유치권 행사는 목적물을 점유할 것
 
(1) 개 설
 
유치권자는 타인의 물건을 점유하여야 한다(민법 제320조 제1항). 유치권
은 타인의 물건 등을 점유한 자가 그 물건 등에 관하여 생긴 채권이 변제기
에 있는 경우에 변제를 받을 때까지 그 물건 등을 유치하는 권리이므로(민
법 제320조 제1항), 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다(민법 제328
조). 유치권은 소멸하면 유치권 자체에 기한 방해배제청구권도 인정되지 아
노한다. 점유는 유치권의 성립요건이자 존속 요건이다(대법원 2005, 8, 19
선고 2005다 22688 판결)
한편 유치권자가 점유를 불법적으로 침탈당한 경우 민법 제204조에 정한
점유 회수의 소에 의하여 점유를 회복한 때에는 점유는 상실하지 않았던 것
으로 되므로(민법 제192조 제2항 단서) 이러한 경우에는 유치권도 소멸하지
않게 된다
민법 제320조 제1항의 "물건에 대한 점유는 사회관념상 어떤 사람의 사
실적 지배에 있다고 할 수 있는 객관적 관계를 가리키는 것으로서, 여기서
말하는 사실적 지배는 반드시 물건을 물리적, 현실 적으로 지배하는 것만을
의미하는 것이 아니라 물건과 사람과의 시간적·공간적 관계와 본권 관계, 타
인 지배의 배제 가능성 등을 종합적으로 고려하여 사회 관념에 따라 합목적
적으로 판단하여야 한다
 
 
(2) 직전 점유와 간접적유
 
(가) 개 설
 
유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접적유이든 간접적유이든 관
게 없다(대법원 2013.10.24. 선고 2011다 44788 판결, 대법원 2011.2.10. 선고
2010다 94700 판결, 대법원 202. 11. 27. 지 2002마 3516 결정 등).
 
(나) 직 점점 유
 
공사대금채권을 지급받지 못하여 유치권 권리행사를 하는 경우 직접적유
할 수 있는 자는 공사를 직접 시행한 원수급 인과 하수급인이다.
판례는 채무자를 직접적유자로 하여 채권자가 간접적유하는 경우에도 유
친권이 성립하는지에 관하여 유치권은 목적물을 유치함으로써 채무자의
년 제를 간접적으로 강제하는 것을 본체적 효력으로 하는 권리인 점 등에 비
추어, 그 직접적유자가 채무자인 경우에는 유치권의 요건으로서의 점유에
해당하지 않는다(대법원 2084.11. 선고 2007다 27236 판결)"고 판시하였다
이 관례는 이유에서 "원심은 채무자를 직접적유자로 하여 채권자가 간접적
유를 하였더라도 유치권을 취득하는 데 장애가 되지 않는다는 반대의 견해
를 전제로, 피고들이 이 사건 건물에 관한 공사대금채권자로서 임 의경 매개
새 결정의 기입등기가 종료되기 이전부터 채무자인 소외인 이 직접적유를 동
하여 이 사건 건물을 간접 점유 함으로써 유치권을 취득하였으므로 그 유지
권에 기하여 경매 절자의 매수인인 원고의 건물 명도 청구에 대항할 수 있다
고 판단하였으니, 원심 판결에는 유치권의 요건인 점유에 관한 법리를 오해
한 위법이 있다"라고 그 이유를 밝혔다
 
(다) 간접적유
 
①개설
 
간접 점유를 인정하기 위해서는 간접적유자와 직접 점유를 하는 자 사이에
절원
 
 
점유 매개 관계가 필요하다. 따라서 유치권자로부터 유치물을 유치하기 위한
방법으로 유치물의 점유 내지 보관을 위탁받은 자는 특별한 사정이 없는 한
점유할 권리가 있음을 들어 소유자의 소유물 반환 청구를 거부할 수 있다(대
법원 2014.12.24. 선고 2011다 62618 판결).
 
