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부동산경매·부동산분쟁

부동산경매

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작성자 관리자 작성일18-11-05 17:35 조회12회 좋아요30건

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{web2}에서 무조건 이기는 방법과 절차 !

{web2}은 어떻게 준비하느냐에 따라 결과의 차이가 다릅니다 

{web2}와 분쟁에 관한 모든 것!

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{web3} 팁 !
 
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{web3} - 소송은 어떻게 준비하느냐에 따라 결과의 차이가  크게 납니다.

 {web2} - {web3}









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 경매의 의의  -  {web2}

   
 경매란

  {web2}  - 경매란 물건을 팔고자 하는 사람(매도인)이 물건을 사고자 하는 다수의 사람(매수희망인)에게 매수의 청약을 실시해서 그 중 가장 높은 가격으로 청약을 한 사람에게 물건을 매도하는 형태의 거래를 말합니다.



 {web2} - 경매는 위와 같이 매도인이 물건을 매매할 목적으로 직접 실시하기도 하지만, 채권자가 채무자에게 지급받지 못한 자신의 채권을 회수할 목적으로 실시하기도 합니다. 채무자가 채무(빚)를 갚을 수 없는 경우에 채권자가 이를 원인으로 법원에 경매를 신청하면 법원이 입찰을 통해 채무자의 물건을 매각한 후 그 매각대금으로 채권자의 채권을 충당하는 법원경매가 그 대표적인 예입니다.



 경매의 유형 -  {web2}

 부동산 경매와 동산 경매



 경매의 대상, 즉 경매의 목적물이 무엇인지에 따라 경매는 부동산 경매와 동산 경매로 나눌 수 있습니다.



  {web2} - 부동산 경매는 토지·주택·상가건물·임야·농지·공장 등 토지 및 그 정착물을 대상으로 하는 반면, 동산 경매는 가구·가전·콘도 회원권 등 유체동산, 채권 및 그 밖의 재산권을 대상으로 실시합니다.



 사경매(私競賣)와 공경매(公競賣)



 경매는 경매를 집행하는 주체가 누구인지에 따라 사경매와 공경매로 나눌 수 있습니다.



 {web2}  - 사경매는 개인이 주체가 되어 경매를 실시하는 반면, 공경매는 국가기관이 주체가 되어 경매를 실시합니다. 공경매에는 법원이 집행주체가 되는 법원경매와 한국자산관리공사 등의 공기관이 집행주체가 되는 공매가 있습니다.



 임의경매와 강제경매



 경매를 실시하는 데 집행권원이 필요한지에 따라 경매는 임의경매와 강제경매로 나눌 수 있습니다.



 {web2} - 임의경매는 채권자가 채무자에게 담보로 제공받은 부동산에 설정한 저당권·근저당권·유치권·질권·전세권·담보가등기 등의 담보권을 실행하는 경매이므로 집행권원이 필요 없는 반면, 강제경매는 실행할 담보가 없는 경우로서 법원의 집행권원을 부여받아야만 경매를 실시할 수 있습니다.



※ 집행권원이란?
 


 {web2} - 집행권원(‘채무명의’ 또는 ‘집행명의’라고도 함)이란 국가의 강제력에 의해 실현될 이행청구권의 존재와 범위를 표시하고 그에 대해 강제집행을 실시할 수 있는 권리를 인정한 공정증서를 말합니다. 집행권원에는 집행력 있는 판결, 지급명령정본, 화해조서정본 등이 있습니다(「민사집행법」 제24조 및 「민사집행법」 제56조).



  {web2} - 임의경매에서는 경매절차가 완료되어 매수인이 소유권을 취득했더라도 경매개시결정 전부터 저당권 등의 담보권이 부존재하거나 무효였다면 매수인의 소유권 취득이 무효가 되지만, 강제경매에서는 집행권원에 표시된 권리가 처음부터 부존재하거나 무효였더라도 매수인의 소유권 취득은 유효합니다.




부동산경매의 대상


 부동산이란



  {web2} - 부동산이란 토지와 그 정착물을 의미하며(「민법」 제99조제1항), 특히 토지는 정당한 이익이 있는 범위 내에서 그 지상과 지하까지도 포함합니다(「민법」 제212조).



 토지

 대지, 농지, 산지 등의 토지는 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다.

 토지의 정착물


 건물

 {web2} -  도랑이나 돌담 등의 건축물은 토지의 본질적인 구성부분이 되는 정착물로서 토지와 분리해서 경매될 수 없습니다. 그러나 주택, 상가건물 등의 건물은 토지와 별개의 독립된 부동산으로 취급되므로(「부동산등기법」 제14조제1항) 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다.

※ 건물이 독립된 부동산의 요건을 갖추기 위해서는 최소한의 기둥, 지붕, 그리고 주벽이 있어야 합니다(대법원 2003. 5. 30.  {web2} 선고 2002다21592,21608 판결, 대법원 2001. 1. 16. 선고 2000다51872 판결).


 {web2} - 건축 중인 건물로서 사회통념상 아직 건물이라고 할 수 없는 단계의 건물은 유체동산으로 보기 때문에 부동산 경매가 아닌 동산 경매의 절차를 따라야 합니다(「민사집행법」  {web2} 제189조제2항제1호). 그러나 건축이 어느 정도 완성되었거나, 이미 완성되었음에도 불구하고 준공검사를 받지 않아 보존등기를 경료하지 못한 건물은 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다(대법원 1994. 4. 12. 자 93마1933 결정).

 {web2} - 한편, 건물이 증축(增築)된 경우에 그 증축 부분은 부동산 경매의 대상이 될 수도, 되지 않을 수도 있습니다. 증축 부분을 독립된 부동산으로 보는 경우에는 경매될 수 있지만. 기존 건물에 부합된 것으로 보는 경우에는 증축 부분만 독립적으로 경매될 수 없습니다. 증축 부분이 독립된 부동산인지 부합물인지는 ① 증축 부분이 기존 건물에 부착된 물리적 구조, ② 그 용도와 기능 면에서 기존 건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는지의 여부, ③ 증축해서 이를 소유하는 사람의 의사 등을 종합해서 판단해야 합니다(대법원 1996. 6. 14.  {web2} 선고 94다53006 판결).


 수목(樹木)

 토지 위에 자라고 있는 수목이 미등기된 경우에는 그 수목을 토지의 일부로 보기 때문에 토지와 분리해서 경매될 수 없습니다(대법원 1998. 10. 28. 자 98마1817 결정).

 {web2} - 그러나 소유권보존등기를 한 수목, 즉 입목은 부동산으로 보기 때문에 토지와 분리해서 경매될 수 있습니다(「입목에 관한 법률」  {web2} 제2조 및 「입목에 관한 법률」 제3조). 또한, 명인방법을 갖춘 수목 역시 독립된 부동산으로 보기 때문에 토지와 분리해서 경매될 수 있습니다(대법원 1998. 10. 28. 자 98마1817 결정).



※ 명인방법(明認方法)이란?

 {web2} - 명인방법은 수목의 집단 또는 미분리 과실의 소유권이 누구에게 속하는지를 제3자가 알 수 있도록 하는 공시방법으로, 경계를 구분하고 소유자의 이름이 적힌 팻말을 설치하는 등의 방법이 사용됩니다.


 다른 사람과 부동산을 공유하고 있는 경우


 공유 부동산

 다른 사람과 부동산을 공유하고 있는 경우에 그 공유지분은 독립해서 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다(「민사집행법」 제139조).

  {web2} -그러나 아파트 등 집합건물의 대지사용권은 전유부분과 분리해서 처분할 수 없으므로, 특약이 없는 한 그 대지사용권에 관한 공유지분만 경매될 수 없습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조제1항 및 제2항).

※ 대지사용권과 전유부분이란?

  {web2} - 대지사용권(垈地使用權)이란 건물의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대해 가지는 권리로 소유권·전세권·임차권 등이 있으며, 전유부분(專有部分)이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제3호 및 제6호).


