에는 높은 건축물 각 부분의 높이의 0.4배(도시형 생활주택의 경우에는 0.2배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상이고 낮은 건축물 각 부분의 높이의 0.5배(도시형 생활주택의 경우에는 0.25배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상
 


③ ①에도 불구하고 건축물과 부대시설 또는 복리시설이 서로 마주보고 있는 경우에는 부대시설 또는 복리시설 각 부분 높이의 1배 이상
 


④ 채광창(창 넓이가 0.5제곱미터 이상인 창을 말함)이 없는 벽면과 측벽이 마주보는 경우에는 8미터 이상
 


⑤ 측벽과 측벽이 마주보는 경우[마주보는 측벽 중 하나의 측벽에 채광을 위한 창문 등이 설치되어 있지 않은 바닥면적 3제곱미터 이하의 발코니(출입을 위한 개구부를 포함)를 설치하는 경우를 포함]에는 4미터 이상
 


3. 「건축법 시행령」 제3조제1항제4호에 따른 주택단지에 두 동 이상의 건축물이 규제「건축법」 제2조제1항제11호에 따른 도로를 사이에 두고 서로 마주보고 있는 경우에는 위 2. ①부터 ③까지를 적용하지 않되, 해당 도로의 중심선을 인접 대지경계선으로 보아 1.을 적용합니다.



 예외



 다음의 어느 하나에 해당하면 위의 기준에도 불구하고 건축물의 높이를 정남(正南)방향의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 규제「건축법」 제61조제1항에 따른 높이의 범위에서 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 정하여 고시하는 높이 이하로 할 수 있습니다(「건축법」 제61조제3항 및 「건축법 시행령」 제86조제4항).



 「택지개발촉진법」 제3조에 따른 택지개발지구인 경우



 규제「주택법」 제16조에 따른 대지조성사업지구인 경우



 규제「지역 개발 및 지원에 관한 법률」 제11조에 따른 지역개발사업구역인 경우



 규제「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제6조, 제7조, 제7조의2 및 제8조에 따른 국가산업단지, 일반산업단지, 도시첨단산업단지 및 농공단지인 경우



 「도시개발법」 제2조제1항제1호에 따른 도시개발구역인 경우



 규제「도시 및 주거환경정비법」 제8조에 따른 정비구역인 경우



 정북방향으로 도로, 공원, 하천 등 건축이 금지된 공지에 접하는 대지인 경우



 정북방향으로 접하고 있는 대지의 소유자와 합의한 경우나 그 밖의 경우



인접 대지경계선



 건축물을 건축하려는 대지와 다른 대지 사이에 다음의 시설 또는 부지가 있는 경우에는 그 반대편의 대지경계선(공동주택은 인접 대지경계선과 그 반대편 대지경계선의 중심선)을 인접 대지경계선으로 합니다(「건축법 시행령」 제86조제6항).



 공원(「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 도시공원 중 지방건축위원회의 심의를 거쳐 허가권자가 공원의 일조 등을 확보할 필요가 있다고 인정하는 공원은 제외), 도로, 철도, 하천, 광장, 공공공지, 녹지, 유수지, 자동차 전용도로, 유원지



 너비(대지경계선에서 가장 가까운 거리를 말함)가 2미터 이하이거나 면적이 규제「건축법 시행령」 제80조에 따른 분할제한 기준 이하인 대지



 위 시설 또는 부지 외에 건축이 허용되지 아니하는 공지



 일조방해에 해당하는 경우


 일조방해의 수인한도



 일조방해 행위가 사회통념상 수인한도를 넘었는지 여부는 ① 피해의 정도, ② 피해이익의 성질 및 그에 대한 사회적 평가, ③ 가해건물의 용도, ④ 지역성, ⑤ 토지이용의 선후관계, ⑥ 가해 방지 및 피해 회피의 가능성, ⑦ 공법적 규제의 위반 여부 및 ⑧ 교섭 경과 등 모든 사정을 종합적으로 고려하여 판단합니다(대법원 2004. 9. 13. 선고 2003다64602 판결).






※ 대법원 2008. 4. 17. 선고 2006다35865 전원합의체 판결



 토지의 소유자 등이 종전부터 향유하던 일조이익(日照利益)이 객관적인 생활이익으로서 가치가 있다고 인정되면 법적인 보호의 대상이 될 수 있는데, 그 인근에서 건물이나 구조물 등이 신축됨으로 인하여 햇빛이 차단되어 생기는 그늘, 즉 일영(日影)이 증가함으로써 해당 토지에서 종래 향유하던 일조량이 감소하는 일조방해가 발생한 경우, 그 일조방해의 정도, 피해이익의 법적 성질, 가해 건물의 용도, 지역성, 토지이용의 선후관계, 가해 방지 및 피해 회피의 가능성, 공법적 규제의 위반 여부, 교섭 경과 등 모든 사정을 종합적으로 고려하여 사회통념상 일반적으로 해당 토지 소유자의 수인한도를 넘게 되면 그 건축행위는 정당한 권리행사의 범위를 벗어나 사법상(私法上) 위법한 가해행위로 평가된다.



