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명도소송·유치권·부동산분쟁

유치권을 포기한 약정으로 본 사례

(1) 피고의 아버지인 소외인이 회사에 대한 채권을 확보하기 위하여 회사 소유의 부동산을 피고로 하여금 점유 사용하게 하고 있다가 아무 조건없이 위 부동산을 명도해 주기로 약정하였다면 이는 유치권자가 유치권을 포기 한 것이라고 할 것이다(대법원 1980.7.22. 선고 80다1174 판결).

(2) 유치권은 법정담보물권이기는 하나 채권자의 이익보호를 위한 채권 담보의 수단에 불과하므로 이를 포기하는 특약은 유효하고, 유치권을 사전 에 포기한 경우 다른 법정요건이 모두 충족되더라도 유치권이 발생하지 않 는 것과 마찬가지로 유치권을 사후에 포기한 경우 곧바로 유치권은 소멸한 다고 보아야 하며, 채권자가 유치권의 소멸 후에 그 목적물을 계속하여 점 유한다고 하여 여기에 적법한 유치의 의사나 효력이 있다고 인정할 수 없고 다른 법률상 권원이 없는 한 무단점유에 지나지 않는다(대법원 2011.05.13. 자 2010마1544 결정).

 (3) 임대차계약 체결시 임차인이 임대인의 승인하에 임차목적물인 건물 부분을 개축 또는 변조할 수 있으나 임차목적물을 임대인에게 명도할 때에 는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구를 하기로 약정하였다면, 이는 임차인이 임차목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기 로 한 취지의 특약이라고 봄이 상당하다(대법원 1994.09.30. 선고 94다20389 판결).

(4) 건물의 임차인이 임대차관계 종료시에는 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장을 할 수 없다(대법원 1975.4.22, 선고 73다2010 판결)


(6) 갑이 을에게 건물부분을 임대할 때 그 임차보증금과 임료를 시가보다 저렴하게 해 주고 그 대신 을은 임대차가 종료될 때 그가 설치한 부속물에 대한 시설비나 필요비, 유익비, 권리금 등을 일체 청구하지 아니하기로 약 정하였고 병 등이 을로부터 위 임차권을 양수할 때에도 갑에게 위 시설비 등을 일체 청구하지 아니 하기로 약정 하였다면 을이나 병 등은 매수청구권 을 포기하였다 할 것이다(대법원 19 92. 09.08. 선고 92다24998 판결).

 (7) 임대차계약을 체결함에 있어 "임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 부동산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상복구키 로 한다"라고 약정 하였음을 알 수 있는바, 이는 임차인이 임차목적물에 지 출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이 상당하다(대법원 1994.9.30.선고 94다20389,20396 판결, 대법원 1995. 06, 30, 선고 95다12927 판결)

(8) 원, 피고사이에 증축 변경된 위 건물에 관하여 임대차계약을 체결함에 있어서 임대차계약의 종료시에는 개축 또는 변조된 건물부분을 임차인의 비용으로 원상복구하기로 약정한 사실 등을 각 인정할 수 있고, 임차인인 피고가 임대인인 원고의 승낙없이는 위 건물의 구조를 변경하지 않기로 약 정하고도 그 약정에 위반하여 위 건물의 구조를 변경하고, 그 후 다시 원,피 고 사이에 임대차계약의 종료시에는 위 건물을 원상으로 복구하기로 약정 함과 같은 경우는 피고가 위 건물에 지출한 유익비의 상환청구를 하지 않기 로 하는 특약을 한 것으로 해석함이 상당하다고 할 것이다(대구고법 1976. 07, 09, 선고 754661 판결 : 확정).

(9) 임대차계약을 체결 당시 임차인은 임대차기간 중 임대인이 주유소를 매매할 경우 우선 임차인에게 통보할 것이며 상호간에 협조하기로 한다. 임차인이 본 주유소를 명도할 시 시설물에 대한 배상요청 및 유익비 청구를 하지 못한다.'고 약정한 사실, 피고는 이 사건 각 부동산을 임차하면서 기존 시설물을 철거하고, 유류저장탱크, 주유기 등의 설치비용으로 공사비를 지 출하였는바, 이는 임차인이 지출한 유익비에 해당하므로, 원고로부터 유익 비를 상환받을 때까지 이 사건 각 부동산을 유지할 권리가 있다고 주장한 사안에서, 법원은 “유익비 관련 특약은 향후 임대인이 임대차기간 중에 주 유소를 매매할 경우 임차인에게 우선 매수할 수 있는 기회를 부여하기로 하 면서, 임차인이 주유소 시설물을 교체하는 공사를 하더라도 그에 따른 유익 비상환청구권은 포기하기로 약정한 취지로 해석되므로, 피고는 원고에 대 하여 유익비상환청구권에 기한 유치권을 행사할 수 없다(창원지방법원 2012. 6, 27, 선고 2011나1440 판결)"고 판시하였다.
유치권부존재확인청구의 소-소송절차

(1) 기일변경신청

유치권부존재확인의 소를 제기하기 위하여는 진행 중인 경매절차를 중단 해 줄 것을 법원에 요청할 수 있다. 이 경우 법원은 오랫동안 정지된 상태로 방치되는 등의 문제가 되지 않을 경우에는 사실상 일정기간 중단을 허용 하고 있다.
 

(2) 유치권부존재소송에서 유치권자에게 주장할 수 있는 사례

① 피고 주장의 건물소유자로부터 지급받지 못한 공사대금이 금4,000만 원임에도 유치권 권리신고시 금5,000원으로 부풀려 미지급공사대금으로 하 여 유치권신고를 하였다

② 피고에 대한 건축공사표준하도급계약서는 원사업자가 수급사업자가 피고로 작성되어 있으나, 피고들이 이 사건 건물에 대한 공사를 중단한 이 후에 작성된 것이므로, 위 도급계약서는 믿기 어렵고, 그 피담보채권의 진실성이 의심되는바, 이 사건 유치권의 피담보채권인 공사대금채권은 허위 이다.

③ 피고가 이 사건 각 부동산에 대해 유치권을 주장하며 점유를 개시할 당시에 피고에 대한 공사대금채권은 공사대금 변제, 채무인수, 하수급인에 대한 공사대금채권 양도로 인하여 이미 소멸하였다.

④ 피고에 대한 미지급한 공사대금채무가 남아 있다고 하더라도 최종 변 제일인2000 1.8부터 민법 제163조제3호 소정의 3년이 경과함으로써 시 효로 소멸하였는바, 피고는 아무런 피보전권리 없이 이 사건 각 부동산을 무단으로 점유하였다.

⑤ 피고가 미지급 공사대금채권에 대하여 일체의 권리행사를 포기하 인증서를 작성함으로써 위 금액을 넘는 공사대금채권 및 유치권을 모두 기하였고, 피고가 위 인증서를 작성하여 제출하고서도 위 공매절차에서 유치권이 존재하지 않는 것으로 신뢰하고 매수가격을 산정하여 이 사건 각 부 산을 매수한 원고를 상대로 이 사건 각 부동산에 관한 유치권을 주장하는 것은 신의칙에 반하는 것이다.

⑥ 근저당권설정 등으로 경매절차가 예상되는 건물에 대하여 단지 공사 를 하였다는 이유로 그 건물을 점유하며 유치권 주장을 하는 것은 경락인 등을 해하는 것이므로, 피고들의 유치권 주장은 권리남용 또는 신의성실의 원칙에 위배된다.

⑦ 피고가 용역업체에게 이 사건 각 부동산을 점유하도록 하였다고 볼 수 없고 이를 뒷받침할 수 있는 용역계약서도 없으므로, 용역업체 간에 체결된 용역계약에 따른 용역업체의 점유를 피고 자신의 점유로 볼 수 없다.

⑧ 피고가 공사대금채권에 기하여 이 사건 각 부동산을 점유함으로써 유 치권이 성립하였다고 하더라도, 피고가 이 사건 각 부동산에 관한 점유를 상실하여 회복하지 아니한 이상 피고의 유치권은 이미 소멸하였다.

⑨소유자의 승인 없이 위 부동산을 유상 또는 무상으로 임대하였는 이는 유치권자로서 선량한 관리자의 주의의무를 위반하였음으로 피고의 유 치권은 이미 소멸하였다.

⑩가사 피고들의 이 사건 건물에 대한 유치권이 성립하였다고 하더라도, 피고들이 이 사건 건물을 점유하면서 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 아니하여 이 사건 건물에 하자가 발생하였으므로, 피고의 이 사건 건물에 대한 유치권이 소멸하였다

⑪피고들의 이 사건 건물에 대한 점유는 00지방법원 2000타경23878 호 임의경매개시결정의 기입등기 이후에 이루어진 것으로서 압류의 처분금 지효에 저촉되므로, 피고들은 원고에게 유치권 주장을 할 수 없다.

⑫피고는 이 사건 부동산의 공사 현장에 시멘트와 모래 등 건축자재를 공급하였을 뿐 이 사건 부동산의 공사에 직접 참여하지는 않았으므로, 건축 자재대금채권에 불과한 피고의 채권은 이 사건 부동산과의 견련성이 없어 그에 대한 유치권의 피담보채권이 될 수 없다.
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유치권 깨트릴기 4편

유치권 깨트리기 위한 소송절차

제1관 총 설

 [ 유치권행사 유치권행사대행 유치권대행 ]  유치권의 소멸사유와 허위유치권이 존재하는 경우에도 유치권의 수 차 구나 허위유치권임을 주장하지 않는 한 유치권이 소멸하지 아니하고 자의 의사표시가 있어야 비로소 소멸하는 것이다 부동산의 소유자, 담보권자, 매수자 등 유치권이 존재함으로 인하여 부 담 을 갖는[ 로펌 한서  /  점유이전금지가처분 ] 이해관계인들은 유치권을 깨트리기 위하여 유치권부존재청구미 건물명도청구의 소 등으로 유치권이 존재하지 아니하거나 소멸되었음을 주 및 장할 수 있다 유치권 소멸은 언제든지 주장할 수 있으며 경매절차에서 발견한 경우에 는 경매개시결정에 대한 이의로도 다툴 수 있다(민사집행법 제274조제1 항).