 부동산 경매절차에 준하는 경우 

 선박, 자동차, 건설기계 및 항공기

  {web2} - 등기할 수 있는 선박, 자동차·건설기계·소형선박(「자동차 등 특정동산 저당법」 제3조제2호에 따른 소형선박을 말함) 및 항공기(「자동차 등 특정동산 저당법」 제3조제4호에 따른 항공기 및 경량항공기를 말함)는 부동산이 아닌 동산에 해당하지만, 등기 또는 등록이라는 특수성 때문에 부동산 경매에 관한 규정이 준용됩니다.



 공장재단(工場財團) 및 광업재단(鑛業財團)


 {web2} - 공장재단과 광업재단은 1개의 부동산으로 보아 부동산 경매에 관한 규정이 적용됩니다(「공장 및 광업재단 저당법」 제12조 및 제54조).



[공장재단]

 {web2} - 공장재단이란 공장에 속하는 일정한 기업용 재산으로 구성되는 일단의 기업재산으로서 「공장 및 광업재단 저당법」에 따라 소유권과 저당권의 목적이 되는 것을 말하며, 다음에서 열거하는 것의 전부 또는 일부로 구성될 수 있습니다(「공장 및 광업재단 저당법」  {web2} - 제2조제2호 및 제13조제1항).


1. 공장에 속하는 토지, 건물, 그 밖의 공작물

2. 기계, 기구, 전봇대, 전선, 배관, 레일, 그 밖의 부속물
 
3. 항공기, 선박, 자동차 등 등기나 등록이 가능한 동산
 
4. 지상권 및 전세권
 
5. 임대인이 동의한 경우에는 물건의 임차권

6. 지식재산권
 



[광업재단]

 {web1}  {web2} - 광업재단이란 광업권과 광업권에 기해서 광물을 채굴·취득하기 위한 각종 설비 및 이에 부속하는 사업의 설비로 구성되는 일단의 기업재산으로서 「공장 및 광업재단 저당법」에 따라 소유권과 저당권의 목적이 되는 것을 말하며, 다음에서 열거하는 것으로서 그 광업에 관해 동일한 광업권자에게 속하는 것의 전부 또는 일부로 구성될 수 있습니다(「공장 및 광업재단 저당법」 제2조제3호 및 제53조).



1. 토지, 건물, 그 밖의 공작물

2. 기계, 기구, 그 밖의 부속물
 
3. 항공기, 선박, 자동차 등 등기 또는 등록이 가능한 동산
 
4. 지상권이나 그 밖의 토지사용권
 
5. 임대인이 동의한 경우에는 물건의 임차권

6. 지식재산권
 

 각종 권리


 광업권(규제「광업법」 제10조제1항), 조광권(「광업법」 제47조제1항), 어업권(「수산업법」 제16조제2항), 유료도로관리권(「유료도로법」 제11조) 및 댐사용권(「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」 제29조) 등은 법률에 따라 부동산 경매에 관한 규정이 적용됩니다,







채권자의 경매 신청  -  {web1}  {web2}

 관할 법원

 부동산 경매는 해당 부동산이 있는 곳의 지방법원에 신청하면 됩니다(「민사집행법」  {web1}  {web2}  제79조제1항 및 제268조).





 임의경매의 신청 - {web1}  {web2}


 임의경매를 신청하려면 관할 법원에 다음의 서류를 제출해야 합니다(「민사집행법」  {web1}  {web2} 제18조제1항, 제264조제1항·제2항 및 부동산 임의경매 신청서의 첨부서류란·유의사항란).

1. 부동산 임의경매 신청서
 
2. 담보권이 있음을 증명하는 서류
 
3. 담보권을 승계한 경우에는 그 증명서류
 
4. 부동산 등기사항증명서 1통
 
5. 부동산 목록 10통
 
6. 등록세(채권금액의 1000분의 2)와 지방교육세(등록세의 100분의 20)를 납부한 영수필 통지서 및 영수필 확인서 각 1통, 등기수입증지(부동산 1필지당 2,000원 상당)
 
7. 송달료[(신청서상의 이해관계인 수 +3)× 10회분] 및 집행비용
 





 강제경매의 신청 -  {web1}  {web2}

 {web1}  {web2}  강제경매를 신청하려면 관할 법원에 다음의 서류를 제출해야 합니다(「민사집행법」  {web1}  {web2}  제18조제1항, 제81조제1항 및 부동산 강제경매 신청서의 첨부서류란·유의사항란).

1. 부동산 강제경매 신청서
 
2. 집행력 있는 정본

3. 집행권원의 송달증명원
 
4. 부동산 등기사항증명서 1통
 
 채무자의 소유로 등기된 부동산인 경우에는 그 등기사항증명서

 {web1}  {web2} - 채무자의 소유로 등기되지 않은 부동산인 경우에는 즉시 채무자명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류(단, 그 부동산이 등기되지 않은 건물인 경우에는 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지번·구조·면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류)

5. 부동산 목록 10통

6. 등록세(채권금액의 1000분의 2)와 지방교육세(등록세의 100분의 20)를 납부한 영수필 통지서 및 영수필 확인서 각 1통, 등기수입증지(부동산 1필지당 2,000원 상당)
 
7. 송달료[(신청서상의 이해관계인 수 +3)× 10회분] 및 집행비용
 





매수로 인해 말소ㆍ인수되는 권리의 확인  {web1}  {web2}


말소·인수되는 권리의 확인 필요성 및 확인 방법    {web1}  {web2}


 권리확인의 필요성  {web1}  {web2}


  {web1}  {web2}  경매 물건의 매수인으로 결정되어 매각대금을 모두 지급하면 소유권 등 매각의 목적인 권리를 취득하는 동시에 전세권·저당권 등 경매 물건에 설정되어 있던 권리 중 말소되지 않은 권리를 인수하게 됩니다(「민사집행법」  {web1}  {web2}  제135조 및 제144조제1항).


 {web1}  {web2}  경매 물건에 설정된 권리를 인수하면 매수인의 부담이 늘어날 수 있으며, 해당 물건에 대한 소유권을 행사하는데 제약이 따를 수 있습니다. 예를 들어, 전세권이 인수된 경우에는 전세권자에게 변제해 줘야 할 비용부담이 추가되며, 지역권이 인수된 경우에는 해당 물건의 사용이 제한될 수 있습니다.  {web1}  {web2}  따라서 입찰에 참여하기 전에 해당 물건의 매수로 인해 인수하게 되는 권리가 있는지를 확인할 필요가 있습니다.


 권리확인의 방법  {web1}  {web2}


  {web1}  {web2}  말소되거나 인수되는 권리를 확인하기 위해서는 우선 부동산등기기록과 현장조사를 통해 어떤 권리들이 설정되어 있는지를 살펴봅니다.  {web1}  {web2}  매수인에게 인수되지 않고 말소되는 권리는 일반적으로 배당절차에 참가한 권리이므로 배당요구를 한 이해관계인이 어떤 권리를 원인으로 배당을 요구했는지 살펴보는 것도 한 방법입니다(「민사집행법」  {web1}  {web2}  제88조 및 제148조).

※  {web1}  {web2}  경매 물건에 설정된 권리는 부동산등기기록을 통해 확인할 수 있으며, 유치권·분묘기지권 등 부동산등기기록에 드러나지 않는 사항은 현장조사를 통해 확인할 수 있습니다.
 

 {web1}  {web2}  위와 같은 방법으로 알아낸 권리를 등기된 시간의 순서대로 배열한 후 말소의 기준이 되는 최선순위(最先順位) 권리를 찾습니다. 말소기준등기를 찾은 후에는 인수되는 권리가 있는지를 살펴봅니다.


※  {web1}  {web2}  말소의 기준이 되는 최선순위 권리는 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 권리가 됩니다. 이 말소기준권리 보다 먼저 등기된 권리는 매수인에게 인수(선순위 권리)되며, 말소기준권리보다 후에 등기된 권리는 대부분 말소(후순위 권리)됩니다(「민사집행법」 제91조제3항,  {web1}  {web2}  제144조제1항제3호 및 「가등기담보 등에 관한 법률」 제15조).