※ 대법원 2004. 9. 13. 선고 2003다64602 판결



 건물의 신축으로 인하여 그 이웃 토지상의 거주자가 직사광선이 차단되는 불이익을 받은 경우에 그 신축 행위가 정당한 권리행사로서의 범위를 벗어나 사법상 위법한 가해행위로 평가되기 위해서는 그 일조방해의 정도가 사회통념상 일반적으로 인용하는 수인한도를 넘어야 하고, 일조방해행위가 사회통념상 수인한도를 넘었는지 여부는 피해의 정도, 피해이익의 성질 및 그에 대한 사회적 평가, 가해건물의 용도, 지역성, 토지이용의 선후관계, 가해 방지 및 피해 회피의 가능성, 공법적 규제의 위반 여부, 교섭 경과 등 모든 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다.



 가해건물의 신축으로 인하여 일조피해를 받게 되는 건물이 이미 다른 기존 건물에 의하여 일조방해를 받고 있는 경우 또는 피해건물이 남향이 아니거나 처마가 돌출되어 있는 등 그 구조 자체가 충분한 일조를 확보하기 어렵게 되어 있는 경우에는, 가해건물 신축 결과 피해건물이 동짓날 08시부터 16시 사이에 합계 4시간 이상 그리고 동짓날 09시부터 15시 사이에 연속하여 2시간 이상의 일조를 확보하지 못하게 되더라도 언제나 수인한도를 초과하는 일조피해가 있다고 단정할 수는 없고(한편, 피해건물이 종전부터 위와 같은 정도의 일조를 확보하지 못하고 있었던 경우라도 그 일조의 이익이 항상 보호의 대상에서 제외되는 것은 아니다), 가해건물이 신축되기 전부터 있었던 일조방해의 정도, 신축 건물에 의하여 발생하는 일조방해의 정도, 가해건물 신축 후 위 두 개의 원인이 결합하여 피해건물에 끼치는 전체 일조방해의 정도, 종전의 원인에 의한 일조방해와 신축 건물에 의한 일조방해가 겹치는 정도, 신축 건물에 의하여 발생하는 일조방해시간이 전체 일조방해시간 중 차지하는 비율, 종전의 원인만으로 발생하는 일조방해시간과 신축 건물만에 의하여 발생하는 일조방해시간 중 어느 것이 더 긴 것인지 등을 종합적으로 고려하여 신축 건물에 의한 일조방해가 수인한도를 넘었는지 여부를 판단하여야 한다.



 가해건물 신축 후 피해건물의 일조시간이 감소하였으나 그 피해건물이 서향인데다가 종전부터 다른 기존 건물로 인하여 일조를 방해받고 있던 점, 가해건물 신축으로 인하여 추가된 일조방해시간이 전체 일조방해시간의 1/4에 미달하고, 종전부터 있던 일조방해시간의 1/3에 미달하는 점 등에 비추어, 가해건물의 신축으로 인한 일조 침해의 정도가 수인한도를 초과한다고 보기 어렵다고 한 사례.




 분양계약상 채무불이행책임 및 하자담보책임의 면책



 최근 판례에서는 건축관계법령 및 「주택법」상의 주택건설기준 등에 적합할 뿐만 아니라, 분양계약 체결 당시 수분양자에게 알려진 기본적인 건축 계획대로 건축된 경우에는 일정 시간 이상의 일조가 확보되지 않고 조망이 가려지며 사생활이 노출된다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 일조방해 등을 이유로 분양계약상의 채무불이행책임 또는 하자담보책임을 물을 수 없다고 판시하고 있습니다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2007다9139 판결).






※ 대법원 2010. 4. 29. 선고 2007다9139 판결



 주택의 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한에 관하여 ‘동일 대지 안에서 2동 이상의 건축물이 서로 마주보고 있는 경우에는 건축물의 각 부분의 높이는 각각 서로 마주보는 외벽의 각 부분으로부터 다른 쪽의 외벽의 각 부분까지의 거리의 1.25배 이하 또는 해당 대지 안의 모든 세대가 동지일을 기준으로 9시에서 15시 사이에 건축조례가 정하는 시간 이상을 연속하여 일조를 확보할 수 있는 높이 이하’로 규정하였는바, 건축물의 높이와 건축물 사이의 거리가 위 조항의 전단에서 정하는 기준에 부합하는 경우에는 해당 건축물은 동지일의 연속 일조시간에 관계없이 위 조항에 적합하게 건축된 것이라고 해석해야 한다.



 분양된 아파트가 건축관계법령 및 「주택법」상의 주택건설기준 등에 적합할 뿐만 아니라, 분양계약 체결 당시 수분양자에게 알려진 기본적인 건축 계획대로 건축된 경우에는 아파트 각 동·세대의 방위나 높이, 구조 또는 다른 동과의 인접 거리 등으로 인하여 일정 시간 이상의 일조가 확보되지 않고 조망이 가려지며 사생활이 노출된다고 하더라도, 위에서 본 바와 같은 특별한 사정이 있지 않는 한, 이를 가지고 위 아파트가 그 분양계약 당시 수분양자에게 제공된 기본적인 건축 계획에 관한 정보에 의하여 예상할 수 있었던 범위를 벗어나 분양계약의 목적물로서 거래상 통상 갖추어야 하거나 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 해당된다고 할 수 없다.

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아파트 하자보수 청구 기간

관리자 | 2017-06-12

하자의 책임

사업주체는 공동주택의 하자에 대하여 분양에 따른 담보책임(시공자는 수급인의 담보책임)을 집니다.

