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명도소송·유치권·부동산분쟁

유치권 권리행사

관리자 | 2017-10-25

유치권의 권리행사

유치권자는 채권전부의 변제를 받을 때까지 유치 물전부에 대하여 유치권 자로 행사할 수 있는 권리가 있는바(민법 제321조),1. 채권의 변제를 받기 위하여 유치 물을 경매할 수 있는 권리(민법 제322조 제1항), 2. 정당한 이유 가 있는 때에는 유치권자는 감정인의 평가에 의하여 유치물로 직접 변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있는 권리 3. 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있는 권 리(민법 제323조 제1항), 4. 유치물에 관하여 필요비 및 유익비를 지출한 때 에는 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있는 권리(민법 제325조)가 있다.

유치권에 관하여는 목적물의 소유자와 채권자와의 사이의 계약에 의하여 설정되는 것이 아니라 위와 같이 법이 정하는 일정한 객관적 요건을 갖추고 물건을 유치하여 계속 점유할 수 있는 대세적 권능을 인정한다(민법 제320 조 제1항, 민사집행법 제91조 제5항 등). 법이 유치권제도를 마련하여 이와 같은 거래상의 부담을 감수하는 것은 유치권에 의하여 우선적으로 만족을 확보하여 주려는 그 피담보채권에 특 별한 보호 가치가 있다는 것에 바탕을 둔 것이다. 이와 같이 유치권자는 정당한 권리를 가지고 있으면서도 실무에서는 이 를 지키지 못하여 유치권을 빼앗기는 사례가 비일 비재하다. 유치권 행사를 하기 위하여는 우선 유치권에 대한 철저한 준비와 해결책을 가지고 유치 물 을 관리하면서 권리를 행사하여야 할 것이다 본 장에서는 유치권을 지키기 위한 법률적인 사전의 조치와 유치 물을 환 가하여 공사대금채권을 회수하는 방법을 절을 나누어 설명하기로 한다.

 2, 유치권 지키기
성립된 유치권을 지키기 위하여는 우선적으로 유치물을 소유자로부터 이 전받아 점유하여야 하고, 공사대금채권의 소멸시효 중단을 위하여 공사대 금청구의 소를 제기하거나(117면 참조) 지급명령을 신청하여 확정판결을 받아야 한다 유치권은 경락인에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 유치목 적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고 그 피담보채권의 변제를 청 구할 수는 없다(대법원 1996.08.23. 선고 95다8713 판결), 그리고 "유치권에 의한 경매(민법 제322조제1항)" 역시, 본래 신청인의 채권의 만족을 직접적 인 목적으로 하는 것이 아니고 유치물을 장기간 계속하여 유지하여야 한다 는 부담으로부터 유치권자를 벗어나도록 하려는 데 직접적인 목적이 있 다.1) 따라서 유치권자는 경락으로 매수인이 변제할 때까지 기다려야 하는 인내가 필요하다. 부동산 경매의 경우 유치권이 있는 경매절차는 경매개시 결정을 한 때로부터 약 1년 이상이 걸리므로 유치권을 지키기 위하여 자금 및 인력에 관하여 충분한 대비를 하여야 할 것이다 유치권의 권리행사는 공사대금채권이 모두 변제될 때까지 계쟁건물을 유 치할 권리가 있다. 유치권을 지키기 위한 방법은 결국 유치권의 성립요건에 흠결이 없어야 하는 것이므로 그 성립요건에 관하여는 전술(54면 참조)한 것을 참조하기로 여기서는 중복되지 않는 범위에서 다루기로 한다. 점유를 방해하는 자가 있는 경우에는 점유방해금지 가처분을 할 수 있고 (129면 참조), 형사적으로는 업무방해, 건조물침입, 권리행사방해 등(245면 참조)으로 상대방을 고소할 수 있다.
명도단행가처분이란


 단행가처분이란 부동산의 인도청구권을 보전하기 위하여 또는 다툼이 있는 부동산의 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위해 부동산의 점유를 채권자에게 이전할 것을 명하는 만족적 가처분을 말합니다


 피보전권리와 보전의 필요성


 부동산의 점유를 채권자에게 이전할 것을 명하는 등 만족적 가처분이기에 피보전권리는 물론 보전의 필요성에 대한 고도의 소명이 있어 채무자의 항변이 인정되지 않는 무조건의 명도청구권의 존재가 명백하여 단행가처분의 집행으로 인하여 채무자가 정당한 권리가 침해될 가능성을 상정하기 어려워야 합니다.


 본안판결을 기다려 이에 기한 명도집행을 하도록 할 경우 채권자에게 회복하기 어려운 손해가 발생할 위험이 있거나 채권자에게 가혹한 부담을 지우는 결과에 이르게 된다는 사정이 존재해야 합니다.


※ 인도(명도)단행가처분의 보전의 필요성이 인정된 예

 -명도집행 후 재침입한 경우

 -한 두 세대의 명도거부로 말미암아 재건축사업이 지연되는 경우

 -명도를 둘러 싼 분쟁 중에 합의가 이루어져 합의금이 지급된 후에도 명도를 거부하고 있는 경우

 -채권자가 장래의 건물이용계획을 세워두고 채무자에게 한시적으로 건물을 사용을 허락하였는데 채무자가 당초의 건물 이용계획에 따른 명도요구에 불응하는 경우


건물명도단행가처분  대법원 판례

【판시사항】
[1] 주택건설촉진법에 의하여 설립된 재건축조합의 법적 성질
[2] 임기 만료 또는 사임한 법인의 이사가 신임 이사의 선임시까지 직무를 계속 수행할 수 있는지 여부
[3] 사임한 재건축조합장이 조합장 변경 인가나 직무대행자 선임이 되지 않은 상태에서 정관상 규정에 따라 행한 총회소집이 적법하다고 한 원심판결을 수긍한 사례


【판결요지】
[1] 주택건설촉진법에 의하여 설립된 재건축조합은 민법상의 비법인 사단에 해당한다.
[2] 민법상 법인과 그 기관인 이사와의 관계는 위임자와 수임자의 법률관계와 같은 것으로서 이사의 임기가 만료되면 일단 그 위임관계는 종료되는 것이 원칙이나, 그 후임 이사 선임시까지 이사가 존재하지 않는다면 기관에 의하여 행위를 할 수밖에 없는 법인으로서는 당장 정상적인 활동을 중단하지 않을 수 없는 상태에 처하게 되고, 이는
민법 제691조에 규정된 급박한 사정이 있는 때와 같이 볼 수 있으므로, 임기 만료되거나 사임한 이사라고 할지라도 그 임무를 수행함이 부적당하다고 인정할 만한 특별한 사정이 없는 한 신임 이사가 선임될 때까지 이사의 직무를 계속 수행할 수 있다.

[3] 사임한 재건축조합장이 조합장 변경 인가나 직무대행자 선임이 되지 않은 상태에서 정관상 규정에 따라 행한 총회소집이 적법하다고 한 원심판결을 수긍한 사례.

【이유】
상고이유를 판단한다.
1.  제1점에 대하여
가.  신청인 조합은 주택건설촉진법에 의하여 설립된 재건축조합으로서 민법상의 비법인 사단에 해당한다 할 것인데( 대법원 1994. 6. 28. 선고 92다36052 판결, 1995. 2. 3. 선고 93다23862 판결 참조), 기록에 의하면 신청인 조합의 정관 제11조는 신청인 조합에는 임원으로 조합장 1인, 이사 7인 이내, 감사 1인을 두고, 임원은 조합원 중에서 총회가 선임하며, 임원의 임기는 선임된 날로부터 사업완료시까지로 하고, 임원의 보선은 총회에서 하며 보선된 임원의 임기는 전임자의 잔임기간으로 하도록 하고 있고, 제12조는 조합장은 조합을 대표하며 그 사무를 총괄하고 총회와 대의원회 및 이사회의 의장이 되도록 하고, 이사는 정관이 정하는 바에 의하여 조합의 업무를 분장한다고 규정하였으면서도 조합장에게 조합의 업무집행권이 있다고만 하였을 뿐 조합 정관에 따로 이사의 업무에 관한 규정이 없으며, 제14조는 정기총회는 조합설립인가일 후 연 1회 조합장이 소집하되, 총회는 소집 5일 전 그 목적과 일시 및 장소를 조합사무소의 게시란에 공고하고 조합원 각자에게는 등기우편으로 서면통지하며, 그 목적, 일시 및 장소는 이사회의 결의에 의하도록 규정하고 있고, 임시총회는 조합장이 필요하다고 인정할 때 소집하거나 조합원 5분의 2 이상이 청구할 때 또는 감사의 소집요구가 있을 때 조합장이 반드시 소집하도록 규정하고 있으나, 조합장이 궐위된 경우 소집권자에 관한 규정을 따로 두고 있지 아니한 사실을 알아볼 수 있으므로, 신청인 조합의 대표권이나 총회의 소집권 또는 소집의무는 조합장에게 전속되어 있고 다른 이사들에게는 총회소집권은 물론 조합을 대표할 권한이 주어져 있지 아니하여 다른 이사들로 하여금 총회를 소집하도록 요구할 수도 없다고 보아야 할 것이기 때문에, 신청인 조합의 정관에 의하여 조합을 대표하도록 되어 있는 조합장이 궐위된 경우에 이사들이 신청인 조합을 대표할 수 있는 권한이나 총회소집권을 가지게 된다고는 볼 수 없고, 한편 신청인 조합은 비법인 사단으로서 법인격을 전제로 하는 조항을 제외하고는 민법의 법인에 관한 규정의 준용을 받는다 할 것이고, 민법상 법인과 그 기관인 이사와의 관계는 위임자와 수임자의 법률관계와 같은 것으로서 이사의 임기가 만료되면 일단 그 위임관계는 종료되는 것이 원칙이나, 그 후임 이사 선임시까지 이사가 존재하지 않는다면 기관에 의하여 행위를 할 수밖에 없는 법인으로서는 당장 정상적인 활동을 중단하지 않을 수 없는 상태에 처하게 되고, 이는 민법 제691조에 규정된 급박한 사정이 있는 때와 같이 볼 수 있으므로 임기 만료되거나 사임한 이사라고 할지라도 그 임무를 수행함이 부적당하다고 인정할 만한 특별한 사정이 없는 한 신임 이사가 선임될 때까지 이사의 직무를 계속 수행할 수 있다 할 것이다( 대법원 1982. 3. 9. 선고 81다614 판결, 1983. 9. 27. 선고 83다카938 판결 등 참조).
 
나.  원심판결 이유에 의하면 원심은, 신청인 조합은 1991. 11. 6. 설립인가를 받았으나 이를 전후하여 건축업자 선정 등을 둘러싸고 당시 조합장인 소외 김주회를 추종하는 조합원들과 그를 불신하는 조합원들 사이에 분쟁이 끊이지 않던 중 위 김주회는 마침내 1992. 4. 13. 위 조합장직 사임의 의사를 표시하고 같은 해 5. 19. 인감증명서를 첨부하여 사직서를 신청인 조합에 제출한 사실, 신청인 조합은 1991. 11. 6. 설립인가 당시 조합장을 위 김주회로 하여 인가를 받은 이래 조합장을 변경하는 내용의 인가를 받은 적이 없을 뿐만 아니라 위 김주회의 사임 이후 따로 직무대행자가 선임되어 있지도 아니하였으므로 신청인 조합의 조합원 308명 중 180명은 조속히 조합장 등 임원을 선출하기 위한 총회소집의 필요성을 느끼고 관할 구청에 문의하니 위 인가내용에 따라 위 김주회에게 총회소집을 요구하여도 무방하다는 유권해석을 하므로 1993. 6. 11. 위 김주회에게 신청인 조합의 임원 선출을 위한 조합원 총회의 소집을 요구하였고, 위 김주회는 위 요구에 따라 신청인 조합의 조합장 명의로 1993. 7. 1. 신청인 조합의 조합원들에게 경과보고, 조합장 선임, 기타 사항을 목적사항으로 하는 임시총회의 소집을 통지하였으며, 위 소집통지에 따라 같은 달 11. 개최된 임시총회에서 위 김주회가 참석자 182명 중 176명의 찬성으로 신청인 조합의 조합장으로 재선임된 사실을 확정한 후, 위 김주회가 그 당시 조합장이 아니라 하더라도 전임 조합장으로서 그 업무를 수행함이 부적당하다고 인정할 만한 특별한 사정이 없는 한 민법 제691조에 따라 그 직을 계속 수행하여 총회소집을 할 수 있다고 보아야 하고, 한편 신청인 조합의 대외적인 법률관계에서 조합장은 여전히 위 김주회로 인가되어 있고, 신청인 조합의 정관에 따르면 조합장은 조합원 5분의 2 이상이 청구할 때 또는 감사의 소집요구가 있을 때 반드시 조합원총회를 소집하도록 규정하고 있기 때문에 조합원 5분의 2 이상의 요구에 의한 조합장의 총회소집은 조합장의 의무라 할 것이므로, 신청인 조합의 조합원 총원의 과반수를 넘는 조합원들이 위 인가내용을 신뢰하여 위 김주회에게 조합원총회의 소집을 요구하였고, 이에 응하여 동인이 위 1993. 7. 11.자 조합원총회를 소집하기에 이른 것으로서, 이와 같은 총회소집에 이른 경위, 목적 등에 비추어 보면 위 김주회 명의의 조합원 총회의 소집은 적법하고, 따라서 위 임시총회에서 조합장으로 선임된 위 김주회는 신청인 조합을 대표할 수 있는 권한이 있다고 판단하였다. 원심의 이러한 판단은 앞에서 본 법리에 따른 것으로서 정당하고, 거기에 상고이유에서 지적한 바와 같은 조합총회 소집절차에 관한 법리를 오해하였거나 민법 제691조, 제59조에 관한 법리오해와 대법원 판례에 반하는 위법이 있다고 할 수 없다. 이 점을 지적한 상고이유는 받아들일 수 없다.
 
2.  제2, 3점에 대하여
원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 그 판시와 같은 이유로 이 사건의 피보전권리와 보전의 필요성이 있다고 판단한 것도 정당하고, 거기에 상고이유에서 지적한 바와 같은 보전소송에 있어서의 피보전권리와 보전의 필요성에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 이 점을 지적한 상고이유도 받아들일 수 없다.
 
3.  그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 상고인인 피신청인들의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.



대법관 박준서(재판장) 박만호 김형선 이용훈(주심)

명도단행가처분

관리자 | 2017-10-23

명도단행가처분이란


 단행가처분이란 부동산의 인도청구권을 보전하기 위하여 또는 다툼이 있는 부동산의 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위해 부동산의 점유를 채권자에게 이전할 것을 명하는 만족적 가처분을 말합니다


 피보전권리와 보전의 필요성


 부동산의 점유를 채권자에게 이전할 것을 명하는 등 만족적 가처분이기에 피보전권리는 물론 보전의 필요성에 대한 고도의 소명이 있어 채무자의 항변이 인정되지 않는 무조건의 명도청구권의 존재가 명백하여 단행가처분의 집행으로 인하여 채무자가 정당한 권리가 침해될 가능성을 상정하기 어려워야 합니다.


 본안판결을 기다려 이에 기한 명도집행을 하도록 할 경우 채권자에게 회복하기 어려운 손해가 발생할 위험이 있거나 채권자에게 가혹한 부담을 지우는 결과에 이르게 된다는 사정이 존재해야 합니다.


※ 인도(명도)단행가처분의 보전의 필요성이 인정된 예

 -명도집행 후 재침입한 경우

 -한 두 세대의 명도거부로 말미암아 재건축사업이 지연되는 경우

 -명도를 둘러 싼 분쟁 중에 합의가 이루어져 합의금이 지급된 후에도 명도를 거부하고 있는 경우

 -채권자가 장래의 건물이용계획을 세워두고 채무자에게 한시적으로 건물을 사용을 허락하였는데 채무자가 당초의 건물 이용계획에 따른 명도요구에 불응하는 경우


건물명도단행가처분  대법원 판례

【판시사항】
[1] 주택건설촉진법에 의하여 설립된 재건축조합의 법적 성질
[2] 임기 만료 또는 사임한 법인의 이사가 신임 이사의 선임시까지 직무를 계속 수행할 수 있는지 여부
[3] 사임한 재건축조합장이 조합장 변경 인가나 직무대행자 선임이 되지 않은 상태에서 정관상 규정에 따라 행한 총회소집이 적법하다고 한 원심판결을 수긍한 사례


【판결요지】
[1] 주택건설촉진법에 의하여 설립된 재건축조합은 민법상의 비법인 사단에 해당한다.
[2] 민법상 법인과 그 기관인 이사와의 관계는 위임자와 수임자의 법률관계와 같은 것으로서 이사의 임기가 만료되면 일단 그 위임관계는 종료되는 것이 원칙이나, 그 후임 이사 선임시까지 이사가 존재하지 않는다면 기관에 의하여 행위를 할 수밖에 없는 법인으로서는 당장 정상적인 활동을 중단하지 않을 수 없는 상태에 처하게 되고, 이는
민법 제691조에 규정된 급박한 사정이 있는 때와 같이 볼 수 있으므로, 임기 만료되거나 사임한 이사라고 할지라도 그 임무를 수행함이 부적당하다고 인정할 만한 특별한 사정이 없는 한 신임 이사가 선임될 때까지 이사의 직무를 계속 수행할 수 있다.

[3] 사임한 재건축조합장이 조합장 변경 인가나 직무대행자 선임이 되지 않은 상태에서 정관상 규정에 따라 행한 총회소집이 적법하다고 한 원심판결을 수긍한 사례.

【이유】
상고이유를 판단한다.
1.  제1점에 대하여
가.  신청인 조합은 주택건설촉진법에 의하여 설립된 재건축조합으로서 민법상의 비법인 사단에 해당한다 할 것인데( 대법원 1994. 6. 28. 선고 92다36052 판결, 1995. 2. 3. 선고 93다23862 판결 참조), 기록에 의하면 신청인 조합의 정관 제11조는 신청인 조합에는 임원으로 조합장 1인, 이사 7인 이내, 감사 1인을 두고, 임원은 조합원 중에서 총회가 선임하며, 임원의 임기는 선임된 날로부터 사업완료시까지로 하고, 임원의 보선은 총회에서 하며 보선된 임원의 임기는 전임자의 잔임기간으로 하도록 하고 있고, 제12조는 조합장은 조합을 대표하며 그 사무를 총괄하고 총회와 대의원회 및 이사회의 의장이 되도록 하고, 이사는 정관이 정하는 바에 의하여 조합의 업무를 분장한다고 규정하였으면서도 조합장에게 조합의 업무집행권이 있다고만 하였을 뿐 조합 정관에 따로 이사의 업무에 관한 규정이 없으며, 제14조는 정기총회는 조합설립인가일 후 연 1회 조합장이 소집하되, 총회는 소집 5일 전 그 목적과 일시 및 장소를 조합사무소의 게시란에 공고하고 조합원 각자에게는 등기우편으로 서면통지하며, 그 목적, 일시 및 장소는 이사회의 결의에 의하도록 규정하고 있고, 임시총회는 조합장이 필요하다고 인정할 때 소집하거나 조합원 5분의 2 이상이 청구할 때 또는 감사의 소집요구가 있을 때 조합장이 반드시 소집하도록 규정하고 있으나, 조합장이 궐위된 경우 소집권자에 관한 규정을 따로 두고 있지 아니한 사실을 알아볼 수 있으므로, 신청인 조합의 대표권이나 총회의 소집권 또는 소집의무는 조합장에게 전속되어 있고 다른 이사들에게는 총회소집권은 물론 조합을 대표할 권한이 주어져 있지 아니하여 다른 이사들로 하여금 총회를 소집하도록 요구할 수도 없다고 보아야 할 것이기 때문에, 신청인 조합의 정관에 의하여 조합을 대표하도록 되어 있는 조합장이 궐위된 경우에 이사들이 신청인 조합을 대표할 수 있는 권한이나 총회소집권을 가지게 된다고는 볼 수 없고, 한편 신청인 조합은 비법인 사단으로서 법인격을 전제로 하는 조항을 제외하고는 민법의 법인에 관한 규정의 준용을 받는다 할 것이고, 민법상 법인과 그 기관인 이사와의 관계는 위임자와 수임자의 법률관계와 같은 것으로서 이사의 임기가 만료되면 일단 그 위임관계는 종료되는 것이 원칙이나, 그 후임 이사 선임시까지 이사가 존재하지 않는다면 기관에 의하여 행위를 할 수밖에 없는 법인으로서는 당장 정상적인 활동을 중단하지 않을 수 없는 상태에 처하게 되고, 이는 민법 제691조에 규정된 급박한 사정이 있는 때와 같이 볼 수 있으므로 임기 만료되거나 사임한 이사라고 할지라도 그 임무를 수행함이 부적당하다고 인정할 만한 특별한 사정이 없는 한 신임 이사가 선임될 때까지 이사의 직무를 계속 수행할 수 있다 할 것이다( 대법원 1982. 3. 9. 선고 81다614 판결, 1983. 9. 27. 선고 83다카938 판결 등 참조).
 