유치권 부존재확인청구의 소


1.서 설

가. 개설

 [ 유치권행사 유치권행사대행 유치권대행 ]  유치권부존재확인청구의 소는 유치권을 주장하는 자에 대하여 유치권이 법률적인 요건을 갖추지 못했을 때, 또는 허위유치권으로 존재하지 확정하기 위해 제기하는 소를 말한다. 이는 아무런 근거 없이 유치권을 주장하여 다른 권리자의 법률상 지위를 불안하게 하는(낙찰가의 감소)[ 로펌 한서  /  점유이전금지가처분 ] 유치 의 성립여부를 확정함으로써 매각부동산 위의 진정한 권리자의 권리행사 를 보호하는 기능을 한다.
한편 법원은 유치권부존재확인청구의 소의 재판에서 유치권의 존부( 관하여만 판단하므로 유치권이 존재하지 않는다는 판결이 있는데도 점유자가 점유를 계속하고 있는 경우에는 건물명도소송을 별도로 제기하여 그 확정판결에 의하여 명도집행을 하여야 한다. 따라서 실무에서는 매각전 에는 유치권부존재확인소송을, 매각 후에는 건물명도소송(393면 참조)을 제 기하여 유치권이 소멸되었거나 허위임을 다툰다
한편 유치권부존재를 이유로 본안소송을 하기 전 명도·인도단행가처분신 청(424면 참조)을 생각해 볼 필요가 있다


나. 확인의 이익

 [ 유치권행사 유치권행사대행 유치권대행 ] "유치권부존재확인의 소”는 원고의 권리 또는 법률적 지위에 대하여 실 제로 있는 불안이나 위험을 제거하기 위하여, 즉, 피고와의 사이에서 이 방 법 이외에 불안과 위험을 해소하기 위한 적절·유효한 수단이 없는 경우에 만 비로소 인정된다. 판례는 "확인의 소는 확인판결을 받는 것이[ 로펌 한서  /  점유이전금지가처분 ] 원고의 법적 지위에 대한 불 안과 위험을 제거하는 데 가장 유효·적절한 수단인 경우에 인정되고, 이행 을 청구하는 소를 제기할 수 있는데도 불구하고 확인의 소를 제기하는 것은 분쟁의 종국적인 해결 방법이 아니어서 확인의 이익이 없다(대법원 1995. 12, 22, 선고 95다5622 판결, 대법원 2006. 3.9. 선고 2005다60239 판결, 대법 원 2008.07.10. 선고 2005나41153 판결)"고 한다. 그리고 원고 소유 점포의 인도를 구하고, 별도로 유치권의 부존재확인을 구하는 소를 제기한 사건에서 판례는 "확인의 소는 확인판결을 받는 것이 원고의 법적 지위에 대한 불안과 위험을 제거하는 데 가장 유효적절한 수 단인 경우에 인정되는바(대법원 2006. 3.9. 선고 2005다60239 판결, 대법원2008, 7. 10. 선고 2005다41153 판결 등 참조), 이 사건과 같이 원고 소유 이 사건 점포를 피고가 [ 로펌 한서  /  점유이전금지가처분 ]점유하고 있는 경우에는 이 사건 점포의 인도를구 하는 것이 원고의 소유권에 대한 불안과 위험을 유효하고 적절하게 제 는 직접 적인 수단이 되므로 이와 별도로 피고를 상대로 이 사건 점포에 대 한 유치권의 부존 재확인을 구하는 것은 확인의 이익이 없어 부적법하다 법원 2014.04.10. 선고 2010다84932 판결)"고 한다.

2, 소 제기절차

가. 개설

  [ 유치권행사 유치권행사대행 유치권대행 ] 유치권부존재확인의 소에서 유치권이 존재하는지 여부의 기준은 "사실심 인 원심의 변론종결 당시를 기준으로 한다. 장래의 유치권이 성립되어 존재 할 것인지 여부는 특별한 사정이 없는 한 심판대상이 될 수 없다(대법원 2007, 09.21. 선고 2005다41740 판결)"고 한다. 소의 제기는 소장을 법원에 제출함으로써 한다(민사소송법 제248조). 소 장은 이를 지참하여 제출하는 것이 원칙이나 우송의 방법으로 제출할 수도 있다. 소를 제기하려면 적법한 소장의 요건을 갖추어야 하는 바,[ 로펌 한서  /  점유이전금지가처분 ] 소장의 적 법요건은 당사자, 법정대리인과 청구의 취지, 청구의 원인(필요적 기재사 항)이 기재되어 있고 상당한 인지가 첩부되어 있어야 한다. 소송무능력자에 의한 소장 등 소제기의 적법요건을 결한 소는 법원의 판결로 각하되고(민사 소송법 제219조, 보정 가능 시에는 보정절차를 밟은 후에) 관할위반인 경우 에는 관할법원에 이송되는 경우(민사소송법 제34조)도 있다


나. 소 제기권자

(1) 개 설

 [ 유치권행사 유치권행사대행 유치권대행 ] 전술한바와 같이 유치권부존재확인의 소는 확인의 이익이 있는 자가 소 를 제기할 수 있다. 실무에서는 경매절차 중에 유치권신고가 있는 경우 경[로밴드] [오후 4:53] 제3장 유치권 깨트리기 321 매물건의 가치 하락을 염려한 채권자 또는 배당요구권자 등 경매절차에서 의 이해관계인이[ 로펌 한서  /  점유이전금지가처분 ] 제기한다. 여기서의 이해관계인에는 경매물건에 응찰하여 매수하려는 매수인도 포함된다
유치권이 신고된 경매물건은 3~4차례 유찰을 거듭하여 최저경매가가40 ~60%정도가 하락하여 건물이 헐값에 경락된다. 따라서 소유자와 근저당권 자, 대항력 있는 임차인, 일반채권자 등은 유치권으로 인하여 법률상 지위 가 불안하게 되는바, 이러한 불안은 단순한 사실상·경제상의 불이익에 불과 하다고 볼 수 없어 이러한 불안의 제거를 청구할 법률상의 이익이 있는 것 이다. 다음에서 판례에 나타난 사례를 보기로 한다.


(2) 경매신청채권자 및 매수인의 경우

 [ 유치권행사 유치권행사대행 유치권대행 ]  유치권자는 경락인에 대하여 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없지 만 자신의 피담보채권이 변제될 때까지 유치 목적물인 부동산의 인도를 거 절할 수 있어 부동산경매절차의 입찰인들은 낙찰 후 유치권자로부터 경매 목적물을 쉽게 인도받을 수 없다는 점을 고려하여 입찰을 하게 되고 그에 따라 경매목적 부동산이 그만큼 낮은 가격에 낙찰될 우려가 있으며, 이와 같은 저가낙찰로 인해 배당액이 줄어들 위험은 경매절차에서 신청채권자의 법률상 지위를 불안정하게 하는 것이므로, [ 로펌 한서  /  점유이전금지가처분 ]신청채권자는 그 불안을 제거하 기 위하여 유치권의 존부에 대한 확인을 구할 법률상의 이익이 있다고 할 것인바(대법원 204.9, 23. 선고 2004다32848 판결 참조), 매수인이 유치권 이 성립된 부동산을 매수하고 유치권부존재확인 청구의 소를 제기한 사건 에서 “매수인은 피담보채권의 소멸시효가 완성되면 시효로 인하여 채무가 소멸되는 결과 직접적인 이익을 받는 자에 해당하므로 소멸시효의 완성을 원용할 수 있는 지위에 있다(대법원 2009, 9. 24. 선고 2009다39530 판결)." 고 판시하였다.


(3) 근저당권자의 경우

 [ 유치권행사 유치권행사대행 유치권대행 ] 근저당권자가 유치 권자를 상대로 제기한 "유치권 부존재확인의 소”에서 법원은 "유치권자는 자신의 채권이 변제될 때까지 경매목적 부동산의 인도 를 거절할 수 있어, 부동산 경매절차의 입찰인들은 낙찰 후 유치권자로부터 경매목적물을 쉽게 인도받을 수 없다는 점을 고려하여 입찰을[ 로펌 한서  /  점유이전금지가처분 ] 하게 되고 그에 따라 경매목적 부동산이 그만큼 낮은 가격에 낙찰되어 원고의 배당액 이 줄어들 위험이 있어 근저당권자인 원고의 법률상 지위가 불안하게 되는 바, 이러한 불안은 단순한 사실상, 경제상의 불이익에 불과하다고 볼 수 없 어 원고가 이러한 불안의 제거를 청구할 법률상의 이익이 있다 할 것이고, 또 피고를 상대로 유치권 부존재 확인을 구하는 것은 이러한 불안을 제거하 는 데 유효·적절한 방법이라 할 것이며, 따라서 원고의 이 사건 청구는 확인 의 이익이 있다(대법원 2004.09.23. 선고 2004다32848 판결, 대구고등법원 2008.4.24. 선고 2006나8673 판결)."고 판단하였다. ,


(4) 저당권 자의 경우

 [ 유치권행사 유치권행사대행 유치권대행 ] 저당권자 등은 경매절차 기타 채권실행절차에서 위와 같은 유치권을 배 제하기 위하여 그 부존재의 확인 등을 소로써 청구할 수 있다(대법원 2011 12, 22, 선고 2011다84298 판결).