② 점유 매개 관계가 존재한다고 본 사례
 
(1) 판례는 “간접적유를 인정하기 위해서는 간접적유자와 직접적유를 하
는 자 사이에 일정한 법률관계, 즉 점유 매개 관계가 필요하며 이러한 점이 매
개관 걔는 직접적유자가 자신의 점유를 간접적유자의 반환청구권을 승인하
면서 행사하는 경우에 인정된다(대법원 2012, 2.23. 선고 2011다 61424
61431 판결 등)"고 한다. 이 판례는 이유에서 “원심 판결에 의하면 원고들이
건물 정문 및 후문 입구 등에 "원고들이 점유, 유치 중인 건물임·관계자 외
출입을 금함'이라는 내용의 경고문을 부착하고, 소외인 이를 통하여 이 사건
건물의 당시 소유자인 주식회사 ◇◇◇>와 협의하여 이 사건 건물 중 원고들
이 직접 점유하는 2층 일부 부분을 제외한 나머지 부분에 관하여 그중 일부
를 임대하거나 임차인들로부터 공과금, 관리비 등을 받아 이 사건 건물을
관리하는 방법으로 간접적유하였다고 인정하였다. 그러나 원심의 위와 같
은 판단은 앞서 본 법리에 비추어 볼 때 다음과 같은 이유에서 그대로 수긍
하기 어렵다. 이 사건 건물 중 제삼자에게 임대가 이루어진 부분에 대한 원
고들의 간접적유가 인정되기 위해서는 원고들과 직접적유자인 임차인들 사
이에 점유 매개 관계가 인정되어야 한다. 그런데 기록에 의하면 이 사건 건물
의 임차인들과의 임대차 계약은 당시 소유자이던 주식회사◇◇◇ 사이에
체결된 사실을 알 수 있다. 그러므로 임대차계약에 기하여 임차 부분의 직
접점 유자인 임차인들에 대하여 반환청구권을 갖는 자는 주식회사 ◇◇◇뿐
이라고 보아야 한다. 따라서 임차인들과의 임대차 계약은 원고들과 직접적
유자인 임차인 사이의 점유 매개 관계를 인정할 기초가 될 수 없다 그리고
원심이 간접적유 근거로 든 위 사정들은 원고들이 주식회사 ◇◇◇와 함께
 
 
② 점유 매개 관계가 존재한다고 본 사례
 
(1) 판례는 “간접적유를 인정하기 위해서는 간접적유자와 직접적유를 하
는 자 사이에 일정한 법률관계, 즉 점유 매개 관계가 필요하며 이러한 점이 매
개관 걔는 직접적유자가 자신의 점유를 간접적유자의 반환성..
 
 
이 사건 건물의 관리에 관여하였다는 사정에 불과한 것이지 임차인들과의
점유 매개 관계를 인정할 근거가 될 수 없다 따라서 원심으로서는 이 사건
건물 중 제삼자에게 임대가 이루어진 부분에 대하여 원고들과 직접적유자인
임차인들과 사이에 점유 매개 관계를 인정할 수 있는 법률상 근거가 무엇인
지, 원고들과 임대차계약상의 임대인인 ◇◇◇와는 어떤 법률관계가 있는
지 등에 대하여 구체적인 심리를 거쳐 간접적유의 인정 여부를 판단하였어
야 할 것이다(대법원 2012.02.23. 선고 2011다 61424 판결)"고 그 이유를 밝
혔다.
 
(2) 원고가 공사를 완료한 직후인 이 사건 계쟁 상가를 포함한 이 사건 건
물 전체에 대하여 유치권 안내문 등을 부착하고 타인의 출입을 통제하면서
이를 점유하여 왔고, 주식회사 00개발과 이 사건 계쟁 상가에 관한 상가에
친권 관리 계약을 체결하여 석유 개발로 하여금 이 사건 계쟁 상가를 관리하
도록 한 사실을 인정할 수 있으므로, 원고는 이 사건 계쟁 상가를 직접 또는
00개발을 통하여 간접적유하여 왔다고 할 것이다(인천지방법원 2011.
07.22. 선고 2010남 15462 판결).
 