* 말소·인수되는 권리의 확인  {web1}  {web2}


 {web1}  {web2} 매수로 인해 말소되거나 인수될 수 있는 권리에는 저당권, 압류, 가압류, 지상권, 지역권, 전세권, 등기된 임차권, 유치권 및 분묘기지권 등이 있습니다.

 {web1}  {web2} 아래에서는 경매 물건에 권리가 설정되어 있는 경우 그 권리가 말소되는 권리인지 아니면 매수인에게 인수되는 권리인지를 알아보겠습니다.



* (근)저당권  {web1}  {web2}


 {web1}  {web2}  저당권은 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 다른 채권자보다 자기채권을 우선변제 받을 수 있는 권리를 말하며(「민법」 {web1}  {web2}  제356조), 근저당권은 계속적인 거래관계로부터 장래 발생할 다수의 불특정 채권을 담보하기 위해 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 장래에 확정되는 채권을 그 범위 안에서 담보하는 권리를 말합니다(「민법」 제357조).

 {web1}  {web2}  경매 물건에 설정된 (근)저당권은 말소기준권리로서 매수인의 매수로 인해 말소됩니다(「민사집행법」  {web1}  {web2} 제91조제2항). 또한, (근)저당권이 등기된 이후에 설정된 지상권·지역권·전세권·등기된 임차권·압류·가압류·가등기담보 등은 말소기준권리 이후에 설정된 후순위 권리이므로 모두 소멸합니다(「민사집행법」  {web1}  {web2}  제91조제3항).



* (가)압류  {web1}  {web2}


 {web1}  {web2}  압류는 채권의 실행을 확보하기 위해 집행법원이 확정판결이나 그 밖의 집행권원에 근거해 채무자의 재산처분을 금지하는 것을 말하며(「민사집행법」  {web1}  {web2}  제24조, 제83조 및 제223조), 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 관해 장래 그 집행을 보전하려는 목적으로 미리 채무자의 재산을 압류해서 채무자가 처분하지 못하도록 하는 것을 말합니다(「민사집행법」 제276조).

  {web1}  {web2}  경매 물건에 설정된 (가)압류는 말소기준권리로서 매수인의 매수로 인해 말소됩니다(「민사집행법」  {web1}  {web2}  제91조제3항 및 제4항).



* 지상권·지역권  {web1}  {web2}


 {web1}  {web2}  지상권은 다른 사람의 토지에 건물, 그 밖의 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 권리를 말하며(「민법」 제279조),  {web1}  {web2}  지역권은 통행·일조량 확보를 위한 건축금지 등 일정한 목적을 위해 다른 사람의 토지를 자기 토지의 편익에 이용할 수 있는 권리를 말합니다(「민법」  {web1}  {web2}  제291조).

 {web1}  {web2}  경매 물건에 설정된 지상권과 지역권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도, 매수인에게 인수될 수도 있습니다.  {web1}  {web2} 말소기준권리인 저당권·(가)압류가 등기된 이후 설정된 지상권과 지역권은 소멸하는 반면, 이 등기보다 먼저 설정된 지상권과 지역권은 매수인에게 인수됩니다. 다만, 법정지상권이 있는 경우에는 설정 시기에 관계없이 무조건 매수인에게 인수되므로 주의해야 합니다(「민사집행법」  {web1}  {web2} 제91조제3항 및 제4항).



* 전세권 {web1}  {web2}

 {web1}  {web2}  전세권은 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해서 그 부동산의 용도에 따라 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 및 그 밖에 채권자보다 전세금을 우선변제 받을 수 있는 권리를 말합니다(「민법」  {web1}  {web2} 제303조).

  {web1}  {web2}  경매 물건에 설정된 전세권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도 있고 매수인에게 인수될 수도 있습니다. 말소기준권리인 저당권· {web1}  {web2} (가)압류가 등기된 이후 설정된 전세권은 소멸하는 반면, 이 등기보다 먼저 설정된 전세권은 매수인에게 인수됩니다. 다만, 전세권자가 배당요구를 하는 경우에는 그 권리가 말소되어 매수인에게 인수되지 않습니다(「민사집행법」  {web1}  {web2}  제91조제3항 및 제4항).



* 등기된 임차권  {web1}  {web2}


 {web1}  {web2}  임차권은 임차인이 임대차에 기해 차임을 지급하고 임차 목적물을 사용·수익할 수 있는 권리를 말합니다(「민법」 {web1}  {web2}  제618조).

 {web1}  {web2}  v 경매 물건에 등기된 임차권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도, 매수인에게 인수될 수도 있습니다. 말소기준권리인 저당권·(가)압류가 설정된 이후 등기된 임차권은 소멸하는 반면,  {web1}  {web2} 이 보다 먼저 등기된 임차권은 매수인에게 인수됩니다(「민사집행법」 제91조제3항 및 제4항). {web1}  {web2}


* 등기되지 않은 임차권  {web1}  {web2}


 {web1}  {web2}  대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권은 등기되지 않았다 하더라도 제3자에게 효력을 미칩니다. 이 임차권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도, 매수인에게 인수될 수도 있습니다.

  {web1}  {web2}  대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권은 그 임차인이 배당요구권을 행사해서 보증금을 전액 변제받으면 임차권이 소멸하는 반면, 이 외의 경우는 매수인에게 인수됩니다.  {web1}  {web2}  예를 들어, 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 배당요구를 하지 않거나, 배당요구를 했으나 그 배당금을 일부만 변제받은 경우에는 보증금이 전부 변제되지 않았으므로 그 임차권이 매수인에게 인수됩니다(「주택임대차보호법」  {web1}  {web2}  제3조의2제2항, 제3조의5, 「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항 및 제8조).

 다만, {web1}  {web2}  「주택임대차보호법」 제3조에 정한 대항요건을 갖춘 임차인보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는 낙찰로 인해 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 대항력을 상실합니다(대법원 2003.6.15. 선고  {web1}  {web2}  v2002다70075 판결).

 {web1}  {web2}  한편, 우선변제권을 갖추지 못하고 대항력만 갖춘 임차권은 매수인에게 인수됩니다. 즉, 대항요건만 갖춘 경우에는 배당요구권을 행사하기 위한 요건인 우선변제권이 없으므로,  {web1}  {web2}  배당요구를 통해서 보증금을 변제받을 수 없습니다. 따라서 이 경우 보증금이 변제되지 않았으므로 그 임차권은 매수인에게 인수됩니다(「민사집행법」 제88조제1항,  {web1}  {web2}  「주택임대차보호법」 제3조의5, 「상가건물 임대차보호법」 제8조).


※ 대항력이란?  {web1}  {web2}
 
  {web1}  {web2}  대항력이란 임차인이 제3자(여기서는 매수인)에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권원을 말합니다. 대항력은 별도로 등기하지 않더라도 주택의 인도(상가건물의 경우 건물의 인도)와 주민등록(상가건물의 경우 사업자등록)을 마치면 그 다음날부터 제3자에 대해 효력이 발생합니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항 및 {web1}  {web2}  「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항).

※ 우선변제권이란?  {web1}  {web2}
 
 {web1}  {web2}  우선변제권이란 임차한 주택 또는 상가건물이 「민사집행법」에 따른 경매 또는 {web1}  {web2}  「국세징수법」에 따른 공매에 붙여졌을 때 그 매매대금[경락(競落)대금]에서 다른 후순위권리자보다 우선해서 임차보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 우선변제권은 대항요건을 갖추고 확정일자를 받은 경우에 그 효력이 발생합니다(「주택임대차보호법」  {web1}  {web2}  제3조의2제2항 및 「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항).