담보책임기간은 하자의 중대성, 시설물 내구연한 및 교체 가능성 등을 고려하여 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년의 범위에서 정해집니다.

「공동주택관리법」상 하자담보책임

 하자담보책임

 사업주체(규제「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주 및 「공동주택관리법」 제35조제1항제2호에 따른 행위와 「주택법」 제66조제1항에 따른 리모델링을 수행한 시공자를 포함)는 공동주택의 하자에 대하여 분양에 따른 담보책임(시공자는 수급인의 담보책임을 말함)을 집니다(「공동주택관리법」 제36조제1항).

※ “하자”란 공사상 잘못으로 인하여 균열·침하(沈下)·파손·들뜸·누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 말합니다(「공동주택관리법」 제36조제3항).

※ “사업주체”란 규제「주택법」 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사, 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자 및 그 밖에 「주택법」에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자를 말합니다(「주택법」 제2조제10호).

 담보책임의 기간(이하 “담보책임기간”이라 함)은 하자의 중대성, 시설물 내구연한 및 교체 가능성 등을 고려하여 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년(규제「주택법」 제38조에 따른 장수명 주택의 경우에는 15년)의 범위에서 정합니다. 이 경우 담보책임기간은 다음의 날부터 기산합니다(「공동주택관리법」 제36조제2항).

 전유부분: 입주자에게 인도한 날

 공용부분: 규제「주택법」 제49조에 따른 사용검사일(「주택법」 제49조제4항 단서에 따라 공동주택의 전부에 대하여 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 임시 사용승인일을 말하고, 「주택법」 제49조제1항 단서에 따라 분할 사용검사나 동별 사용검사를 받은 경우에는 그 분할 사용검사일 또는 동별 사용검사일을 말함) 또는 규제「건축법」 제22조에 따른 공동주택의 사용승인일

손해배상책임

 사업주체는 담보책임기간에 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 경우에는 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있습니다(「공동주택관리법」 제37조제2항).

 하자의 범위 및 하자담보책임기간

 시설공사별 하자

 시설공사별 하자는 공사상의 잘못으로 인한 균열·처짐·비틀림·들뜸·침하·파손·붕괴·누수·누출·탈락, 작동 또는 기능불량, 부착·접지 또는 결선 불량, 고사 및 입상불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함이 발생한 경우를 말합니다(「공동주택관리법 시행령」 제37조제2호).

 사업주체가 보수책임을 부담하는 시설공사별 하자담보책임기간은 다음과 같습니다(「공동주택관리법 시행령」 제36조제1항제2호 및 별표 4).


보증기간 2년 범위
1. 마감공사
미장공사, 수장공사, 도장공사, 도배공사, 타일공사, 석공사, 옥내가구공사, 주방기구공사, 가전제품
 
보증기간 3년 범위
2. 옥외급수·위생 관련 공사
공동구공사, 저수조(물탱크)공사, 옥외위생(정화조) 관련 공사, 옥외 급수 관련공사

3. 난방·냉방·환기, 공기조화 설비공사
열원기기설비공사, 공기조화기기설비공사, 닥트설비공사, 배관설비공사, 보온공사, 자동제어설비공사, 온돌공사(세대매립배관 포함), 냉방설비공사

4. 급·배수 및 위생설비공사
급수설비공사, 온수공급설비공사, 배수·통기설비공사, 위생기구설비공사, 철 및 보온공사, 특수설비공사

5. 가스설비공사
가스설비공사, 가스저장시설공사

6. 목공사
구조체 또는 바탕재공사, 수장목공사

7. 창호공사
창문틀 및 문짝공사, 창호철물공사, 창호유리공사, 커튼월공사

8. 조경공사
식재공사, 조경시설물공사, 관수 및 배수공사, 조경포장공사, 조경부대시설공사, 잔디심기공사, 조형물공사

9. 전기 및 전력설비공사
배관·배선공사, 피뢰침공사, 동력설비공사, 수·변전설비공사, 수·배전공사, 전기기기공사, 발전설비공사, 승강기설비공사, 인양기설비공사, 조명설비공사

10. 신재생 에너지 설비공사
태양열설비공사, 태양광설비공사, 지열설비공사, 풍력설비공사

11. 정보통신공사
통신·신호설비공사, TV공청설비공사, 감시제어설비공사, 가정자동화설비공사, 정보통신설비공사

12. 지능형 홈네트워크 설비 공사
홈네트워크망공사, 홈네트워크기기공사, 단지공용시스템공사

13. 소방시설공사
소화설비공사, 제연설비공사, 방재설비공사, 자동화재탐지설비공사

14. 단열공사
벽체, 천장 및 바닥의 단열공사

15. 잡공사
옥내설비공사(우편함, 무인택배시스템 등), 옥외설비공사(담장, 울타리, 안내시설물 등), 금속공사
 

보증기간 5년 범위
16. 대지조성공사
토공사, 석축공사, 옹벽공사(토목옹벽), 배수공사, 포장공사

17. 철근콘크리트공사
일반철근콘크리트공사, 특수콘크리트공사, 프리캐스트콘크리트공사, 옹벽공사(건축옹벽), 콘크리트공사

18. 철골공사
일반철골공사, 철골부대공사, 경량철골공사

19. 조적공사
일반벽돌공사, 점토벽돌공사, 블록공사

20. 지붕공사
지붕공사, 홈통 및 우수관공사

21. 방수공사
방수공사

내력구조부별 하자

 내력구조부별 하자는 공동주택 구조체의 일부 또는 전부가 붕괴된 경우 또는 공동주택의 구조안전상 위험을 초래하거나, 그 위험을 초래할 우려가 있는 정도의 균열·침하 등의 결함이 발생한 경우를 말합니다(「공동주택관리법 시행령」 제37조제1호).

