시정명령만으로도 약정해제권은 행사될 수 있다 [ 법원판례 해석과 칼럼 ]

대법원 2025다215248 분양대금반환 등 청구의 소 파기환송 [ 로밴드법무팀 칼럼 ]


요약본

대법원은 분양계약에서 매도인이 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우 계약을 해제할 수 있다고 명시적으로 약정했다면, 그 위반 내용이 중대한지 여부를 따질 필요 없이 약정된 해제사유가 발생한 것만으로 약정해제권을 행사할 수 있다고 판단했다. 약정해제는 채무불이행 해제와 달리 계약서 문언이 판단 기준이며, 문언이 명확한 경우 법원은 이를 그대로 존중해야 한다고 판시하며 원심을 파기환송했다.


차례

1 판례의 핵심 결론
2 사건의 배경과 분양계약 구조
3 쟁점 약정해제권 조항의 해석 문제
4 원심 판단 왜 해제를 부정했는가
5 대법원 판단 약정해제는 문언이 기준이다
6 시정명령의 경중은 해제 요건이 아니다
7 계약서 문언 해석에 대한 대법원의 태도
8 분양계약 실무에서의 의미
9 로밴드법무팀 실무 조언
10 마무리 정리


1. 판례의 핵심 결론

분양계약에서
매도인이 건축물의 분양에 관한 법률 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우
수분양자가 계약을 해제할 수 있다고 명시적으로 약정하였다면

그 시정명령의 위반 내용이
중대하냐 경미하냐를 따질 필요 없이
약정된 해제사유가 발생한 것만으로
약정해제권을 행사할 수 있다는 것이 이번 판결의 핵심입니다.

약정해제는
채무불이행 해제와 다릅니다.
약정해제는 계약서 문언이 출발점이고
문언이 명확하다면
법원은 이를 그대로 존중해야 한다는 점을
대법원이 다시 한 번 분명히 했습니다.


2. 사건의 배경과 분양계약 구조

원고들은 피고들과 오피스텔 분양계약을 체결했습니다.

해당 분양계약에는
매수인은 매도인의 귀책사유로
매도인이 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우
본 계약을 해제할 수 있다는 조항이 포함돼 있었습니다.

이후 실제로
매도인인 피고가
건축물의 분양에 관한 법률 제9조에 따른 시정명령을 받자
수분양자들은
계약서에 정해진 약정해제권을 행사하며
분양계약 해제 및 분양대금 반환을 청구했습니다.

3. 쟁점 약정해제권 조항의 해석 문제

이 사건의 핵심 쟁점은 하나였습니다.

계약서에
시정명령을 받은 경우 해제할 수 있다고 되어 있을 때

그 시정명령이
계약 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대한 경우에만
해제가 가능한가

아니면
시정명령이라는 사실 자체만으로
해제 요건이 충족되는가

이 해석 차이가
사건의 결론을 갈랐습니다.


4. 원심 판단 왜 해제를 부정했는가

원심은
약정해제권의 행사 요건을 엄격하게 해석했습니다.

시정명령을 받았다는 사실만으로는 부족하고
그 위반사항이
계약의 목적을 달성하기 어렵게 하거나
수분양자가 알았다면 계약을 체결하지 않았을 정도로
중대한 하자여야 한다고 보았습니다.

그리고
이 사건에서 문제 된 시정명령은
그 정도로 중대하지 않다고 판단해
수분양자의 계약해제를 부정했습니다.


5. 대법원 판단 약정해제는 문언이 기준이다

대법원은
전혀 다른 접근을 했습니다.

대법원은 먼저
계약에서 해제 사유를 약정한 경우
해제 가능 여부와 그 효력은
원칙적으로 계약에서 정한 내용에 따라 결정된다고 전제했습니다.

그리고
당사자가 어떤 의사로 해제권 조항을 두었는지는
계약 체결 목적
해제조항을 둔 경위
조항 자체의 문언을 종합해
합리적으로 해석해야 한다고 보았습니다.

특히
약정해제 사유가
일반적인 채무불이행 조항이 아니라
그 계약에 특유한 사유로
명시적으로 정해져 있다면
법원이 이를 임의로 축소 해석해서는 안 된다고 했습니다.


6. 시정명령의 경중은 해제 요건이 아니다

대법원이 명확히 선을 그은 부분이 바로 여기입니다.

이 사건 해제조항은
매도인이 시정명령을 받은 경우라는
객관적 사실 자체를 해제사유로 규정하고 있습니다.

따라서
시정명령의 위반 내용이
중대한지 경미한지는
약정해제권 성립 요건이 아닙니다.

원심처럼
시정명령의 중대성을 추가 요건으로 요구하는 것은
계약서 문언을 넘어선 해석이며
당사자의 합의를 법원이 다시 쓰는 것과 다르지 않다고 보았습니다.


7. 계약서 문언 해석에 대한 대법원의 태도

이번 판결은
약정해제 조항 해석에 관한
대법원의 기존 입장을 다시 확인해 줍니다.

약정해제 사유를
처분문서인 서면으로 명확히 작성했다면
문언의 객관적 의미가 명확한 이상
특별한 사정이 없는 한
문언 그대로 인정해야 합니다.

