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부동산분쟁·도시재개발사업
부동산분쟁·도시재개발사업
본문
조합원의 자격
정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말함)은 토지등소유자로 하되, 다음의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 봅니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제39조제1항 본문).
1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때
2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때
이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 않은 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 않는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우만 해당)를 제외하고는 1세대로 봅니다.
3. 조합설립인가(조합설립인가 전에 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말함) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때
※ “재개발사업의 토지등소유자”란 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말합니다. 다만, 규제「도시 및 주거환경정비법」 제27조제1항에 따라 규제「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조제7항에 따른 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 봅니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제9호).
투기과열지구에서 조합원의 자격
규제「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서 재개발사업을 시행하는 경우에는 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우는 제외)한 자는 조합원이 될 수 없습니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제39조제2항 각 호 외의 부분 본문).
사업시행자는 위 규정에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우 정비사업의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리를 취득한 자에게 손실보상을 해야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제39조제3항).
다만, 양도인이 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 있습니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제39조제2항 단서, 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제37조제1항 및 제3항제3호부터 제6호까지).
세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말함)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(규제「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우만 해당)·취학·결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 않은 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군으로 이전하는 경우
상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우
세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우
1세대(위 2.에 따라 1세대에 속하는 때를 말함) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 다음의 구분에 따른 기간 이상인 경우
① 소유기간: 10년
② 거주기간(「주민등록법」 제7조에 따른 주민등록표를 기준으로 하며, 소유자가 거주하지 않고 소유자의 배우자나 직계존비속이 해당 주택에 거주한 경우에는 그 기간을 합산함): 5년
그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 다음의 어느 하나에 해당하는 경우
① 착공일부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발사업 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우
② 법률 제7056호 도시및주거환경정비법 일부개정법률 부칙 제2항에 따른 토지등소유자로부터 상속·이혼으로 인해 토지 또는 건축물을 소유한 자
③ 국가·지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못해 재개발사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우
④ 규제「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구로 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약(계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우만 해당)을 체결하고, 투기과열지구로 지정된 날부터 60일 이내에 규제「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 부동산 거래의 신고를 한 경우
※ ① 및 ③의 경우는 2020년 9월 24일 이후 재개발사업의 토지 또는 건축물을 양도하는 경우부터 적용합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」(대통령령 제30797호, 2020. 6. 23. 개정, 2020. 9. 24. 시행) 부칙 제2조).
조합의 임원
임원의 종류 및 수
조합은 ① 조합장 1명, ② 이사, ③ 감사를 임원으로 둡니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제41조제1항).
이사의 수는 3명 이상(토지등소유자의 수가 100인을 초과하는 경우에는 이사의 수를 5명 이상), 감사의 수는 1명 이상 3명 이하의 범위에서 정관으로 정합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제41조제2항 및 규제「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제40조).
임원의 임기
조합임원의 임기는 3년 이하의 범위에서 정관으로 정하되, 연임할 수 있습니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제41조제4항).
임원의 선출
조합은 총회 의결을 거쳐 조합임원의 선출에 관한 선거관리를 「선거관리위원회법」 제3조에 따라 선거관리위원회에 위탁할 수 있습니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제41조제3항).
조합임원의 선출방법 등은 정관으로 정하되, 시장·군수등은 조합임원이 사임, 해임, 임기만료, 그 밖에 불가피한 사유 등으로 직무를 수행할 수 없는 때부터 6개월 이상 선임되지 않은 경우에는 시·도조례로 정하는 바에 따라 전문조합관리인을 선정하여 조합임원의 업무를 대행하게 할 수 있습니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제41조제5항).
※ 전문조합관리인의 자격 및 산정 등에 관한 자세한 사항은 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제41조에서 확인할 수 있습니다.
임원의 직무
조합장은 조합을 대표하고, 그 사무를 총괄하며, 총회 또는 대의원회의 의장이 됩니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제42조제1항).
조합장 또는 이사가 자기를 위한 조합과의 계약이나 소송에 관련된 경우에는 감사가 조합을 대표합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제42조제3항).
조합임원은 같은 목적의 정비사업을 하는 다른 조합의 임원 또는 직원을 겸할 수 없습니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제42조제4항).