* 가등기  {web1}  {web2}

  {web1}  {web2}  가등기는 종국등기를 할 수 있을만한 실체법적 또는 절차법적 요건을 구비하지 못한 경우나 권리의 설정·이전·변경·소멸의 청구권을 보전하기 위해 하는 등기(담보가등기)와  {web1}  {web2}  그 청구권이 시한부·조건부이거나 장래에 있어서 확정할 것인 때에 그 본등기를 위해 미리 그 순위를 보존하게 되는 효력을 가지는 등기(순위보전을 위한 가등기)를 말합니다(「부동산등기법」 {web1}  {web2}  제88조 및 제91조).

 {web1}  {web2}  경매 물건에 설정된 가등기담보는 매수인의 매수로 인해 말소됩니다(「가등기담보 등에 관한 법률」 제15조).  {web1}  {web2}  그러나 순위보전을 위한 가등기는 말소기준권리보다 먼저 설정된 경우에는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.


* 가처분

 {web1}  {web2}  가처분은 다툼의 대상이 그 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란한 염려가 있는 경우에 그 다툼의 대상에 대해 현상변경을 하지 못하도록 하거나, 다툼이 있는 권리관계에 대해 임시의 지위를 정하는 것을 말합니다(「민사집행법」  {web1}  {web2}  제300조).


  {web1}  {web2}  경매 물건에 설정된 가처분은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도, 매수인에게 인수될 수도 있습니다. 말소기준권리보다 가처분이 먼저 설정된 경우에는 그 권리가 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 반면, 말소기준권리 이후에 설정된 가처분은 소멸되어 매수인에게 인수되지 않습니다. 

{web1}  {web2}  다만, 토지소유자가 그 지상건물의 소유자에 대해 한 가처분(즉,  {web1}  {web2}  토지소유자가 건물소유자를 상대로 건물철거 또는 토지인도를 구하는 본안소송을 위해 해당 건물에 대해 한 처분금지가처분)은 설정 시기에 관계없이 무조건 매수인에게 인수되므로 주의해야 합니다.


* 유치권  {web1}  {web2}

  {web1}  {web2}  유치권은 다른 사람의 물건 또는 유가증권을 점유한 사람이 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 그 변제를 받을 때까지 해당 물건 또는 유가증권을 점유할 권리를 말합니다(「민법」 {web1}  {web2}  제320조제1항).

  {web1}  {web2}  경매 물건에 설정된 유치권은 등기 순위에 관계없이 매수인에게 인수됩니다(「민사집행법」  {web1}  {web2}  제91조제5항).


* 법정지상권 및 분묘기지권  {web1}  {web2}

  {web1}  {web2} 법정지상권은 토지와 그 지상건물이 각각 다른 소유자에게 속한 경우에 건물소유자가 토지를 사용할 수 있는 권리를 말하며(「민법」 제305조제1항, 제366조, 「가등기담보 등에 관한 법률」 제10조 및 「입목에 관한 법률」 제6조제1항),  {web1}  {web2} 분묘기지권은 분묘를 수호하고 봉제사(奉祭祀)하는 목적을 달성하는 데 필요한 범위 내에서 다른 사람의 토지를 사용할 수 있는 권리를 말합니다(대법원 2001. 8. 21. 선고 2001다28367 판결).


  {web1}  {web2} 경매 물건에 설정된 법정지상권 및 분묘기지권은 등기 순위에 관계없이 매수인에게 인수됩니다.






 법원의 경매개시결정 및 매각 준비  -  {web1}  {web2}


 경매개시결정

  {web1}  {web2}  - 법원은 경매신청서가 접수되면 그 신청서와 첨부서류를 검토해서 경매개시 여부를 결정하는데, 경매를 개시하는 결정을 하는 경우에는 등기관에게 경매개시결정의 등기를 촉탁합니다(「민사집행법」  {web1}  {web2}  제94조제1항).

  {web1}  {web2}  - 특히, 강제경매인 경우에 법원은 경매절차를 개시하는 결정과 동시에 해당 부동산의 압류를 명해야 합니다(「민사집행법」 제83조제1항). 부동산이 압류되어도 채무자는 그 부동산에 대한 관리·이용을 계속 할 수 있지만, 다른 사람에게 양도하거나 처분할 수 없습니다(「민사집행법」 제83조제2항).




 {web1}  {web2}  매각의 준비

 경매개시결정을 하면 법원은 해당 부동산을 매각하기 위한 조치를 실시합니다.

 {web1}  {web2}  - 우선, 법원은 부동산의 매각으로 금전채권의 만족을 얻게 될 채권자와 조세·각종 공과금을 징수하는 공공기관에게 정해진 기일까지 배당요구를 할 것을 공고해서 배당요구의 신청을 받습니다(「민사집행법」  {web1}  {web2} 제84조 및 제88조).

  {web1}  {web2}  - 또한, 경매 부동산을 현금화하기 위해 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임(借賃) 또는 보증금의 액수와 그 밖의 현황에 관해 조사하도록 명하고(「민사집행법」 제85조제1항 및 「민사집행규칙」 제46조), 감정인에게 부동산을 평가하게 한 후 그 평가액을 참작해서 최저매각가격을 정합니다(「민사집행법」 제97조제1항). 이 과정에서 작성된 매각물건명세서,  {web1}  {web2}  현황조사보고서 및 평가서는 그 사본을 매각기일 또는 입찰 개시일 1주일 전까지 법원에 비치해서 누구나 볼 수 있도록 하고 있습니다(「민사집행법」 제105조제2항 및 「민사집행규칙」 제55조).





 법원의 매각기일 공고 -  {web1}  {web2}


 매각방법의 지정

  {web1}  {web2}  - 법원은 해당 부동산을 기일입찰의 방법으로 매각할 것인지, 기간입찰의 방법으로 매각할 것인지를 정합니다[「민사집행법」 제103조제1항 및 「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」(대법원재판예규 제1631호, 2016. 12. 20. 발령, 2017. 1. 1. 시행)  {web1}  {web2}  제3조제1항].


※ 기일입찰과 기간입찰


 {web1}  {web2} - 기일입찰이란 입찰자가 매각기일에 출석해서 입찰표를 집행관에게 제출하고 개찰을 하는 방식으로 진행되는 입찰절차를 말하며(「민사집행법」 제103조제2항·제3항 및 「민사집행규칙」 제62조제1항), 기간입찰이란 입찰자가 정해진 입찰기간 내에 입찰표에 매수가격을 기재해서 집행관에게 직접 또는 등기우편으로 제출하고 매각기일에 개찰을 하는 방식으로 진행되는 입찰절차를 말합니다(「민사집행법」  {web1}  {web2} 제103조제2항·제3항 및 「민사집행규칙」 제69조).




 매각기일 등의 지정·공고  {web1}  {web2}

  {web1}  {web2} - 법원은 다음의 사유가 없으면 직권으로 매각기일과 매각결정기일을 정해서 이해관계인에게 통지하고 법원게시판, 관보·공보 또는 신문이나 전자통신매체를 이용해서 공고합니다(「민사집행법」 제102조, 제104조 및  {web1}  {web2} 「민사집행규칙」 제11조제1항).

1.  {web1}  {web2}  최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정하는 경우

2.  {web1}  {web2}  압류채권자가 위 제1호의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 위 제1호의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정해서 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 않은 경우
 




 입찰자의 경매 정보 수집 및 입찰물건 결정  {web1}  {web2}


 {web1}  {web2}  경매 부동산에 대한 정보는 법원게시판, 관보·공보 또는 신문이나 전자통신매체를 통해 수집할 수 있으며, 보다 상세한 사항은 법원에 비치된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서 사본이나 인터넷 법원경매공고란(http://www.courtauction.go.kr/)에서 확인할 수 있습니다(「민사집행법」 제105조제2항,  {web1}  {web2} 「민사집행규칙」 제55조 및 「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」 제7조).

 {web1}  {web2}  경매에 참여하려는 사람은 이 경매 정보를 토대로 관심 물건을 선정한 뒤 그에 대한 권리분석과 현장조사를 실시해서 입찰에 참여할 물건을 최종적으로 결정할 수 있습니다.