 내력구조부별(규제「건축법」 제2조제1항7호에 따른 건물의 주요구조부를 말함) 하자담보책임기간은 10년입니다(「공동주택관리법 시행령」 제36조제1항제1호).

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아파트 하자보수의 청구

하자보수청구 및 담보책임 종료

입주자, 입주자대표회의, 관리주체 및 관리단은 하자담보책임기간 내에 아파트의 하자가 발생한 경우에는 사업주체에 대하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있습니다.

사업주체는 하자보수를 청구 받은 날부터 15일 이내에 그 하자를 보수하거나 하자보수계획을 입주자대표회의 등에게 통보하고 그 계획에 따라 하자를 보수해야 합니다.
 
 하자보수의 청구

 하자보수청구권자

 다음의 어느 하나에 해당하는 자(이하 '입주자대표회의 등'이라 함)는 하자담보책임기간 내에 아파트의 하자가 발생한 경우에는 사업주체에 대하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있습니다

 -입주자

 -입주자대표회의

 -관리주체(하자보수청구 등에 관하여 입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체를 말함)

 -「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단


※ “사업주체”란 규제「주택법」 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사, 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자 및 그 밖에 「주택법」에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자를 말하고(「주택법」 제2조제10호), 규제「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주 및 「공동주택관리법」 제35조제1항제2호에 따른 행위와 「주택법」 제66조제1항에 따른 리모델링을 수행한 시공자를 포함합니다(「공동주택관리법」 제36조제1항).

※ “관리단”은 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때 그 각 부분을 각각 소유권의 목적으로 하는 구분소유 관계가 성립되면, 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 당연히 설립되는 단체입니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제1조 및 제23조제1항).

※ 입주자대표회의에 대한 자세한 내용은 이 콘텐츠의 <입주자대표회의>에서 확인할 수 있습니다.

 하자진단 및 비용

 하자진단 의뢰

 사업주체는 입주자대표회의 등이 청구하는 하자보수에 대하여 이의가 있는 경우에는 입주자대표회의 등과 협의하여 다음의 안전진단기관에 보수책임이 있는 하자범위에 해당하는지 여부 등 하자진단을 의뢰할 수 있습니다(「공동주택관리법」 제48조제1항 전단 및 「공동주택관리법 시행령」 제62조제1항).

 -한국시설안전공단

 -한국건설기술연구원

 -규제「엔지니어링산업 진흥법」 제21조에 따라 신고한 해당 분야의 엔지니어링사업자

 -규제「기술사법」 제6조제1항에 따라 등록한 기술사

 -규제「건축사법」 제23조제1항에 따라 신고한 건축사

 -건축 분야 안전진단전문기관


비용 부담

 하자진단에 드는 비용은 당사자 간 합의한 바에 따라 부담합니다(「공동주택관리법」 제48조제3항 및 「공동주택관리법 시행규칙」 제26조제1호).


 사업주체의 하자보수


 하자보수의 청구는 다음의 구분에 따른 자가 해야 합니다. 이 경우 입주자는 전유부분에 대한 청구를 2.의 나.에 따른 관리주체가 대행하도록 할 수 있으며, 공용부분에 대한 하자보수의 청구를 2.의 어느 하나에 해당하는 자에게 요청할 수 있습니다 (「공동주택관리법 시행령」 제38조제2항).

1. 전유부분: 입주자

2. 공용부분: 다음의 어느 하나에 해당하는 자

가. 입주자대표회의

나. 관리주체(하자보수청구 등에 관한여 입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체를 말함)

다. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단

 사업주체는 하자보수를 청구 받은 날(「공동주택관리법」 제48조제1항 후단에 따라 하자진단결과를 통보받은 때에는 그 통보받은 날을 말함)부터 15일 이내에 그 하자를 보수하거나 다음의 사항을 명시한 하자보수계획을 입주자대표회의 등에 서면(「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제1호에 따른 정보처리시스템을 사용한 전자문서를 포함)으로 통보하고 그 계획에 따라 하자를 보수해야 합니다. 다만, 하자가 아니라고 판단되는 사항에 대해서는 그 이유를 서면으로 통보해야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제38조제3항).

 -하자부위, 보수방법, 보수에 필요한 상당한 기간

 -담당자 성명 및 연락처

 -그 밖에 보수에 필요한 사항

 하자보수를 실시한 사업주체는 하자보수가 완료되는 즉시, 그 보수 결과를 하자보수를 청구한 입주자대표회의 등에게 통보해야 합니다

 하자담보책임의 종료

 담보책임기간의 만료 전 절차

 사업주체는 하자담보책임기간이 만료되기 30일 전까지 그 만료 예정일을 해당 공동주택의 입주자대표회의에 서면으로 통보해야 합니다. 이 경우 사업주체는 다음의 사항을 함께 알려야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제39조제1항).