나.  원심판결 이유에 의하면 원심은, 신청인 조합은 1991. 11. 6. 설립인가를 받았으나 이를 전후하여 건축업자 선정 등을 둘러싸고 당시 조합장인 소외 김주회를 추종하는 조합원들과 그를 불신하는 조합원들 사이에 분쟁이 끊이지 않던 중 위 김주회는 마침내 1992. 4. 13. 위 조합장직 사임의 의사를 표시하고 같은 해 5. 19. 인감증명서를 첨부하여 사직서를 신청인 조합에 제출한 사실, 신청인 조합은 1991. 11. 6. 설립인가 당시 조합장을 위 김주회로 하여 인가를 받은 이래 조합장을 변경하는 내용의 인가를 받은 적이 없을 뿐만 아니라 위 김주회의 사임 이후 따로 직무대행자가 선임되어 있지도 아니하였으므로 신청인 조합의 조합원 308명 중 180명은 조속히 조합장 등 임원을 선출하기 위한 총회소집의 필요성을 느끼고 관할 구청에 문의하니 위 인가내용에 따라 위 김주회에게 총회소집을 요구하여도 무방하다는 유권해석을 하므로 1993. 6. 11. 위 김주회에게 신청인 조합의 임원 선출을 위한 조합원 총회의 소집을 요구하였고, 위 김주회는 위 요구에 따라 신청인 조합의 조합장 명의로 1993. 7. 1. 신청인 조합의 조합원들에게 경과보고, 조합장 선임, 기타 사항을 목적사항으로 하는 임시총회의 소집을 통지하였으며, 위 소집통지에 따라 같은 달 11. 개최된 임시총회에서 위 김주회가 참석자 182명 중 176명의 찬성으로 신청인 조합의 조합장으로 재선임된 사실을 확정한 후, 위 김주회가 그 당시 조합장이 아니라 하더라도 전임 조합장으로서 그 업무를 수행함이 부적당하다고 인정할 만한 특별한 사정이 없는 한 민법 제691조에 따라 그 직을 계속 수행하여 총회소집을 할 수 있다고 보아야 하고, 한편 신청인 조합의 대외적인 법률관계에서 조합장은 여전히 위 김주회로 인가되어 있고, 신청인 조합의 정관에 따르면 조합장은 조합원 5분의 2 이상이 청구할 때 또는 감사의 소집요구가 있을 때 반드시 조합원총회를 소집하도록 규정하고 있기 때문에 조합원 5분의 2 이상의 요구에 의한 조합장의 총회소집은 조합장의 의무라 할 것이므로, 신청인 조합의 조합원 총원의 과반수를 넘는 조합원들이 위 인가내용을 신뢰하여 위 김주회에게 조합원총회의 소집을 요구하였고, 이에 응하여 동인이 위 1993. 7. 11.자 조합원총회를 소집하기에 이른 것으로서, 이와 같은 총회소집에 이른 경위, 목적 등에 비추어 보면 위 김주회 명의의 조합원 총회의 소집은 적법하고, 따라서 위 임시총회에서 조합장으로 선임된 위 김주회는 신청인 조합을 대표할 수 있는 권한이 있다고 판단하였다. 원심의 이러한 판단은 앞에서 본 법리에 따른 것으로서 정당하고, 거기에 상고이유에서 지적한 바와 같은 조합총회 소집절차에 관한 법리를 오해하였거나 민법 제691조, 제59조에 관한 법리오해와 대법원 판례에 반하는 위법이 있다고 할 수 없다. 이 점을 지적한 상고이유는 받아들일 수 없다.
 
2.  제2, 3점에 대하여
원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 그 판시와 같은 이유로 이 사건의 피보전권리와 보전의 필요성이 있다고 판단한 것도 정당하고, 거기에 상고이유에서 지적한 바와 같은 보전소송에 있어서의 피보전권리와 보전의 필요성에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 이 점을 지적한 상고이유도 받아들일 수 없다.
 
3.  그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 상고인인 피신청인들의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.



대법관 박준서(재판장) 박만호 김형선 이용훈(주심)
명도소송과 유치권 깨트리기 7편

 유치권부존재확인의 소에서 무조건 이기는 방법과 절차 !

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 유치권부존재확인의 소은 어떻게 준비하느냐에 따라 결과의 차이가 다릅니다 

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 [ 유치권부존재확인의 소 ]
[ 로밴드  /  유치권 행사 ]


                                                                [ 명도소송 법원 판결 사례 ]


[ 판시사항 ]
상가건물의 일부를 임차하여 10년 이상 점포를 운영하던 甲이 임대차기간 종료 전 乙과 위 점포에 관한 유·무형의 시설과 재산적 가치를 권리금을 받고 양도하기로 하는 계약을 체결하고 임대인 丙 등에게 乙과 새로운 임대차계약을 체결할 것을 주선하였다가 거절당하자, 丙 등을 상대로 상가건물 임대차보호법  [ 로밴드  /  유치권 행사 ]  제10조의4 제1항에서 정한 권리금회수 방해금지 의무 위반을 이유로 같은 조 제3항에 따른 손해배상금의 지급을 구하였는데, 丙 등이 전체 임대차기간이 5년을 초과하는 위 임대차계약의 경우는 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 계약갱신요구권이 없으므로 임대인인 丙 등은 같은 법 제10조의4에서 정한 권리금회수 방해금지 의무를 부담하지 않는다고 주장한 사안에서, 상가건물 임대차보호법 제10조의4를 해석·적용함에 있어 같은 법 제10조 제2항을 유추적용하는 것은 법원의 법률해석 권한의 한계를 일탈한 것이므로, 丙 등은 상가건물 임대차보호법 [ 로밴드  /  유치권 행사 ]  제10조의4에서 정한 권리금회수 방해금지 의무를 부담한다고 한 사례


[ 판결요지 ]
상가건물의 일부를 임차하여 10년 이상 점포를 운영하던 甲이 임대차기간 종료 전 乙과 위 점포에 관한 유·무형의 시설과 재산적 가치를 권리금을 받고 양도하기로 하는 계약을 체결하고 임대인 丙 등에게 乙과 새로운 임대차계약을 체결할 것을 주선하였다가 거절당하자, 丙 등을 상대로 상가건물 임대차보호법 [ 로밴드  /  유치권 행사 ]  제10조의4 제1항에서 정한 권리금회수 방해금지 의무 위반을 이유로 같은 조 제3항에 따른 손해배상금의 지급을 구하였는데, 丙 등이 전체 임대차기간이 5년을 초과하는 위 임대차계약의 경우는 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 계약갱신요구권이 없으므로 임대인인 丙 등은 같은 법 제10조의4에서 정한 권리금회수 방해금지 의무를 부담하지 않는다고 주장한 사안에서, 상가건물 임대차보호법 제10조의4는 같은 법 제10조 제1항 각호를 준용하고 있을 뿐 임차인의 계약갱신요구권 행사의 시적 한계를 규정한 같은 조 제2항을 명시적으로 준용하고 있지 않은데, 상가건물 임대차보호법 [ 로밴드  /  유치권 행사 ]  제10조의4 자체에 내재된 법원의 법률해석 권한의 폭, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에서 정한 계약갱신요구권과의 관계, 상가건물 임대차보호법 제10조의4의 입법 취지 등에 비추어 보면, 상가건물 임대차보호법 제10조의4를 해석·적용함에 있어 같은 법 제10조 제2항을 유추적용하는 것은 법원의 법률해석 권한의 한계를 일탈한 것이므로, 丙 등은 상가건물 임대차보호법 제10조의4에서 정한 권리금회수 방해금지 의무를 부담한다고 한 사례.



 명도소송- 유치권부존재확인의 소
 

명도(明渡)란 토지·건물 또는 선박 등을 점유하고 있는 자가 그 점유를 타인의 지배하에 옮기는 것을 일반적으로 인도(引渡: 점유의 이전)라고 하는데 여기서 그 전제로서 인도 의무자 및 그 동거인 등이 목적물에 살면 그를 퇴출시키고, 인도의무자 소유의 점유동산 등이 있다면 그 점유동산 등을 밖으로 반출한 다음 인도(점유이전)를 하게 되는데 이를 특히 ’명도’라 합니다. - 유치권부존재확인의 소 - 즉, 명도는 ’주거인을 퇴거시키고 동산을 철거한 뒤에 인도하는 것’입니다. 따라서 명도는 인도의 한 형태입니다.

 인도명령 신청기간(매각대금을 낸 뒤 6개월 이내)이 지나거나 채무자·소유자 또는 점유자 등 인도명령 대상 이외의 사람이 해당 부동산을 점유하고 있는 경우에 매수인은 명도소송을 제기해서 그 부동산을 회복할 수 있습니다.

 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에 인도명령 대상을 상대로 명도소송을 제기하는 것도 가능하지만 명도소송을 제기하는 것이 인도명령을 신청하는 것에 비해 시간과 비용이 더 든다는 점을 고려해야 합니다.

 명도소송의 집행

 명도소송판결이 내려지고 집행문이 부여되면 강제집행을 해서 해당 부동산의 점유를 이전받을 수 있습니다.

 법정지상권이 있는 건물을 매수한 경우

 일반적으로 토지와 건물을 함께 매수하는 것이 그 효용가치가 더 높고, 분쟁발생 확률도 낮을 뿐만 아니라 제3자에 대한 매매 등도 비교적 쉽게 이루어질 수 있습니다. 법정지상권이 설정된 건물은 그 처분 등이 어려울 수 있으므로 입찰에 참여하기 전에 이를 조사한 후 입찰 여부를 판단하는 것이 좋습니다.

※ 법정지상권이란?

 법정지상권이란 토지와 그 지상건물이 각각 다른 소유자에게 속한 경우에 건물소유자가 토지를 사용할 수 있는 권리를 말합니다. 법정지상권은 다음의 경우에 인정됩니다.
1. 대지와 건물이 동일한 소유자에게 속한 경우에 건물에 대해서만 전세권을 설정한 후 대지소유자가 변경된 경우: 이 경우 대지소유자의 특별승계인은 전세권설정자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다- 유치권부존재확인의 소에서 무조건 이기는 방법과 절차 !

2. 저당물의 경매로 인해 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에게 속한 경우: 이 경우 토지소유자는 건물소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다(「민법」 제366조).

3. 토지와 그 위의 건물이 동일한 소유자에게 속한 경우에 그 토지나 건물에 대해 담보권 실행을 통해 소유권을 취득하거나 담보가등기에 따른 본등기가 행해진 경우: 이 경우 건물의 소유를 목적으로 그 토지 위에 지상권이 설정된 것으로 봅니다

4. 입목의 경매나 그 밖의 사유로 인해 토지와 그 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 된 경우: 이 경우 토지소유자는 입목소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다

5. 동일한 소유자의 토지와 건물 중 어느 하나가 매매, 경매 등을 원인으로 해서 소유자가 달라진 경우: 이 경우 그 건물을 철거한다는 등의 특약이 없는 한 토지소유자는 건물소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다

 법정지상권의 존속기간은 석조·석회조·연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물인 경우에는 30년, 그 외의 건물인 경우에는 15년을 최단기간으로 봅니다

 법정지상권은 따로 등기하지 않아도 되지만, 추후 이를 처분하려면 등기를 해야 합니다( 유치권부존재확인의 소에서 무조건 이기는 방법과 절차 ! ).

 토지와 별개로 건물만 매수했다면 그 건물에 법정지상권이 설정되어 건물의 매수인을 보호해 줍니다. 즉, 매수인은 토지소유자와 별도의 토지이용계약을 하지 않고도 해당 토지를 이용할 수 있습니다. 이 때, 매수인이 이용할 수 있는 토지는 건물이 세워진 토지에 한정되지 않고, 그 건물의 사용을 위해 일반적으로 필요한 건물 주변의 토지를 포함합니다

 법정지상권이 설정된 경우에 건물소유자는 토지소유자에게 해당 토지에 대한 사용대가인 지료(地料)를 지급해야 합니다. 지료는 당사자의 합의에 따르며, 합의가 이루어지지 않으면 법원에 청구해서 정할 수 있습니다

 유치권부존재확인의 소 소유권 방어를 위한 조치

법원의 매각허가결정이 선고된 이후 매각대금을 지급하기 전까지의 기간 동안 채무자, 소유자 또는 점유자가 해당 부동산을 훼손하는 등 가치를 감소시키는 행위를 하는 경우에 매수인은 그 부동산의 가치를 보존하기 위해 법원에 부동산 관리명령을 신청할 수 있습니다.

매수인이 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자, 전의 소유자 또는 점유자가 해당 부동산에 대한 점유 등을 계속하고 있다면 예기치 못한 불이익을 받을 수 있습니다. 이 경우, 매수인은 그 부동산에 대한 소유권을 방어하기 위해 법원에 부동산 인도명령을 신청하거나 명도소송을 제기할 수 있습니다.

 부동산 관리명령이란?

 법원의 매각허가결정이 선고된 후 매각대금을 지급하기 전까지 사이에 채무자·소유자 또는 점유자가 해당 부동산을 훼손하는 등 그 가치를 감소시키는 행위를 하면 매수인은 예상치 못한 손해를 볼 수 있습니다. 이런 경우에 매수인 또는 채권자는 법원에 부동산 관리명령을 신청해서 관리인에게 부동산의 관리를 맡길 수 있습니다- 유치권부존재확인의 소에서 무조건 이기는 방법과 절차 !

 관리명령의 신청기간

 관리명령의 신청은 법원의 매각허가결정이 선고된 뒤부터 그 부동산을 인도받을 때까지 할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제2항).

 관리명령의 집행

 법원의 관리명령으로 선임된 관리인은 매수인이 해당 부동산을 인도할 때까지 그 부동산을 관리합니다.

 채무자·소유자 또는 점유자가 관리명령에 따르지 않는 등 부동산의 관리를 위해 필요한 경우에 법원은 매수인 또는 채권자의 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 않고 인도명령에 준하는 명령을 할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제3항).

  유치권부존재확인의 소 부동산 인도명령

 인도명령이란?

 매수인이 매각대금을 지급하고 유효한 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자나 점유자가 해당 부동산을 계속 점유하고 있으면 예상치 못한 손해를 볼 수 있습니다. 이런 경우에 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청해서 채무자·전소유자 또는 점유자로부터 그 부동산을 회복할 수 있습니다 유치권부존재확인의 소에서 무조건 이기는 방법과 절차 !  그러나 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우(예를 들어, 대항력을 갖춘 임차인 등)에는 인도명령을 신청할 수 없습니다(「민사집행법」 제136조제1항 단서).

 인도명령의 신청인

 인도명령은 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이 신청할 수 있습니다.

 그러나 매매 등을 원인으로 매수인으로부터 소유권을 이전받은 특별승계인은 인도명령을 신청할 수 없습니다. 인도청구는 매수인에게 허용되는 경매절차상의 권리에 속하는 것이기 때문입니다(대법원 1966. 9. 10. 자 66마713 결정).

 인도명령의 신청기간

 인도명령의 신청은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만 할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제1항).

  유치권부존재확인의 소 인도명령의 집행

 법원의 인도명령이 있으면 채무자·소유자 또는 점유자는 해당 부동산을 매수인에게 인도해야 합니다.

 채무자·소유자 또는 점유자가 인도명령에 따르지 않으면 매수인 등은 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제6항).

예시)
법원의 인도명령결정 전에 점유자가 제3자에게 그 점유를 이전하면 어떻게 처리해야 하나요?
 
인도명령을 신청한 후 법원이 인도명령을 결정하기 전에 현 점유자가 제3자에게 그 점유를 이전하면 인도명령의 상대방이 달라지므로 인도명령은 그 효력을 잃게 됩니다. 이 경우에는 매각대금을 낸 뒤 6개월 이전이라면 새로운 점유자를 상대방으로 해서 인도명령을 다시 신청할 수 있으며,-  유치권부존재확인의 소에서 무조건 이기는 방법과 절차 !  -매각대금을 낸 뒤 6개월 이후라면 새로운 점유자를 상대방으로 해서 명도소송을 제기해야 합니다. 그러나 이 방법은 모두 시간과 비용이 더 들기 때문에 매수인의 입장에서는 어느 정도의 손해를 감수해야 합니다.

이를 방지하기 위해 인도명령을 신청하거나 명도소송을 제기할 때는 부동산 점유이전금지가처분을 함께 신청하는 것이 좋습니다. 부동산 점유이전금지가처분을 신청하면 현 점유자가 제3자에게 점유를 이전하는 것이 금지되므로 그 실효성을 확보하는데 도움이 될 수 있습니다(「민사집행법」 제300조제1항).

부동산 점유이전금지가처분 신청은 인도명령이나 명도소송을 관할하는 법원 또는 다툼의 대상이 있는 곳을 관할하는 지방법원에 하면 됩니다(「민사집행법」 제303조).

점유이전금지가처분 유치권부존재확인의 소

부동산점유이전금지가처분이란?

 부동산점유이전금지가처분이란 부동산에 대한 인도·명도청구권을 보전하기 위한 가처분으로 목적물의 인적(주관적)·물적(객관적) 현상을 본집행 시까지 그대로 유지하게 하는 가처분을 말합니다.

※ 예: 명도소송을 할 예정이니 위장 세입자나 다른 사람에게 해당 부동산을 넘기지 말고 채권자에게 부동산을 넘기라는 것입니다.

 

부동산점유이전금지가처분의 요건- 유치권부존재확인의 소

 임대차계약의 해지에 따른 건물명도청구권, 낙찰허가결정에 의한 건물명도청구권, 소유권에 의한 명도청구권 등 채무자에게 대항할 수 있는 한 물권이든 채권이든 상관없이 피보전권리가 될 수 있습니다.