 입찰자의 입찰 참여  -  {web1}  {web2}


  {web1}  {web2} - 법원에서 지정한 매각방식에 따라 입찰자는 기일입찰 또는 기간입찰에 참여하게 됩니다(「민사집행법」 제103조 및 「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」 제3조제1항).



  {web1}  {web2}  입찰의 진행 


  {web1}  {web2}  기일입찰에 참여하려면 정해진 기일에 법원에 출석해서 입찰표를 작성하고, 매수신청의 보증금액(이하 ‘매수신청보증’이라 함)과 함께 집행관에게 제출하면 됩니다(「민사집행법」 제103조제3항, 「민사집행규칙」  {web1}  {web2}  제62조제1항 및 제64조).

  {web1}  {web2}  기간입찰에 참여하려면 정해진 기간 동안 입찰표를 작성하고, 매수신청보증과 같은 봉투에 넣어 봉함한 뒤 봉투의 겉면에 매각기일을 적은 후 집행관에게 제출하거나 등기우편으로 부치면 됩니다(「민사집행법」  {web1}  {web2}  제103조제3항, 「민사집행규칙」 제69조 및 제70조).





 입찰의 종결  {web1}  {web2}


 {web1}  {web2}  입찰이 마감되면 집행관은 입찰한 사람(입찰을 한 사람이 아무도 참여하지 않는 경우에는 적당하다고 인정되는 사람)을 참여시킨 상태에서 입찰표를 개봉합니다(「민사집행규칙」  {web1}  {web2}  제65조제2항 및 제71조).


 {web1}  {web2}  개찰 결과 최고가로 매수의 신고를 한 사람(최고가매수신고인)이 있으면 집행관은 그 최고가매수신고인의 성명과 그 가격을 부르고, 차순위매수신고를 최고(催告)한 뒤 적법한 차순위매수신고가 있으면 차순위매수신고인을 정해 그 성명과 가격을 부른 다음 매각기일을 종결한다고 고지합니다(「민사집행법」  {web1}  {web2}  제115조제1항).


  {web1}  {web2}  최고가매수신고인과 차순위매수신고인이 결정되면 이들을 제외한 다른 입찰자는 매수의 책임을 벗게 되므로 즉시 매수신청보증을 돌려줄 것을 신청해 매수신청보증을 반환받을 수 있습니다(「민사집행법」  {web1}  {web2} 제115조제3항).




 법원의 매각허가결정 - {web1}  {web2}


 {web1}  {web2}  매각기일에 최고가매수신고인이 정해지면 법원은 매각결정기일을 열어 이해관계인의 의견을 듣고 법에서 정한 매각불허가 사유가 있는지를 조사해서 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 합니다(「민사집행법」  {web1}  {web2}  제120조 및 제123조).


 {web1}  {web2}  법원의 매각허가여부의 결정에 따라 손해를 보는 이해관계인은 그 결정에 대해 즉시항고할 수 있으며, 매각허가에 정당한 이유가 없거나 결정에 적은 것 외의 조건으로 허가해야 한다고 주장하는 매수인 또는 매각허가를 주장하는 매수신고인 역시 즉시항고할 수 있습니다(「민사집행법」  {web1}  {web2}  제129조).




 매수인의 매각대금 지급 및 권리의 취득  -  {web1}  {web2}

 매각대금의 지급



 {web1}  {web2}  매각허가결정이 확정되면 매수인(낙찰자)은 법원이 정한 매각대금의 지급기한 내에 매각대금을 지급해야 합니다(「민사집행법」 제142조 및 「민사집행규칙」 {web1}  {web2}  제78조).



 {web1}  {web2}  매수인이 이 기한 내에 매각대금을 지급하지 못하면 법원은 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정을 하거나 재매각결정을 하는데, 이 결정이 이루어지면 매수인은 입찰참여 절차에서 제공한 매수신청보증을 반환받을 수 없습니다(「민사집행법」  {web1}  {web2}  제137조 및 제138조제1항·제4항).


  {web1}  {web2}  그러나 재매각이 결정된 이후라 하더라도 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 ① 매각대금과 ② 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 연 1할 5푼의 이자 및 ③ 절차비용을 지급하면 재매각 절차가 취소되고 매수인이 매각대금을 지급한 것으로 봅니다(「민사집행법」  {web1}  {web2}  제138조제3항 및 「민사집행규칙」 제75조).



 권리의 취득  {web1}  {web2}


 {web1}  {web2}  매수인은 매각대금을 모두 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득합니다(「민사집행법」제135조). 매각의 목적이 소유권인 경우에는 매수인 앞으로 소유권이전등기가 이루어지는 한편, 매수인이 인수하지 않는 권리 및 경매개시결정등기를 말소하는 등기가 이루어집니다(「민사집행법」  {web1}  {web2} 제144조제1항).


 {web1}  {web2}  매수인이 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자가 부동산을 인도하지 않으면 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청할 수 있습니다. 부동산 인도명령의 신청은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만 할 수 있으며, 「주택임대차보호법」에 의한 대항력을 갖춘 경우 등 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 때에는 할 수 없습니다(「민사집행법」  {web1}  {web2}  제136조제1항).





 채권자에 대한 배당 실시  -  {web1}  {web2}


 배당절차



 매수인이 매각대금을 지급하면 법원은 배당절차를 밟아야 합니다(「민사집행법」  {web1}  {web2}  제145조제1항).


  {web1}  {web2}  즉, 배당기일을 정해서 이해관계인과 배당을 요구하는 채권자에게 이를 통지하고(「민사집행법」 제146조), 채권자와 채무자가 볼 수 있도록 매각대금, 채권자의 채권의 원금, 이자. 비용, 배당의 순위와 배당의 비율이 기재된 배당표 원안을 미리 작성해서 배당기일의 3일 전에 법원에 비치합니다(「민사집행법」 제149조제1항 및  {web1}  {web2}  제150조제1항).


  {web1}  {web2}  배당기일에는 출석한 이해관계인과 배당을 요구한 채권자의 합의에 따라 배당표를 정정하고, 이들을 심문해서 배당표를 확정한 후 그 배당표에 따라 배당을 실시합니다(「민사집행법」 제149조제2항, 제150조제2항  {web1}  {web2}  및 제159조).




 {web1} - 즉시항고의 의의



 항고란 -  {web1}  {web2}

  {web1}  {web2} 항고란 소송절차에 관한 신청을 기각한 결정이나 명령에 대한 불복신청 방법을 말합니다(「민사소송법」  {web1}  {web2} 제439조).

  {web1}  {web2} 불복신청 기간에 제한이 없는 통상항고와 달리 즉시항고는 재판의 신속한 확정을 위해 불복신청 기간을 재판이 고지된 날부터 1주일(불변기간)로 제한하고 있습니다(「민사소송법」  {web1}  {web2} 제444조).



{web1}  {web2} 매각허가결정에 대한 즉시항고의 확인 필요성

 {web1}  {web2}  법원의 매각허가결정에 대한 즉시항고서가 접수되면 항고심이 진행됩니다.

 {web1}  {web2}  항고심이 진행되면 그 만큼 매각 절차가 지연되며, 매각대금을 납부한 경우에는 항고심이 진행되는 동안 그 대금을 돌려받을 수 없으므로 계획에 차질이 생길 수 있습니다.  {web1}  {web2} 따라서 매각허가결정이 선고되면 그 즉시 매각대금을 지급하기보다는 선고일로부터 1주일(즉시항고가 가능한 기간임) 정도 여유를 갖고 즉시항고가 있는지를 확인하는 것이 좋습니다.