(3) 공장 신축공사 공사잔대금채권에 기한 공장 건물의 유치권자가 공장
건물의 소유 회사가 부도가 난 다음에 그 공장에 직원을 보내 그 정문 등에
유치권자가 공장을 유치·점유한다는 안내문을 게시하고 경비용역회사와 경
비용일 계약을 체결하여 용역경비원으로 하여금 주야 교대로 2인씩 그 공장
에 대한 경비·수호를 하도록 하는 한편 공장의 건물 등에 자물쇠를 채우고
공장 출입구 정면에 대형 컨테이너로 가로막아 차량은 물론 사람들의 공장
출입을 통제하기 시작하고 그 공장이 경락된 다음에 도 유치권자의 직원 10
여 명을 보내 그 공장 주변을 경비·수호하게 하고 있었다면, 유치권자가 그
공장을 점유하고 있었다고 볼 여지가 충분하다는 이유로, 유치권자의 점유
를 인정하지 아니한 원심 판결을 과기 하였다(대법원 1996.8 23. 선고 95다
 
사 거부 등을 이유로 이 사건 도급계약을 해지하였던 점, ③ 위와 같은 해
지 무렵에야 피고는 비로소 이 사건 신축 건물을 점유하며 유치권 행사를 하
였던 점, ④ 원고와 oo 건설 사이의 공사 대금 본서 청구, 하자 보수금 반도청
구 소송에서 00건설의 미시공 및 시공한 자로 인한 손해가 00건설의 공
사잔 대금채권의 액수를 훨씬 초과하는 것으로 감정된 점 위 소송의 항
소심인 서울고등법원 사건에서 위 법원은 피고가 원고에게 상계되고 남은
하자 보수비 및 지체상금-공사 잔대 금관 그 지연손해금 및 이에 대한 지연
손해금을 지급하라는 내용의 판결을 선고한 점, ⑥ 한편 원고는 변경된 공
사계 약에 따라 oo 건설에 공사 대금을 지급해 왔고 원고가 00건설에 지
급하지 않은 공사 잔대 금은 전체 공사대금의 10%에도 미치지 못하였으며,
원고는 하자로 인한 보수공사 등을 이유로 나머지 공사대금의 지급을 유보
하고 있었을 뿐 자력이 없어서 공사대금을 지급하지 못하는 상태는 아니 있
으로, oo 건설이 유치권을 행사하면서까지 공사잔대금채권의 담보를 확
봉할 필요가 있었다고 보기는 어려운 점 등에 비추어 볼 때, 전문건설회사
인 00건설 및 그 대표자인 피고로서는 이 사건 신축 건물 점유 개시 당시
이미 객관적으로 드러난 이 사건 신축 건물 시공과정에서의 하자로 인한 원
고에 대한 하자 보수의 무의 부담 등을 이유로 다액의 손해배상의무를 부담
하게 될 상황이라는 것을 충분히 인식할 수 있었을 것이라고 볼 수 있고,
위 공사 대금 청구사건의 감정 결과 oo 건설이 원고에 대한 공사대금채권을
초과하는 금원 상당의 하자 보수 의무를 부담하게 되였는 바, 그렇다면 피고
로스는 이 사건 신축 건물에 관한 점유 개시 당시 그 점유권원이 없음을 알
면서 또는 과실로 알지 못한 채 점유를 개시한 것이라고 봄이 상당하므로,
결국 적법하게 점유할 궐원이 없이 이 사건 신축 건물을 점거한 피고의 행위
는 원고에 대한 불법행위를 구성한다"라고 그 이유를 밝혔다.
 
 
(4) 타인의 물건을 점유하여야 한다.
 
(가) 개 설
 
점유물은 타인의 것이어야 한다(민법 제320 조), 따라서 자기의 물건에 대
하여는 유치권을 행사할 수 없다
판례는 "건 불도급 계약에 있어서 그 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시
키기로 약정한 경우가 아니고, 수급인이 자기의 노력과 재료로 건물을 완성
하여 수급인이 원시적으로 그 건물의 소유권을 취득하는 경우에 "유치권은
타물권인 섬에 비추어 볼 때 수급인의 재료와 노력으로 건축되었고 독립한
건물에 해당되는 기성부분은 수급인의 소유라 할 것이므로, 수급인은 공사
대금을 지급받을 때까지 이에 대하여 유치권을 가질 수 없다(대법원 1993
3, 26, 선고 91다 14116 판결)"고 한다
그러나 가등기가 되어있는 부동산 소유자가 필요비나 유익비를 지출한
것이 가등기에 의한 본등기가 된 경우에는 타인의 물건에 대하여 비용을 투
인한 것이 되는지"에 관하여 판례는 “가등기가 되어있는 부동산 소유권을
이전 받은 갑이 그 부동산에 대하여 필요비나 유익비를 지출한 것은 가등기
에 의한 본등기가 경유됨으로써 가등기 이후의 저촉되는 등기라 하여 직권
으로 말소를 당한 소유권 이전등기의 명의자 갑과 본등기 명의 자인 '을, 내
지 그 특별 승계인인 병과의 법률관계는 결과적으로 타인의 물건에 대하여
갑이 그 점유기간 내에 비용을 두 입 한 것이 된다(대법원 1976.10.26, 선고 76
다 2079 판결)"고 보았다
 