 부동산점유이전금지가처분은 목적물의 본 집행까지 채무자(임차인 또는 점유자)가 목적물의 현재의 상태를 그대로 유지하고 점유명의를 변경하거나 점유를 이전할 우려가 있어 이를 미리 가처분을 해 두지 않으면 현재의 상태의 변경으로 집행권원을 얻더라도 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란한 염려가 있는 경우에 인정됩니다.

유용한 법령 정보  1

Q. A의 소유인 아파트를 B에게 임대하였으나, B가 월세를 계속해서 미납하여 B에게 임대차계약 해지를 통보하고 명도를 요구하였습니다. 유치권부존재확인의 소 그러나 B는 이에 불응하고 있는데, 이 경우 A가 취할 수 있는 법적 수단은?


A. A는 B를 상대로 건물명도 등 청구의 본안 소송을 제기하기에 앞서 채무자가 점유하고 있는 아파트를 타인에게 전대 또는 그 밖의 방법으로 점유 이전시키지 못하도록 하는 부동산점유이전금지가처분을 신청할 수 있습니다.

유치권부존재확인의 소 - 가처분목적물
 신청 시 목적 부동산을 명백하게 특정해야 합니다. 따라서 부동산의 일부가 목적물인 때에는 도면, 사진 등으로 계쟁(係爭)부분을 특정해야 합니다.

 부동산점유이전금지가처분은 집행 시 등기를 요하지 않으므로 미등기부동산도 그 목적물이 될 수 있습니다.

  유치권부존재확인의 소-건물퇴거, 토지인도청구권을 피보전권리로 하는 경우 건물점유자에게는 건물에 대하여만 점유이전금지가처분을 하면 충분하고 토지에 대하여는 가처분신청을 할 필요가 없습니다.


 점유이전금지가처분 신청

 유체동산의 경우에는 공시방법이 없으므로 처분금지가처분을 하더라도 양수인이 모르고 취득하는 경우가 많아 그 효과가 없기 때문에 점유이전금지가처분과 처분금지가처분을 함께 신청하거나 점유이전금지가처분 단독으로 신청합니다

 채무자와 그 배우자의 공유로서 채무자가 점유하거나 그 배우자와 공동으로 점유하고 있는 유체동산도 가처분할 수 있습니다

◀법령용어해설▶
 유체동산이란 무체동산이라는 개념과 구별하기 위해 사용되었던 구(舊)민법의 표현입니다. 집에 있는 TV, 냉장고, 피아노, 세탁기 등 그 밖의 가전제품, 가구, 그림, 골동품, 배서가 금지된 유가증권, 1개월 이내에 수확할 수 있는 과실 등을 포함하는 개념입니다.


유치권 유치권부존재확인의 소
(유치권부존재확인의 소)

유치권부존재확인의 소에서 무조건 이기는 방법과 절차 !  - 유치권은 다른 사람의 물건 또는 유가증권을 점유한 사람이 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 그 변제를 받을 때까지 해당 물건 또는 유가증권을 점유할 권리를 말합니다

 경매 물건에 설정된 유치권은 등기 순위에 관계없이 매수인에게 인수됩니다(「민사집행법」 제91조제5항).

유치권의 내용
 ①타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.

②전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.
유치권자는 채권전부의 변제를 받을 때까지 유치물전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다.

경매,간이변제충당 유치권부존재확인의 소
①유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있다.

②정당한 이유있는 때에는 유치권자는 감정인의 평가에 의하여 유치물로 직접 변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있다. 이 경우에는 유치권자는 미리 채무자에게 통지하여야 한다.

과실수취권
①유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다. 그러나 과실이 금전이 아닌 때에는 경매하여야 한다.

②과실은 먼저 채권의 이자에 충당하고 그 잉여가 있으면 원본에 충당한다.

유치권자의 선관의무
①유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 한다.

②유치권자는 채무자의 승낙없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다.

③유치권자가 전2항의 규정에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.

유치권자의 상환청구권
①유치권자가 유치물에 관하여 필요비를 지출한 때에는 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있다.

②유치권자가 유치물에 관하여 유익비를 지출한 때에는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 그 지출한 금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

피담보채권의 소멸시효
유치권의 행사는 채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 아니한다.

타담보제공과 유치권소멸
채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.

점유상실과 유치권소멸
유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다.

유치권부존재확인의 소에서 무조건 이기는 방법과 절차 ! 
인도(명도)ㆍ철거ㆍ수거단행가처분 신청

부동산의 인도청구권을 보전하기 위하여 또는 다툼이 있는 부동산의 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위해 부동산의 점유를 채권자에게 이전할 것을 목적으로 하는 단행가처분을 신청할 수 있으며, 이를 신청하려는 자는 목적물 가액ㆍ피보전권리 및 목적물의 표시, 신청취지와 신청이유 등을 적은 신청서를 작성하여 관할법원에 제출해야 합니다.

​인도(명도)·철거·수거단행가처분

 단행가처분이란

 단행가처분이란 부동산의 인도청구권을 보전하기 위하여 또는 다툼이 있는 부동산의 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위해 부동산의 점유를 채권자에게 이전할 것을 명하는 만족적 가처분을 말합니다(법원행정처, 법원실무제요 민사집행Ⅳ).

 피보전권리와 보전의 필요성(법원행정처, 법원실무제요 민사집행Ⅳ)

 부동산의 점유를 채권자에게 이전할 것을 명하는 등 만족적 가처분이기에 피보전권리는 물론 보전의 필요성에 대한 고도의 소명이 있어 채무자의 항변이 인정되지 않는 무조건의 명도청구권의 존재가 명백하여 단행가처분의 집행으로 인하여 채무자가 정당한 권리가 침해될 가능성을 상정하기 어려워야 {web7}.

 본안판결을 기다려 이에 기한 명도집행을 하도록 할 경우 채권자에게 회복하기 어려운 손해가 발생할 위험이 있거나 채권자에게 가혹한 부담을 지우는 결과에 이르게 된다는 사정이 존재해야 {web7}.


유치권부존재확인의 소에서 무조건 이기는 방법과 절차 !

 명도집행 후 재침입한 경우

 한 두 세대의 명도거부로 말미암아 재건축사업이 지연되는 경우

 명도를 둘러 싼 분쟁 중에 합의가 이루어져 합의금이 지급된 후에도 명도를 거부하고 있는 경우

 채권자가 장래의 건물이용계획을 세워두고 채무자에게 한시적으로 건물을 사용을 허락하였는데 채무자가 당초의 건물 이용계획에 따른 명도요구에 불응하는 경우


인도(명도)·철거·수거단행가처분 신청서 작성
  유치권부존재확인의 소에서 무조건 이기는 방법과 절차 !

 
 신청취지

 소장의 청구취지에 상응하는 것으로 가처분에 의해 구하려는 보전처분의 내용을 말하며, 권리의 보전을 위해 필요한 내용을 적습니다(「민사집행규칙」 제203조제2항).

<기재례: 건물의 명도단행가처분의 경우>

신 청 취 지


1. 채무자는 채권자에게 별지 목록 기재 부동산을 명도하라.

2. 신청비용은 채무자의 부담으로 한다.

라는 재판을 구합니다.

<기재례: 철거·수거단행가처분의 경우>

신 청 취 지


1. 채무자는 채권자에게 별지 제1목록 기재 토지 위에 있는 별지 제2목록 기재 가건물을 철거하고 위 토지를 (임시로) 인도하라.

2. 채무자가 이 명령 송달일부터 Ο일 내에 위 가건물을 철거하지 않을 때에는 채권자는 집행관에게 위임하여 채무자의 비용으로 이를 철거하게 할 수 있다.

라는 재판을 구합니다. ​



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유치권과 공사대금채권의 소멸시효

(1) 개 설

"소멸시효”란 권리자가 그의 권리를 행사할 수 있었음에도 불구하고 일 정한 기간 동안 그 권리를 행사하지 않는 상태, 즉 권리불행사의 상태가 계 속된 경우에 그 자의 권리를 소멸시키는 제도를 말한다. 소멸시효는 권리를 행사할 수 있는 때로부터 진행한다(민법 제166조제1항) 민법 제326조는 "유치권의 행사는 채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미 지지 아니한다."라고 규정하고 있다. 그러므로 일반적으로 유치권은 소멸시 효가 없으나 유치권은 피담보채권을 전제로 피담보채권 이 소멸하면 유치권도 소멸한다. 대체로 건물에 관한 유치권은 해당 건물에 대한 공사대금채권에 기하여 성립한 것이므로 공사대금채권은 민법 제163 조 제3호에 해당하여 이를 3년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성하기 때문이다 한 것이기 때문이다.

(2) 공사대금채권의 소멸시효연장

공사대금채권은 3년의 단기소멸시효를 적용받는다고 할 것인 바, 유치권 의 피담보채권에 대하여 확정 판결 등을 얻으며 소멸시효기간은 10년으로 늘어난다(대법원 2009.9.24. 선고 2009다39530 판결). 따라서 공사대금채권의 소멸시효연장을 위하여는 공사대금청구의 소(117 면 참조)를 제기하거나 지급명령을 신청하여야 한다.

(라) 포기한 약정에 해당하지 아니한 다고 본 사례

 (1) 원고와 피고들은 위 임대차계약 당시 '건물수리는 입주자가 한다'는 특약을 하고 이를 월세계약서에 기재하였지만, 위 특약에 의하여 임차인이 부담할 수선의무의 범위가 구체적으로 명시된 것은 아니라 할 것이고, 한편 위 누수현상이 이 사건 점포의 전반에 걸쳐 나타나고 그것이 지속적으로 반 복되는 등 이 사건 점포에 대한 전면적인 수리가 요구되었고, 그 비용 또한 거액이 소요되는 점 등으로 보아 이는 대규모 수선이 필요한 경우임에 해당 함을 알 수 있는바, 특별한 사정이 없는 한 위 특약에 의하여 임대인인 원 고가 위 수선의무를 면하고 임차인인 피고들이 이를 부담하는 것은 아니라 고 봄이 상당할 것이다(대법원 2008.03.27. 선고 2007다91336 판결).

(2) 임야 상태의 토지를 임차하여 대지로 조성한 후 건물을 건축하여 음 식점을 경영할 목적으로 임대차계약을 체결한 경우, 비록 임대차계약서에 서는 필요비 및 유익비의 상환청구권은 그 비용의 용도를 묻지 않고 이를 전부 포기하는 것으로 기재되었다고 하더라도 계약 당사자의 의사는 임대 차 목적 토지를 대지로 조성한 후 이를 임차 목적에 따라 사용할 수 있는상태에 기한 것이 서 새로이 투입한 비용만에 한정하여 임차인이 그 상환청구권을 포 고 대지조성비는 그 상환청구권 포기의 대상으로 삼지 아니한 취 약정한 것이라고 해석하는 것이 합리적이다(대법원 1998.10.20. 선고 지 로 98다31462 판결).

유치권부존재확인
[대법원 2016.3.10, 선고, 2013다99409, 판결]

【판시사항】
[1] 근저당권자가 유치권 신고를 한 사람을 상대로 경매절차에서 유치권을 내세워 대항할 수 있는 범위를 초과하는 유치권의 부존재 확인을 구할 법률상 이익이 있는지 여부(적극) 및 유치권 신고를 한 사람이 피담보채권으로 주장하는 금액 중 일부만 경매절차에서 유치권으로 대항할 수 있는 경우, 법원이 취할 조치(=유치권 부분에 대한 일부패소 판결)
[2] 유치권 부존재 확인소송에서 유치권의 목적물과 견련관계 있는 채권의 존재에 관한 주장·증명책임의 소재(=피고)


【판결요지】
[1] 민사집행법 제268조에 의하여 담보권의 실행을 위한 경매절차에 준용되는 같은 법 제91조 제5항에 의하면 유치권자는 경락인에 대하여 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없지만 자신의 피담보채권이 변제될 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있어 경매절차의 입찰인들은 낙찰 후 유치권자로부터 경매목적물을 쉽게 인도받을 수 없다는 점을 고려하여 입찰하게 되고 그에 따라 경매목적 부동산이 그만큼 낮은 가격에 낙찰될 우려가 있다. 이와 같이 저가낙찰로 인해 경매를 신청한 근저당권자의 배당액이 줄어들거나 경매목적물 가액과 비교하여 거액의 유치권 신고로 매각 자체가 불가능하게 될 위험은 경매절차에서 근저당권자의 법률상 지위를 불안정하게 하는 것이므로 위 불안을 제거하는 근저당권자의 이익을 단순한 사실상·경제상의 이익이라고 볼 수는 없다. 따라서 근저당권자는 유치권 신고를 한 사람을 상대로 유치권 전부의 부존재뿐만 아니라 경매절차에서 유치권을 내세워 대항할 수 있는 범위를 초과하는 유치권의 부존재 확인을 구할 법률상 이익이 있고, 심리 결과 유치권 신고를 한 사람이 유치권의 피담보채권으로 주장하는 금액의 일부만이 경매절차에서 유치권으로 대항할 수 있는 것으로 인정되는 경우에는 법원은 특별한 사정이 없는 한 그 유치권 부분에 대하여 일부패소의 판결을 하여야 한다.
[2] 소극적 확인소송에서는 원고가 먼저 청구를 특정하여 채무발생원인 사실을 부정하는 주장을 하면 채권자인 피고는 권리관계의 요건사실에 관하여 주장·증명책임을 부담하므로, 유치권 부존재 확인소송에서 유치권의 요건사실인 유치권의 목적물과 견련관계 있는 채권의 존재에 대해서는 피고가 주장·증명하여야 한다.

【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.



【이 유】
상고이유(상고이유서 제출기간이 경과한 후에 제출된 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.
1.  상고이유 제1점에 대하여
확인의 소는 원고의 법적 지위가 불안·위험할 때에 그 불안·위험을 제거함에 확인판결로 판단하는 것이 가장 유효·적절한 수단인 경우에 인정된다(대법원 2005. 12. 22. 선고 2003다55059 판결 등 참조).
원심판결 이유에 의하면 원심은, 선순위 근저당권자인 원고의 신청에 의한 임의경매절차에서 피고가 3,636,348,300원의 공사대금채권을 피담보채권으로 하는 유치권을 신고한 사실 등을 인정한 다음, 피고의 유치권이 존재하지 않고, 설령 유치권이 있더라도 233,503,375원을 초과하여서는 존재하지 아니한다는 원고의 주장에 대하여, 이 사건 소송물은 유치권의 존부인데 유치권은 불가분성을 가지므로 피담보채무의 범위에 따라 그 존부나 효력을 미치는 목적물의 범위가 달라지는 것이 아닌 점 등 그 판시 이유를 들어 이 사건에서 유치권의 피담보채권의 구체적인 범위에 관하여 판단할 필요가 없으므로, 피고가 소외인으로부터 이 사건 부동산의 부지 조성, 건축물 축조 등의 공사를 도급받아 완성함으로써 공사대금채권을 가지고 있고, 그 공사대금채권이 변제로 전액 소멸하였음을 인정할 수 없는 이상 원고의 위 청구는 모두 이유 없다고 판단하였다.
그러나 원심의 위와 같은 판단은 앞서 본 법리에 비추어 그대로 수긍하기 어렵다.
기록에 의하면 이 사건 경매목적물에 대한 총 감정평가액은 4,849,834,640원, 원고의 청구금액은 4,103,000,000원인데, 피고가 36억 원에 이르는 유치권을 신고함으로써 이 사건 경매절차에서의 수회에 걸친 매각기일에 모두 입찰자가 없어 유찰된 후 원고의 신청에 따라 현재까지 이 사건 경매가 연기되고 있음을 알 수 있다. 민사집행법 제268조에 의하여 담보권의 실행을 위한 경매절차에 준용되는 같은 법 제91조 제5항에 의하면 유치권자는 경락인에 대하여 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없지만 자신의 피담보채권이 변제될 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있어 경매절차의 입찰인들은 낙찰 후 유치권자로부터 경매목적물을 쉽게 인도받을 수 없다는 점을 고려하여 입찰하게 되고 그에 따라 경매목적 부동산이 그만큼 낮은 가격에 낙찰될 우려가 있다. 이와 같이 저가낙찰로 인해 경매를 신청한 근저당권자인 원고의 배당액이 줄어들거나 경매목적물 가액과 비교하여 거액의 유치권 신고로 매각 자체가 불가능하게 될 위험은 경매절차에서 원고의 법률상 지위를 불안정하게 하는 것이므로 위 불안을 제거하는 원고의 이익을 단순한 사실상·경제상의 이익이라고 볼 수는 없다(대법원 2004. 9. 23. 선고 2004다32848 판결 등 참조). 따라서 원고는 피고를 상대로 유치권 전부의 부존재뿐만 아니라 이 사건 경매절차에서 유치권을 내세워 대항할 수 있는 범위를 초과하는 유치권의 부존재 확인을 구할 법률상 이익이 있고, 심리 결과 피고가 유치권의 피담보채권으로 주장하는 금액의 일부만이 이 사건 경매절차에서 유치권으로 대항할 수 있는 것으로 인정되는 경우에는 법원은 특별한 사정이 없는 한 그 유치권 부분에 대하여 일부패소의 판결을 하여야 한다.
그럼에도 원심이 이 사건에서 유치권의 피담보채권의 범위를 심리·판단하지 않고 그 판시와 같은 이유만으로 원고의 청구를 모두 배척한 것에는 원고의 상고이유 주장과 같이 확인의 소의 대상 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.
 
2.  상고이유 제2점에 대하여
가.  소극적 확인소송에 있어서는, 원고가 먼저 청구를 특정하여 채무발생원인 사실을 부정하는 주장을 하면 채권자인 피고는 그 권리관계의 요건사실에 관하여 주장·입증책임을 부담하므로 이 사건 유치권 부존재 확인소송에서 유치권의 요건사실인 유치권의 목적물과 견련관계 있는 채권의 존재에 대해서는 피고가 주장·입증하여야 한다.
피고는 소외인과 체결한 도급계약서를 근거로 2008. 3. 31.부터 2010. 5. 10.경까지 수회에 걸쳐 총 4,086,348,300원에 이르는 공사계약을 체결하고 그중 450,000,000원만을 지급받아 3,636,348,300원의 공사대금채권이 남아 있다고 주장하고 있다. 그런데 ① 피고는 2008. 4. 18.경 토목공사에 관하여 산업재해보상보험에 가입하면서 공사금액을 343,636,363원으로 신고한 반면 이 사건에서는 합계 930,930,000원에 이르는 토목공사 도급계약서를 제출하였고, 소외인과 피고는 사돈 관계이며, 위 각 도급계약서 중 일부 작성 일자, 준공 예정 일자 등이 수정되거나 가필되어 있는 점, ② 이 사건 경매목적물의 총 감정평가액에 비추어 일부 토지와 건축물에 대한 공사대금이 40억 원이라는 주장은 쉽게 납득하기 어려운 점, ③ 피고는 이 사건 공사와 관련하여 소외인에게 합계 1,668,263,410원의 세금계산서만을 발행하였던 점, ④ 원고가 2007. 6. 25.부터 2010. 7. 27.까지 소외인에게 대여한 시설자금 중 피고에게 1,307,845,200원이 지급된 점, ⑤ 원고의 대출 담당자는 이 사건 공사를 소외인이 직영하는 것으로 알고 시공자에 대한 유치권 포기각서 등의 서류를 징구하지 않았다고 진술하였고, 소외인은 2008. 2. 15.경 건축주인 자신이 직접 축사를 신축한다는 내용으로 착공신고를 하였던 점 등 기록에 나타난 모든 사정을 종합하여 보면, 위 각 도급계약서의 내용을 모두 그대로 믿기는 어렵다.
그렇다면 원심으로서는 피고에게 주장하는 공사대금채권의 존재에 대해 입증을 촉구하는 등으로 그 채무의 수액을 심리한 다음 이 사건 청구의 일부 인용 여부에 관하여 판단하여야 함에도 위 각 도급계약서에 따라 막연히 공사대금채권이 존재한다고 판단한 잘못이 있으므로, 이를 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.
 