조합임원의 결격사유 및 해임
다음의 어느 하나에 해당하는 자는 조합의 임원이 될 수 없습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제43조제1항).
미성년자·피성년후견인 또는 피한정후견인
파산선고를 받고 복권되지 않은 자
금고 이상의 실형을 선고받고 그 집행이 종료(종료된 것으로 보는 경우를 포함)되거나 집행이 면제된 날부터 2년이 경과되지 않은 자
금고 이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간 중에 있는 자
「도시 및 주거환경정비법」을 위반하여 벌금 100만원 이상의 형을 선고받고 10년이 지나지 않은 자
조합임원이 위의 결격사유에 해당하게 되거나 선임 당시 그에 해당하는 자였음이 판명된 때에는 당연 퇴임하며, 퇴임된 임원이 퇴임 전에 관여한 행위는 그 효력을 잃지 않습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제43조제2항 및 제3항).
조합임원의 해임은 조합원 10분의 1 이상의 요구로 소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의를 받아야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제43조제4항 전단).
※ 조합임원의 공무원 의제(擬制)
Q. 재개발사업을 위해 조합임원이 공사업자로부터 뇌물을 받은 경우 조합임원은 어떤 처벌을 받게 되나요?
A. 조합임원 뿐 아니라 정비사업과 관련된 추진위원장·조합임원·청산인·전문조합관리인 및 정비사업전문관리업자의 대표자(법인인 경우에는 임원을 말함)·직원 및 위탁지원자는 직무와 관련하여 뇌물을 받은 경우에는 공무원으로 의제되어 이에 따라 처벌을 받게 됩니다(「도시 및 주거환경정비법」 제134조 및 「형법」 제129조).
이는 정비사업과 관련된 각종 비리행위로 인한 심각한 분쟁과 피해를 방지하기 위해서는 정비사업과 관련된 자들에 대한 규제 강화가 필요하다는 인식에서 마련된 조치로서, 조합임원 등은 뇌물에 관한 죄의 적용에 있어서 공무원으로 본다는 규정을 마련하고 있습니다(대법원 2006. 5. 25. 선고 2006도1146 판결 참조).
이 정보는 2023년 6월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말함)은 토지등소유자로 하되, 다음의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 봅니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제39조제1항 본문).
1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때
2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때
이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 않은 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 않는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우만 해당)를 제외하고는 1세대로 봅니다.
3. 조합설립인가(조합설립인가 전에 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말함) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때
※ “재개발사업의 토지등소유자”란 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말합니다. 다만, 규제「도시 및 주거환경정비법」 제27조제1항에 따라 규제「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조제7항에 따른 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 봅니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제9호).
투기과열지구에서 조합원의 자격
규제「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서 재개발사업을 시행하는 경우에는 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우는 제외)한 자는 조합원이 될 수 없습니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제39조제2항 각 호 외의 부분 본문).
사업시행자는 위 규정에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우 정비사업의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리를 취득한 자에게 손실보상을 해야 합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제39조제3항).
다만, 양도인이 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 있습니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제39조제2항 단서, 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제37조제1항 및 제3항제3호부터 제6호까지).
세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말함)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(규제「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우만 해당)·취학·결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 않은 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군으로 이전하는 경우
상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우
세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우
1세대(위 2.에 따라 1세대에 속하는 때를 말함) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 다음의 구분에 따른 기간 이상인 경우
① 소유기간: 10년
② 거주기간(「주민등록법」 제7조에 따른 주민등록표를 기준으로 하며, 소유자가 거주하지 않고 소유자의 배우자나 직계존비속이 해당 주택에 거주한 경우에는 그 기간을 합산함): 5년
그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 다음의 어느 하나에 해당하는 경우
① 착공일부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발사업 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우
② 법률 제7056호 도시및주거환경정비법 일부개정법률 부칙 제2항에 따른 토지등소유자로부터 상속·이혼으로 인해 토지 또는 건축물을 소유한 자
③ 국가·지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못해 재개발사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우
④ 규제「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구로 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약(계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우만 해당)을 체결하고, 투기과열지구로 지정된 날부터 60일 이내에 규제「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 부동산 거래의 신고를 한 경우
※ ① 및 ③의 경우는 2020년 9월 24일 이후 재개발사업의 토지 또는 건축물을 양도하는 경우부터 적용합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」(대통령령 제30797호, 2020. 6. 23. 개정, 2020. 9. 24. 시행) 부칙 제2조).