(5) 건물 소유권자

 [ 유치권행사 유치권행사대행 유치권대행 ] 건물 소유권자인 원고가 건물신축공사의 수급인 또는 도급인에 대한 물 품대금채권 또는 공사대금채권에 기초하여 이 사건 건물을 점유하고 있는 피고들에 대하여 피담보채권의 소멸시효가 완성되었다는 등의 사유를 주장 하면서 유치권부존재의 확인을 구하는 사안에서 "피고가[ 로펌 한서  /  점유이전금지가처분 ] 이 사건 건물을 점유하면서 유치권을 주장하고 있는 한 원고가 피고에 대하여 유치권부존 재의 확인을 구할 이익이 있다(광주고등법원 2009.04.29. 선고 2008나5102 판결)"고 한다


(6) 부동산신탁자
 [ 유치권행사 유치권행사대행 유치권대행 ]  부동산을 담보신탁해 둔 원고로서는 이 사건 각 부동산을 점유·관리할 권 한을 가지고 신탁종료시 이 사건 각 부동산을 반환받을 지위에 있어 피고가 유치권을 주장하고 있는 이상 유치권 부존재의 확인을 구할 이익도 있다고 할 것이다(서울고등법원 2009. 10, 23, 선고 2008나95719 판결)


 (7) 전세권자

 [ 유치권행사 유치권행사대행 유치권대행 ] 경매사건에 있어서 최선순위 전세권자인 피고가 배당요구를 하지 않은 관계로 위 전세권은 경락인에게 인수될 것이 분명하여 낙찰이 이루어지더 라도 경락인이 바로 이 사건 부동산을 인도받을 수는 없을 것으로 보이지 만, 전세권의 존속기간이 만료된 후에 부동산인도와 관련하여 [ 로펌 한서  /  점유이전금지가처분 ]유치권이 걸 림돌로 작용할 가능성이 잔존하고, 그와는 별도로 피고의 유치권 신고로 이 사건 부동산이 저가에 낙찰될 위험은 여전히 존재한다고 할 것이어서, 경매 신청채권자인 원고는 피고의 유치권이 존재하지 않는다는 확인을 구할 법 률상 이익이 있다(대구고등법원 2005. 6, 23, 선고 2004나9061 판결)


(8) 권리남용이라고 본 사례

 [ 유치권행사 유치권행사대행 유치권대행 ] 판례는 "공매절차에서 점유자의 유치권 신고 사실을 알고 부동산을 매수 한 자가[ 로펌 한서  /  점유이전금지가처분 ] 그 점유를 침탈하여 유치권을 소멸시키고 나아가 고의적인 점유이 전으로 유치권자의 확정판결에 기한 점유회복조차 곤란하게 하였음에도, 권자가 현재까지 점유회복을 하지 못한 사실을 내세워 유치권자를 상 적극적으로 유치권부존재확인을 구하는 것은 권리남용에 해당하여 되지 않는다(대법원 2010.04.15. 선고 2009다96953 판결)"고 한 사례가 대로 있다.

유치권 깨트리기 3편

관리자 | 2017-09-20

◆ 채권이 소멸시효가 완성되었음을 밝힌다.


 (1) 개 설

유치권은 소멸시효가 없으나(민법 제326조), 유치권은 피담보채권을 진게 로 한 것이기 때문에 피담보채권인 공사대금채권이 소멸하면 유치권도 멸한다. 유치권행사는 대체로 건물에 대한 공사대금채권에 기하여 성립한 것이므로 공사대금채권은 민법 제163조 제3호에 해당하여 이를 3년간 하지 아니하면 소멸시효가 완성한다. 소멸시효 중단사유 및 소멸시효완성 에 관한 구체적설명은 118면 참조. 가. 행시


(2) 소멸시효를 주장할 수 있는 자

 소멸시효가 완성된 경우 이를 주장할 수 있는 사람은 시효로 인하여 채무 가 소멸되는 결과 직접적인 이익을 받는 사람에 한정되므로, 채무자에 대한 일반 채권자는 자기의 채권을 보전하기 위하여 필요한 한도 내에서 채무자 를 대위하여 소멸시효 주장을 할 수 있을 뿐 채권자의 지위에서 독자적으로 소멸시효의 주장을 할 수 없다(대법원 1997.12.26, 선고 97다22676 판결). 공사대금채권이 시효기간의 도과로 소멸하였다고 하더라도, 매수인은 위 채권의 소멸시효 완성을 윈용할 수 있는 직접 당사자가 아니 라고 주장한 사 건에서 판례는 "유치권이 성립된 부동산의 매수인은 피담보채권의 소멸시 효가 완성되면 시효로 인하여 채무가 소멸되는 결과 직접 적인 이익을 받는 자에 해당하므로 소멸시효의 완성을 원용할 수 있는 지위에 있다(대법원 2009, 9, 24. 선고 2009다39530 판결 참조)"고 한다


(3) 시효중단사유의 주장·입증책임

 시효중단사유의 주장·입증책임은 시효완성을 다투는 당사자가 지고, 그 주장책임의 정도는 취득시효가 중단되었다는 명시적인 주장을 필요로 하는 것은 아니라 중단사유에 속하는 사실만 주장하면 주장책임을 다한 것으로 보아야 한다(대법원 1983. 3. 8, 선고 82다카172 판결, 대법원 1997.04.25. 선 고96다46484 판결).


◆ 대항력이 없음을 밝힌다.

(1) 개 설

채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효 력이 발생한 이후에 채무자가 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 유치권을 취득하게 한 경우에는 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에 게 대항할 수 없으므로(대법원 2009.1.25. 선고 2008다70763 판결, 대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결, 대법원 2006. 8, 25, 선고 2006다22050 판결 등 다수의 판례 참조), 유치권을 깨트리려는 자는 경매개시결정 기입 등기가 마쳐 진 후 부동산을 점유하여 왔음을 밝힌다. 대항력에 관한 구체적 사례는 총설(113면 참조)에서 다루었다.

(2) 법원의 판단 사례

경매개시결정의 기입등기 전후의 점유에 관하여 판례에 나타난 사례를 보면 다음과 같이 판단한다.

(가) 부정하는 예

피고의 주장에 부합하는 듯한 각 기재 및 증언에 의하여 인정되는 아래와 같은 사정들에 비추어 이를 그대로 믿기 어렵고, 피고가 이 사건 경매개시 결정의 기입등기 이전부터 계속하여 이 사건 건물을 점유하고 있다고 인정 하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.

 ① 집행관이 이 사건 건물에 대하여 현황조사를 하였는데, 그 현황조사 당시 임차인들만 이 사건 건물을 점유하고 있는 것으로 조사되었고 이 사건 건물을 점유하고 있는 것으로는 조사되지 아니하였다

② 이 사건 경매개시 결정 기입등기가 경료된 이후인 2000, 3 건 경매절차와 관련하여 조사, 작성된 이 사건 건물에 관한 감정평가 피고가 이 사건 건물을 점유하고 있다거나 이 사건 건물에 관한 유) 행사하고 있다는 기재는 없다 .

③ 유치권을 행사하고 있다는 피고가 이 사건 경매개시결정의 기입등기 이전에 이 사건 건물 중 자신이 점유하고 있는 부분에 관하여 유치권 행사 중이라는 내용의 표시나 게시를 전혀 하지 아니하였다

④원고의 직원인 김00이 수차례 이 사건 건물 내부를 촬영하고 점유 계를 조사하였으나 그 출입을 제지당하지 아니하였다.

⑤ 경매법원의 부동산 현황 및 점유관계조사서에는, 이 사건 각 호실 중 7,8층은 임차인 이00이 점유하여 모텔로 사용하고 있고, 나머지 부분은 모두 채무자(소유자), 즉 소외 회사가 점유하고 있는 것으로 기재되어 있다

⑥ 이 사건 건물에 관하여 세무서에서 작성한 임대차 등록사항 등의 현황 서에는 이 사건 각 호실 중 2층 및 7, 8층의 임대인이 소외 회사로 각 기재 되어 있다.

 (나) 인정하는 예

이 사건 부동산에 관하여 근저당권자인 의 제1차 임의경매개시결정 등기 가 2008.10.28기입된 이후 원고의 제2차 임의경매개시결정이 있었던 것은 위에서 본 바와 같으므로, 결국 이 사건에서 피고들 유치권의 대항력과 관 련한 쟁점은 피고들이 이 사건 부동산에 대한 점유를 이 사건 부동산에 관 한 제1차 임의경매개시결정 등기가 경료된 2008.10.28.01전에 개시하였는 이후에 개시하였는지의 여부가 된다. 변론 전체의 취지를 종합하여 인 는 다음과 같은 사정, 즉

① 위 현황조사에서 따르더라도이 사건 공사는 현황조사 당시 이미 시작된 것으로 보이는 점,

⓶마트로부터 목욕탕시설공사를 하도록 허락하였고, 이에 이。마트 과 사이에 이 사건 공사계약을 체결하기에 이르렀는마. 이 로부터 이 사건 부동산에 관한 목욕탕 시설공사를 허락받은 날짜 고들과 마트 사이의 이 사건 공사계약의 체결일은 모두 2008.9.23.인점.

③이 사건 공사계약에 관한 공사계약서에 의하면 이 사건 공사의 기간을 2008.9.23.까지로 약정하고 있는 점

④ 피고들과 사이의 이 사건 공사진행 및 공사비의 조달, 공사대금 수령 시 이익금 배분 등을 내용으로 하고 있는 이 사건 동업계약은 이 사건 공사 계약이 체결된 4일 후인 2008.9.27.곧바로 체결되었던 점

⑤ 피고들은2008.9.26. 이 사건 부동산이 속한 건물의 입주자대표에게 위 마트로부터 위임장 및 마트와 사이의 약정서를 첨부하여 사우나시설 운영 계획서를 제출하였는데,그 운영계약서에 사우나 공사는 ,2008.10.1.부터 60 일 내지 80일 정도도 예정'이라고 기재되어 있는 점.