 -「공동주택관리법 시행령」 제38조에 따라 입주자대표회의 등이 하자보수를 청구한 경우에는 하자보수를 완료한 내용

 -담보책임기간 내에 하자보수를 신청하지 아니하면 하자보수를 청구할 수 있는 권리가 없어진다는 사실

 사업주체로부터 하자담보책임의 만료 예정일을 통보받은 입주자대표회의는 다음의 구분에 따른 조치를 해야 합니다

 -전유부분에 대한 조치: 하자담보책임기간이 만료되는 날까지 하자보수를 청구하도록 입주자에게 개별통지하고 공동주택단지안의 잘 보이는 게시판에 20일 이상 게시

 -공용부분에 대한 조치: 하자담보책임기간이 만료되는 날까지 하자보수 청구

 사업주체는 「공동주택관리법 시행령」 제39조제2항에 따라 하자보수 청구를 받은 사항에 대하여 지체 없이 보수하고 그 보수결과를 서면으로 입주자대표회의 등에 통보해야 합니다. 다만, 하자가 아니라고 판단한 사항에 대해서는 그 이유를 명확히 기재한 서면을 입주자대표회의 등에 통보해야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제39조제3항).



 이의제기

 보수결과를 통보받은 입주자대표회의 등은 통보받은 날부터 30일 이내에 이유를 명확히 기재한 서면으로 사업주체에게 이의를 제기할 수 있습니다. 이 경우 사업주체는 이의제기 내용이 타당하면 지체 없이 하자를 보수해야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제39조제4항).

 담보책임 종료 절차

 사업주체와 다음의 구분에 따른 자는 하자보수가 끝난 때에는 공동으로 담보책임 종료확인서를 작성해야 합니다. 이 경우 담보책임기간이 만료되기 전에 담보책임 종료확인서를 작성해서는 안 됩니다(「공동주택관리법 시행령」 제39조제5항)

 전유부분: 입주자

 공용부분: 입주자대표회의의 회장

 입주자대표회의의 회장은 공용부분의 담보책임 종료확인서를 작성하려면 다음의 절차를 차례대로 거쳐야 합니다. 이 경우 전체 입주자의 5분의 1 이상이 서면으로 반대하면 입주자대표회의는 다음의 2.에 따른 의결을 할 수 없습니다(「공동주택관리법 시행령」 제39조제6항).

1. 의견 청취를 위하여 입주자에게 다음의 사항을 서면으로 개별통지하고 공동주택단지 안의 게시판에 20일 이상 게시할 것

√ 담보책임기간이 만료된 사실

√ 완료된 하자보수의 내용

√ 담보책임 종료확인에 대하여 반대의견을 제출할 수 있다는 사실, 의견제출기간 및 의견제출서

2. 입주자대표회의 의결


아파트 하자소송 질문
시공사에 하자보수를 청구했는데, 자기 잘못이 아닌 것 같다면서 미루기만 하고 해주지 않습니다. 어떻게 해결할 수 있을까요? 

답변
사업주체는 하자보수를 청구 받은 날(하자진단결과를 통보받은 때에는 그 통보받은 날을 말함)부터 15일 이내에 그 하자를 보수하거나 보수일정을 명시한 하자보수계획을 입주자대표회의 등에 서면으로 통보하고 그 계획에 따라 하자를 보수해야 합니다.



◇ 하자 진단의 의뢰 및 비용



☞ 사업주체는 입주자대표회의 등이 청구하는 하자보수에 대하여 이의가 있는 경우에는 입주자대표회의 등과 협의하여 안전진단기관에 보수책임이 있는 하자범위에 해당하는지 여부 등 하자진단을 의뢰할 수 있습니다.



☞ 하자진단에 드는 비용은 당사자 간 합의한 바에 따라 부담합니다.



◇ 하자심사·분쟁조정위원회



☞ 하자담보책임 및 하자보수 등과 관련한 사무를 심사·조정 및 관장하기 위하여 국토교통부에 하자심사·분쟁조정위원회를 둡니다. 하자분쟁조정위원회의 사무는 다음과 같습니다.



· 하자 여부 판정



· 하자담보책임 및 하자보수 등에 대한 사업주체·하자보수보증금의 보증서 발급기관과 입주자대표회의 등 간의 분쟁의 조정



· 하자의 책임범위 등에 대하여 사업주체 등·설계자 및 감리자 간에 발생하는 분쟁의 조정



· 다른 법령에서 하자분쟁조정위원회의 사무로 규정된 사항

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하자보수소송 분쟁 해결

관리자 | 2017-06-13

하자보수 관련 분쟁 해결

하자를 방치하거나 하자보수를 거절하는 사업주체와는 서로 양보하여 합의를 할 수 있고, 국토교통부의 하자심사ㆍ분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수도 있습니다.

이러한 합의나 조정이 모두 성립하지 않는 경우에는 소송을 제기하여 분쟁을 해결할 수 있습니다.
 

 합의 및 조정


 분쟁의 합의

 -하자보수에 관한 분쟁은 서로 양보하여 합의로 해결할 수 있습니다.

 -합의의 내용은 어느 하자에 대하여 보수공사를 할 것인가, 보수공사의 방법, 공사기간, 지체상금, 공사감독권 및 재하자의 보증 등입니다.


 각종 조정제도


 하자에 관한 분쟁이 발생한 경우 소송을 제기 하기 전에 각종 조정제도를 이용할 수 있습니다. 공정거래위원회나 소비자분쟁조정위원회도 이용할 수 있지만, 아파트 관련 법률분쟁해결에 있어서는 국토교통부의 하자심사·분쟁조정위원회를 통하여 해결할 수 있습니다.