조합의 임원
임원의 종류 및 수
조합은 ① 조합장 1명, ② 이사, ③ 감사를 임원으로 둡니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제41조제1항).
이사의 수는 3명 이상(토지등소유자의 수가 100인을 초과하는 경우에는 이사의 수를 5명 이상), 감사의 수는 1명 이상 3명 이하의 범위에서 정관으로 정합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제41조제2항 및 규제「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제40조).
임원의 임기
조합임원의 임기는 3년 이하의 범위에서 정관으로 정하되, 연임할 수 있습니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제41조제4항).
임원의 선출
조합은 총회 의결을 거쳐 조합임원의 선출에 관한 선거관리를 「선거관리위원회법」 제3조에 따라 선거관리위원회에 위탁할 수 있습니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제41조제3항).
조합임원의 선출방법 등은 정관으로 정하되, 시장·군수등은 조합임원이 사임, 해임, 임기만료, 그 밖에 불가피한 사유 등으로 직무를 수행할 수 없는 때부터 6개월 이상 선임되지 않은 경우에는 시·도조례로 정하는 바에 따라 전문조합관리인을 선정하여 조합임원의 업무를 대행하게 할 수 있습니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제41조제5항).
※ 전문조합관리인의 자격 및 산정 등에 관한 자세한 사항은 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제41조에서 확인할 수 있습니다.
임원의 직무
조합장은 조합을 대표하고, 그 사무를 총괄하며, 총회 또는 대의원회의 의장이 됩니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제42조제1항).
조합장 또는 이사가 자기를 위한 조합과의 계약이나 소송에 관련된 경우에는 감사가 조합을 대표합니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제42조제3항).
조합임원은 같은 목적의 정비사업을 하는 다른 조합의 임원 또는 직원을 겸할 수 없습니다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제42조제4항).
조합임원의 결격사유 및 해임
다음의 어느 하나에 해당하는 자는 조합의 임원이 될 수 없습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제43조제1항).
미성년자·피성년후견인 또는 피한정후견인
파산선고를 받고 복권되지 않은 자
금고 이상의 실형을 선고받고 그 집행이 종료(종료된 것으로 보는 경우를 포함)되거나 집행이 면제된 날부터 2년이 경과되지 않은 자
금고 이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간 중에 있는 자
「도시 및 주거환경정비법」을 위반하여 벌금 100만원 이상의 형을 선고받고 10년이 지나지 않은 자
조합임원이 위의 결격사유에 해당하게 되거나 선임 당시 그에 해당하는 자였음이 판명된 때에는 당연 퇴임하며, 퇴임된 임원이 퇴임 전에 관여한 행위는 그 효력을 잃지 않습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제43조제2항 및 제3항).
조합임원의 해임은 조합원 10분의 1 이상의 요구로 소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의를 받아야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제43조제4항 전단).
※ 조합임원의 공무원 의제(擬制)
Q. 재개발사업을 위해 조합임원이 공사업자로부터 뇌물을 받은 경우 조합임원은 어떤 처벌을 받게 되나요?
A. 조합임원 뿐 아니라 정비사업과 관련된 추진위원장·조합임원·청산인·전문조합관리인 및 정비사업전문관리업자의 대표자(법인인 경우에는 임원을 말함)·직원 및 위탁지원자는 직무와 관련하여 뇌물을 받은 경우에는 공무원으로 의제되어 이에 따라 처벌을 받게 됩니다(「도시 및 주거환경정비법」 제134조 및 「형법」 제129조).
이는 정비사업과 관련된 각종 비리행위로 인한 심각한 분쟁과 피해를 방지하기 위해서는 정비사업과 관련된 자들에 대한 규제 강화가 필요하다는 인식에서 마련된 조치로서, 조합임원 등은 뇌물에 관한 죄의 적용에 있어서 공무원으로 본다는 규정을 마련하고 있습니다(대법원 2006. 5. 25. 선고 2006도1146 판결 참조).
이 정보는 2023년 6월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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