(나) 유치물 소유자의 변동
 
민법 제320조의 타인은 채무자만을 의미하지 않고 그 승계인도 포함되어
유치권이 성립된 후 소유자의 변동이 있더라도 유치권자는 유치권을 행사
할 수 있고, 유치권이 성립되는 부동산을 낙찰받은 자 역시 채무자의 승계
인에 해당되어 유치권자의 채권을 변제해야 할 의무가 있는 것이다.
판례는 유치 권자의 점유 하에 있는 유치물의 소유자가 변동하더라도 유
 
 
권자의 점유는 유치물에 대한 보존행위로서 하는 것이므로 적법하고 그
소유자 변동 후 유치권자가 유치물에 관하여 새로이 유익비를 지급하여 그
가격의 증가가 현존하는 경우에는 이 유익비에 대하여도 유치권을 행사할
선고 71 다 2414 관 2)."고 과시하였다.
 
이 판례는 이유에서 “피고가 본건 건물의 소유자였던 소와 인으로부터 동
건물을 3년간의 기간으로 임차한 다음 동 건물이 노후하여 소유자와 합의
하에 수리비는 이사 갈 때 상환 받기로 약정하고 공사비를 들여 개수하였으며
그 증가액이 현존하고 있고, 그 후 건물의 소유자가 변동되었고, 피고는 원
고로부터 상환을 받을 때까지 위 건물을 유지할 권리가 있다"라고 주장한 사
안으로 대법원은 이 사건 이유에서 "피고가 본건 건물이 제삼자인 소외인 예
게 소유권이전등기 경료 전의 본건 건물에 관한 유익비의 상환청구권이 있
고, 건물의 소유자가 변동된 후에도 위 건물에 대한 유치권이 있다고 함은
원판결이 위 진단에서 확정한 바이고, 그러하다면 피고가 위 건물의 소유자
가 변도 후에 계속하여 점유하는 것은 유치권자인 피고가 유치 물에 대한 보
전 행위로서 점유하는 것이므로 적법행위라 할 것이고, 그 소유자 변도 후 유
지물에 관한 필요비, 유익비를 지급하고 그 유익비에 관하여는 가격의 증가
가 현존한다면 그 유익비의 상환청구권도 민법 제320조의 소위 그 물건에
관하여 생긴 채권이라 할 수 있고, 따라서 위 유익비도 앞에서 본 유익비와
같이 그 변제를 받을 때까지는 본건 건물을 유지하고 명도를 거부할 수 있
다 할 것임에도 불구하고, 원심이 그 소유자 변동 후의 점유를 불법점유라고
보고 위 유익비에 대하여는 유치권이 성립될 수 없다고 판단하였음은 유치
권에 관한 법리를 오해한 위법이 있고 이는 판결에 영향을 미쳤다 할 것이
므로 이점에 대한 상고 논지는 이유 있다"라고 그 이유를 밝혔다
 
(5) 점유의 회복
 
유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸하나(민법 제328조), 점유를 회복한
면 점유를 상실하지 않았던 것으로 되어 유치권이 되살아난다. 유치권자가
점유를 불법적으로 침탈당한 경우 민법 제204조에 정한 점유 회수의 소에
의하여 점유를 회복한 때에는 점유는 상실하지 않았던 것으로 되므로(민법
제192조 제2항 단서) 이러한 경우에는 유치권도 소멸하지 않게 된다

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