나.  관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 그 판시와 같은 이유를 들어 피고가 늦어도 2012. 1. 27.부터는 이 사건 부동산을 점유하고 있었다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 필요한 심리를 다하지 아니하는 등의 위법이 없다.
 
3.  결론
원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.



대법관 이기택(재판장) 이인복 김소영(주심)
유치권을 포기한 약정으로 본 사례

(1) 피고의 아버지인 소외인이 회사에 대한 채권을 확보하기 위하여 회사 소유의 부동산을 피고로 하여금 점유 사용하게 하고 있다가 아무 조건없이 위 부동산을 명도해 주기로 약정하였다면 이는 유치권자가 유치권을 포기 한 것이라고 할 것이다(대법원 1980.7.22. 선고 80다1174 판결).

(2) 유치권은 법정담보물권이기는 하나 채권자의 이익보호를 위한 채권 담보의 수단에 불과하므로 이를 포기하는 특약은 유효하고, 유치권을 사전 에 포기한 경우 다른 법정요건이 모두 충족되더라도 유치권이 발생하지 않 는 것과 마찬가지로 유치권을 사후에 포기한 경우 곧바로 유치권은 소멸한 다고 보아야 하며, 채권자가 유치권의 소멸 후에 그 목적물을 계속하여 점 유한다고 하여 여기에 적법한 유치의 의사나 효력이 있다고 인정할 수 없고 다른 법률상 권원이 없는 한 무단점유에 지나지 않는다(대법원 2011.05.13. 자 2010마1544 결정).

 (3) 임대차계약 체결시 임차인이 임대인의 승인하에 임차목적물인 건물 부분을 개축 또는 변조할 수 있으나 임차목적물을 임대인에게 명도할 때에 는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구를 하기로 약정하였다면, 이는 임차인이 임차목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기 로 한 취지의 특약이라고 봄이 상당하다(대법원 1994.09.30. 선고 94다20389 판결).

(4) 건물의 임차인이 임대차관계 종료시에는 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장을 할 수 없다(대법원 1975.4.22, 선고 73다2010 판결)


(6) 갑이 을에게 건물부분을 임대할 때 그 임차보증금과 임료를 시가보다 저렴하게 해 주고 그 대신 을은 임대차가 종료될 때 그가 설치한 부속물에 대한 시설비나 필요비, 유익비, 권리금 등을 일체 청구하지 아니하기로 약 정하였고 병 등이 을로부터 위 임차권을 양수할 때에도 갑에게 위 시설비 등을 일체 청구하지 아니 하기로 약정 하였다면 을이나 병 등은 매수청구권 을 포기하였다 할 것이다(대법원 19 92. 09.08. 선고 92다24998 판결).

 (7) 임대차계약을 체결함에 있어 "임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 부동산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상복구키 로 한다"라고 약정 하였음을 알 수 있는바, 이는 임차인이 임차목적물에 지 출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이 상당하다(대법원 1994.9.30.선고 94다20389,20396 판결, 대법원 1995. 06, 30, 선고 95다12927 판결)

(8) 원, 피고사이에 증축 변경된 위 건물에 관하여 임대차계약을 체결함에 있어서 임대차계약의 종료시에는 개축 또는 변조된 건물부분을 임차인의 비용으로 원상복구하기로 약정한 사실 등을 각 인정할 수 있고, 임차인인 피고가 임대인인 원고의 승낙없이는 위 건물의 구조를 변경하지 않기로 약 정하고도 그 약정에 위반하여 위 건물의 구조를 변경하고, 그 후 다시 원,피 고 사이에 임대차계약의 종료시에는 위 건물을 원상으로 복구하기로 약정 함과 같은 경우는 피고가 위 건물에 지출한 유익비의 상환청구를 하지 않기 로 하는 특약을 한 것으로 해석함이 상당하다고 할 것이다(대구고법 1976. 07, 09, 선고 754661 판결 : 확정).

(9) 임대차계약을 체결 당시 임차인은 임대차기간 중 임대인이 주유소를 매매할 경우 우선 임차인에게 통보할 것이며 상호간에 협조하기로 한다. 임차인이 본 주유소를 명도할 시 시설물에 대한 배상요청 및 유익비 청구를 하지 못한다.'고 약정한 사실, 피고는 이 사건 각 부동산을 임차하면서 기존 시설물을 철거하고, 유류저장탱크, 주유기 등의 설치비용으로 공사비를 지 출하였는바, 이는 임차인이 지출한 유익비에 해당하므로, 원고로부터 유익 비를 상환받을 때까지 이 사건 각 부동산을 유지할 권리가 있다고 주장한 사안에서, 법원은 “유익비 관련 특약은 향후 임대인이 임대차기간 중에 주 유소를 매매할 경우 임차인에게 우선 매수할 수 있는 기회를 부여하기로 하 면서, 임차인이 주유소 시설물을 교체하는 공사를 하더라도 그에 따른 유익 비상환청구권은 포기하기로 약정한 취지로 해석되므로, 피고는 원고에 대 하여 유익비상환청구권에 기한 유치권을 행사할 수 없다(창원지방법원 2012. 6, 27, 선고 2011나1440 판결)"고 판시하였다.
유치권부존재확인청구의 소-소송절차

(1) 기일변경신청

유치권부존재확인의 소를 제기하기 위하여는 진행 중인 경매절차를 중단 해 줄 것을 법원에 요청할 수 있다. 이 경우 법원은 오랫동안 정지된 상태로 방치되는 등의 문제가 되지 않을 경우에는 사실상 일정기간 중단을 허용 하고 있다.
 

(2) 유치권부존재소송에서 유치권자에게 주장할 수 있는 사례

① 피고 주장의 건물소유자로부터 지급받지 못한 공사대금이 금4,000만 원임에도 유치권 권리신고시 금5,000원으로 부풀려 미지급공사대금으로 하 여 유치권신고를 하였다

② 피고에 대한 건축공사표준하도급계약서는 원사업자가 수급사업자가 피고로 작성되어 있으나, 피고들이 이 사건 건물에 대한 공사를 중단한 이 후에 작성된 것이므로, 위 도급계약서는 믿기 어렵고, 그 피담보채권의 진실성이 의심되는바, 이 사건 유치권의 피담보채권인 공사대금채권은 허위 이다.

③ 피고가 이 사건 각 부동산에 대해 유치권을 주장하며 점유를 개시할 당시에 피고에 대한 공사대금채권은 공사대금 변제, 채무인수, 하수급인에 대한 공사대금채권 양도로 인하여 이미 소멸하였다.

④ 피고에 대한 미지급한 공사대금채무가 남아 있다고 하더라도 최종 변 제일인2000 1.8부터 민법 제163조제3호 소정의 3년이 경과함으로써 시 효로 소멸하였는바, 피고는 아무런 피보전권리 없이 이 사건 각 부동산을 무단으로 점유하였다.

⑤ 피고가 미지급 공사대금채권에 대하여 일체의 권리행사를 포기하 인증서를 작성함으로써 위 금액을 넘는 공사대금채권 및 유치권을 모두 기하였고, 피고가 위 인증서를 작성하여 제출하고서도 위 공매절차에서 유치권이 존재하지 않는 것으로 신뢰하고 매수가격을 산정하여 이 사건 각 부 산을 매수한 원고를 상대로 이 사건 각 부동산에 관한 유치권을 주장하는 것은 신의칙에 반하는 것이다.

⑥ 근저당권설정 등으로 경매절차가 예상되는 건물에 대하여 단지 공사 를 하였다는 이유로 그 건물을 점유하며 유치권 주장을 하는 것은 경락인 등을 해하는 것이므로, 피고들의 유치권 주장은 권리남용 또는 신의성실의 원칙에 위배된다.

⑦ 피고가 용역업체에게 이 사건 각 부동산을 점유하도록 하였다고 볼 수 없고 이를 뒷받침할 수 있는 용역계약서도 없으므로, 용역업체 간에 체결된 용역계약에 따른 용역업체의 점유를 피고 자신의 점유로 볼 수 없다.

⑧ 피고가 공사대금채권에 기하여 이 사건 각 부동산을 점유함으로써 유 치권이 성립하였다고 하더라도, 피고가 이 사건 각 부동산에 관한 점유를 상실하여 회복하지 아니한 이상 피고의 유치권은 이미 소멸하였다.

⑨소유자의 승인 없이 위 부동산을 유상 또는 무상으로 임대하였는 이는 유치권자로서 선량한 관리자의 주의의무를 위반하였음으로 피고의 유 치권은 이미 소멸하였다.

⑩가사 피고들의 이 사건 건물에 대한 유치권이 성립하였다고 하더라도, 피고들이 이 사건 건물을 점유하면서 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 아니하여 이 사건 건물에 하자가 발생하였으므로, 피고의 이 사건 건물에 대한 유치권이 소멸하였다

⑪피고들의 이 사건 건물에 대한 점유는 00지방법원 2000타경23878 호 임의경매개시결정의 기입등기 이후에 이루어진 것으로서 압류의 처분금 지효에 저촉되므로, 피고들은 원고에게 유치권 주장을 할 수 없다.

⑫피고는 이 사건 부동산의 공사 현장에 시멘트와 모래 등 건축자재를 공급하였을 뿐 이 사건 부동산의 공사에 직접 참여하지는 않았으므로, 건축 자재대금채권에 불과한 피고의 채권은 이 사건 부동산과의 견련성이 없어 그에 대한 유치권의 피담보채권이 될 수 없다.
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[ 로펌 한서  /  점유이전금지가처분 ]


유치권 깨트릴기 4편

유치권 깨트리기 위한 소송절차

제1관 총 설

 [ 유치권행사 유치권행사대행 유치권대행 ]  유치권의 소멸사유와 허위유치권이 존재하는 경우에도 유치권의 수 차 구나 허위유치권임을 주장하지 않는 한 유치권이 소멸하지 아니하고 자의 의사표시가 있어야 비로소 소멸하는 것이다 부동산의 소유자, 담보권자, 매수자 등 유치권이 존재함으로 인하여 부 담 을 갖는[ 로펌 한서  /  점유이전금지가처분 ] 이해관계인들은 유치권을 깨트리기 위하여 유치권부존재청구미 건물명도청구의 소 등으로 유치권이 존재하지 아니하거나 소멸되었음을 주 및 장할 수 있다 유치권 소멸은 언제든지 주장할 수 있으며 경매절차에서 발견한 경우에 는 경매개시결정에 대한 이의로도 다툴 수 있다(민사집행법 제274조제1 항).

유치권 부존재확인청구의 소


1.서 설

가. 개설

 [ 유치권행사 유치권행사대행 유치권대행 ]  유치권부존재확인청구의 소는 유치권을 주장하는 자에 대하여 유치권이 법률적인 요건을 갖추지 못했을 때, 또는 허위유치권으로 존재하지 확정하기 위해 제기하는 소를 말한다. 이는 아무런 근거 없이 유치권을 주장하여 다른 권리자의 법률상 지위를 불안하게 하는(낙찰가의 감소)[ 로펌 한서  /  점유이전금지가처분 ] 유치 의 성립여부를 확정함으로써 매각부동산 위의 진정한 권리자의 권리행사 를 보호하는 기능을 한다.
한편 법원은 유치권부존재확인청구의 소의 재판에서 유치권의 존부( 관하여만 판단하므로 유치권이 존재하지 않는다는 판결이 있는데도 점유자가 점유를 계속하고 있는 경우에는 건물명도소송을 별도로 제기하여 그 확정판결에 의하여 명도집행을 하여야 한다. 따라서 실무에서는 매각전 에는 유치권부존재확인소송을, 매각 후에는 건물명도소송(393면 참조)을 제 기하여 유치권이 소멸되었거나 허위임을 다툰다
한편 유치권부존재를 이유로 본안소송을 하기 전 명도·인도단행가처분신 청(424면 참조)을 생각해 볼 필요가 있다


나. 확인의 이익

 [ 유치권행사 유치권행사대행 유치권대행 ] "유치권부존재확인의 소”는 원고의 권리 또는 법률적 지위에 대하여 실 제로 있는 불안이나 위험을 제거하기 위하여, 즉, 피고와의 사이에서 이 방 법 이외에 불안과 위험을 해소하기 위한 적절·유효한 수단이 없는 경우에 만 비로소 인정된다. 판례는 "확인의 소는 확인판결을 받는 것이[ 로펌 한서  /  점유이전금지가처분 ] 원고의 법적 지위에 대한 불 안과 위험을 제거하는 데 가장 유효·적절한 수단인 경우에 인정되고, 이행 을 청구하는 소를 제기할 수 있는데도 불구하고 확인의 소를 제기하는 것은 분쟁의 종국적인 해결 방법이 아니어서 확인의 이익이 없다(대법원 1995. 12, 22, 선고 95다5622 판결, 대법원 2006. 3.9. 선고 2005다60239 판결, 대법 원 2008.07.10. 선고 2005나41153 판결)"고 한다. 그리고 원고 소유 점포의 인도를 구하고, 별도로 유치권의 부존재확인을 구하는 소를 제기한 사건에서 판례는 "확인의 소는 확인판결을 받는 것이 원고의 법적 지위에 대한 불안과 위험을 제거하는 데 가장 유효적절한 수 단인 경우에 인정되는바(대법원 2006. 3.9. 선고 2005다60239 판결, 대법원2008, 7. 10. 선고 2005다41153 판결 등 참조), 이 사건과 같이 원고 소유 이 사건 점포를 피고가 [ 로펌 한서  /  점유이전금지가처분 ]점유하고 있는 경우에는 이 사건 점포의 인도를구 하는 것이 원고의 소유권에 대한 불안과 위험을 유효하고 적절하게 제 는 직접 적인 수단이 되므로 이와 별도로 피고를 상대로 이 사건 점포에 대 한 유치권의 부존 재확인을 구하는 것은 확인의 이익이 없어 부적법하다 법원 2014.04.10. 선고 2010다84932 판결)"고 한다.

2, 소 제기절차

가. 개설

  [ 유치권행사 유치권행사대행 유치권대행 ] 유치권부존재확인의 소에서 유치권이 존재하는지 여부의 기준은 "사실심 인 원심의 변론종결 당시를 기준으로 한다. 장래의 유치권이 성립되어 존재 할 것인지 여부는 특별한 사정이 없는 한 심판대상이 될 수 없다(대법원 2007, 09.21. 선고 2005다41740 판결)"고 한다. 소의 제기는 소장을 법원에 제출함으로써 한다(민사소송법 제248조). 소 장은 이를 지참하여 제출하는 것이 원칙이나 우송의 방법으로 제출할 수도 있다. 소를 제기하려면 적법한 소장의 요건을 갖추어야 하는 바,[ 로펌 한서  /  점유이전금지가처분 ] 소장의 적 법요건은 당사자, 법정대리인과 청구의 취지, 청구의 원인(필요적 기재사 항)이 기재되어 있고 상당한 인지가 첩부되어 있어야 한다. 소송무능력자에 의한 소장 등 소제기의 적법요건을 결한 소는 법원의 판결로 각하되고(민사 소송법 제219조, 보정 가능 시에는 보정절차를 밟은 후에) 관할위반인 경우 에는 관할법원에 이송되는 경우(민사소송법 제34조)도 있다


나. 소 제기권자

(1) 개 설

 [ 유치권행사 유치권행사대행 유치권대행 ] 전술한바와 같이 유치권부존재확인의 소는 확인의 이익이 있는 자가 소 를 제기할 수 있다. 실무에서는 경매절차 중에 유치권신고가 있는 경우 경[로밴드] [오후 4:53] 제3장 유치권 깨트리기 321 매물건의 가치 하락을 염려한 채권자 또는 배당요구권자 등 경매절차에서 의 이해관계인이[ 로펌 한서  /  점유이전금지가처분 ] 제기한다. 여기서의 이해관계인에는 경매물건에 응찰하여 매수하려는 매수인도 포함된다
유치권이 신고된 경매물건은 3~4차례 유찰을 거듭하여 최저경매가가40 ~60%정도가 하락하여 건물이 헐값에 경락된다. 따라서 소유자와 근저당권 자, 대항력 있는 임차인, 일반채권자 등은 유치권으로 인하여 법률상 지위 가 불안하게 되는바, 이러한 불안은 단순한 사실상·경제상의 불이익에 불과 하다고 볼 수 없어 이러한 불안의 제거를 청구할 법률상의 이익이 있는 것 이다. 다음에서 판례에 나타난 사례를 보기로 한다.


(2) 경매신청채권자 및 매수인의 경우

 [ 유치권행사 유치권행사대행 유치권대행 ]  유치권자는 경락인에 대하여 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없지 만 자신의 피담보채권이 변제될 때까지 유치 목적물인 부동산의 인도를 거 절할 수 있어 부동산경매절차의 입찰인들은 낙찰 후 유치권자로부터 경매 목적물을 쉽게 인도받을 수 없다는 점을 고려하여 입찰을 하게 되고 그에 따라 경매목적 부동산이 그만큼 낮은 가격에 낙찰될 우려가 있으며, 이와 같은 저가낙찰로 인해 배당액이 줄어들 위험은 경매절차에서 신청채권자의 법률상 지위를 불안정하게 하는 것이므로, [ 로펌 한서  /  점유이전금지가처분 ]신청채권자는 그 불안을 제거하 기 위하여 유치권의 존부에 대한 확인을 구할 법률상의 이익이 있다고 할 것인바(대법원 204.9, 23. 선고 2004다32848 판결 참조), 매수인이 유치권 이 성립된 부동산을 매수하고 유치권부존재확인 청구의 소를 제기한 사건 에서 “매수인은 피담보채권의 소멸시효가 완성되면 시효로 인하여 채무가 소멸되는 결과 직접적인 이익을 받는 자에 해당하므로 소멸시효의 완성을 원용할 수 있는 지위에 있다(대법원 2009, 9. 24. 선고 2009다39530 판결)." 고 판시하였다.


(3) 근저당권자의 경우

 [ 유치권행사 유치권행사대행 유치권대행 ] 근저당권자가 유치 권자를 상대로 제기한 "유치권 부존재확인의 소”에서 법원은 "유치권자는 자신의 채권이 변제될 때까지 경매목적 부동산의 인도 를 거절할 수 있어, 부동산 경매절차의 입찰인들은 낙찰 후 유치권자로부터 경매목적물을 쉽게 인도받을 수 없다는 점을 고려하여 입찰을[ 로펌 한서  /  점유이전금지가처분 ] 하게 되고 그에 따라 경매목적 부동산이 그만큼 낮은 가격에 낙찰되어 원고의 배당액 이 줄어들 위험이 있어 근저당권자인 원고의 법률상 지위가 불안하게 되는 바, 이러한 불안은 단순한 사실상, 경제상의 불이익에 불과하다고 볼 수 없 어 원고가 이러한 불안의 제거를 청구할 법률상의 이익이 있다 할 것이고, 또 피고를 상대로 유치권 부존재 확인을 구하는 것은 이러한 불안을 제거하 는 데 유효·적절한 방법이라 할 것이며, 따라서 원고의 이 사건 청구는 확인 의 이익이 있다(대법원 2004.09.23. 선고 2004다32848 판결, 대구고등법원 2008.4.24. 선고 2006나8673 판결)."고 판단하였다. ,


(4) 저당권 자의 경우

 [ 유치권행사 유치권행사대행 유치권대행 ] 저당권자 등은 경매절차 기타 채권실행절차에서 위와 같은 유치권을 배 제하기 위하여 그 부존재의 확인 등을 소로써 청구할 수 있다(대법원 2011 12, 22, 선고 2011다84298 판결).