 소송

 하자보수청구권자

 판례에 따르면, 입주자대표회의는 하자보수청구권만을 가지고, 하자보수에 갈음하여 손해배상청구소송을 할 수 없다고 판시하고 있습니다.

※ 대법원 2010. 1. 14 선고 2008다88368 판결

구 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제9조에 의한 하자담보 추급권은 특별한 사정이 없는 한 집합건물의 구분소유자에게 귀속하는 것이고, 다른 한편 비록 구 「주택법」(2005. 5. 26. 법률 제7520호로 개정되기 전의 것) 제46조 및 구 「주택법 시행령」(2005. 9. 16. 대통령령 제19053호로 개정되기 전의 것) 제59조제2항이 입주자대표회의에게 공동주택의 사업주체에 대한 하자보수청구권을 부여하고 있으나, 이는 행정적인 차원에서 공동주택 하자보수의 절차·방법 및 기간 등을 정하고 하자보수보증금으로 신속하게 하자를 보수할 수 있도록 하는 기준을 정하는 데 그 취지가 있을 뿐, 입주자대표회의에게 하자보수청구권 외에 하자담보 추급권(追及權)까지 부여하는 것이라고 볼 수는 없다. 그러므로 공동주택에 하자가 있는 경우 입주자대표회의로서는 「주택법」 및 「주택법 시행령」이 정한 바에 따라 사업주체에 대하여 하자보수를 청구할 수 있을 뿐이며, 구 「집합건물법」 제9조에 의한 하자담보추급권인 손해배상청구권을 가진다고 할 수 없다.



 민사소송 절차

1) 소장의 제출

 -하자분쟁의 해결을 원하는 분쟁 당사자는 소장을 작성해서 법원에 제출합니다(「민사소송법」 제248조).



※ 소장을 작성한 사람을 원고라고 하고, 그 상대방을 피고라고 합니다.



2) 소장부본의 송달과 답변서의 제출

 - 소장이 접수되면 법원은 그 소장과 동일한 내용의 문서인 부본을 피고에게 송달하고, 피고는 30일 이내에 답변서를 제출해야 합니다(「민사소송법」 제255조 및 제256조).

 - 피고가 답변서를 제출하지 않거나 자백취지의 답변서를 제출하면, 원고의 청구 내용대로 소송이 완료됩니다(「민사소송법」 제257조).

 - 피고가 청구 내용을 부인하는 취지의 답변서를 제출하는 경우에는 변론준비절차로 이행됩니다(「민사소송법」 제256조제4항).


3) 변론준비절차

 -변론준비절차기간에는 피고가 답변서를 제출하고 이에 대해 원고가 반박 준비서면을 제출하는 준비서면공방이 이루어집니다(「민사소송법」 제280조).

 -또한, 준비서면 및 증거제출과 증인신청, 검증·감정신청을 하는 등 변론기일 전에 증거조사를 모두 끝내야 합니다(「민사소송법」 제281조부터 제284조까지).

4) 변론준비기일

 -변론준비절차를 통해 기본서면공방이 종료되면 재판장은 기록 등을 검토하여 쟁점이 부각되고 변론기일 전 증거제출이 일단 완료되었다고 판단되는 분쟁에 대해 쟁점정리기일(변론준비기일)을 지정할 수 있습니다(「민사소송법」 제282조).

 -원고와 피고는 쟁점정리기일에 출석해서 분쟁의 쟁점을 확인하고 서로의 주장에 대해 반박하게 됩니다(「민사소송법」 제282조).

5) 변론기일

 -제1차 변론기일(집중증거조사기일)에서는 쟁점정리기일에 정리된 결과에 따라서 분쟁에 관련된 원고와 피고 및 양측의 증인을 집중적으로 신문(訊問)하고, 신문을 마치면 그로부터 단기간 내에 판결을 선고받게 됩니다(「민사소송법」 제287조).

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시공사에 하자보수를 청구했는데, 자기 잘못이 아닌 것 같다면서 미루기만 하고 해주지 않습니다. 어떻게 해결할 수 있을까요? 


사업주체는 하자보수를 청구 받은 날(하자진단결과를 통보받은 때에는 그 통보받은 날을 말함)부터 15일 이내에 그 하자를 보수하거나 보수일정을 명시한 하자보수계획을 입주자대표회의 등에 서면으로 통보하고 그 계획에 따라 하자를 보수해야 합니다.

◇ 하자 진단의 의뢰 및 비용

☞ 사업주체는 입주자대표회의 등이 청구하는 하자보수에 대하여 이의가 있는 경우에는 입주자대표회의 등과 협의하여 안전진단기관에 보수책임이 있는 하자범위에 해당하는지 여부 등 하자진단을 의뢰할 수 있습니다.

☞ 하자진단에 드는 비용은 당사자 간 합의한 바에 따라 부담합니다.


◇ 하자심사·분쟁조정위원회

☞ 하자담보책임 및 하자보수 등과 관련한 사무를 심사·조정 및 관장하기 위하여 국토교통부에 하자심사·분쟁조정위원회를 둡니다. 하자분쟁조정위원회의 사무는 다음과 같습니다.