⑥ 피고들은 각 이 사건 공사 중 석재 및 타일공사에 관한 계약을 소외 사이에 2008.9.25, 흡, 배기 환풍시설공사(일명 닥트공사)계약을 소외 과 사 이에 2008.9.27. 각 체결하였던 점

⑦ 피고들이 과 함께 2008.9.30. 이 사건 근저당에 관한 채무를 원고에게 변제하고, 나머지 연체이자는 2008.10.10.까지 변제하겠다면서 원고에게 사 실확인서를 작성해 주었고, 피고 는 같은 달 20 위 대출금에 대한 연체이자 를 모두 변제하여 의 원고에 대한 대출금 연체를 해소시키기도 하였는데, 이러한 사실을 보더 라도 피고들이 당시 에는 이 사건 공사를 개시하였을 것 으로 보이는 점 8위 사실 확인서에 의하면, 피고들은 ,피고들 및 이 위 연체이자를 원고 에게 변제하지 못하는 경우 원고가 경매개시결정하여도 ,피고들은 유치권 등 재산권 행사를 하지 않겠다'는 내용이 있는데, 이러한 내용에 의하면 피고들의 이 사건 공사나 그 준비행위는 위 사실 확인서 작성 당시 아기。 어졌다고 보이는 점 등에 비추어, 이 사건 공사는 이 사건 부동산에 제1차 임의경매개시결정 등기가 경료된 2008.10.28. 이 전인 208.9 말 10초경에는 개시되었다고 보아야 할 것이고, 당시부터 피고들은 이 사건 동산을 점유하여 오고 있다고 봄이 상당하다.



◆ 이 밖에 목적물의 멸실, 혼동, 포기, 변제, 상계, 동시이행 등과 담보물의 제공으로 유치권은 소멸한다


(1) 혼 동

유치권은 물권이므로 혼동으로 소멸한다(민법 제191조 제1항본문). 서로 대립하는 두 개의 법률상의 지위 또는 자격이 동일인에게 귀속하는 것을 혼 동이라고 하며 채권 및 물권의 공통한 소멸원인이다. 즉, 타인의 소유가 아 닌 자기의 소유물에 대하여 지출한 것에 지나지 않는 경우 또는 유치권자가 유치 물을 취득한 경우에는 유치권이 발생할 여지가 없다. 판례는 "식당 시설공사를 하였으나 당시 이 사건 건물의 소유자로부터 공사대금을 수령하지 못하였다고 이 사건 건물을 점유함으로써 유치권을 취득한 사건에서, 법원은 그 주장에 따라 유치권을 취득한 이후 이 사건 건 물의 소유권을 취득한 사실을 인정할 수 있다고 판단하여, 설령 그 주장과 같은 유치권이 존재하였다고 하더라도, 위 유치권은 민법 제191조 제1항에 의하여 이 사건 건물의 소유권을 취득한 때에 혼동으로 소멸하였다 할 것이 다(서울고등법원 2007.03.30. 선고 2006나78956 판결)"라고 판시하였다.


(2) 대물변제

대물변제는 본래의 채무에 갈음하여 다른 급부를 현실적으로 하는 때 성립하는 요물계약으로서, 다른 급부가 부동산의 소유권이전인 때에는 소유권이전등기를 완료하여야만 대물변제가 성립되어 기존채무가 소멸에 당사자 사이에 기존채무를 소멸시키고 대물변제약정에 따른 소유 것이나, 귀이전의무만을 존속시키기로 하는 분명한 합의가 있는 경우에는 대물변제 약정에 따라 실제로 소유권이전등기가 되기 이전에도 그러한 합의의 효과 로써 기존채무가 소멸하게 된다고 할 수 있다 는 "채무자가 채권자에게 어느 부동산으로 대물변제하기로 약정했다 판례 하더라도 그 소유권이전을 의미하는 등기가 끝나기 전에는 대물변제계약이 효력을 발생했다고 할 수 없다(대법원 1989 02.14. 선고 87다카3073 판결, 대 법원 1965.07.20, 선고 65다1029 판결)"고 판시하였다.


(3) 상계

"상계”란 채권자와 채무자가 서로 동종의 채권·채무를 가지 는 경우에 채 무자의 일방적 의사표시에 의하여 그 채권·채무를 대등액에서 소멸시키는 것을 말한다. 상계결정이 있는 경우에는 그로 인해 유치권은 소멸한다. 상 계에 관한 구체적 설명은225면 참조


(4) 동시 이행

동시 이행에 관한 구체적 설명은 229면 참조


(5) 담보물 제공에 의한 소멸 청구

담보물 제공에 의한 소멸 청구의 구체적 설명은 434면 참조

유치권 깨트리기 2편

관리자 | 2017-09-19

◆ 유치물건에 관하여 생긴 채권이 아님을 밝힌다.

(1) 개 설

유치권의 피담보채권은 그 물건에 관하여 생긴 채권' 이어야 함으로(대법 2012. I. 26, 선고 2011다96208 판결, 대법원 2013.10.24. 선고 2011다 788 판결 등 다수), 유치물건에 관하여 생긴 채권이 아닌 것을 찾아내어 주장한다

(2) 건물신축공사대금채권의 경우

판례에서 나타난 사례를 보면 "공사현장에 시멘트와 모래 등의 건축자재 대금채권은 매매계약에 따른 매매대금채권에 불과할 뿐 건물 자체에 관하 여 생긴 채권이라고 할 수는 없고(대법원 2012.1.26, 선고 2011다96208 판 2), 레미콘대금채권(광주고등법원 2009.04.29. 선고 2008나5102 판결, 이 판 례의 원문은 주요판례(494면 참조) 란에 실었다), 호텔신축공사시 납품한 커튼, 이불, 베게, 침대카바 등의 채권(청주지방법원충주지원 2008, 10.31. 선 고 2008가합238 판결) 등은 유치 물건에 관하여 생긴 채권으로 보지 아니하 였다. 구체 적인 사례는 총설(56면 참조)에서 다루었다.

(3) 필요비와 유익비의 경우

주택 또는 점포의 수리비를 유치권으로 주장하기 위하여는 필요비와 유 익비로 인정받아야 하는데, 필요비와 유익비로 인정받으려면 그 공사로 인 해 목적물의 가치자체가 상승하였어야하고 상승된 가치가 현존하고 있어야 한다 임차인의 특수한 목적을 위하여 투입한 비용은 유익비에 해당하지 아니 한다(대법원 1991, 10, 8. 선고 91다8029 판결 등 참조). 필요비와 유익비의 구체적설명은 195면 참조. 판례에서 나타난 사례를 보면 “방과 부엌 복도의 칸막이와 다다미 등 서울고법 1973.5.31, 선고 72나2595, 2596 제7민사부판결 : 확정), 건물의 옥티 외벽 등에 설치된 간판(대법원 2013.10.24. 선고 2011다44788 판결), 주 출입문, 마루문, 지붕의 기와 보수비, 상수도 파이프교환비, 정원 보수비( 울고법 1976.07.23. 선고 75나1886 판결 : 상고), 당 점포에 바닥타일 공사(울산지방법원 2013.11.08. 선고 2013가단52393 판 2), 방의 보일러 시설(인천지방법원 1990. 6, 15, 선고 89나2004 판결) 등은 특수한 필요비와 유익비로 보지 아니하였다. 구제적인 사례는 총설(195면 참조)에서 다루었다.


◆ 독립한 건물이 아님을 밝힌다

유치권을 행사하기 위하여는 "독립된 부동산으로 볼 수 있는 건물이라야 한다. 구체적인 사례는 총설(66면 참조)에서 다루었다.


◆ 채권이 변제기에 이르지 아니하였음을 밝힌다.

유치권은 그 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 성립하 는 것이므로 아직 변제기에 이르지 아니한 채권에 기하여 유치권을 행사할 수는 없다(대법원 2007.09.21. 선고 2005다41740 판결). 구체적인 사례는 총 설(67면 참조)에서 다루었다


◆ 유치물건이 점유자 물건임을 밝힌다

 점유물은 타인의 것이어야 하므로 자기의 물건에 대하여 는 유치권을 행 사할 수 없다. 따라서 수급인의 재료와 노력으로 건축되었고 독립한 건물에 해당되는 기성부분은 수급인의 소유라 할 것이므로, 수급인은 공사대금을 지급받을 때까지 이에 대하여 유치권을 가질 수 없다(대법원 1993, 3, 26 선고 91다14116 판결). 구체적인 사례는 총설(75면 참조)에서 다루었다 팁에서


◆ 선관의무를 다하지 않았음을 밝힌다.

민법 제324조는 “① 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유 여야 한다. ②유치권자는 채무자의 승낙없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다”고 규정하고 있다. "선량한 관리자의 주의의무"란 건물에 설치된 시설물이 분실되지 아니하 도록 적절히 관리하고 침수우려가 있을 때는 적절한 방법으로 이를 막아야 하며 설령 침수가 되었다고 하더라도 신속하게 배수를 하여야 하고, 유치권 자는 채무자의 승낙을 얻어 유치 물의 사용, 대여 또는 담보제공을 할 수 있 는 것을 말한다. 구체적 인 사례는 총설(77면 참조)에서 다루었다


◆ 유치권을 배제하는 특약이 있음을 밝힌다.