특히
문언과 다르게 해석할 경우
당사자 사이의 법률관계에
중대한 영향을 미치게 된다면
오히려 더 엄격하게
문언 중심으로 해석해야 한다는 점을 강조했습니다.


8. 분양계약 실무에서의 의미

이 판결은
분양계약 실무에서 매우 중요합니다.

분양계약서에
특정 행정처분이나 법 위반 사실을
해제사유로 명시해 두었다면

사후에
그 위반이 경미하다
실질적 피해가 없다
계약 목적 달성에는 지장이 없다는 이유로
해제를 막기는 어렵다는 의미이기 때문입니다.

결국
분양계약에서 해제조항을 어떻게 쓰느냐가
분쟁의 승패를 좌우합니다.


9. 로밴드법무팀 실무 조언

분양계약을 체결할 때
해제조항은
형식적인 문구로 넘겨서는 안 됩니다.

매도인 입장이라면
해제사유를
중대한 시정명령에 한정한다는 식으로
요건을 명확히 제한할 필요가 있습니다.

반대로
수분양자 입장이라면
시정명령이라는 사실 자체를
해제사유로 삼는 조항이
강력한 방어 수단이 될 수 있습니다.

계약서 한 줄이
수억 원의 분양대금 반환 여부를
결정합니다.
분양계약 분쟁은
초기 계약서 검토 단계부터
전문가의 개입이 필수입니다.


10. 마무리 정리

이번 판결의 메시지는 분명합니다.

약정해제는
법원이 판단하는 공정이나 중대성이 아니라
당사자가 계약서에 적어 넣은 문언이 기준이다

분양계약 해제 분쟁에서
시정명령을 이유로 한 해제가 문제 된다면
계약서 해제조항을 가장 먼저 봐야 합니다.

분양대금 반환
약정해제권 행사
지금 상황이 애매하다면
초기 대응이 결과를 좌우합니다.


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2025다215248 분양대금반환 등 청구의 소 (차) 파기환송

[매도인이 건축물의 분양에 관한 법률 제9조에 따른 시정명령을 받았다는 이유로 수분양자들이 분양계약상 약정해제권을 행사한 사건]


◇계약에서 해제ㆍ해지 사유를 약정한 경우 그 조항의 해석방법◇

계약에서 해제․해지 사유를 약정한 경우에 그 약정에 의하여 계약을 해제․해지할 수있는지 여부 및 그 효력은 그 계약에서 약정한 내용에 의하여 결정된다(대법원 2013. 10.17. 선고 2013다14972, 14989, 14996, 15005 판결 등 참조). 당사자가 어떤 의사로 해제권조항을 둔 것인지는 결국 의사해석의 문제로서, 계약체결의 목적, 해제권 조항을 둔 경위,조항 자체의 문언 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험법칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다.

다만 해제사유로서 계약당사자 일방의 채무불이행이 있으면 상대방은 계약을해제할 수 있다는 것과 같은 일반적인 내용이 아니라 그 계약에 특유한 해제사유를 명시하여 정해 두고 있고, 더구나 그 해제사유가 당사자 쌍방에 적용될 수 있는 것이 아니라

어느 일방의 채무이행에만 관련된 것이라거나 최고가 무의미한 해제사유가 포함되어 있는 등의 사정이 있는 경우에는 이를 당사자의 진정한 의사를 판단할 때 고려할 필요가있다(대법원 2016. 12. 15. 선고 2014다14429, 14436 판결 참조).

나아가 계약당사자 사이에 약정해제 사유를 처분문서인 서면으로 작성한 경우 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 하고, 특히문언의 객관적 의미와 달리 해석함으로써 당사자 사이의 법률관계에 중대한 영향을 초래하게 되는 경우에는 그 문언의 내용을 더욱 엄격하게 해석하여야 한다(대법원 2010. 11.11. 선고 2010다26769 판결 등 참조).

☞ 원고들은 피고 1, 2와 사이에 오피스텔 분양계약을 체결하였는데, 위 분양계약에서는 “매수인은 매도인의 귀책사유로 인해 ‘매도인이 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우’ 본 계약을 해제할 수 있다.”(이하 ‘이 사건 해제조항’)라고 규정하였음.

이후매도인인 피고 1이 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받자, 원고들이 이 사건 해제조항에서 정한 약정해제사유에 해당한다는 이유로 분양계약을 해제하고 피고들을 상대로
원상회복 등을 청구한 사안임

- 2 -
☞ 원심은, 이 사건 해제조항에 따라 분양계약을 해제하기 위해서는 시정명령의 구체적인 내용을 고려할 때 그 위반사항이 계약의 목적을 달성하기 어렵게 하거나 원고들이 이러한 위반 사실을 알았더라면 분양계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 볼 수 있을 정도로 중대한 것이어야 하는데, 피고 1이 받은 시정명령은 그에 이르지 못한 경미한 위반사항으로 인한 것이므로, 분양계약을 해제할 수 없다고 판단하였음

☞ 대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 시정명령을 받게 된 위반사항이 반드시 중대한 위반사항에 해당할 필요는 없다고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기ㆍ환송함





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