(5) 건물 소유권자

 [ 유치권행사 유치권행사대행 유치권대행 ] 건물 소유권자인 원고가 건물신축공사의 수급인 또는 도급인에 대한 물 품대금채권 또는 공사대금채권에 기초하여 이 사건 건물을 점유하고 있는 피고들에 대하여 피담보채권의 소멸시효가 완성되었다는 등의 사유를 주장 하면서 유치권부존재의 확인을 구하는 사안에서 "피고가[ 로펌 한서  /  점유이전금지가처분 ] 이 사건 건물을 점유하면서 유치권을 주장하고 있는 한 원고가 피고에 대하여 유치권부존 재의 확인을 구할 이익이 있다(광주고등법원 2009.04.29. 선고 2008나5102 판결)"고 한다


(6) 부동산신탁자
 [ 유치권행사 유치권행사대행 유치권대행 ]  부동산을 담보신탁해 둔 원고로서는 이 사건 각 부동산을 점유·관리할 권 한을 가지고 신탁종료시 이 사건 각 부동산을 반환받을 지위에 있어 피고가 유치권을 주장하고 있는 이상 유치권 부존재의 확인을 구할 이익도 있다고 할 것이다(서울고등법원 2009. 10, 23, 선고 2008나95719 판결)


 (7) 전세권자

 [ 유치권행사 유치권행사대행 유치권대행 ] 경매사건에 있어서 최선순위 전세권자인 피고가 배당요구를 하지 않은 관계로 위 전세권은 경락인에게 인수될 것이 분명하여 낙찰이 이루어지더 라도 경락인이 바로 이 사건 부동산을 인도받을 수는 없을 것으로 보이지 만, 전세권의 존속기간이 만료된 후에 부동산인도와 관련하여 [ 로펌 한서  /  점유이전금지가처분 ]유치권이 걸 림돌로 작용할 가능성이 잔존하고, 그와는 별도로 피고의 유치권 신고로 이 사건 부동산이 저가에 낙찰될 위험은 여전히 존재한다고 할 것이어서, 경매 신청채권자인 원고는 피고의 유치권이 존재하지 않는다는 확인을 구할 법 률상 이익이 있다(대구고등법원 2005. 6, 23, 선고 2004나9061 판결)


(8) 권리남용이라고 본 사례

 [ 유치권행사 유치권행사대행 유치권대행 ] 판례는 "공매절차에서 점유자의 유치권 신고 사실을 알고 부동산을 매수 한 자가[ 로펌 한서  /  점유이전금지가처분 ] 그 점유를 침탈하여 유치권을 소멸시키고 나아가 고의적인 점유이 전으로 유치권자의 확정판결에 기한 점유회복조차 곤란하게 하였음에도, 권자가 현재까지 점유회복을 하지 못한 사실을 내세워 유치권자를 상 적극적으로 유치권부존재확인을 구하는 것은 권리남용에 해당하여 되지 않는다(대법원 2010.04.15. 선고 2009다96953 판결)"고 한 사례가 대로 있다.

유치권 깨트리기 3편

관리자 | 2017-09-20

◆ 채권이 소멸시효가 완성되었음을 밝힌다.


 (1) 개 설

유치권은 소멸시효가 없으나(민법 제326조), 유치권은 피담보채권을 진게 로 한 것이기 때문에 피담보채권인 공사대금채권이 소멸하면 유치권도 멸한다. 유치권행사는 대체로 건물에 대한 공사대금채권에 기하여 성립한 것이므로 공사대금채권은 민법 제163조 제3호에 해당하여 이를 3년간 하지 아니하면 소멸시효가 완성한다. 소멸시효 중단사유 및 소멸시효완성 에 관한 구체적설명은 118면 참조. 가. 행시


(2) 소멸시효를 주장할 수 있는 자

 소멸시효가 완성된 경우 이를 주장할 수 있는 사람은 시효로 인하여 채무 가 소멸되는 결과 직접적인 이익을 받는 사람에 한정되므로, 채무자에 대한 일반 채권자는 자기의 채권을 보전하기 위하여 필요한 한도 내에서 채무자 를 대위하여 소멸시효 주장을 할 수 있을 뿐 채권자의 지위에서 독자적으로 소멸시효의 주장을 할 수 없다(대법원 1997.12.26, 선고 97다22676 판결). 공사대금채권이 시효기간의 도과로 소멸하였다고 하더라도, 매수인은 위 채권의 소멸시효 완성을 윈용할 수 있는 직접 당사자가 아니 라고 주장한 사 건에서 판례는 "유치권이 성립된 부동산의 매수인은 피담보채권의 소멸시 효가 완성되면 시효로 인하여 채무가 소멸되는 결과 직접 적인 이익을 받는 자에 해당하므로 소멸시효의 완성을 원용할 수 있는 지위에 있다(대법원 2009, 9, 24. 선고 2009다39530 판결 참조)"고 한다


(3) 시효중단사유의 주장·입증책임

 시효중단사유의 주장·입증책임은 시효완성을 다투는 당사자가 지고, 그 주장책임의 정도는 취득시효가 중단되었다는 명시적인 주장을 필요로 하는 것은 아니라 중단사유에 속하는 사실만 주장하면 주장책임을 다한 것으로 보아야 한다(대법원 1983. 3. 8, 선고 82다카172 판결, 대법원 1997.04.25. 선 고96다46484 판결).


◆ 대항력이 없음을 밝힌다.

(1) 개 설

채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효 력이 발생한 이후에 채무자가 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 유치권을 취득하게 한 경우에는 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에 게 대항할 수 없으므로(대법원 2009.1.25. 선고 2008다70763 판결, 대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결, 대법원 2006. 8, 25, 선고 2006다22050 판결 등 다수의 판례 참조), 유치권을 깨트리려는 자는 경매개시결정 기입 등기가 마쳐 진 후 부동산을 점유하여 왔음을 밝힌다. 대항력에 관한 구체적 사례는 총설(113면 참조)에서 다루었다.

(2) 법원의 판단 사례

경매개시결정의 기입등기 전후의 점유에 관하여 판례에 나타난 사례를 보면 다음과 같이 판단한다.

(가) 부정하는 예

피고의 주장에 부합하는 듯한 각 기재 및 증언에 의하여 인정되는 아래와 같은 사정들에 비추어 이를 그대로 믿기 어렵고, 피고가 이 사건 경매개시 결정의 기입등기 이전부터 계속하여 이 사건 건물을 점유하고 있다고 인정 하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.

 ① 집행관이 이 사건 건물에 대하여 현황조사를 하였는데, 그 현황조사 당시 임차인들만 이 사건 건물을 점유하고 있는 것으로 조사되었고 이 사건 건물을 점유하고 있는 것으로는 조사되지 아니하였다

② 이 사건 경매개시 결정 기입등기가 경료된 이후인 2000, 3 건 경매절차와 관련하여 조사, 작성된 이 사건 건물에 관한 감정평가 피고가 이 사건 건물을 점유하고 있다거나 이 사건 건물에 관한 유) 행사하고 있다는 기재는 없다 .

③ 유치권을 행사하고 있다는 피고가 이 사건 경매개시결정의 기입등기 이전에 이 사건 건물 중 자신이 점유하고 있는 부분에 관하여 유치권 행사 중이라는 내용의 표시나 게시를 전혀 하지 아니하였다

④원고의 직원인 김00이 수차례 이 사건 건물 내부를 촬영하고 점유 계를 조사하였으나 그 출입을 제지당하지 아니하였다.

⑤ 경매법원의 부동산 현황 및 점유관계조사서에는, 이 사건 각 호실 중 7,8층은 임차인 이00이 점유하여 모텔로 사용하고 있고, 나머지 부분은 모두 채무자(소유자), 즉 소외 회사가 점유하고 있는 것으로 기재되어 있다

⑥ 이 사건 건물에 관하여 세무서에서 작성한 임대차 등록사항 등의 현황 서에는 이 사건 각 호실 중 2층 및 7, 8층의 임대인이 소외 회사로 각 기재 되어 있다.

 (나) 인정하는 예

이 사건 부동산에 관하여 근저당권자인 의 제1차 임의경매개시결정 등기 가 2008.10.28기입된 이후 원고의 제2차 임의경매개시결정이 있었던 것은 위에서 본 바와 같으므로, 결국 이 사건에서 피고들 유치권의 대항력과 관 련한 쟁점은 피고들이 이 사건 부동산에 대한 점유를 이 사건 부동산에 관 한 제1차 임의경매개시결정 등기가 경료된 2008.10.28.01전에 개시하였는 이후에 개시하였는지의 여부가 된다. 변론 전체의 취지를 종합하여 인 는 다음과 같은 사정, 즉

① 위 현황조사에서 따르더라도이 사건 공사는 현황조사 당시 이미 시작된 것으로 보이는 점,

⓶마트로부터 목욕탕시설공사를 하도록 허락하였고, 이에 이。마트 과 사이에 이 사건 공사계약을 체결하기에 이르렀는마. 이 로부터 이 사건 부동산에 관한 목욕탕 시설공사를 허락받은 날짜 고들과 마트 사이의 이 사건 공사계약의 체결일은 모두 2008.9.23.인점.

③이 사건 공사계약에 관한 공사계약서에 의하면 이 사건 공사의 기간을 2008.9.23.까지로 약정하고 있는 점

④ 피고들과 사이의 이 사건 공사진행 및 공사비의 조달, 공사대금 수령 시 이익금 배분 등을 내용으로 하고 있는 이 사건 동업계약은 이 사건 공사 계약이 체결된 4일 후인 2008.9.27.곧바로 체결되었던 점

⑤ 피고들은2008.9.26. 이 사건 부동산이 속한 건물의 입주자대표에게 위 마트로부터 위임장 및 마트와 사이의 약정서를 첨부하여 사우나시설 운영 계획서를 제출하였는데,그 운영계약서에 사우나 공사는 ,2008.10.1.부터 60 일 내지 80일 정도도 예정'이라고 기재되어 있는 점.

⑥ 피고들은 각 이 사건 공사 중 석재 및 타일공사에 관한 계약을 소외 사이에 2008.9.25, 흡, 배기 환풍시설공사(일명 닥트공사)계약을 소외 과 사 이에 2008.9.27. 각 체결하였던 점

⑦ 피고들이 과 함께 2008.9.30. 이 사건 근저당에 관한 채무를 원고에게 변제하고, 나머지 연체이자는 2008.10.10.까지 변제하겠다면서 원고에게 사 실확인서를 작성해 주었고, 피고 는 같은 달 20 위 대출금에 대한 연체이자 를 모두 변제하여 의 원고에 대한 대출금 연체를 해소시키기도 하였는데, 이러한 사실을 보더 라도 피고들이 당시 에는 이 사건 공사를 개시하였을 것 으로 보이는 점 8위 사실 확인서에 의하면, 피고들은 ,피고들 및 이 위 연체이자를 원고 에게 변제하지 못하는 경우 원고가 경매개시결정하여도 ,피고들은 유치권 등 재산권 행사를 하지 않겠다'는 내용이 있는데, 이러한 내용에 의하면 피고들의 이 사건 공사나 그 준비행위는 위 사실 확인서 작성 당시 아기。 어졌다고 보이는 점 등에 비추어, 이 사건 공사는 이 사건 부동산에 제1차 임의경매개시결정 등기가 경료된 2008.10.28. 이 전인 208.9 말 10초경에는 개시되었다고 보아야 할 것이고, 당시부터 피고들은 이 사건 동산을 점유하여 오고 있다고 봄이 상당하다.



◆ 이 밖에 목적물의 멸실, 혼동, 포기, 변제, 상계, 동시이행 등과 담보물의 제공으로 유치권은 소멸한다


(1) 혼 동

유치권은 물권이므로 혼동으로 소멸한다(민법 제191조 제1항본문). 서로 대립하는 두 개의 법률상의 지위 또는 자격이 동일인에게 귀속하는 것을 혼 동이라고 하며 채권 및 물권의 공통한 소멸원인이다. 즉, 타인의 소유가 아 닌 자기의 소유물에 대하여 지출한 것에 지나지 않는 경우 또는 유치권자가 유치 물을 취득한 경우에는 유치권이 발생할 여지가 없다. 판례는 "식당 시설공사를 하였으나 당시 이 사건 건물의 소유자로부터 공사대금을 수령하지 못하였다고 이 사건 건물을 점유함으로써 유치권을 취득한 사건에서, 법원은 그 주장에 따라 유치권을 취득한 이후 이 사건 건 물의 소유권을 취득한 사실을 인정할 수 있다고 판단하여, 설령 그 주장과 같은 유치권이 존재하였다고 하더라도, 위 유치권은 민법 제191조 제1항에 의하여 이 사건 건물의 소유권을 취득한 때에 혼동으로 소멸하였다 할 것이 다(서울고등법원 2007.03.30. 선고 2006나78956 판결)"라고 판시하였다.


(2) 대물변제

대물변제는 본래의 채무에 갈음하여 다른 급부를 현실적으로 하는 때 성립하는 요물계약으로서, 다른 급부가 부동산의 소유권이전인 때에는 소유권이전등기를 완료하여야만 대물변제가 성립되어 기존채무가 소멸에 당사자 사이에 기존채무를 소멸시키고 대물변제약정에 따른 소유 것이나, 귀이전의무만을 존속시키기로 하는 분명한 합의가 있는 경우에는 대물변제 약정에 따라 실제로 소유권이전등기가 되기 이전에도 그러한 합의의 효과 로써 기존채무가 소멸하게 된다고 할 수 있다 는 "채무자가 채권자에게 어느 부동산으로 대물변제하기로 약정했다 판례 하더라도 그 소유권이전을 의미하는 등기가 끝나기 전에는 대물변제계약이 효력을 발생했다고 할 수 없다(대법원 1989 02.14. 선고 87다카3073 판결, 대 법원 1965.07.20, 선고 65다1029 판결)"고 판시하였다.


(3) 상계

"상계”란 채권자와 채무자가 서로 동종의 채권·채무를 가지 는 경우에 채 무자의 일방적 의사표시에 의하여 그 채권·채무를 대등액에서 소멸시키는 것을 말한다. 상계결정이 있는 경우에는 그로 인해 유치권은 소멸한다. 상 계에 관한 구체적 설명은225면 참조


(4) 동시 이행

동시 이행에 관한 구체적 설명은 229면 참조


(5) 담보물 제공에 의한 소멸 청구

담보물 제공에 의한 소멸 청구의 구체적 설명은 434면 참조

유치권 깨트리기 2편

관리자 | 2017-09-19

◆ 유치물건에 관하여 생긴 채권이 아님을 밝힌다.

(1) 개 설

유치권의 피담보채권은 그 물건에 관하여 생긴 채권' 이어야 함으로(대법 2012. I. 26, 선고 2011다96208 판결, 대법원 2013.10.24. 선고 2011다 788 판결 등 다수), 유치물건에 관하여 생긴 채권이 아닌 것을 찾아내어 주장한다

(2) 건물신축공사대금채권의 경우

판례에서 나타난 사례를 보면 "공사현장에 시멘트와 모래 등의 건축자재 대금채권은 매매계약에 따른 매매대금채권에 불과할 뿐 건물 자체에 관하 여 생긴 채권이라고 할 수는 없고(대법원 2012.1.26, 선고 2011다96208 판 2), 레미콘대금채권(광주고등법원 2009.04.29. 선고 2008나5102 판결, 이 판 례의 원문은 주요판례(494면 참조) 란에 실었다), 호텔신축공사시 납품한 커튼, 이불, 베게, 침대카바 등의 채권(청주지방법원충주지원 2008, 10.31. 선 고 2008가합238 판결) 등은 유치 물건에 관하여 생긴 채권으로 보지 아니하 였다. 구체 적인 사례는 총설(56면 참조)에서 다루었다.

(3) 필요비와 유익비의 경우

주택 또는 점포의 수리비를 유치권으로 주장하기 위하여는 필요비와 유 익비로 인정받아야 하는데, 필요비와 유익비로 인정받으려면 그 공사로 인 해 목적물의 가치자체가 상승하였어야하고 상승된 가치가 현존하고 있어야 한다 임차인의 특수한 목적을 위하여 투입한 비용은 유익비에 해당하지 아니 한다(대법원 1991, 10, 8. 선고 91다8029 판결 등 참조). 필요비와 유익비의 구체적설명은 195면 참조. 판례에서 나타난 사례를 보면 “방과 부엌 복도의 칸막이와 다다미 등 서울고법 1973.5.31, 선고 72나2595, 2596 제7민사부판결 : 확정), 건물의 옥티 외벽 등에 설치된 간판(대법원 2013.10.24. 선고 2011다44788 판결), 주 출입문, 마루문, 지붕의 기와 보수비, 상수도 파이프교환비, 정원 보수비( 울고법 1976.07.23. 선고 75나1886 판결 : 상고), 당 점포에 바닥타일 공사(울산지방법원 2013.11.08. 선고 2013가단52393 판 2), 방의 보일러 시설(인천지방법원 1990. 6, 15, 선고 89나2004 판결) 등은 특수한 필요비와 유익비로 보지 아니하였다. 구제적인 사례는 총설(195면 참조)에서 다루었다.


◆ 독립한 건물이 아님을 밝힌다

유치권을 행사하기 위하여는 "독립된 부동산으로 볼 수 있는 건물이라야 한다. 구체적인 사례는 총설(66면 참조)에서 다루었다.


◆ 채권이 변제기에 이르지 아니하였음을 밝힌다.

유치권은 그 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 성립하 는 것이므로 아직 변제기에 이르지 아니한 채권에 기하여 유치권을 행사할 수는 없다(대법원 2007.09.21. 선고 2005다41740 판결). 구체적인 사례는 총 설(67면 참조)에서 다루었다


◆ 유치물건이 점유자 물건임을 밝힌다

 점유물은 타인의 것이어야 하므로 자기의 물건에 대하여 는 유치권을 행 사할 수 없다. 따라서 수급인의 재료와 노력으로 건축되었고 독립한 건물에 해당되는 기성부분은 수급인의 소유라 할 것이므로, 수급인은 공사대금을 지급받을 때까지 이에 대하여 유치권을 가질 수 없다(대법원 1993, 3, 26 선고 91다14116 판결). 구체적인 사례는 총설(75면 참조)에서 다루었다 팁에서


◆ 선관의무를 다하지 않았음을 밝힌다.

민법 제324조는 “① 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유 여야 한다. ②유치권자는 채무자의 승낙없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다”고 규정하고 있다. "선량한 관리자의 주의의무"란 건물에 설치된 시설물이 분실되지 아니하 도록 적절히 관리하고 침수우려가 있을 때는 적절한 방법으로 이를 막아야 하며 설령 침수가 되었다고 하더라도 신속하게 배수를 하여야 하고, 유치권 자는 채무자의 승낙을 얻어 유치 물의 사용, 대여 또는 담보제공을 할 수 있 는 것을 말한다. 구체적 인 사례는 총설(77면 참조)에서 다루었다


◆ 유치권을 배제하는 특약이 있음을 밝힌다.