건축물 공사의 경우에는 일반적으로 공사전 담보실행시 금융권에서는 공 사시공업체와 건물주에게 유치권행사 하지 않는다는 확인서를 받는다. 그 확인서가 있는 경우에는 유치권행사를 할 수 없다 판례는 "유치권은 법정담보물권이기는 하나 채권자의 이익보호를 위한 채권담보의 수단에 불과하므로 이를 포기하는 특약은 유효하고, 유치권을 사전에 포기한 경우 다른 법정 요건이 모두 충족되더라도 유치권이 발생하 지 않는 것과 마찬가지 로 유치권을 사후에 포기한 경우 곧바로 유치권은 소 한다고 보아야 하며, 채권자가 유치권의 소멸 후에 그 목적물을 계속하여 점유한다고 하여 여기에 적법한 유치의 의사나 효력이 있다고 인정할 수 없 고 다른 법률상 권원이 없는 한 무단점유에 지나지 않는다(대법원 2011.5. 13 자 2010마1544결정, 대법원 1980. 7. 22, 선고 80다1174 판결 등 참조)."고 한다. 구체적인 사례는 총설(82면 참조)에서 다루었다

유치권 깨트리기 1편

관리자 | 2017-09-15

[ 유치권 깨뜨리기 ]
 
1. 유치권 해소 방법
 
가. 개설
 
유치권 제도는 무엇보다도 권리자에게 그 목적인 물건을 유치하여 채권의 변제를 받을 때까지 계속 점유할 수 있는 대세적 권능을 인정(민법 제320조 제1항) 하여 소유권 등에 기하여 목적물을 인도받고자 하는 사람은 유치권 자가 가지는 그 피담보채권을 만족시키는 등으로 유치권이 소멸하지 아니하는 한 소유자는 그 인도를 받을 수 없다 이렇듯 유치 권자의 권리가 막강하다 보니 일반채권을 유치권으로 가장하여 채권을 회수하려 하거나 또는 유치금액을 부풀리거나, 허위 유치권을 행 사하여 경매 절차에서 물건의 가치 하락을 유도하여 이득을 챙기려 한다 유치권이 신고된 경매물건은 3~4차례 유찰을 거듭하여 최저경매가가 40 60% 정도가 하락하는 경우가 있다. 따라서 유치권으로 인해 건물이 헐값에 경락되어 소유자와 근저당권자, 대항력 있는 임차인, 일반채권자 등 경이라고 대금에서 배당을 받을 수 있는 모든 이해관계인이 피해를 보게 된다 따라서 유치권을 깨뜨리고자 하는 자는 소유자와 경매 절차에서 경매물건 의 가치 하락으로 인하여 배당이 줄어드는 채권자, 임차인, 유치권이 인수됨으로 그 부담을 받는 매수인이라 할 수 있다. 유치권을 깨뜨리 기 위하여는 사전에 유치권이 형성하게 된 정보를 수집하여야 할 것이다. 경매 절차 진행 중에 유치권 신고를 하였다면 매각물건명세서에 기재된다. 그러나 유치권은 경매법원에 신고를 하였다고 하여 유치 권이 성립되는 것은 아니므로 신고를 하지 않을 수 있는 바, 이 경우에는 각 물건명세서에 기재되지 아니할 수 있다. 한편 부동산에 대하여 경매신청이 있게 되면 법원은 그 부동산에 대하여 집행관으로 하여금 그 현황을 조사하게 하여 이를 보고받는 바, 집행관은 경매 개시 결정의 등기 후 1~2개월에 걸쳐 2~3차례 현장에 나가 조사하게 된다. 이때 유치권 행사 중임이 집행관의 현황조사 보고서에 기재되게 된다. 유치권 행사는 현장 건물에 대해 유치권 행사 중임을 현수막 기타의 방법으로 고지하여야 하므로 집행관이 이를 발견하기가 용이하다 할 수 있다. 그러나 유치권 행사 중임이 집행관의 현황조사 보고서에 기재되지 않았다면 허위 유치권 일 가능성이 크고, 경매개시결정의 등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 유치권을 행사하였다면 압류의 처분금지 효애 저촉되므로 경매 절차의 매수인에게 대항할 수 없게 된다(대법원 2005.8. 19. 선고 2005다 22688 판결, 대법원 2006. 8·25. 선고 2006다 22050 판결 등 다수의 판례 참 따라서 경매에 응찰하고자 하는 자는 반드시 현장답사를 하여야 할 것이다 집행관은 매각 사건 목록을 작성하여 매각물건명세서·현황조사 보고서 및 평가서 의 사본과 함께 경매법정, 그 밖에 매각을 실시하는 장소에 비치 또는 게시한다(재민 2004-3) [ 유치권 깨뜨리기 ]
 
나. 허위(가장) 유치권
 
부동산 경매 절차에서 허위 유치권으로 인하여 매각 절차가 지연되고 낙찰 자, 임차인, 채권자 등 손해를 입는 이해관계인들도 많아 경제적·사회적인 손실이 발생한다. 허위 유치권 행사 주체는 주로 매각 부동산의 소유자 겸 채무자들이며, 입찰하고자 하는 사람들로 하여금 유치권에 대한 부담을 가지게 하여 유찰시킴으로써 저렴하게 해당 물건을 낙찰받을 의도이거나, 아니면 낙찰받은 매 수인에게 유치권 행사로 부동산을 점유하여 매수인의 인도를 거절하면서 협상으로 금전을 보상받고자 한다.
 
허위 유치권이 빈발하는 주요 원인은
①유치권은 등기하여야 하는 권리가 아니므로 공시방법인 점유에 대하여 외부에서 판단하기가 어려운 점
 
②유 인수주의에 의해 매수인들이 적당한 선에서 유치권자와 합의하는 식으로 사건이 종결되는 점
 
③허위 유치권이라는 심증은 가지만 물증을 확 보하기가 힘들어(무고죄 염려도 있음) 형사적인 방법으로 하지 않고 부동산을 비워달라는 명도소송과 같은 민사재판의 형식으로 한다는 점 등이다. 그러나 근래에는 형사적으로 해결(447면 참조) 하는 추세에 있다.
 
 
2·유치권의 소멸사유
 
가. 개설
 
"유치권의 소멸"이란 유치권이 존재하였으나 유치권 행사 중에 소멸사유에 해당하는 유치권자의 행위 또는 법률적 규정에 의하여 소멸의 효과가 발 생하는 것을 말한다 유치권을 깨트린다는 것은 결국 유치권의 하자를 찾아내어 이를 주장하는 것인데 유치권의 하자는 크게 성립요건의 소멸과 허위 유치권으로 구분할 수 있다. 따라서 유치권의 하자는 성립요건을 반대로 생각하면 될 것이다. [ 유치권 깨뜨리기 ]
 
① 점유가 적법하지 아니하거나 계속적이지 않을 것,
② 독립한 건물이라고 볼 수 없을 것,
③ 채권이 변제기에 이르지 아니하였을 것,
④ 유치 물건이 소유자 물건일 것
⑤ 유치 물건에 관하여 생긴 채권이 아닐 것
⑥ 유치권을 배제하는 특약이 있을 것,
⑦ 채권이 소멸시효가 완성되었을 것
⑧ 선량한 관리자의 주의의무를 지키지 않았을 것
⑨ 이 밖에 유치권은 물권이므로 일반적 사유인 목적물의 멸실, 혼동, 포기, 변제 등에 의해서 소멸하고, 특별사유인 다른 담보물의 제공으로 유치권은 소멸한다.
 
위에서 열거한 항목에 따라 성립요건에 관하여는 전술(54면 참조) 한 참조하기로 하고, 여기서는 중복되지 않는 범위에서 소멸 사례와 권 깨뜨리기 위한 소송 절차(303면 참조)에서 살펴보기로 한다.
 
나. 점유의 요건을 갖추지 못하였음을 밝힌다.
 
(1) 개 설
 
유치권은 타인의 물건 등을 점유한 자가 그 물건 등에 관하여 생긴 채권 이 변제기에 있는 경우에 변제를 받을 때까지 그 물건 등을 유치하는 권리이므로(민법 제320조 제1항), 점유는 유치권의 성립요건이자 존속 요건이다 점유 상실이 불법적인 점유 침탈로 인한 것이라고 하더라도 점유를 회복한 지 못하고 있는 이상 유치권은 소멸된다(대법원 204, 2, 7, 선고 2003다 46215 등 판결 참조). 점유의 성립요건에 관하여는 69면 참조. 점유의 방법에 관하여는 106면 참조. 다음에서 판례에 나타난 점유에 관한 소멸사유를 보기로 한다.[ 유치권 깨뜨리기 ]
 
(2) 점유의 요건을 지키지 아니한 사례
 
(가) 점유라고 함은 물건이 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다 고 보이는 객관적 관계에 있는 것을 말하고 물건과 사람과의 시간적, 공 간적 관계와 본권 관계, 타인 지배의 배제 가능성 등을 고려하여 사회 관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 할 것인 바, 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고들이 유치권 행사 중이라는 현수막을 이 사건 건물에 부착하기는 하였 으나, 2000, 2, 10, 이후로 이 사건 공장 신축공사는 중단되었고, 공사 현 장에 피고들 또는 피고들의 관계자가 상주하고 있지도 아니하였고, 이 사건 건물에 대하여 어떠한 시정 조치도 취하여져 있지 아니한 사실이 인정되므로, 이 사건 건물에 관한 피고들의 점유는 인정되지 아니한다(의정부지방법 원 2010, 7. 16, 선고 2009가 합 12365 판결).
 