 {web1}  {web2}  매각허가여부의 결정에 대한 즉시항고

  {web1}  {web2} 법원의 매각허부결정에 대해서 매각허가에 정당한 이유가 없거나 결정에 적은 것 외의 조건으로 허가해야 한다고 주장하는 매수인 또는 매각허가를 주장하는 매수신고인은 즉시항고를 할 수 있으며, 이해관계인 역시 매각허가여부의 결정에 따라 손해를 볼 경우에는 그 결정에 대한 즉시항고를 할 수 있습니다(「민사집행법」 제129조제2항). 그러나 다른 이해관계인의 권리에 관한 이유로는 항고를 제기할 수 없습니다(「민사집행법」 제122조 및 제131조제3항).

 {web1}  {web2}  매각허가를 주장하는 매수신고인이 즉시항고를 하는 경우에 그 매수신고인은 자신이 매수신청을 한 가격에 구속됩니다(「민사집행법」  {web1}  {web2} 제129조제3항). 즉, 매수신고인은 자신이 제시한 매수신고가격에 구속되므로 그 가격 이하로는 매각허가를 주장할 수 없습니다.



 {web1}  {web2}  즉시항고 절차


  {web1}  {web2}  제기기간 및 관할 법원

  {web1}  {web2} 즉시항고를 하려면 매각허가결정 또는 매각불허가결정의 선고일부터 1주일 이내에 항고장을 원심법원(여기서는 매각허부결정을 한 법원)에 제출해야 합니다(「민사집행법」  {web1}  {web2} 제15조제2항).



 {web1}  {web2}  항고장의 작성

  {web1}  {web2} 항고장에는 항고이유를 적어야 하며, 항고이유를 적지 않은 경우에는 항고장을 제출한 날부터 10일 이내에 항고이유서를 원심법원에 제출해야 합니다(「민사집행법」  {web1}  {web2} 제15조제3항).

※ 항고이유서를 제출하지 않으면 그 즉시항고는 각하됩니다(「민사집행법」  {web1}  {web2} 제15조제5항).
 
  {web1}  {web2} 항고이유는 원심법원의 매각허가결정 또는 매각불허가결정에 대한 취소나 변경을 구하는 사유를 구체적으로 적어야 하는데, 그 사유가 ① 법령위반인 경우에는 그 법령의 조항 또는 내용과 법령에 위반되는 사유를, ② 사실의 오인인 경우에는 오인에 관계되는 사실을 구체적으로 밝혀야 합니다(「민사집행법」 제15조제4항 및 「민사집행규칙」  {web1}  {web2} 제13조).

※ 항고사유가 위의 내용에 위반되면 그 즉시항고는 각하됩니다. 또한, 항고가 부적법하고 이를 보정할 수 없음이 분명한 경우에도 그 즉시항고가 각하되므로 유의하시기 바랍니다(「민사집행법」  {web1}  {web2} 제15조제5항).
 


 {web1}  {web2}  보증금의 공탁

  {web1}  {web2} 매각허가결정에 대해 항고를 하려는 사람은 보증으로 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전 또는 법원이 인정한 유가증권을 공탁해야 합니다(「민사집행법」  {web1}  {web2} 제130조제3항).

※ 항고를 제기하면서 보증을 제공했음을 증명하는 서류를 붙이지 않으면 그 항고가 각하되므로 유의하시기 바랍니다(「민사집행법」  {web1}  {web2} 제130조제4항).
 


 {web1}  {web2}  항고심의 진행

 {web1}  {web2}  항고법원은 항고장 또는 항고이유서에 적힌 이유에 대해서만 조사합니다. 그러나 원심재판에 영향을 미칠 수 있는 법령위반 또는 사실오인이 있는지에 대해서는 직권으로 조사할 수 있으며(「민사집행법」 제15조제7항), 필요한 경우에는 반대진술을 하게 하기 위해 항고의 상대방을 정할 수 있습니다(「민사집행법」  {web1}  {web2} 제131조제1항).



  {web1}  {web2} 항고심의 효력

 {web1}  {web2}  항고심에서 집행법원(원심법원)의 결정이 취소되면 해당 물건의 매각허가여부에 대한 결정은 항고법원이 아닌 원심법원이 합니다(「민사집행법」  {web1}  {web2} 제132조).

 {web1}  {web2}  항고인이 항고를 취하하거나 항고법원에서 항고가 기각되면 집행법원의 원심대로 절차가 진행됩니다.  {web1}  {web2} 이 경우 항고인이 채무자와 소유자라면 그들이 제공한 보증금은 모두 배당금액에 산입되어 보증으로 제공한 금전이나 유가증권을 돌려줄 것을 요구할 수 없으며(「민사집행법」 제130조제6항·제8항 및  {web1}  {web2} 제147조제1항제3호), 항고인이 채무자와 소유자 이외의 사람이라면 보증으로 제공한 금전이나 유가증권을 현금화한 금액 가운데 항고를 한 날부터 항고기각결정이 확정된 날까지의 매각대금에 대한 이자(연 1할 5푼)는 돌려줄 것을 요구할 수 없습니다(「민사집행법」  {web1}  {web2} 제130조제7항·제8항 및 「민사집행규칙」 제75조).

※ 다만, 채무자 및 소유자 외의 사람이 항고인인 경우 보증으로 제공한 유가증권을 현금화하기 전에 그에 대한 매각대금지연이자를 지급하면 유가증권을 돌려줄 것을 요구할 수 있습니다(「민사집행법」  {web1}  {web2} 제130조제7항 단서).



  {web1}  {web2}  매각대금의 지급 

 매각대금 지급기한의 통지

  {web1}  {web2} 매각허가결정이 확정되면 법원은 매각허가결정이 확정된 날부터 1개월 안의 날(단, 경매사건기록이 상소법원에 있는 경우에는 그 기록을 송부받은 날부터 1월 안의 날)로 대금의 지급기한을 정하고 이를 매수인과 차순위매수신고인에게 통지합니다(「민사집행법」  {web1}  {web2} 제142조제1항 및 「민사집행규칙」 제78조).

매수인은 법원이 정한 대금지급기한까지 매각대금을 지급해야 합니다(「민사집행법」  {web1}  {web2} 제142조제2항).



  {web1}  {web2}  매각대금의 지급방법

  {web1}  {web2}  매각대금을 지급하려면 사건담임자(여기서는 법원담당공무원)로부터 법원보관금납부명령서를 교부받아 법원 지정 취급점에 매각대금을 납부하고 법원보관금영수증서를 교부받습니다[「법원보관금취급규칙」 제9조제3항, 제10조제1항 및  {web1}  {web2}  「법원보관금취급규칙의 시행에 따른 업무처리지침」(대법원재판예규 제1685호, 2018. 2. 19. 발령, 2018. 3. 1. 시행)  {web1}  {web2} 제8조제1항].

※ 각 법원별 지정 취급점은 [여기]에서 확인할 수 있습니다.
 
  {web1}  {web2} 매수신청보증으로 금전을 제공한 경우에는 그 금액을 제외한 금액만 매각대금으로 지급하면 됩니다. 매수신청보증으로 금전 외의 것을 제공하고 그 보증액을 뺀  {web1}  {web2} 나머지 금액만 매각대금으로 지급한 경우에는 법원이 보증을 현금화해서 그 비용을 뺀 금액을 보증액에 해당하는 매각대금 및 이에 대한 지연이자(연 1할 5푼)에 충당하고, 모자라는 금액이 있으면 다시 대금지급기한을 정해 매수인이 낼 수 있도록 합니다(「민사집행법」 제142조제3항부터 제5항까지, 「민사집행규칙」  {web1}  {web2} 제75조 및 제80조제1항).


※ 매수신청보증을 현금화하는 경우에는 보증을 제공한 사람이 그 현금화에 드는 비용을 부담합니다(「민사집행규칙」 제80조제1항).
 
  {web1}  {web2}  매수인은 매각조건에 따라 부동산의 부담을 인수할 수도 있고, 배당표의 실시에 관해 매각대금의 한도에서 관계 채권자의 승낙이 있으면 대금의 지급에 갈음해서 채무를 인수할 수 있습니다. 또한, 채무자가 매수인인 경우에는 매각결정기일이 끝날 때까지  {web1}  {web2} 법원에 신고하고 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있습니다. 이 경우 매수인이 인수한 채무에 대해 이의가 제기되면 매수인은 배당기일이 끝날 때까지 이에 해당하는 대금을 내야 합니다(「민사집행법」  {web1}  {web2} 제143조).