건축물 공사의 경우에는 일반적으로 공사전 담보실행시 금융권에서는 공 사시공업체와 건물주에게 유치권행사 하지 않는다는 확인서를 받는다. 그 확인서가 있는 경우에는 유치권행사를 할 수 없다 판례는 "유치권은 법정담보물권이기는 하나 채권자의 이익보호를 위한 채권담보의 수단에 불과하므로 이를 포기하는 특약은 유효하고, 유치권을 사전에 포기한 경우 다른 법정 요건이 모두 충족되더라도 유치권이 발생하 지 않는 것과 마찬가지 로 유치권을 사후에 포기한 경우 곧바로 유치권은 소 한다고 보아야 하며, 채권자가 유치권의 소멸 후에 그 목적물을 계속하여 점유한다고 하여 여기에 적법한 유치의 의사나 효력이 있다고 인정할 수 없 고 다른 법률상 권원이 없는 한 무단점유에 지나지 않는다(대법원 2011.5. 13 자 2010마1544결정, 대법원 1980. 7. 22, 선고 80다1174 판결 등 참조)."고 한다. 구체적인 사례는 총설(82면 참조)에서 다루었다

유치권 깨트리기 1편

관리자 | 2017-09-15

[ 유치권 깨뜨리기 ]
 
1. 유치권 해소 방법
 
가. 개설
 
유치권 제도는 무엇보다도 권리자에게 그 목적인 물건을 유치하여 채권의 변제를 받을 때까지 계속 점유할 수 있는 대세적 권능을 인정(민법 제320조 제1항) 하여 소유권 등에 기하여 목적물을 인도받고자 하는 사람은 유치권 자가 가지는 그 피담보채권을 만족시키는 등으로 유치권이 소멸하지 아니하는 한 소유자는 그 인도를 받을 수 없다 이렇듯 유치 권자의 권리가 막강하다 보니 일반채권을 유치권으로 가장하여 채권을 회수하려 하거나 또는 유치금액을 부풀리거나, 허위 유치권을 행 사하여 경매 절차에서 물건의 가치 하락을 유도하여 이득을 챙기려 한다 유치권이 신고된 경매물건은 3~4차례 유찰을 거듭하여 최저경매가가 40 60% 정도가 하락하는 경우가 있다. 따라서 유치권으로 인해 건물이 헐값에 경락되어 소유자와 근저당권자, 대항력 있는 임차인, 일반채권자 등 경이라고 대금에서 배당을 받을 수 있는 모든 이해관계인이 피해를 보게 된다 따라서 유치권을 깨뜨리고자 하는 자는 소유자와 경매 절차에서 경매물건 의 가치 하락으로 인하여 배당이 줄어드는 채권자, 임차인, 유치권이 인수됨으로 그 부담을 받는 매수인이라 할 수 있다. 유치권을 깨뜨리 기 위하여는 사전에 유치권이 형성하게 된 정보를 수집하여야 할 것이다. 경매 절차 진행 중에 유치권 신고를 하였다면 매각물건명세서에 기재된다. 그러나 유치권은 경매법원에 신고를 하였다고 하여 유치 권이 성립되는 것은 아니므로 신고를 하지 않을 수 있는 바, 이 경우에는 각 물건명세서에 기재되지 아니할 수 있다. 한편 부동산에 대하여 경매신청이 있게 되면 법원은 그 부동산에 대하여 집행관으로 하여금 그 현황을 조사하게 하여 이를 보고받는 바, 집행관은 경매 개시 결정의 등기 후 1~2개월에 걸쳐 2~3차례 현장에 나가 조사하게 된다. 이때 유치권 행사 중임이 집행관의 현황조사 보고서에 기재되게 된다. 유치권 행사는 현장 건물에 대해 유치권 행사 중임을 현수막 기타의 방법으로 고지하여야 하므로 집행관이 이를 발견하기가 용이하다 할 수 있다. 그러나 유치권 행사 중임이 집행관의 현황조사 보고서에 기재되지 않았다면 허위 유치권 일 가능성이 크고, 경매개시결정의 등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 유치권을 행사하였다면 압류의 처분금지 효애 저촉되므로 경매 절차의 매수인에게 대항할 수 없게 된다(대법원 2005.8. 19. 선고 2005다 22688 판결, 대법원 2006. 8·25. 선고 2006다 22050 판결 등 다수의 판례 참 따라서 경매에 응찰하고자 하는 자는 반드시 현장답사를 하여야 할 것이다 집행관은 매각 사건 목록을 작성하여 매각물건명세서·현황조사 보고서 및 평가서 의 사본과 함께 경매법정, 그 밖에 매각을 실시하는 장소에 비치 또는 게시한다(재민 2004-3) [ 유치권 깨뜨리기 ]
 
나. 허위(가장) 유치권
 
부동산 경매 절차에서 허위 유치권으로 인하여 매각 절차가 지연되고 낙찰 자, 임차인, 채권자 등 손해를 입는 이해관계인들도 많아 경제적·사회적인 손실이 발생한다. 허위 유치권 행사 주체는 주로 매각 부동산의 소유자 겸 채무자들이며, 입찰하고자 하는 사람들로 하여금 유치권에 대한 부담을 가지게 하여 유찰시킴으로써 저렴하게 해당 물건을 낙찰받을 의도이거나, 아니면 낙찰받은 매 수인에게 유치권 행사로 부동산을 점유하여 매수인의 인도를 거절하면서 협상으로 금전을 보상받고자 한다.
 
허위 유치권이 빈발하는 주요 원인은
①유치권은 등기하여야 하는 권리가 아니므로 공시방법인 점유에 대하여 외부에서 판단하기가 어려운 점
 
②유 인수주의에 의해 매수인들이 적당한 선에서 유치권자와 합의하는 식으로 사건이 종결되는 점
 
③허위 유치권이라는 심증은 가지만 물증을 확 보하기가 힘들어(무고죄 염려도 있음) 형사적인 방법으로 하지 않고 부동산을 비워달라는 명도소송과 같은 민사재판의 형식으로 한다는 점 등이다. 그러나 근래에는 형사적으로 해결(447면 참조) 하는 추세에 있다.
 
 
2·유치권의 소멸사유
 
가. 개설
 
"유치권의 소멸"이란 유치권이 존재하였으나 유치권 행사 중에 소멸사유에 해당하는 유치권자의 행위 또는 법률적 규정에 의하여 소멸의 효과가 발 생하는 것을 말한다 유치권을 깨트린다는 것은 결국 유치권의 하자를 찾아내어 이를 주장하는 것인데 유치권의 하자는 크게 성립요건의 소멸과 허위 유치권으로 구분할 수 있다. 따라서 유치권의 하자는 성립요건을 반대로 생각하면 될 것이다. [ 유치권 깨뜨리기 ]
 
① 점유가 적법하지 아니하거나 계속적이지 않을 것,
② 독립한 건물이라고 볼 수 없을 것,
③ 채권이 변제기에 이르지 아니하였을 것,
④ 유치 물건이 소유자 물건일 것
⑤ 유치 물건에 관하여 생긴 채권이 아닐 것
⑥ 유치권을 배제하는 특약이 있을 것,
⑦ 채권이 소멸시효가 완성되었을 것
⑧ 선량한 관리자의 주의의무를 지키지 않았을 것
⑨ 이 밖에 유치권은 물권이므로 일반적 사유인 목적물의 멸실, 혼동, 포기, 변제 등에 의해서 소멸하고, 특별사유인 다른 담보물의 제공으로 유치권은 소멸한다.
 
위에서 열거한 항목에 따라 성립요건에 관하여는 전술(54면 참조) 한 참조하기로 하고, 여기서는 중복되지 않는 범위에서 소멸 사례와 권 깨뜨리기 위한 소송 절차(303면 참조)에서 살펴보기로 한다.
 
나. 점유의 요건을 갖추지 못하였음을 밝힌다.
 
(1) 개 설
 
유치권은 타인의 물건 등을 점유한 자가 그 물건 등에 관하여 생긴 채권 이 변제기에 있는 경우에 변제를 받을 때까지 그 물건 등을 유치하는 권리이므로(민법 제320조 제1항), 점유는 유치권의 성립요건이자 존속 요건이다 점유 상실이 불법적인 점유 침탈로 인한 것이라고 하더라도 점유를 회복한 지 못하고 있는 이상 유치권은 소멸된다(대법원 204, 2, 7, 선고 2003다 46215 등 판결 참조). 점유의 성립요건에 관하여는 69면 참조. 점유의 방법에 관하여는 106면 참조. 다음에서 판례에 나타난 점유에 관한 소멸사유를 보기로 한다.[ 유치권 깨뜨리기 ]
 
(2) 점유의 요건을 지키지 아니한 사례
 
(가) 점유라고 함은 물건이 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다 고 보이는 객관적 관계에 있는 것을 말하고 물건과 사람과의 시간적, 공 간적 관계와 본권 관계, 타인 지배의 배제 가능성 등을 고려하여 사회 관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 할 것인 바, 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고들이 유치권 행사 중이라는 현수막을 이 사건 건물에 부착하기는 하였 으나, 2000, 2, 10, 이후로 이 사건 공장 신축공사는 중단되었고, 공사 현 장에 피고들 또는 피고들의 관계자가 상주하고 있지도 아니하였고, 이 사건 건물에 대하여 어떠한 시정 조치도 취하여져 있지 아니한 사실이 인정되므로, 이 사건 건물에 관한 피고들의 점유는 인정되지 아니한다(의정부지방법 원 2010, 7. 16, 선고 2009가 합 12365 판결).
 
(나) 건물에 대하여 유치권을 공동행사하던 중 일부 유치권자들이 건물이 나에게 점유를 넘겨주자 원고들인 나머지 유치권자들이 유치권을 상실하게 하였다는 이유로 손해배상을 구한 사건에서, 법원은 “원고들이 제삼자를 고용하여 건물관리를 위임하기는 하였으나 고용인이 건물에 상주하지 않았고 단지 오전 10시경부터 오후 6시경까지 건물 주차장에 차량을 세워 두고 대기하고 있다가 돌아갔을 뿐이고, 건물의 출입 열쇠도 가지고 있지 않은 점, 원고들이 건물을 직접 점유하고 있던 유지권 하들에게 점유 경비를 분 담하여 주지도 않았던 점 등에 비추어, 원고들이 건물을 점유하고 있었다고 볼 수 없다(대구지방법원 2012.07.17. 선고 2012가 합 1799 판결)"는 이유로 청구를 기각한 사례가 있다
 
(다)◇◇건설은 피고 조합에게 공사대금을 청구하면서 2007.9.20. 피고 조합에게 이 사건 공사 현장에서 퇴거한다는 취지의 내용증명을 보냈고, 같 은 해 10.5 재차 피고 조합에게 공사 현장에 설치된 컨테이너는 ◇◇건설과 무관하다는 취지의 최고시를 보낸 사실, 원고 류 00 등이 설치한 컨테 이너는 2008. 1. 10부터 같은 해 2·28. 까지는 이 사건 건물의 외부에 위치한 사실, 피고 조합은 2008. I. 10.부터 2008. 3, 12까지 사이에 이 사건 건물 외 벽에 철판 담장과 컨테이너를 설치하고, 이를 연결하여 차단 벽을 만드는 공 사를 한 후 그 출입문에 자물쇠를 채워 놓았고, 위 출입문에 피고 조합의 당시 조합장 명의로 이 사건 공사 현장은 피고 조합의 관계자 이외의 사람 의 출입을 금하고 있다."라는 취지의 경고문을 부착한 사실, 피고 회사는 피 고 조합과 사이에 제1, 2차 공사 도급계약을 체결한 이후 늦어도 2008, 3, 경부터 이 사건 공사현장을 사용·점유하면서 공사를 준비하였던 사실, 원고 류 00 우는 피고 회사가 피고 조합과 사이에 공사 도급계약을 체결하고 중단된 이 사건 공사를 재개하려고 하자 ◇ ◇건설에 대한 수거 계약상의 채권으로 유치권을 행사한다는 명목으로 2008 4.30. 경 이 사건 공사 현장에 컨테이너 박스를 설치하고 점거한 후 인부 및 공사 자재의 출입을 막는 방법으로 피고 회사의 공사 진행을 방해한 사실, 원고 주。。 박△△은 공동하여, 2008. 7, 24. 이 사건 공사 현장에 설치된 피고, 회사다 유의 출입문 등을 손괴하였고, 같은 달 29·경 공사 현장에 설치된 피고 소유의 가설 펜스와 컨테이너, 피고 조합 소유의 컨테이너 등을 손괴 한 실을 인정할 수 있는 바, 위 인정사실에 의하면, 피고 조합은 ◇◇건설 터 늦어도 208. I. 10. 경 이 사건 토지를 인도받았다고 봄이 상당하여, 원 주 oo, 이□□이 그 주장대로 류 00을 통하여 2007, 9, 30. 경부터 이 사건 공사 현장을 점유하고 있었다고 하더라도 208. I. 10. 경에는 그 점유를 상 실하였으므로 위 원고들의 유치권은 그 무렵 소멸하였고, 원고 주 00, 이 □□은 그 이후인 208, 4, 30, 경 이 사건 토지 및 그 지상의 정착물에 불법 적으로 침입하여 이 사건 토지를 점유하였다고 봄이 상당하므로, 위 점유는 불법행위로 인한 경우에 해당하여 원고들에게 점유권 및 유치권이 인정된 다고 할 수 없다(서울고등법원 2010, 5, 18, 선고 2009나 106807(본소) 106814(반소) 판결).[ 유치권 깨뜨리기 ]
 
(라) 이 사건 건물의 점유상태에 관하여 피고 김 00이 1층을 점유하고 있는 외에 2층부터 5층까지는 철제문이 설치되어 있고 그 문에는 시정장치 가 되어 있는데, 그 열쇠는 이 사건 건물의 관리 인인 이 00가 보관하고 관 피하고 있는 점, 피고 김 oool 2001. 3, 24, 경 2층으로 올라가는 철제문을 철거하였다가 이 00호부터 항의를 받고 다시 철제문을 설치한 점, 2층에는 소파 5세트, 책상과 의자 각 10개 정도만 있었던 점 등에 비추어 약간의 가 재도 구와 사무 도구를 두었다는 것만으로는 사회통념상 김 00과 하수급인 들이 시간적·공간적으로 건물을 배타적으로 관리하고 있다고 보기 어렵다 (광주고등법원 2010, 4, 16, 선고 2009나 1954 판결)
유치권 행사는 목적물을 점유할 것
 
(1) 개 설
 
유치권자는 타인의 물건을 점유하여야 한다(민법 제320조 제1항). 유치권
은 타인의 물건 등을 점유한 자가 그 물건 등에 관하여 생긴 채권이 변제기
에 있는 경우에 변제를 받을 때까지 그 물건 등을 유치하는 권리이므로(민
법 제320조 제1항), 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다(민법 제328
조). 유치권은 소멸하면 유치권 자체에 기한 방해배제청구권도 인정되지 아
노한다. 점유는 유치권의 성립요건이자 존속 요건이다(대법원 2005, 8, 19
선고 2005다 22688 판결)
한편 유치권자가 점유를 불법적으로 침탈당한 경우 민법 제204조에 정한
점유 회수의 소에 의하여 점유를 회복한 때에는 점유는 상실하지 않았던 것
으로 되므로(민법 제192조 제2항 단서) 이러한 경우에는 유치권도 소멸하지
않게 된다
민법 제320조 제1항의 "물건에 대한 점유는 사회관념상 어떤 사람의 사
실적 지배에 있다고 할 수 있는 객관적 관계를 가리키는 것으로서, 여기서
말하는 사실적 지배는 반드시 물건을 물리적, 현실 적으로 지배하는 것만을
의미하는 것이 아니라 물건과 사람과의 시간적·공간적 관계와 본권 관계, 타
인 지배의 배제 가능성 등을 종합적으로 고려하여 사회 관념에 따라 합목적
적으로 판단하여야 한다
 
 
(2) 직전 점유와 간접적유
 
(가) 개 설
 
유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접적유이든 간접적유이든 관
게 없다(대법원 2013.10.24. 선고 2011다 44788 판결, 대법원 2011.2.10. 선고
2010다 94700 판결, 대법원 202. 11. 27. 지 2002마 3516 결정 등).
 
(나) 직 점점 유
 
공사대금채권을 지급받지 못하여 유치권 권리행사를 하는 경우 직접적유
할 수 있는 자는 공사를 직접 시행한 원수급 인과 하수급인이다.
판례는 채무자를 직접적유자로 하여 채권자가 간접적유하는 경우에도 유
친권이 성립하는지에 관하여 유치권은 목적물을 유치함으로써 채무자의
년 제를 간접적으로 강제하는 것을 본체적 효력으로 하는 권리인 점 등에 비
추어, 그 직접적유자가 채무자인 경우에는 유치권의 요건으로서의 점유에
해당하지 않는다(대법원 2084.11. 선고 2007다 27236 판결)"고 판시하였다
이 관례는 이유에서 "원심은 채무자를 직접적유자로 하여 채권자가 간접적
유를 하였더라도 유치권을 취득하는 데 장애가 되지 않는다는 반대의 견해
를 전제로, 피고들이 이 사건 건물에 관한 공사대금채권자로서 임 의경 매개
새 결정의 기입등기가 종료되기 이전부터 채무자인 소외인 이 직접적유를 동
하여 이 사건 건물을 간접 점유 함으로써 유치권을 취득하였으므로 그 유지
권에 기하여 경매 절자의 매수인인 원고의 건물 명도 청구에 대항할 수 있다
고 판단하였으니, 원심 판결에는 유치권의 요건인 점유에 관한 법리를 오해
한 위법이 있다"라고 그 이유를 밝혔다
 
(다) 간접적유
 
①개설
 
간접 점유를 인정하기 위해서는 간접적유자와 직접 점유를 하는 자 사이에
절원
 
 
점유 매개 관계가 필요하다. 따라서 유치권자로부터 유치물을 유치하기 위한
방법으로 유치물의 점유 내지 보관을 위탁받은 자는 특별한 사정이 없는 한
점유할 권리가 있음을 들어 소유자의 소유물 반환 청구를 거부할 수 있다(대
법원 2014.12.24. 선고 2011다 62618 판결).
 