(나) 건물에 대하여 유치권을 공동행사하던 중 일부 유치권자들이 건물이 나에게 점유를 넘겨주자 원고들인 나머지 유치권자들이 유치권을 상실하게 하였다는 이유로 손해배상을 구한 사건에서, 법원은 “원고들이 제삼자를 고용하여 건물관리를 위임하기는 하였으나 고용인이 건물에 상주하지 않았고 단지 오전 10시경부터 오후 6시경까지 건물 주차장에 차량을 세워 두고 대기하고 있다가 돌아갔을 뿐이고, 건물의 출입 열쇠도 가지고 있지 않은 점, 원고들이 건물을 직접 점유하고 있던 유지권 하들에게 점유 경비를 분 담하여 주지도 않았던 점 등에 비추어, 원고들이 건물을 점유하고 있었다고 볼 수 없다(대구지방법원 2012.07.17. 선고 2012가 합 1799 판결)"는 이유로 청구를 기각한 사례가 있다
 
(다)◇◇건설은 피고 조합에게 공사대금을 청구하면서 2007.9.20. 피고 조합에게 이 사건 공사 현장에서 퇴거한다는 취지의 내용증명을 보냈고, 같 은 해 10.5 재차 피고 조합에게 공사 현장에 설치된 컨테이너는 ◇◇건설과 무관하다는 취지의 최고시를 보낸 사실, 원고 류 00 등이 설치한 컨테 이너는 2008. 1. 10부터 같은 해 2·28. 까지는 이 사건 건물의 외부에 위치한 사실, 피고 조합은 2008. I. 10.부터 2008. 3, 12까지 사이에 이 사건 건물 외 벽에 철판 담장과 컨테이너를 설치하고, 이를 연결하여 차단 벽을 만드는 공 사를 한 후 그 출입문에 자물쇠를 채워 놓았고, 위 출입문에 피고 조합의 당시 조합장 명의로 이 사건 공사 현장은 피고 조합의 관계자 이외의 사람 의 출입을 금하고 있다."라는 취지의 경고문을 부착한 사실, 피고 회사는 피 고 조합과 사이에 제1, 2차 공사 도급계약을 체결한 이후 늦어도 2008, 3, 경부터 이 사건 공사현장을 사용·점유하면서 공사를 준비하였던 사실, 원고 류 00 우는 피고 회사가 피고 조합과 사이에 공사 도급계약을 체결하고 중단된 이 사건 공사를 재개하려고 하자 ◇ ◇건설에 대한 수거 계약상의 채권으로 유치권을 행사한다는 명목으로 2008 4.30. 경 이 사건 공사 현장에 컨테이너 박스를 설치하고 점거한 후 인부 및 공사 자재의 출입을 막는 방법으로 피고 회사의 공사 진행을 방해한 사실, 원고 주。。 박△△은 공동하여, 2008. 7, 24. 이 사건 공사 현장에 설치된 피고, 회사다 유의 출입문 등을 손괴하였고, 같은 달 29·경 공사 현장에 설치된 피고 소유의 가설 펜스와 컨테이너, 피고 조합 소유의 컨테이너 등을 손괴 한 실을 인정할 수 있는 바, 위 인정사실에 의하면, 피고 조합은 ◇◇건설 터 늦어도 208. I. 10. 경 이 사건 토지를 인도받았다고 봄이 상당하여, 원 주 oo, 이□□이 그 주장대로 류 00을 통하여 2007, 9, 30. 경부터 이 사건 공사 현장을 점유하고 있었다고 하더라도 208. I. 10. 경에는 그 점유를 상 실하였으므로 위 원고들의 유치권은 그 무렵 소멸하였고, 원고 주 00, 이 □□은 그 이후인 208, 4, 30, 경 이 사건 토지 및 그 지상의 정착물에 불법 적으로 침입하여 이 사건 토지를 점유하였다고 봄이 상당하므로, 위 점유는 불법행위로 인한 경우에 해당하여 원고들에게 점유권 및 유치권이 인정된 다고 할 수 없다(서울고등법원 2010, 5, 18, 선고 2009나 106807(본소) 106814(반소) 판결).[ 유치권 깨뜨리기 ]
 
(라) 이 사건 건물의 점유상태에 관하여 피고 김 00이 1층을 점유하고 있는 외에 2층부터 5층까지는 철제문이 설치되어 있고 그 문에는 시정장치 가 되어 있는데, 그 열쇠는 이 사건 건물의 관리 인인 이 00가 보관하고 관 피하고 있는 점, 피고 김 oool 2001. 3, 24, 경 2층으로 올라가는 철제문을 철거하였다가 이 00호부터 항의를 받고 다시 철제문을 설치한 점, 2층에는 소파 5세트, 책상과 의자 각 10개 정도만 있었던 점 등에 비추어 약간의 가 재도 구와 사무 도구를 두었다는 것만으로는 사회통념상 김 00과 하수급인 들이 시간적·공간적으로 건물을 배타적으로 관리하고 있다고 보기 어렵다 (광주고등법원 2010, 4, 16, 선고 2009나 1954 판결)
유치권 행사는 목적물을 점유할 것
 
(1) 개 설
 
유치권자는 타인의 물건을 점유하여야 한다(민법 제320조 제1항). 유치권
은 타인의 물건 등을 점유한 자가 그 물건 등에 관하여 생긴 채권이 변제기
에 있는 경우에 변제를 받을 때까지 그 물건 등을 유치하는 권리이므로(민
법 제320조 제1항), 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다(민법 제328
조). 유치권은 소멸하면 유치권 자체에 기한 방해배제청구권도 인정되지 아
노한다. 점유는 유치권의 성립요건이자 존속 요건이다(대법원 2005, 8, 19
선고 2005다 22688 판결)
한편 유치권자가 점유를 불법적으로 침탈당한 경우 민법 제204조에 정한
점유 회수의 소에 의하여 점유를 회복한 때에는 점유는 상실하지 않았던 것
으로 되므로(민법 제192조 제2항 단서) 이러한 경우에는 유치권도 소멸하지
않게 된다
민법 제320조 제1항의 "물건에 대한 점유는 사회관념상 어떤 사람의 사
실적 지배에 있다고 할 수 있는 객관적 관계를 가리키는 것으로서, 여기서
말하는 사실적 지배는 반드시 물건을 물리적, 현실 적으로 지배하는 것만을
의미하는 것이 아니라 물건과 사람과의 시간적·공간적 관계와 본권 관계, 타
인 지배의 배제 가능성 등을 종합적으로 고려하여 사회 관념에 따라 합목적
적으로 판단하여야 한다
 
 
(2) 직전 점유와 간접적유
 
(가) 개 설
 
유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접적유이든 간접적유이든 관
게 없다(대법원 2013.10.24. 선고 2011다 44788 판결, 대법원 2011.2.10. 선고
2010다 94700 판결, 대법원 202. 11. 27. 지 2002마 3516 결정 등).
 
(나) 직 점점 유
 
공사대금채권을 지급받지 못하여 유치권 권리행사를 하는 경우 직접적유
할 수 있는 자는 공사를 직접 시행한 원수급 인과 하수급인이다.
판례는 채무자를 직접적유자로 하여 채권자가 간접적유하는 경우에도 유
친권이 성립하는지에 관하여 유치권은 목적물을 유치함으로써 채무자의
년 제를 간접적으로 강제하는 것을 본체적 효력으로 하는 권리인 점 등에 비
추어, 그 직접적유자가 채무자인 경우에는 유치권의 요건으로서의 점유에
해당하지 않는다(대법원 2084.11. 선고 2007다 27236 판결)"고 판시하였다
이 관례는 이유에서 "원심은 채무자를 직접적유자로 하여 채권자가 간접적
유를 하였더라도 유치권을 취득하는 데 장애가 되지 않는다는 반대의 견해
를 전제로, 피고들이 이 사건 건물에 관한 공사대금채권자로서 임 의경 매개
새 결정의 기입등기가 종료되기 이전부터 채무자인 소외인 이 직접적유를 동
하여 이 사건 건물을 간접 점유 함으로써 유치권을 취득하였으므로 그 유지
권에 기하여 경매 절자의 매수인인 원고의 건물 명도 청구에 대항할 수 있다
고 판단하였으니, 원심 판결에는 유치권의 요건인 점유에 관한 법리를 오해
한 위법이 있다"라고 그 이유를 밝혔다
 
(다) 간접적유
 
①개설
 
간접 점유를 인정하기 위해서는 간접적유자와 직접 점유를 하는 자 사이에
절원
 
 
점유 매개 관계가 필요하다. 따라서 유치권자로부터 유치물을 유치하기 위한
방법으로 유치물의 점유 내지 보관을 위탁받은 자는 특별한 사정이 없는 한
점유할 권리가 있음을 들어 소유자의 소유물 반환 청구를 거부할 수 있다(대
법원 2014.12.24. 선고 2011다 62618 판결).
 
② 점유 매개 관계가 존재한다고 본 사례
 
(1) 판례는 “간접적유를 인정하기 위해서는 간접적유자와 직접적유를 하
는 자 사이에 일정한 법률관계, 즉 점유 매개 관계가 필요하며 이러한 점이 매
개관 걔는 직접적유자가 자신의 점유를 간접적유자의 반환청구권을 승인하
면서 행사하는 경우에 인정된다(대법원 2012, 2.23. 선고 2011다 61424
61431 판결 등)"고 한다. 이 판례는 이유에서 “원심 판결에 의하면 원고들이
건물 정문 및 후문 입구 등에 "원고들이 점유, 유치 중인 건물임·관계자 외
출입을 금함'이라는 내용의 경고문을 부착하고, 소외인 이를 통하여 이 사건
건물의 당시 소유자인 주식회사 ◇◇◇>와 협의하여 이 사건 건물 중 원고들
이 직접 점유하는 2층 일부 부분을 제외한 나머지 부분에 관하여 그중 일부
를 임대하거나 임차인들로부터 공과금, 관리비 등을 받아 이 사건 건물을
관리하는 방법으로 간접적유하였다고 인정하였다. 그러나 원심의 위와 같
은 판단은 앞서 본 법리에 비추어 볼 때 다음과 같은 이유에서 그대로 수긍
하기 어렵다. 이 사건 건물 중 제삼자에게 임대가 이루어진 부분에 대한 원
고들의 간접적유가 인정되기 위해서는 원고들과 직접적유자인 임차인들 사
이에 점유 매개 관계가 인정되어야 한다. 그런데 기록에 의하면 이 사건 건물
의 임차인들과의 임대차 계약은 당시 소유자이던 주식회사◇◇◇ 사이에
체결된 사실을 알 수 있다. 그러므로 임대차계약에 기하여 임차 부분의 직
접점 유자인 임차인들에 대하여 반환청구권을 갖는 자는 주식회사 ◇◇◇뿐
이라고 보아야 한다. 따라서 임차인들과의 임대차 계약은 원고들과 직접적
유자인 임차인 사이의 점유 매개 관계를 인정할 기초가 될 수 없다 그리고
원심이 간접적유 근거로 든 위 사정들은 원고들이 주식회사 ◇◇◇와 함께
 
 
② 점유 매개 관계가 존재한다고 본 사례
 
(1) 판례는 “간접적유를 인정하기 위해서는 간접적유자와 직접적유를 하
는 자 사이에 일정한 법률관계, 즉 점유 매개 관계가 필요하며 이러한 점이 매
개관 걔는 직접적유자가 자신의 점유를 간접적유자의 반환성..
 