· 하자 여부 판정

· 하자담보책임 및 하자보수 등에 대한 사업주체·하자보수보증금의 보증서 발급기관과 입주자대표회의 등 간의 분쟁의 조정

· 하자의 책임범위 등에 대하여 사업주체 등·설계자 및 감리자 간에 발생하는 분쟁의 조정

· 다른 법령에서 하자분쟁조정위원회의 사무로 규정된 사항



조정(하자심사ㆍ분쟁조정위원회)

하자분쟁조정위원회의 하자 여부 판정 결과, 하자가 있는 것으로 판정된 시설물 등의 경우, 사업주체는 일정한 기간 이내에서 하자 여부 판정서에 기재된 보수기한까지 그 하자를 보수해야 합니다.

조정절차가 완료된 경우 조정안을 제시받은 당사자는 그 제시를 받은 날부터 30일 이내에 그 수락 여부를 하자분쟁조정위원회에 통보해야 합니다. 이 경우 수락 여부에 대한 답변이 없는 때에는 그 조정안을 수락한 것으로 봅니다.
 


 하자심사·분쟁조정위원회


 하자심사·분쟁조정위원회 설치


 ▷하자담보책임 및 하자보수 등과 관련한 사무를 심사·조정 및 관장하기 위하여 국토교통부에 하자심사·분쟁조정위원회(이하 “하자분쟁조정위원회”라 함)를 둡니다(「공동주택관리법」 제39조제1항).


 ▷하자분쟁조정위원회의 사무는 다음과 같습니다(「공동주택관리법」 제39조제2항).


 ·하자 여부 판정

 ·하자담보책임 및 하자보수 등에 대한 사업주체·하자보수보증금의 보증서 발급기관(이하 "사업주체 등"이라 함)과 입주자대표회의 등 간의 분쟁의 조정

 ·하자의 책임범위 등에 대하여 사업주체 등·설계자 및 감리자 간에 발생하는 분쟁의 조정

 ·다른 법령에서 하자분쟁조정위원회의 사무로 규정된 사항


 하자심사 및 분쟁조정 절차


 ◇하자심사 및 분쟁조정 신청

 ▷하자분쟁조정위원회에 하자심사 또는 분쟁조정(이하 “조정 등”이라 함)을 신청하려는 자는 다음의 서류를 제출하되, 피신청인 인원수에 해당하는 부본(副本)과 함께 제출해야 합니다(「공동주택관리법」 제39조제3항, 「공동주택관리법 시행규칙」 제19조제1항·제2항 및 별지 제15호서식·별지 16호서식).


 ·하자심사신청서 또는 하자분쟁조정신청서

 ·당사자간 교섭경위서[입주자대표회의 등이 일정별로 청구한 하자보수 등에 대하여 사업주체 등(사업주체 및 하자보수보증서 발급기관을 말함)이 답변한 내용 또는 서로 협의한 내용을 말함] 1부

 ·하자발생사실 증명자료(컬러 사진 및 설명자료 등) 1부

 ·「공동주택관리법 시행령」제41조제1항에 따른 하자보수보증금의 보증서 사본(하자보수보증금의 보증서 발급기관이 사건의 당사자인 경우만 해당) 1부

 ·신청인의 신분증 사본(법인은 인감증명서를 말하되, 「전자서명법」 제2조제3호에 따른 공인전자서명을 한 전자문서는 신분증 사본에 갈음). 다만, 대리인이 신청하는 경우에는 다음의 서류를 말합니다.


√ 신청인의 위임장 및 신분증 사본

√ 대리인의 신분증(변호사는 변호사 신분증을 말함) 사본
√ 대리인이 법인의 직원인 경우에는 재직증명서

 ·입주자대표회의가 신청하는 경우에는 그 구성 신고를 증명하는 서류 1부

 ·관리사무소장이 신청하는 경우에는 관리사무소장 배치 및 직인 신고증명서 사본 1부


 ▷ 하자분쟁조정위원회는 당사자 일방으로부터 조정 등의 신청을 받은 때에는 그 신청내용을 상대방에게 통지해야 합니다(「공동주택관리법」 제46조제1항).


▷ 통지를 받은 상대방은 신청내용에 대한 답변서를 특별한 사정이 없는 한 10일 이내에 하자분쟁조정위원회에 제출해야 합니다(「공동주택관리법」 제46조제2항).


※ 조정 등에 대한 답변서를 하자분쟁조정위원회에 제출하지 않은 경우에는 5백만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「공동주택관리법」제102조제3항제17호, 「공동주택관리법 시행령」 제100조 및 별표 9).


 ▷ 하자분쟁조정위원회로부터 조정 등의 신청에 관한 통지를 받은 사업주체등, 설계자, 감리자 및 입주자대표회의 등은 분쟁조정에 응해야 합니다. 다만, 조정 등의 신청에 관한 통지를 받은 입주자가 조정기일에 출석하지 않은 경우에는 하자분쟁조정위원회가 직권으로 「공동주택관리법」 제44조제1항에 따라 조정안을 결정하고, 이를 각 당사자 또는 그 대리인에게 제시할 수 있습니다(「공동주택관리법」 제46조제3항).


※ 조정 등에 응하지 않은 경우(입주자는 제외)에는 5백만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「공동주택관리법」제102조제3항제18호, 「공동주택관리법 시행령」 제100조 및 별표 9).
 