② 점유 매개 관계가 존재한다고 본 사례
 
(1) 판례는 “간접적유를 인정하기 위해서는 간접적유자와 직접적유를 하
는 자 사이에 일정한 법률관계, 즉 점유 매개 관계가 필요하며 이러한 점이 매
개관 걔는 직접적유자가 자신의 점유를 간접적유자의 반환청구권을 승인하
면서 행사하는 경우에 인정된다(대법원 2012, 2.23. 선고 2011다 61424
61431 판결 등)"고 한다. 이 판례는 이유에서 “원심 판결에 의하면 원고들이
건물 정문 및 후문 입구 등에 "원고들이 점유, 유치 중인 건물임·관계자 외
출입을 금함'이라는 내용의 경고문을 부착하고, 소외인 이를 통하여 이 사건
건물의 당시 소유자인 주식회사 ◇◇◇>와 협의하여 이 사건 건물 중 원고들
이 직접 점유하는 2층 일부 부분을 제외한 나머지 부분에 관하여 그중 일부
를 임대하거나 임차인들로부터 공과금, 관리비 등을 받아 이 사건 건물을
관리하는 방법으로 간접적유하였다고 인정하였다. 그러나 원심의 위와 같
은 판단은 앞서 본 법리에 비추어 볼 때 다음과 같은 이유에서 그대로 수긍
하기 어렵다. 이 사건 건물 중 제삼자에게 임대가 이루어진 부분에 대한 원
고들의 간접적유가 인정되기 위해서는 원고들과 직접적유자인 임차인들 사
이에 점유 매개 관계가 인정되어야 한다. 그런데 기록에 의하면 이 사건 건물
의 임차인들과의 임대차 계약은 당시 소유자이던 주식회사◇◇◇ 사이에
체결된 사실을 알 수 있다. 그러므로 임대차계약에 기하여 임차 부분의 직
접점 유자인 임차인들에 대하여 반환청구권을 갖는 자는 주식회사 ◇◇◇뿐
이라고 보아야 한다. 따라서 임차인들과의 임대차 계약은 원고들과 직접적
유자인 임차인 사이의 점유 매개 관계를 인정할 기초가 될 수 없다 그리고
원심이 간접적유 근거로 든 위 사정들은 원고들이 주식회사 ◇◇◇와 함께
 
 
② 점유 매개 관계가 존재한다고 본 사례
 
(1) 판례는 “간접적유를 인정하기 위해서는 간접적유자와 직접적유를 하
는 자 사이에 일정한 법률관계, 즉 점유 매개 관계가 필요하며 이러한 점이 매
개관 걔는 직접적유자가 자신의 점유를 간접적유자의 반환성..
 
 
이 사건 건물의 관리에 관여하였다는 사정에 불과한 것이지 임차인들과의
점유 매개 관계를 인정할 근거가 될 수 없다 따라서 원심으로서는 이 사건
건물 중 제삼자에게 임대가 이루어진 부분에 대하여 원고들과 직접적유자인
임차인들과 사이에 점유 매개 관계를 인정할 수 있는 법률상 근거가 무엇인
지, 원고들과 임대차계약상의 임대인인 ◇◇◇와는 어떤 법률관계가 있는
지 등에 대하여 구체적인 심리를 거쳐 간접적유의 인정 여부를 판단하였어
야 할 것이다(대법원 2012.02.23. 선고 2011다 61424 판결)"고 그 이유를 밝
혔다.
 
(2) 원고가 공사를 완료한 직후인 이 사건 계쟁 상가를 포함한 이 사건 건
물 전체에 대하여 유치권 안내문 등을 부착하고 타인의 출입을 통제하면서
이를 점유하여 왔고, 주식회사 00개발과 이 사건 계쟁 상가에 관한 상가에
친권 관리 계약을 체결하여 석유 개발로 하여금 이 사건 계쟁 상가를 관리하
도록 한 사실을 인정할 수 있으므로, 원고는 이 사건 계쟁 상가를 직접 또는
00개발을 통하여 간접적유하여 왔다고 할 것이다(인천지방법원 2011.
07.22. 선고 2010남 15462 판결).
 
(3) 공장 신축공사 공사잔대금채권에 기한 공장 건물의 유치권자가 공장
건물의 소유 회사가 부도가 난 다음에 그 공장에 직원을 보내 그 정문 등에
유치권자가 공장을 유치·점유한다는 안내문을 게시하고 경비용역회사와 경
비용일 계약을 체결하여 용역경비원으로 하여금 주야 교대로 2인씩 그 공장
에 대한 경비·수호를 하도록 하는 한편 공장의 건물 등에 자물쇠를 채우고
공장 출입구 정면에 대형 컨테이너로 가로막아 차량은 물론 사람들의 공장
출입을 통제하기 시작하고 그 공장이 경락된 다음에 도 유치권자의 직원 10
여 명을 보내 그 공장 주변을 경비·수호하게 하고 있었다면, 유치권자가 그
공장을 점유하고 있었다고 볼 여지가 충분하다는 이유로, 유치권자의 점유
를 인정하지 아니한 원심 판결을 과기 하였다(대법원 1996.8 23. 선고 95다
 
사 거부 등을 이유로 이 사건 도급계약을 해지하였던 점, ③ 위와 같은 해
지 무렵에야 피고는 비로소 이 사건 신축 건물을 점유하며 유치권 행사를 하
였던 점, ④ 원고와 oo 건설 사이의 공사 대금 본서 청구, 하자 보수금 반도청
구 소송에서 00건설의 미시공 및 시공한 자로 인한 손해가 00건설의 공
사잔 대금채권의 액수를 훨씬 초과하는 것으로 감정된 점 위 소송의 항
소심인 서울고등법원 사건에서 위 법원은 피고가 원고에게 상계되고 남은
하자 보수비 및 지체상금-공사 잔대 금관 그 지연손해금 및 이에 대한 지연
손해금을 지급하라는 내용의 판결을 선고한 점, ⑥ 한편 원고는 변경된 공
사계 약에 따라 oo 건설에 공사 대금을 지급해 왔고 원고가 00건설에 지
급하지 않은 공사 잔대 금은 전체 공사대금의 10%에도 미치지 못하였으며,
원고는 하자로 인한 보수공사 등을 이유로 나머지 공사대금의 지급을 유보
하고 있었을 뿐 자력이 없어서 공사대금을 지급하지 못하는 상태는 아니 있
으로, oo 건설이 유치권을 행사하면서까지 공사잔대금채권의 담보를 확
봉할 필요가 있었다고 보기는 어려운 점 등에 비추어 볼 때, 전문건설회사
인 00건설 및 그 대표자인 피고로서는 이 사건 신축 건물 점유 개시 당시
이미 객관적으로 드러난 이 사건 신축 건물 시공과정에서의 하자로 인한 원
고에 대한 하자 보수의 무의 부담 등을 이유로 다액의 손해배상의무를 부담
하게 될 상황이라는 것을 충분히 인식할 수 있었을 것이라고 볼 수 있고,
위 공사 대금 청구사건의 감정 결과 oo 건설이 원고에 대한 공사대금채권을
초과하는 금원 상당의 하자 보수 의무를 부담하게 되였는 바, 그렇다면 피고
로스는 이 사건 신축 건물에 관한 점유 개시 당시 그 점유권원이 없음을 알
면서 또는 과실로 알지 못한 채 점유를 개시한 것이라고 봄이 상당하므로,
결국 적법하게 점유할 궐원이 없이 이 사건 신축 건물을 점거한 피고의 행위
는 원고에 대한 불법행위를 구성한다"라고 그 이유를 밝혔다.
 
 
(4) 타인의 물건을 점유하여야 한다.
 
(가) 개 설
 
점유물은 타인의 것이어야 한다(민법 제320 조), 따라서 자기의 물건에 대
하여는 유치권을 행사할 수 없다
판례는 "건 불도급 계약에 있어서 그 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시
키기로 약정한 경우가 아니고, 수급인이 자기의 노력과 재료로 건물을 완성
하여 수급인이 원시적으로 그 건물의 소유권을 취득하는 경우에 "유치권은
타물권인 섬에 비추어 볼 때 수급인의 재료와 노력으로 건축되었고 독립한
건물에 해당되는 기성부분은 수급인의 소유라 할 것이므로, 수급인은 공사
대금을 지급받을 때까지 이에 대하여 유치권을 가질 수 없다(대법원 1993
3, 26, 선고 91다 14116 판결)"고 한다
그러나 가등기가 되어있는 부동산 소유자가 필요비나 유익비를 지출한
것이 가등기에 의한 본등기가 된 경우에는 타인의 물건에 대하여 비용을 투
인한 것이 되는지"에 관하여 판례는 “가등기가 되어있는 부동산 소유권을
이전 받은 갑이 그 부동산에 대하여 필요비나 유익비를 지출한 것은 가등기
에 의한 본등기가 경유됨으로써 가등기 이후의 저촉되는 등기라 하여 직권
으로 말소를 당한 소유권 이전등기의 명의자 갑과 본등기 명의 자인 '을, 내
지 그 특별 승계인인 병과의 법률관계는 결과적으로 타인의 물건에 대하여
갑이 그 점유기간 내에 비용을 두 입 한 것이 된다(대법원 1976.10.26, 선고 76
다 2079 판결)"고 보았다
 
(나) 유치물 소유자의 변동
 
민법 제320조의 타인은 채무자만을 의미하지 않고 그 승계인도 포함되어
유치권이 성립된 후 소유자의 변동이 있더라도 유치권자는 유치권을 행사
할 수 있고, 유치권이 성립되는 부동산을 낙찰받은 자 역시 채무자의 승계
인에 해당되어 유치권자의 채권을 변제해야 할 의무가 있는 것이다.
판례는 유치 권자의 점유 하에 있는 유치물의 소유자가 변동하더라도 유
 
 
권자의 점유는 유치물에 대한 보존행위로서 하는 것이므로 적법하고 그
소유자 변동 후 유치권자가 유치물에 관하여 새로이 유익비를 지급하여 그
가격의 증가가 현존하는 경우에는 이 유익비에 대하여도 유치권을 행사할
선고 71 다 2414 관 2)."고 과시하였다.
 
이 판례는 이유에서 “피고가 본건 건물의 소유자였던 소와 인으로부터 동
건물을 3년간의 기간으로 임차한 다음 동 건물이 노후하여 소유자와 합의
하에 수리비는 이사 갈 때 상환 받기로 약정하고 공사비를 들여 개수하였으며
그 증가액이 현존하고 있고, 그 후 건물의 소유자가 변동되었고, 피고는 원
고로부터 상환을 받을 때까지 위 건물을 유지할 권리가 있다"라고 주장한 사
안으로 대법원은 이 사건 이유에서 "피고가 본건 건물이 제삼자인 소외인 예
게 소유권이전등기 경료 전의 본건 건물에 관한 유익비의 상환청구권이 있
고, 건물의 소유자가 변동된 후에도 위 건물에 대한 유치권이 있다고 함은
원판결이 위 진단에서 확정한 바이고, 그러하다면 피고가 위 건물의 소유자
가 변도 후에 계속하여 점유하는 것은 유치권자인 피고가 유치 물에 대한 보
전 행위로서 점유하는 것이므로 적법행위라 할 것이고, 그 소유자 변도 후 유
지물에 관한 필요비, 유익비를 지급하고 그 유익비에 관하여는 가격의 증가
가 현존한다면 그 유익비의 상환청구권도 민법 제320조의 소위 그 물건에
관하여 생긴 채권이라 할 수 있고, 따라서 위 유익비도 앞에서 본 유익비와
같이 그 변제를 받을 때까지는 본건 건물을 유지하고 명도를 거부할 수 있
다 할 것임에도 불구하고, 원심이 그 소유자 변동 후의 점유를 불법점유라고
보고 위 유익비에 대하여는 유치권이 성립될 수 없다고 판단하였음은 유치
권에 관한 법리를 오해한 위법이 있고 이는 판결에 영향을 미쳤다 할 것이
므로 이점에 대한 상고 논지는 이유 있다"라고 그 이유를 밝혔다
 
(5) 점유의 회복
 
유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸하나(민법 제328조), 점유를 회복한
면 점유를 상실하지 않았던 것으로 되어 유치권이 되살아난다. 유치권자가
점유를 불법적으로 침탈당한 경우 민법 제204조에 정한 점유 회수의 소에
의하여 점유를 회복한 때에는 점유는 상실하지 않았던 것으로 되므로(민법
제192조 제2항 단서) 이러한 경우에는 유치권도 소멸하지 않게 된다
유치권 행사 대행 로밴드에서 도와 드리겠습니다


유치물로 할 수 있는 건물의 형태

(1) 개 설

토지소유자와의 사이에 이 사건 토지 위에 공장 을 신축하기로하는 내용 의 도급계약을 체결하고 기초공사를 진행하면서 사회통념상 독립한 건물이 라고 볼 수 없는 구조물을 설치한 상태에서 이 사건 토지에 대한 경매절차 가 진행됨으로 인하여 공사가 중단된 사건에서 법원은 "건물의 신축공사를 도급받은 수급인이 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 정착물을 토 지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우에 위 정착물은 토지의 부합물에 불과하여 이러한 정착물에 대하여 유치권을 행사할 수 없다(대법원 2008.5. 30, 자2007마98 결정)"고 판시하였다


 (2) 건물이라고 볼 수 있는 건물의 형태

독립된 부동산으로서의 건물이라고 하기 위하여는 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어져야 한다 판례는 "신축 건물이 경락대금 납부 당시 이미 지하 1층부터 지하 3층까 지 기둥, 주벽 및 천장 슬라브 공사가 완료된 상태이었을 뿐만 아니라 지하 1층의 일부 점포가 일반에 분양되기까지 하였다면, 비록 토지가 경락될 당 시 신축 건물의 지상층 부분이 골조공사만 이루어진 채 벽이나 지붕 등이 설치된 바가 없다 하더라도, 지하층 부분만으로도 구분소유권의 대상이 될 수 있는 구조라는 점에서 신축 건물은 경락 당시 미완성 상태이기는 하지만 독립된 건물로서의 요건을 갖추었다(대법원 2003.05.30. 선고 2002다21592 판결)"고 보았다


채권이 변제기에 있을 것

(1) 개 설

변제기 전의 채권의 이행을 간접적으로 강제하는 것은 부당하므로 채권 이 변제기에 달하고 있지 않는 동안은 유치권이 성립하지 않는다(민법 제 320조 제1항, 대법원 2007.09.21. 선고 2005다41740 판결).


(2) 공사하자가 있는 건물

 건물신축 도급계약에서 완성된 신축 건물에 하자가 있고 하자 및 손해에 상응하는 금액이 공사잔대금액 이상이어서 도급인이 하자보수 청구권 등에 기하여 수급인의 공사잔대금 채권 전부에 대하여 동시이행 항변을 한 경우, 수급인이 공사잔대금 채권에 기한 유치권을 행사할 수 있는지에 관하여 대 법원은 "수급인의 공사대금채권이 도급인의 하자보수청구권 내지 하자보수 에 갈음한 손해배상채권 등과 동시이행의 관계에 있는 점 및 피담보채권의 변제기 도래를 유치권의 성립요건으로 규정한 취지 등에 비추어 보면, 건물신축 도급계약에서 수급인이 공사를 완성하였더라도, 신축된 건물에 하자 가있 고 그 하자 및 손해에 상응하는 금액이 공사잔대금액 이상이어서, 도 급인이 수급인에 대한 하자보수청구권 내지 하자보수에 갈음한 손해배상채 권 등에 기하여 수급인의 공사잔대금 채권 전부에 대하여 동시이행의 항변 을 한 때에는 공사잔대금 채권의 변제기가 도래하지 아니한 경우와 마찬가 지로 수급인은 도급인에 대하여 하자보수의무나 하자보수에 갈음한 손해배 상의무 등에 관한 이행의 제공을 하지 아니한 이상 공사잔대금 채권에 기한 유치권을 행사할 수 없다고 보아야 한다(대법원 2014.01.16, 선고 2013다 30653 판결)"고 판시하였다. 위 사건은 시공하자 등으로 인하여 동시이행의 항변을 하였음에도 불법 하게 공사현장을 점거하여 유치권을 행사한 사건으로, 대법원도 원심과 같 은 취지로 기각한 사례이다 또한 이 사건에서는 시공하자 등으로 인한 원고의 손해가 원고에 대한 공 사대금채권액보다 커서 유치권을 행사할 수 없었음에도 불법하게 공사현장 을 점거하여 원고의 공사진행업무를 방해하였다는 등의 범죄사실로 벌금형 의 형사처벌을 받았다(서울고등법원 2013.03.22. 선고 2012나76609 판결).


(3) 변제기에 이르렀다고 보기 어렵다고 한 사례

판례는 공사도급계약을 체결하면서 기성고 조건으로 ,1차 기성 : 1층 완 료시(골조공사) 공정율의 80% 지급, 2차 기성 : 골조공사 완료시 공정율의 80% 지급, 3차 기성 : 준공후 1개월 이내 잔여 기성금 지급(제11항)'을 계 11항 불이행시나 공사 도중 도급인으로 인하여 공사지연 및 중단시 이에 대 한 보상책으로 00동 478-25호를 제공할 것을 쌍방 공증하에 약정한 계약 에서 “이와 같은 기재만으로는 이 사건 공사의 공정율에 따른 미지급금의 존재를 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 만한 아무런 증거가 없을 뿐 만 아니라 이 사건 공사도급계약에서 미지급 공사대금에 대한 보상책이 명 시적으로 규정되어 있는 점 등에 비추어 보면, 피고들이 주장하는 미지급 공사대금채권이 변제기에 이르렀다고 보기도 어려우므로, 피고들이 위 항 변은 이러한 점에서도 이유 없다(서울동부지방,, 2010. 1.27, 션고200 나300 판결).”고 콴시하였다.
유치권의 견련성이 없다고 한 사례
 

(가) 권리금
 

임대인과 임차인 사이에 건물명도시 권리금을 반환하기로 하는 약정이

있었다 하더라도 그와 갇은 권리금 반환청구권은 건물에 관하여 섕긴 채권

이라 할 수 없으므로 그와 같은 채권을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사

할 수 없다(대법원 1994.10.14, 선고 93이나 62119 판결)

 

(나) 임차보증금 반환청구권 등

 

건물의 임대차에 있어서 임차인의 임대인에게 지급한 임차보증금반환청

구 권이나 임대인이 건물 시설을 아니하기 때문에 임치인에게 건물을 임차목

적대로 사용 못한 것을 이유로 하는 손해배상청구권은 모두 민법 제320조

소정 소위 그 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없다(대법원 1976-05, 11

선고 75다 1305 판결)

 

(다) 건축자재대금채권

 

갑이 건물 신축공사 수급인인 을 주식회사와 체결한 약정에 따라 공사

장에 시멘트와 모래 등의 건축자재를 공급한 사안에 서, 갑의 건축자재대금

채권은 매매계약에 따른 매매 대금채권에 불과할 뿐 건물 자체에 관하여

긴 채권이라고 할 수는 없다(대법원 2012.1.26, 선고 2011다 96208 판결). 이

사건의 원심 판결은 부산지방법원 2011.10.05. 선고 2011이나 6769 판결인 바,

대법원은 이를 파기하여 사건을 부산지방법원 본원 합의부에 환송하였다

(아래 판례 참조).

부산지방법원 2011.10.05. 선고 2011이나 6769 판결]

민법 제320 조 제1항에서 규정한 그 물건에 관하여 생긴 채권은 유치권 제도

본래의 취지인 공평의 원칙에 특별히 반하지 않는 한 채권이 목적물 자체로

부터 발생한 경우는 물론이고 채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률과

계나 사실관계로부터 발생한 경우를 포함하는 것인 바, 피고가 이 사건 부동

산의 신축공사에 필요한 자재인 시멘트와 모래 등을 공급하였고, 위 공사장

재들이 공사에 사용되어 이 사건 부동산의 구성부분으로 부합된 이상, 위 건

축자재대금채권은 이 사건 부동산과의 견련관계가 인정되어 이 사건 부동산

에 대한 유치권의 피담보채권이 된다고 할 것이므로 원고의 위 주장은 이유

없다

 

(라) 레미콘 대금채권

 

레미콘 대금채권은 이 사건 건물 자체로부터 발생한 것이 아니고, 레미콘

공급계약에서 건물의 반환청구권이 발생하지도 아니하므로 이 사건 건물에

관하여 생긴 채권이라고 할 수 없다(광주고등법원 2009.04.29. 선고 2008이나

5102 판결). 이 판례의 원문을 주요 판례(494면 참조) 란에 실었다.