 
이 사건 건물의 관리에 관여하였다는 사정에 불과한 것이지 임차인들과의
점유 매개 관계를 인정할 근거가 될 수 없다 따라서 원심으로서는 이 사건
건물 중 제삼자에게 임대가 이루어진 부분에 대하여 원고들과 직접적유자인
임차인들과 사이에 점유 매개 관계를 인정할 수 있는 법률상 근거가 무엇인
지, 원고들과 임대차계약상의 임대인인 ◇◇◇와는 어떤 법률관계가 있는
지 등에 대하여 구체적인 심리를 거쳐 간접적유의 인정 여부를 판단하였어
야 할 것이다(대법원 2012.02.23. 선고 2011다 61424 판결)"고 그 이유를 밝
혔다.
 
(2) 원고가 공사를 완료한 직후인 이 사건 계쟁 상가를 포함한 이 사건 건
물 전체에 대하여 유치권 안내문 등을 부착하고 타인의 출입을 통제하면서
이를 점유하여 왔고, 주식회사 00개발과 이 사건 계쟁 상가에 관한 상가에
친권 관리 계약을 체결하여 석유 개발로 하여금 이 사건 계쟁 상가를 관리하
도록 한 사실을 인정할 수 있으므로, 원고는 이 사건 계쟁 상가를 직접 또는
00개발을 통하여 간접적유하여 왔다고 할 것이다(인천지방법원 2011.
07.22. 선고 2010남 15462 판결).
 
(3) 공장 신축공사 공사잔대금채권에 기한 공장 건물의 유치권자가 공장
건물의 소유 회사가 부도가 난 다음에 그 공장에 직원을 보내 그 정문 등에
유치권자가 공장을 유치·점유한다는 안내문을 게시하고 경비용역회사와 경
비용일 계약을 체결하여 용역경비원으로 하여금 주야 교대로 2인씩 그 공장
에 대한 경비·수호를 하도록 하는 한편 공장의 건물 등에 자물쇠를 채우고
공장 출입구 정면에 대형 컨테이너로 가로막아 차량은 물론 사람들의 공장
출입을 통제하기 시작하고 그 공장이 경락된 다음에 도 유치권자의 직원 10
여 명을 보내 그 공장 주변을 경비·수호하게 하고 있었다면, 유치권자가 그
공장을 점유하고 있었다고 볼 여지가 충분하다는 이유로, 유치권자의 점유
를 인정하지 아니한 원심 판결을 과기 하였다(대법원 1996.8 23. 선고 95다
 
사 거부 등을 이유로 이 사건 도급계약을 해지하였던 점, ③ 위와 같은 해
지 무렵에야 피고는 비로소 이 사건 신축 건물을 점유하며 유치권 행사를 하
였던 점, ④ 원고와 oo 건설 사이의 공사 대금 본서 청구, 하자 보수금 반도청
구 소송에서 00건설의 미시공 및 시공한 자로 인한 손해가 00건설의 공
사잔 대금채권의 액수를 훨씬 초과하는 것으로 감정된 점 위 소송의 항
소심인 서울고등법원 사건에서 위 법원은 피고가 원고에게 상계되고 남은
하자 보수비 및 지체상금-공사 잔대 금관 그 지연손해금 및 이에 대한 지연
손해금을 지급하라는 내용의 판결을 선고한 점, ⑥ 한편 원고는 변경된 공
사계 약에 따라 oo 건설에 공사 대금을 지급해 왔고 원고가 00건설에 지
급하지 않은 공사 잔대 금은 전체 공사대금의 10%에도 미치지 못하였으며,
원고는 하자로 인한 보수공사 등을 이유로 나머지 공사대금의 지급을 유보
하고 있었을 뿐 자력이 없어서 공사대금을 지급하지 못하는 상태는 아니 있
으로, oo 건설이 유치권을 행사하면서까지 공사잔대금채권의 담보를 확
봉할 필요가 있었다고 보기는 어려운 점 등에 비추어 볼 때, 전문건설회사
인 00건설 및 그 대표자인 피고로서는 이 사건 신축 건물 점유 개시 당시
이미 객관적으로 드러난 이 사건 신축 건물 시공과정에서의 하자로 인한 원
고에 대한 하자 보수의 무의 부담 등을 이유로 다액의 손해배상의무를 부담
하게 될 상황이라는 것을 충분히 인식할 수 있었을 것이라고 볼 수 있고,
위 공사 대금 청구사건의 감정 결과 oo 건설이 원고에 대한 공사대금채권을
초과하는 금원 상당의 하자 보수 의무를 부담하게 되였는 바, 그렇다면 피고
로스는 이 사건 신축 건물에 관한 점유 개시 당시 그 점유권원이 없음을 알
면서 또는 과실로 알지 못한 채 점유를 개시한 것이라고 봄이 상당하므로,
결국 적법하게 점유할 궐원이 없이 이 사건 신축 건물을 점거한 피고의 행위
는 원고에 대한 불법행위를 구성한다"라고 그 이유를 밝혔다.
 
 
(4) 타인의 물건을 점유하여야 한다.
 
(가) 개 설
 
점유물은 타인의 것이어야 한다(민법 제320 조), 따라서 자기의 물건에 대
하여는 유치권을 행사할 수 없다
판례는 "건 불도급 계약에 있어서 그 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시
키기로 약정한 경우가 아니고, 수급인이 자기의 노력과 재료로 건물을 완성
하여 수급인이 원시적으로 그 건물의 소유권을 취득하는 경우에 "유치권은
타물권인 섬에 비추어 볼 때 수급인의 재료와 노력으로 건축되었고 독립한
건물에 해당되는 기성부분은 수급인의 소유라 할 것이므로, 수급인은 공사
대금을 지급받을 때까지 이에 대하여 유치권을 가질 수 없다(대법원 1993
3, 26, 선고 91다 14116 판결)"고 한다
그러나 가등기가 되어있는 부동산 소유자가 필요비나 유익비를 지출한
것이 가등기에 의한 본등기가 된 경우에는 타인의 물건에 대하여 비용을 투
인한 것이 되는지"에 관하여 판례는 “가등기가 되어있는 부동산 소유권을
이전 받은 갑이 그 부동산에 대하여 필요비나 유익비를 지출한 것은 가등기
에 의한 본등기가 경유됨으로써 가등기 이후의 저촉되는 등기라 하여 직권
으로 말소를 당한 소유권 이전등기의 명의자 갑과 본등기 명의 자인 '을, 내
지 그 특별 승계인인 병과의 법률관계는 결과적으로 타인의 물건에 대하여
갑이 그 점유기간 내에 비용을 두 입 한 것이 된다(대법원 1976.10.26, 선고 76
다 2079 판결)"고 보았다
 
(나) 유치물 소유자의 변동
 
민법 제320조의 타인은 채무자만을 의미하지 않고 그 승계인도 포함되어
유치권이 성립된 후 소유자의 변동이 있더라도 유치권자는 유치권을 행사
할 수 있고, 유치권이 성립되는 부동산을 낙찰받은 자 역시 채무자의 승계
인에 해당되어 유치권자의 채권을 변제해야 할 의무가 있는 것이다.
판례는 유치 권자의 점유 하에 있는 유치물의 소유자가 변동하더라도 유
 
 
권자의 점유는 유치물에 대한 보존행위로서 하는 것이므로 적법하고 그
소유자 변동 후 유치권자가 유치물에 관하여 새로이 유익비를 지급하여 그
가격의 증가가 현존하는 경우에는 이 유익비에 대하여도 유치권을 행사할
선고 71 다 2414 관 2)."고 과시하였다.
 
이 판례는 이유에서 “피고가 본건 건물의 소유자였던 소와 인으로부터 동
건물을 3년간의 기간으로 임차한 다음 동 건물이 노후하여 소유자와 합의
하에 수리비는 이사 갈 때 상환 받기로 약정하고 공사비를 들여 개수하였으며
그 증가액이 현존하고 있고, 그 후 건물의 소유자가 변동되었고, 피고는 원
고로부터 상환을 받을 때까지 위 건물을 유지할 권리가 있다"라고 주장한 사
안으로 대법원은 이 사건 이유에서 "피고가 본건 건물이 제삼자인 소외인 예
게 소유권이전등기 경료 전의 본건 건물에 관한 유익비의 상환청구권이 있
고, 건물의 소유자가 변동된 후에도 위 건물에 대한 유치권이 있다고 함은
원판결이 위 진단에서 확정한 바이고, 그러하다면 피고가 위 건물의 소유자
가 변도 후에 계속하여 점유하는 것은 유치권자인 피고가 유치 물에 대한 보
전 행위로서 점유하는 것이므로 적법행위라 할 것이고, 그 소유자 변도 후 유
지물에 관한 필요비, 유익비를 지급하고 그 유익비에 관하여는 가격의 증가
가 현존한다면 그 유익비의 상환청구권도 민법 제320조의 소위 그 물건에
관하여 생긴 채권이라 할 수 있고, 따라서 위 유익비도 앞에서 본 유익비와
같이 그 변제를 받을 때까지는 본건 건물을 유지하고 명도를 거부할 수 있
다 할 것임에도 불구하고, 원심이 그 소유자 변동 후의 점유를 불법점유라고
보고 위 유익비에 대하여는 유치권이 성립될 수 없다고 판단하였음은 유치
권에 관한 법리를 오해한 위법이 있고 이는 판결에 영향을 미쳤다 할 것이
므로 이점에 대한 상고 논지는 이유 있다"라고 그 이유를 밝혔다
 