  {web1}  {web2}  한편, 채권자가 매수인인 경우에는 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있습니다.  {web1}  {web2} 만일, 매수인이 배당받아야 할 금액에 대해 이의가 제기되면 매수인은 배당기일이 끝날 때까지 이에 해당하는 대금을 내야 합니다(「민사집행법」  {web1}  {web2} 제143조제2항 및 제3항).



  {web1}  {web2} 매각대금의 지급 효과

  {web1}  {web2}  매수인은 매각대금을 다 낸 때에 경매의 목적인 권리를 취득합니다(「민사집행법」 제135조). 매각대금이 지급되면 법원서기관·법원사무관·법원주사 또는 법원주사보는 매각허가결정의 등기사항증명서를 붙여 다음 각호의 등기를 촉탁해야 합니다(「민사집행법」  {web1}  {web2} 제144조제1항).



1. 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기
 
2. 매수인이 인수하지 않은 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기
 
3. 경매개시결정등기를 말소하는 등기
 

  {web1}  {web2}  차순위매수신고인은 매수인이 대금을 모두 지급한 때 매수의 책임을 벗게 되므로, 즉시 매수신청보증의 반환을 요구할 수 있습니다(「민사집행법」  {web1}  {web2} 제142조제6항).


매수인이 매각대금을 지급하면 법원은 배당기일을 열어 채권자에게 배당을 실시합니다(「민사집행법」  {web1}  {web2} 제145조).



  {web1}  {web2}  매각대금의 미지급 


  {web1}  {web2} 차순위매수신고인에 대한 매각허가여부의 결정

  {web1}  {web2}  매수인이 대금지급기한까지 매각대금을 지급하지 않은 경우에 차순위매수신고인이 있으면 법원은 차순위매수신고인에게 매각을 허가할 것인지를 결정해야 합니다.  {web1}  {web2} 그러나 대금지급기한(매수인이 제공한 금전 외의 매수신청보증을 현금화하고 매각대금 충당에 모자라는 차액을 지급하도록 정한 기한을 말함)을 다시 정한 경우에는 그렇지 않습니다(「민사집행법」  {web1}  {web2} 제137조제1항).


  {web1}  {web2}  차순위매수신고인에 대한 매각허가결정이 있으면 매수인은 매수신청보증을 반환받을 수 없습니다(「민사집행법」  {web1}  {web2} 제137조제2항).



  {web1}  {web2} 재매각

  {web1}  {web2}  매수인이 대금지급기한 또는 다시 정한 대금지급기한까지 대금을 전부 지급하지 않았고, 차순위매수신고인이 없는 경우에는 법원이 직권으로 부동산의 재매각을 명해야 합니다.  {web1}  {web2} 재매각 절차에서는 종전에 정한 최저매각가격과 그 밖의 매각조건이 그대로 적용됩니다(「민사집행법」  {web1}  {web2} 제138조제1항 및 제2항)

  {web1}  {web2} 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 대금과 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 지연이자(연 1할 5푼)  {web1}  {web2} 및 절차비용을 지급하면 재매각 절차가 취소됩니다. 한편, 차순위매수신고인이 매각허가결정을 받고도 대금지급기한까지 매각대금을 지급하지 않으면 최고가매수신고인과 차순위매수신고인 중 위 금액을 먼저 지급한 매수인이 경매 물건의 소유권을 취득하게 됩니다(「민사집행법」  {web1}  {web2} 제138조제3항 및 「민사집행규칙」 제75조).



  {web1}  {web2}  전의 매수인도 재매각 절차에 참여할 수 있나요?
 
  {web1}  {web2} 재매각 절차는 대금지급기한까지 매수인이 대금을 지급하지 않아 실시되는 절차이므로 전의 매각절차에서 매수인으로 결정된 사람은 재매각 절차에 참여할 수 없습니다(「민사집행법」  {web1}  {web2} 제138조제4항).

  {web1}  {web2} 전의 매수인은 재매각 절차에 참여할 수 없는 외에도 매수신청보증의 반환을 요구할 수 없습니다(「민사집행법」  {web1}  {web2} 제138조제4항). 다만, 재매각 절차가 취소되거나 경매신청이  {web1}  {web2} 취하된 경우에는 매수신청보증을 반환받을 수 있습니다.

 
 



  {web1}  {web2}  소유권 방어를 위한 조치 


  {web1}  {web2}  부동산 관리명령



 관리명령이란?

  {web1}  {web2}  법원의 매각허가결정이 선고된 후 매각대금을 지급하기 전까지 사이에 채무자·소유자 또는 점유자가 해당 부동산을 훼손하는 등 그 가치를 감소시키는 행위를 하면 매수인은 예상치 못한 손해를 볼 수 있습니다.  {web1}  {web2} 이런 경우에 매수인 또는 채권자는 법원에 부동산 관리명령을 신청해서 관리인에게 부동산의 관리를 맡길 수 있습니다(「민사집행법」  {web1}  {web2} 제136조제2항).



  {web1}  {web2} 관리명령의 신청인



  {web1}  {web2}  관리명령은 매수인 또는 채권자가 신청할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제2항).



  {web1}  {web2} 관리명령의 신청기간

  {web1}  {web2} 관리명령의 신청은 법원의 매각허가결정이 선고된 뒤부터 그 부동산을 인도받을 때까지 할 수 있습니다(「민사집행법」  {web1}  {web2} 제136조제2항).




  {web1}  {web2} 관리명령의 집행

 법원의 관리명령으로 선임된 관리인은 매수인이 해당 부동산을 인도할 때까지 그 부동산을 관리합니다.

  {web1}  {web2} 채무자·소유자 또는 점유자가 관리명령에 따르지 않는 등 부동산의 관리를 위해 필요한 경우에 법원은  {web1}  {web2} 매수인 또는 채권자의 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 않고 인도명령에 준하는 명령을 할 수 있습니다(「민사집행법」  {web1}  {web2} 제136조제3항).



  {web1}  {web2} 부동산 인도명령



  {web1}  {web2}  인도명령이란?



  {web1}  {web2} 매수인이 매각대금을 지급하고 유효한 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자나 점유자가 해당 부동산을 계속 점유하고 있으면 예상치 못한 손해를 볼 수 있습니다.  {web1}  {web2} 이런 경우에 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청해서 채무자·전소유자 또는 점유자로부터 그 부동산을 회복할 수 있습니다(「민사집행법」  {web1}  {web2} 제136조제1항 본문).

  {web1}  {web2} 그러나 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우(예를 들어,  {web1}  {web2} 대항력을 갖춘 임차인 등)에는 인도명령을 신청할 수 없습니다(「민사집행법」  {web1}  {web2} 제136조제1항 단서).



  {web1}  {web2} 인도명령의 신청인

  {web1}  {web2}  인도명령은 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이 신청할 수 있습니다.

  {web1}  {web2} 그러나 매매 등을 원인으로 매수인으로부터 소유권을 이전받은 특별승계인은 인도명령을 신청할 수 없습니다. 인도청구는 매수인에게 허용되는 경매절차상의 권리에 속하는 것이기 때문입니다(대법원 1966. 9. 10. 자 66마713 결정).



  {web1}  {web2} 인도명령의 신청기간

 인도명령의 신청은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만 할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제1항).



  {web1}  {web2}  인도명령의 집행

  {web1}  {web2} 법원의 인도명령이 있으면 채무자·소유자 또는 점유자는 해당 부동산을 매수인에게 인도해야 합니다.

  {web1}  {web2} 채무자·소유자 또는 점유자가 인도명령에 따르지 않으면 매수인 등은 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있습니다(「민사집행법」  {web1}  {web2} 제136조제6항).