 

(마) 밤과 부엌 복도의 칸막이 등

 

방과 부엌 복도의 칸막이와 다다미 등은 건물의 부속물로 보아야 할 것이

고 부속물 설치에 소요된 공사비 채권은 건물에 관하여 생긴 채권이 아니므

로 이에 기하여 건물을 유치할 수 없다(서울고법 1973.5.31. 선고 72나 2595.

 

 

(바) 분양대금채권

 

피신청인은 00주식 회사로부터 이 사건 부동산을 포함한 상가 4층 내지

7층에 관한 공사 계약을 이전 받아 위 공사를 완료한 후 이 사건 부동산에 관

하여 소유권이전등기를 마쳤고, 그 공사대금 회수 등을 위하여 이 사건 부

동산을 포함한 상가 4층 내지 7층 전부를 의료법인 00재단에 분양·매 도하

였다. 피신청인은 위 재단으로부터 위 상가 분양대금을 지급받지 못하 있는

바, 피신청인의 위 재난에 대한 상가 분양대금 채권은 이 사건 부동산에 관

하여 생긴 채권이라 할 것이어서, 피신청인은 유치권자로서 이 사건 부동산

을 점유할 정당한 궐원이 있다고 주장한 사건에서 법원은 "분양대금 채권

은 의료법인 검지 의료재단과의 분양계약에 기초하여 위 재단에 대하여 만

주장할 수 있는 권리로서 피신 청인은 그 채권을 변제받을 때까지 위 부동산

의 인도 및 소유권이전등기를 거절할 동시 이행의 항변권이 있을 뿐이고, 위

분양대금 채권이 이 사건 부동산 자체로부터 발생하거나 위 부동산의 반환

청구권과 동일한 법률과계 또는 사실관계로부터 발생한 것이라고 볼 수는

없는 바, 피신청인이 주장하는 위와 같은 사정만으로는 피신청인이 이 사건

부동산에 관하여 유치권을 행사할 수 있다고 인정하기에 부족하다(부산시

방법원 2011. II. 18 자 2011라 700 결정)"고 판시하였다

 

(사) 건물의 옥탑, 외벽 등에 설치된 간판

 

건물의 옥탑, 외벽 등에 설치된 간판의 경우 일반적으로 건물의 일부가

아니라 독립된 물건으로 남아 있으면서 과다한 비용을 들이지 않고 건물로

부터 분리할 수 있는 것이 충분히 있을 수 있고, 그러한 경우에는 특별한

사정이 없는 한 간판 설치공사 대금채권을 그 건물 자체에 관하여 생긴 채

권이라고 할 수 없다(대법원 2013.10.24 선고 2011다 44788 판결).

 

 

(아) 호텔 건립에 납품한 커튼, 이불, 베게, 침대 카바 등

 

민법 제320조 제1항에 규정된 유치권이 발생하기 위해서는 “그 물건에

관하여 생긴 채권”이어야 하므로 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우나

채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률과계나 사실관계로부터 발생한

경우이어야 하는데, 유치권으로 주장하는 채권은 커튼, 이불, 베게, 침대가

바 등 물품대금채권으로서 위 채권이 이 사건 부동산 자체로부터 발생하여

다거나 이 사건 호텔 및 토지의 반환청구권과 동일한 법률과계나 사실관계

로부터 발생한 경우에 해당된다고 보기 어려우므로, 위 채권은 이 사건 부

농산에 관한 유치 권의 피담보채권이 될 수 없다(청주지방법원 충주지원

2008, 10.31. 선고 2008과 합 238 판결)

 

(자) 사설묘지로 사용하기 위한 시설비

 

피고가 지출한 비용은 모두 이 사건 임야를 사설묘지로 사용하면서 분묘

설치자 소부터 묘지 사용료 및 분묘 관리비 등을 징수하기 위하여 이 사건 임

야의 내외에 필요한 시설을 함으로써 소요된 비용이어서 그 시설비가 이사

건 임야를 사설묘지로 사용한 피고의 사업에는 필요한 비용이라 하겠으나

이 사건 임야의 소유자가 이를 보존하는데 필요한 비용은 아니라 할 것이고

또한 이 사건 임야의 가치를 증가시킨 유익비라고도 할 수 없으므로 위 시

설비의 상환청구나 유치권을 행사할 수 없다(서울고법 1978.22. 선고 76타

3069 판결, 상고).

 

(차) 주택 출입문, 정원과 마당 보수 비용

 

주택에 출입문이 낡아서 새로 만들어 달았고, 마루문을 보수하였으며 지

붕의 기와 및 방 4개을 보수하였고, 상수도 파이프가 삭아서 바꾸어 시설한

였으며 정원과 마당을 일부 보수한 사실은 각 인정되나 위와 같은 정도의

보수 및 개수공사비용은 본건 주택의 유지 보존을 위한 통상의 필요비에 지

나지 아니한다 할 것이어서 이는 원·피고 사이에 특단의 약정이 없는 한 본

건 주택의 차 주인 피고가 부담해야 할 것이므로(민법 제611조 1항), 피고의

위 유치권 항변은 이유 없다(서울고법 197607.23. 선고 75나 1886 관결 : 상

고)·필요비 등의 구체적 설명은 195면 참조.

 

(카) 점포 바닥 타일공사

 

민법 제626조 제2항에서 임대인의 상환의무를 규정하고 있는 유익비란

임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말하

는 것으로, 임차인의 특수한 목적을 위하여 투입한 비용은 유익비에 해당화

지 아니한다(대법 윈 1991. 10.8, 선고 91다 8029 판결 등 참조), 피고 회사가

이 사건 종전 임대차계약 직후 이 사건 점포에 바닥 타일공사를 한 사건에

서, 법원은 "피고 회사가 지출한 위 비용은 어디까지나 피고 회사가 이 사

건 점포에서 24시간 편의점을 운영하기 위한 것이지 이 사건 점포의 보존을

위한다거나 그 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이 아니라고 할 것이므로

이를 유익비라고 할 수 없다(울산지방법원 2013.11.08. 신고 2013개 단 52393

판결 : 항소)"고 판시하였다.

 

(타) 사설묘지를 조성하기 위하여 지출한 비용

 

임야의 내외에 필요한 시설을 함으로써 소요된 비용이어서 그 시설비가

이 사건 임야를 사설묘지로 사용한 피고의 사업에는 필요한 비용이라 하겠

으나 이 사건 임야의 소유자가 이를 보존하는데 필요한 비용은 아니라 할

것이고 또한 그 시설비가 사설묘지 설치 허가 없는 원고에 대하여까지 이 사

건 임야의 가치를 증가시킨 유익비라고도 할 수 없다(대법원 1978.07.25, 신

고 78다 417 판결).

 

(파) 부동산 매매 대금

 

부동산 매도인이 매매 대금을 다 지급받지 아니한 상태에서 매수인에게

소유권이전등기를 마쳐주어 목적물의 소유권을 매수인에게 이전한 경우에

는 매도인 의 목적물 인도의무에 관하여 동시 시행의 항변권 의에 물권적 권

리인 유치권까지 인정할 것은 아니다. 왜냐하면 법률행위로 인한 부동 산물

권 변종의 요건으로 등기를 요구함으로써 물권 관계의 명확화 및 거래의 안

전·원활을 꾀하는 우리 민법의 기본정신에 비추어 볼 때, 만일 이를 인정한

다면 매도인은 등기에 의하여 매수인에게 소유권을 이전하였음에도 매수인

또는 그의 처분에 기하여 소유권을 취득한 제삼자에 대하여 소유권에 속한

는 대체적인 점유의 권능을 여전히 보유하게 되는 결과가 되어 부당하기 때

문이다. 또한 매도인으로서는 자신이 원래 가지는 동시 시행의 항변권을 행

사하지 아니하고 자신의 소유권이전의무를 선 이행함으로써 매수인에게 소

유권을 넘겨 준 것이므로 그에 필연적으로 부수하는 위험은 스스로 감수한

여야 한다. 따라서 매도인이 부동산을 점유하고 있고 소유권을 이전 받은 매

수인에게서 매매 대금 일부를 지급받지 못하고 있다고 하여 매매 대금채권을

피담보채권으로 매수인이나 그에게서 부동산 소유권을 취득한 제삼자를 상

대로 유치권을 주장할 수 없다(대법원 2012.1.12. 자 2011마 2380 결정).

 

(하) 명의신탁자의 부당이득 반환청구권

 

명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁 약정을 맺고 명의수탁자

가 당사자가 되어 명의신탁 약정이 있나는 사실을 알지 못하는 소유자와 부

동산에 관한 매매계약을 체결한 뒤 수탁자 명의로 소유권이전등기를 마친

경우에는 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁 약정은 무효이지만 그

명의수탁 자는 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 되고(부동산 실권

리자 명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항, 제2항 참조), 반면 명의신탁자는

애초부터 당해 부동산의 소유권을 취득할 수 없고 다만 그가 명의수탁자에

게 제공한 부동산 매수 자금이 무효의 명의신탁 약정에 의한 법률상 원인 없

는 것이 되는 관계로 명의수탁자에 대하여 동액 상당의 부당이득 반환 청구

권을 가질 수 있을 뿐이다. 명의신탁자의 이와 같은 부당이득 반환청구권은

부동산 자체로부터 발생한 채권이 아닐 뿐만 아니라 소유권 등에 기한 부동

산의 반환청구권과 동일한 법률과계나 사실관계로부터 발생한 채권이라고

보기도 어려우므로, 결국 민법 제320조 제1항에서 정한 유치권 성립요건의

로서의 목적물과 채권 사이의 견련관계를 인정할 수 없다(대법원 2009.03.

26, 선고 2008다 3K3 판결).

 

(거) 식당 시설비와 건물관리비

 

식당을 운영해 오면서 식당 시설비와 운영자금, 건물관리비 등을 지출한

였다고 하더라도 이는 식당 영업을 위한 비용일 뿐 이 사건 각 점포의 보존

또는 개량을 위한 비용이라고는 할 수 없으므로, 위 비용 또한 유치권의 피

담보 채권이 될 수 없다(수원 지방법원 2010. I. 14 선고 2009가 합 10075 관

(네 부속물매수청구권 민법 제646조가 규정하는 건물 임차인의 매수청구권의

대상이 되는 부속물이라 함은 건물에 부속된 물건으로 임차인의 소유에 속한고 건물의 구성

부분으로는 되지 아니한 것으 로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져올

게 하는 물건이라 할 것이므로, 부속된 물건이 오로지 임차인의 특수 목적에

사용하기 위하여 부속된 것일 때는 이를 부속물매수청구권의 대상이 되는

물건이라 할 수 없는 것이다. 그리고 이 경우 당해 건물의 객관적인 사용 목

적은 그 건물 자체의 구조와 임대차계약 당시 당사자 사이에 합의된 사용목

적, 기타 건물의 위치, 주변의 환경 등 제반 사정을 참작하여 정하여 지는

것이라 할 것이다(대법원 1993, 2.26 선고 92다 41627 관결 등 참조)

부속물 매수청구권이 유치권으로 인정되려면 유익비로 인정받아야 할 것

이다. 민법 제626조 제2항에서 임대인의 상환의무를 규정하고 있는 "유익

비”란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을

말하는 것으로, 임차인의 특수한 목적을 위하여 투입한 비용은 유익비에 해

당하지 아니한다(대법원 1991, 10, 8. 선고 91다 8029 판결 등 참조), 즉, 임차

인이 영업을 위하여 시설한 건물 및 그 부속물의 경우에는 유치권 주장을

할 수 없고, 또한 그러한 시설이 있더라도 원상복구의 약정이 있는 경우에

는 포기의 약정으로 보아 유치권을 주장할 수 없다. 유익비에 관하여는 195

면 참조

 

(더) 보일러 시설

 

방의 보일러 시설 등에 유익비를 지출한였으므로 이를 상환 받을 때까지

위 건물에 대한 유치권을 행사하나 이는 통상의 필요비라 할 것이다(인천 지지

방법원 1990. 6. 15, 선고 89나 2004 판결), 필요비에는 수선비 등 물건의 보

존에 필요한 비용, 조세 등 관리에 필요한 비용 등 선량한 관리자의 주의로

서 물건을 보관하는데 지출되는 비용이 있는데, 이에는 통상의 필요비와 평

상적인 보존 이외에 지출한는 특별한 필요비가 있다(민법 제203조, 제325

조, 제626조), 필요비와 유익비에 관하여는 195면 참조.
유치권성립요건의 사례

물건에 관하여 생긴 채권일 것(피담보채권의 견련성)

(1) 개 설

민법 제320조 제1항은 "타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물 건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받 을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다”고 규정하고 있으 므로, 유치권의 피담보채권은 그 물건에 관하여 생긴 채권이어야 한다(대 법원 2012. I. 26. 선고 2011다96208 판결, 대법원 2013.10.24. 선고 2011다 44788 판결). 여기서 "그 물건에 관하여 생긴 채권”이란, 위 유치권 제도 본래의 취지 인 공평의 원칙에 특별히 반하지 않는 한 채권이 목적물 자체로부터 발생 한 경우는 물론이고 채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사 실관계로부터 발생한 경우도 포함한다고 할 것이다(대법원 2007.97. 선고 2005다16942 판결).


(2) 견련성이 있다고 한 사례

(가) 자금의 일부를 차용하여 건물을 완공한 경우

피고가 원고로부터 원고 소유의 대지를 매수하여 그 계약금만 지급한 상 태에서 원고의 승낙하에 그 대지상에 건물의 신축을 시공 중 그 자금이 부 족하여 원고로부터 그 자금의 일부를 차용하여 그 건물을 완공하고 원고와 의 사이에 위 건물을 원고의 소유로 하되 피고가 약정기일까지 원고의 위 금원을 변제하면 원고는 위 건물소유권을 피고에게 양도하기로 약정하였다 가 피고가 위 약정기일까지 위 금원을 변제하지 아니하여 원고가 피고에 대 하여 위 건물의 명도를 구하는 본건에 있어서, 피고는 총 건축공사비중 원 고로부터 차용한 위 자금을 제외한 피고가 투입한 공사비 금액의 범위 내에 서는 유치권을 행사할 수 있다(서울고법 1973.9. 21, 선고 72나1978, 1979

 (나) 등록세, 교육세 등의 세금과 이주비, 아파트관리비 등

 주거환경정비법에 의하여 설립되어 사업시행인가를 받은 주택개량재개발 조합이 유치권을 주장한 사건인바, "아파트의 시공사 또는 관할구청에 납부 하여야 할 시유지 계약금 및 불하대금, 시유지 균등배분금 및 토지, 건물 등 록세, 교육세 등의 세금과 이주비, 아파트에 관한 관리비, 유리샷시비용, 대 위등기비용은 목적물 자체로부터 발생한 비용으로서, 위 징수금 등에 대한 채권 및 위 각 비용에 대한 상환청구권과 이 사건 아파트 사이에는 견련관 계가 있다(서울중앙지방법원 2009.09.04. 선고 2009가합49365 판결 : 항소)" 고 판단하였다.

(다) 미완성 부분을 자기 자금으로 완성

기초공사 벽체공사 옥상 스라브공사 만이 완공된 건물에 전세금을 지급 하고 입주한 후 소유자와 위 건물을 매수하기로 합의하여 자기 자금으로 미 완성 부분을 완성한 자는 위 건물에 들인 금액 상당의 변제를 받을 때까지 위 건물의 제3취득자에 대하여 유치권을 행사할 수 있다(대법원 1967.11.28. 선고 66다2111 판결)

 (라) 등기 수수료

재건축정비사업조합은 정기총회에서 아파트 소유권 보존등기 등 준공 관 련 법무업무를 진행할 법무사로 피고 등 3명을 선임하기로 결의하고 부동 산등기업무, 법률지원업무 등을 수행하는 내용의 법무업무협약을 체결하고, 위 법무업무협약에 따라 이 사건 각 부동산에 관한 소유권보존등기 업무를 수행하였고, 그 보수를 모두 지급받은 사실, 원고들은 참가인이 피고에게 지급한 등기수수료가 과다하고 그 내역이 불투명하다는 이유로 참가인의 등기수수료의 지급을 거부하자 피고와 참가인은 그 등기필증의 인도를 거부하고 있는 사안에서 대법원은 "재건축정비사업조합의 아파트 등기수수료 채권은 이 사건 등기필증에 관하여 생긴 채권이라고 할 것이므로, 결국 참가인은 원고들에 대한 정당한 등기수수료 채권을 변제받을 때까지 이 사건등기필증을 유치할 수 있다. 그리고 참가인이 이위한 방법으로 피고에게 이 사건 등기필증을 점유하게 하고 있는 것이라면 피고는 점유할 권리가 있음을 들어 소유물반환청구권에 기초한 원고들의
이 사건 등기필증 인도 청구를 거부할 수 있다(대법원 2014.12.24. 선고 2011다62618 판결)"고 판시하였다.
사건 등기필중을 유치하기

(마) 리모델링공사

유치권은 그 물건에 관하여 생긴 채권에 대하여 행사할 수 있는바, 건물의 리모델링공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고 또 그 건물에 관하여 생긴 공사대금 채권이 있다면, 수급인은 그 채권을 변제받을 때까지건물을 유지할 권리가 있는 것이므로, 피고 회사는 유지권자로서 소유자인원고에게 대항할 수 있다고 할 것이다(서울고등법원 2011.6 3. 선고 2010488684 관리

(바) 석축을 쌓는데 든 비용

피고가 이건 대지에 관하여 전 소유자의 소유로 있을 당시 에 석축을 쌓은결과 비로소 완전한 대지가 되어 현재 그 이상의 가치가 있는 사실이 인정된다면 피고가 투입한 위 비용은 이건 대지를 점유하는 동안에 이를 개량하기 위하여 지출한 금전이라 할 것이다(대구고등법원 1909.7. 29, 선고 68나561 판결)

(사) 유익비 중 일부만 인정한 사례

피고가 시공한 공사 중 외부담장 설치공사, 도로복개 공사, 외부석재 마감공사, 고정창문 및 출입문 설치공사, 옥상 원형철제계단 설치공사, 화장실,일반설비시설, 일반전기시설 설치공사, 철골골조보강 및 보수공사, 좌측 벽 면 도장공사, 옥상바닥 방수공사 등으로 인하여 이 사건 건물의 객관적 가 치가 증가되었고, 위 증가된 가치 중 현존하는 것에 대한 금전적 평가가 있 는 사실을 인정할 수 있고 반증이 없으므로(위 감정 결과는 배면 벽면시설, 매장 내 타일, 천장 텍스, 지붕 아스팔트슁글 등의 설치공사도 이 사건 건물 의 객관적 가치를 증가시킨 공사로 인정하고 있으나, 위 감정 결과가 기재 된 감정서의 내용을 자세히 살펴보면, 위 각 공사는 맥도널드 광안점의 영 업을 위한 공사로 보일 뿐, 이로 인하여 이 사건 건물의 객관적 가치가 증 가하였다고 보기 어려우므로, 이 부분 감정 결과는 받아들이지 아니한다), 피고는 이 사건 건물에 관하여 유익비를 피보전권리로 하는 유치권이 있다 할 것이다(부산지방법원 동부지원 204. 3. 11, 선고 2003가합652 판결).
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