 ◇하자심사


 하자분쟁조정위원회는 하자 여부를 판정한 때에는 위원장이 기명날인한 하자 여부 판정서 정본(正本)을 각 당사자 또는 그 대리인에게 송달해야 합니다(「공동주택관리법」 제43조제2항).


 사업주체는 하자 여부 판정서에 따라 하자를 보수하고 그 결과를 지체 없이 「공동주택관리법 시행령」 제53조제5항에 따른 하자관리정보시스템에 등록해야 합니다. 보수기한은 송달일로부터 60일 이내의 범위에서 정해야 합니다(「공동주택관리법」 제43조제3항 및 「공동주택관리법 시행령」 제57조제2항·제3항).


※ 판정받은 하자를 보수하지 않은 경우에는 1천만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「공동주택관리법」제102조제2항제5호, 「공동주택관리법 시행령」 제100조 및 별표 9).


 하자 여부 판정 결과에 대하여 이의가 있는 자는 하자 여부 판정서를 송달받은 날부터 30일 이내에 안전진단기관 또는 관계 전문가가 작성한 의견서를 첨부하여 이의신청을 할 수 있습니다(「공동주택관리법」 제43조제4항).


 ◇ 분쟁조정

 하자분쟁조정위원회는 다음에 따른 분쟁의 조정절차를 완료한 때에는 지체 없이 조정안(신청인이 조정신청을 한 후 조정절차 진행 중에 피신청인과 합의를 한 경우에는 합의한 내용을 반영하되, 합의한 내용이 명확하지 아니한 것은 제외)을 결정하고, 각 당사자 또는 그 대리인에게 이를 제시해야 합니다(「공동주택관리법」 제39조제2항제2호·제3호 및 제44조제1항).

 하자담보책임 및 하자보수 등에 대한 사업주체·하자보수보증금의 보증서 발급기관과 입주자대표회의 등 간의 분쟁의 조정

 하자의 책임범위 등에 대하여 사업주체 등·설계자 및 감리자 간에 발생하는 분쟁의 조정

 조정안을 제시받은 당사자는 그 제시를 받은 날부터 30일 이내에 그 수락 여부를 하자분쟁조정위원회에 통보해야 합니다. 이 경우 수락 여부에 대한 답변이 없는 때에는 그 조정안을 수락한 것으로 봅니다(「공동주택관리법」 제44조제2항).


 하자분쟁조정위원회는 각 당사자 또는 그 대리인이 조정안을 수락(서면 또는 전자적 방법으로 수락한 경우를 말함)하거나 기한 내에 답변이 없는 때에는 위원장이 기명날인한 조정서 정본을 지체 없이 각 당사자 또는 그 대리인에게 송달해야 합니다(「공동주택관리법」 제44조제3항).


 조정서의 내용은 재판상 화해와 동일한 효력이 있습니다. 다만, 당사자가 임의로 처분할 수 없는 사항으로 다음의 사건은 재판상 화해와 동일한 효력이 없습니다(「공동주택관리법」 제44조제4항 및 「공동주택관리법 시행령」 제60조).


1. 입주자대표회의가 전체 입주자 5분의 4 이상의 동의 없이 공동주택 공용부분의 하자보수를 제외한 담보책임에 관한 분쟁조정을 신청한 사건. 다만, 입주자대표회의와 사업주체 등(사업주체 및 하자보수보증서 발급기관을 말함)간의 분쟁조정으로서 「공동주택관리법 시행령」 제41조제3항에 따라 입주자대표회의의 명의로 변경된 하자보수보증금의 반환에 관한 사건은 제외합니다.

2. 그 밖에 위 1.에 준하는 경우로서 당사자가 독자적으로 권리를 행사할 수 없는 부분의 담보책임 및 하자보수 등에 관한 조정 등을 신청한 사건


 조정 등 처리기간 및 비용

 ▷조정 등의 처리기간

· 하자분쟁조정위원회는 조정 등의 신청을 받은 때에는 지체 없이 조정 등의 절차를 개시해야 합니다. 이 경우 하자분쟁조정위원회는 그 신청을 받은 날부터 60일(공용부분의 하자는 90일로 하고, 「공동주택관리법」 제45조제2항에 따른 흠결보정기간 및 「공동주택관리법」 제48조에 따른 하자감정기간은 제외) 이내에 그 절차를 완료해야 합니다(「공동주택관리법」 제45조제1항).

· 이 기간 이내에 조정 등을 완료할 수 없는 경우에는 해당 사건을 담당하는 분과위원회 또는 소위원회의 의결로 그 기간을 1회에 한하여 연장할 수 있으나, 그 기간은 30일 이내로 합니다. 이 경우 그 사유와 기한을 명시하여 각 당사자 또는 대리인에게 서면으로 통지해야 합니다(「공동주택관리법」 제45조제3항).



▷ 조정 등의 비용



 조정 등의 진행과정에서 다음의 비용이 발생할 때에는 당사자가 합의한 바에 따라 그 비용을 부담합니다. 다만, 당사자가 합의하지 않은 경우에는 하자분쟁조정위원회에서 부담비율을 정합니다(「공동주택관리법 시행규칙」 제24조).



 ·조사, 분석, 검사에 드는 비용

 ·증인 또는 증거의 채택에 드는 비용

 ·통역 및 번역 등에 드는 비용

 ·그 밖에 조정 등에 드는 비용

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