{web1}  {web2} 질문 : 법원의 인도명령결정 전에 점유자가 제3자에게 그 점유를 이전하면 어떻게 처리해야 하나요?
 
  {web1}  {web2} 답변 : 인도명령을 신청한 후 법원이 인도명령을 결정하기 전에 현 점유자가 제3자에게 그 점유를 이전하면 인도명령의 상대방이 달라지므로 인도명령은 그 효력을 잃게 됩니다.  {web1}  {web2} 이 경우에는 매각대금을 낸 뒤 6개월 이전이라면 새로운 점유자를 상대방으로 해서 인도명령을 다시 신청할 수 있으며,  {web1}  {web2} 매각대금을 낸 뒤 6개월 이후라면 새로운 점유자를 상대방으로 해서 명도소송을 제기해야 합니다.  {web1}  {web2} 그러나 이 방법은 모두 시간과 비용이 더 들기 때문에 매수인의 입장에서는 어느 정도의 손해를 감수해야 합니다.

  {web1}  {web2} 이를 방지하기 위해 인도명령을 신청하거나 명도소송을 제기할 때는 부동산 점유이전금지가처분을 함께 신청하는 것이 좋습니다.  {web1}  {web2} 부동산 점유이전금지가처분을 신청하면 현 점유자가 제3자에게 점유를 이전하는 것이 금지되므로 그 실효성을 확보하는데 도움이 될 수 있습니다(「민사집행법」  {web1}  {web2} 제300조제1항).

  {web1}  {web2} 부동산 점유이전금지가처분 신청은 인도명령이나 명도소송을 관할하는 법원 또는 다툼의 대상이 있는 곳을 관할하는 지방법원에 하면 됩니다(「민사집행법」  {web1}  {web2} 제303조).

 
 



  {web1}  {web2}  명도소송

  {web1}  {web2}  인도명령 신청기간(매각대금을 낸 뒤 6개월 이내)이 지나거나 채무자·소유자 또는 점유자 등 인도명령 대상 이외의 사람이 해당 부동산을 점유하고 있는 경우에 매수인은 명도소송을 제기해서  {web1}  {web2} 그 부동산을 회복할 수 있습니다.

  {web1}  {web2} 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에 인도명령 대상을 상대로 명도소송을 제기하는 것도 가능하지만  {web1}  {web2}  명도소송을 제기하는 것이 인도명령을 신청하는 것에 비해 시간과 비용이 더 든다는 점을 고려해야 합니다.



  {web1}  {web2} 명도소송의 제기권자

명도소송은 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이 제기할 수 있습니다.



 명도소송의 제기기간

  {web1}  {web2} 인도명령과 달리 명도소송은 그 제기기간에 제한이 없습니다.



 명도소송의 집행

  {web1}  {web2} 명도소송판결이 내려지고 집행문이 부여되면 강제집행을 해서 해당 부동산의 점유를 이전받을 수 있습니다(「민사집행법」  {web1}  {web2} 제24조 및 제30조제1항).



  {web1}  {web2}  소유권 방어 예시 


  {web1}  {web2} 법정지상권이 있는 건물을 매수한 경우

  {web1}  {web2}  일반적으로 토지와 건물을 함께 매수하는 것이 그 효용가치가 더 높고, 분쟁발생 확률도 낮을 뿐만 아니라 제3자에 대한 매매 등도 비교적 쉽게 이루어질 수 있습니다.  {web1}  {web2} 법정지상권이 설정된 건물은 그 처분 등이 어려울 수 있으므로 입찰에 참여하기 전에 이를 조사한 후 입찰 여부를 판단하는 것이 좋습니다.



※  {web1}  {web2}  법정지상권이란?

  {web1}  {web2}  법정지상권이란 토지와 그 지상건물이 각각 다른 소유자에게 속한 경우에 건물소유자가 토지를 사용할 수 있는 권리를 말합니다.  {web1}  {web2} 법정지상권은 다음의 경우에 인정됩니다.

1.  {web1}  {web2}  대지와 건물이 동일한 소유자에게 속한 경우에 건물에 대해서만 전세권을 설정한 후 대지소유자가 변경된 경우: 이 경우 대지소유자의 특별승계인은 전세권설정자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다(「민법」  {web1}  {web2} 제305조제1항).

2.  {web1}  {web2} 저당물의 경매로 인해 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에게 속한 경우: 이 경우 토지소유자는 건물소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다(「민법」  {web1}  {web2} 제366조).

3.  {web1}  {web2} 토지와 그 위의 건물이 동일한 소유자에게 속한 경우에 그 토지나 건물에 대해 담보권 실행(「가등기담보 등에 관한 법률」 제4조제2항)을 통해 소유권을 취득하거나 담보가등기에 따른 본등기가 행해진 경우: 이 경우 건물의 소유를 목적으로 그 토지 위에 지상권이 설정된 것으로 봅니다(「가등기담보 등에 관한 법률」  {web1}  {web2} 제10조).

4.  {web1}  {web2} 입목의 경매나 그 밖의 사유로 인해 토지와 그 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 된 경우: 이 경우 토지소유자는 입목소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다(「입목에 관한 법률」  {web1}  {web2} 제6조제1항).

5.  {web1}  {web2}  동일한 소유자의 토지와 건물 중 어느 하나가 매매, 경매 등을 원인으로 해서 소유자가 달라진 경우: 이 경우 그 건물을 철거한다는 등의 특약이 없는 한 토지소유자는 건물소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다(대법원 2002. 6. 20. 선고 2002다9660 전원합의체 판결, 대법원 1999. 11. 23.  {web1}  {web2} 선고 99다52602 판결).

  {web1}  {web2} 법정지상권의 존속기간은 석조·석회조·연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물인 경우에는 30년, 그 외의 건물인 경우에는 15년을 최단기간으로 봅니다(「민법」  {web1}  {web2} 제280조제1항제1호 및 제2항).

  {web1}  {web2} 법정지상권은 따로 등기하지 않아도 되지만, 추후 이를 처분하려면 등기를 해야 합니다(「민법」  {web1}  {web2} 제187조).

  {web1}  {web2} 토지와 별개로 건물만 매수했다면 그 건물에 법정지상권이 설정되어 건물의 매수인을 보호해 줍니다.  {web1}  {web2} 즉, 매수인은 토지소유자와 별도의 토지이용계약을 하지 않고도 해당 토지를 이용할 수 있습니다.  {web1}  {web2} 이 때, 매수인이 이용할 수 있는 토지는 건물이 세워진 토지에 한정되지 않고, 그 건물의 사용을 위해 일반적으로 필요한 건물 주변의 토지를 포함합니다(대법원 1977. 7. 26. 선고  {web1}  {web2} 77다921 판결).

  {web1}  {web2} 법정지상권이 설정된 경우에 건물소유자는 토지소유자에게 해당 토지에 대한 사용대가인 지료(地料)를 지급해야 합니다.  {web1}  {web2} 지료는 당사자의 합의에 따르며, 합의가 이루어지지 않으면 법원에 청구해서 정할 수 있습니다(「민법」  {web1}  {web2} 제305조제1항, 제366조 및 「가등기담보 등에 관한 법률」 제10조).



  {web1}  {web2}  분묘가 있는 토지를 매수한 경우

  {web1}  {web2}  산지 등에 분묘가 있으면 그 토지를 사용하는데 제한이 따를 수 있습니다.  {web1}  {web2} 따라서 입찰에 참여하기 전에 해당 토지에 분묘가 있는지와 있다면 몇 기(基)가 있는지,  {web1}  {web2}  분묘기지권(墳墓基地權)이 있는지 등을 조사한 후 입찰 여부를 판단하는 것이 좋습니다.

  {web1}  {web2}분묘가 있는 토지를 매수했다면 우선 그 분묘에 연고자가 있는지를 확인한 후 분묘기지권이 있는지를 살펴보아야 합니다.



※  {web1}  {web2}  분
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