(5) 점유의 회복
 
유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸하나(민법 제328조), 점유를 회복한
면 점유를 상실하지 않았던 것으로 되어 유치권이 되살아난다. 유치권자가
점유를 불법적으로 침탈당한 경우 민법 제204조에 정한 점유 회수의 소에
의하여 점유를 회복한 때에는 점유는 상실하지 않았던 것으로 되므로(민법
제192조 제2항 단서) 이러한 경우에는 유치권도 소멸하지 않게 된다
유치권 행사 대행 로밴드에서 도와 드리겠습니다


유치물로 할 수 있는 건물의 형태

(1) 개 설

토지소유자와의 사이에 이 사건 토지 위에 공장 을 신축하기로하는 내용 의 도급계약을 체결하고 기초공사를 진행하면서 사회통념상 독립한 건물이 라고 볼 수 없는 구조물을 설치한 상태에서 이 사건 토지에 대한 경매절차 가 진행됨으로 인하여 공사가 중단된 사건에서 법원은 "건물의 신축공사를 도급받은 수급인이 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 정착물을 토 지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우에 위 정착물은 토지의 부합물에 불과하여 이러한 정착물에 대하여 유치권을 행사할 수 없다(대법원 2008.5. 30, 자2007마98 결정)"고 판시하였다


 (2) 건물이라고 볼 수 있는 건물의 형태

독립된 부동산으로서의 건물이라고 하기 위하여는 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어져야 한다 판례는 "신축 건물이 경락대금 납부 당시 이미 지하 1층부터 지하 3층까 지 기둥, 주벽 및 천장 슬라브 공사가 완료된 상태이었을 뿐만 아니라 지하 1층의 일부 점포가 일반에 분양되기까지 하였다면, 비록 토지가 경락될 당 시 신축 건물의 지상층 부분이 골조공사만 이루어진 채 벽이나 지붕 등이 설치된 바가 없다 하더라도, 지하층 부분만으로도 구분소유권의 대상이 될 수 있는 구조라는 점에서 신축 건물은 경락 당시 미완성 상태이기는 하지만 독립된 건물로서의 요건을 갖추었다(대법원 2003.05.30. 선고 2002다21592 판결)"고 보았다


채권이 변제기에 있을 것

(1) 개 설

변제기 전의 채권의 이행을 간접적으로 강제하는 것은 부당하므로 채권 이 변제기에 달하고 있지 않는 동안은 유치권이 성립하지 않는다(민법 제 320조 제1항, 대법원 2007.09.21. 선고 2005다41740 판결).


(2) 공사하자가 있는 건물

 건물신축 도급계약에서 완성된 신축 건물에 하자가 있고 하자 및 손해에 상응하는 금액이 공사잔대금액 이상이어서 도급인이 하자보수 청구권 등에 기하여 수급인의 공사잔대금 채권 전부에 대하여 동시이행 항변을 한 경우, 수급인이 공사잔대금 채권에 기한 유치권을 행사할 수 있는지에 관하여 대 법원은 "수급인의 공사대금채권이 도급인의 하자보수청구권 내지 하자보수 에 갈음한 손해배상채권 등과 동시이행의 관계에 있는 점 및 피담보채권의 변제기 도래를 유치권의 성립요건으로 규정한 취지 등에 비추어 보면, 건물신축 도급계약에서 수급인이 공사를 완성하였더라도, 신축된 건물에 하자 가있 고 그 하자 및 손해에 상응하는 금액이 공사잔대금액 이상이어서, 도 급인이 수급인에 대한 하자보수청구권 내지 하자보수에 갈음한 손해배상채 권 등에 기하여 수급인의 공사잔대금 채권 전부에 대하여 동시이행의 항변 을 한 때에는 공사잔대금 채권의 변제기가 도래하지 아니한 경우와 마찬가 지로 수급인은 도급인에 대하여 하자보수의무나 하자보수에 갈음한 손해배 상의무 등에 관한 이행의 제공을 하지 아니한 이상 공사잔대금 채권에 기한 유치권을 행사할 수 없다고 보아야 한다(대법원 2014.01.16, 선고 2013다 30653 판결)"고 판시하였다. 위 사건은 시공하자 등으로 인하여 동시이행의 항변을 하였음에도 불법 하게 공사현장을 점거하여 유치권을 행사한 사건으로, 대법원도 원심과 같 은 취지로 기각한 사례이다 또한 이 사건에서는 시공하자 등으로 인한 원고의 손해가 원고에 대한 공 사대금채권액보다 커서 유치권을 행사할 수 없었음에도 불법하게 공사현장 을 점거하여 원고의 공사진행업무를 방해하였다는 등의 범죄사실로 벌금형 의 형사처벌을 받았다(서울고등법원 2013.03.22. 선고 2012나76609 판결).


(3) 변제기에 이르렀다고 보기 어렵다고 한 사례

판례는 공사도급계약을 체결하면서 기성고 조건으로 ,1차 기성 : 1층 완 료시(골조공사) 공정율의 80% 지급, 2차 기성 : 골조공사 완료시 공정율의 80% 지급, 3차 기성 : 준공후 1개월 이내 잔여 기성금 지급(제11항)'을 계 11항 불이행시나 공사 도중 도급인으로 인하여 공사지연 및 중단시 이에 대 한 보상책으로 00동 478-25호를 제공할 것을 쌍방 공증하에 약정한 계약 에서 “이와 같은 기재만으로는 이 사건 공사의 공정율에 따른 미지급금의 존재를 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 만한 아무런 증거가 없을 뿐 만 아니라 이 사건 공사도급계약에서 미지급 공사대금에 대한 보상책이 명 시적으로 규정되어 있는 점 등에 비추어 보면, 피고들이 주장하는 미지급 공사대금채권이 변제기에 이르렀다고 보기도 어려우므로, 피고들이 위 항 변은 이러한 점에서도 이유 없다(서울동부지방,, 2010. 1.27, 션고200 나300 판결).”고 콴시하였다.
유치권의 견련성이 없다고 한 사례
 

(가) 권리금
 

임대인과 임차인 사이에 건물명도시 권리금을 반환하기로 하는 약정이

있었다 하더라도 그와 갇은 권리금 반환청구권은 건물에 관하여 섕긴 채권

이라 할 수 없으므로 그와 같은 채권을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사

할 수 없다(대법원 1994.10.14, 선고 93이나 62119 판결)

 

(나) 임차보증금 반환청구권 등

 

건물의 임대차에 있어서 임차인의 임대인에게 지급한 임차보증금반환청

구 권이나 임대인이 건물 시설을 아니하기 때문에 임치인에게 건물을 임차목

적대로 사용 못한 것을 이유로 하는 손해배상청구권은 모두 민법 제320조

소정 소위 그 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없다(대법원 1976-05, 11

선고 75다 1305 판결)

 

(다) 건축자재대금채권

 

갑이 건물 신축공사 수급인인 을 주식회사와 체결한 약정에 따라 공사

장에 시멘트와 모래 등의 건축자재를 공급한 사안에 서, 갑의 건축자재대금

채권은 매매계약에 따른 매매 대금채권에 불과할 뿐 건물 자체에 관하여

긴 채권이라고 할 수는 없다(대법원 2012.1.26, 선고 2011다 96208 판결). 이

사건의 원심 판결은 부산지방법원 2011.10.05. 선고 2011이나 6769 판결인 바,

대법원은 이를 파기하여 사건을 부산지방법원 본원 합의부에 환송하였다

(아래 판례 참조).

부산지방법원 2011.10.05. 선고 2011이나 6769 판결]

민법 제320 조 제1항에서 규정한 그 물건에 관하여 생긴 채권은 유치권 제도

본래의 취지인 공평의 원칙에 특별히 반하지 않는 한 채권이 목적물 자체로

부터 발생한 경우는 물론이고 채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률과

계나 사실관계로부터 발생한 경우를 포함하는 것인 바, 피고가 이 사건 부동

산의 신축공사에 필요한 자재인 시멘트와 모래 등을 공급하였고, 위 공사장

재들이 공사에 사용되어 이 사건 부동산의 구성부분으로 부합된 이상, 위 건

축자재대금채권은 이 사건 부동산과의 견련관계가 인정되어 이 사건 부동산

에 대한 유치권의 피담보채권이 된다고 할 것이므로 원고의 위 주장은 이유

없다

 

(라) 레미콘 대금채권

 

레미콘 대금채권은 이 사건 건물 자체로부터 발생한 것이 아니고, 레미콘

공급계약에서 건물의 반환청구권이 발생하지도 아니하므로 이 사건 건물에

관하여 생긴 채권이라고 할 수 없다(광주고등법원 2009.04.29. 선고 2008이나

5102 판결). 이 판례의 원문을 주요 판례(494면 참조) 란에 실었다.

 

(마) 밤과 부엌 복도의 칸막이 등

 

방과 부엌 복도의 칸막이와 다다미 등은 건물의 부속물로 보아야 할 것이

고 부속물 설치에 소요된 공사비 채권은 건물에 관하여 생긴 채권이 아니므

로 이에 기하여 건물을 유치할 수 없다(서울고법 1973.5.31. 선고 72나 2595.

 

 

(바) 분양대금채권

 

피신청인은 00주식 회사로부터 이 사건 부동산을 포함한 상가 4층 내지

7층에 관한 공사 계약을 이전 받아 위 공사를 완료한 후 이 사건 부동산에 관

하여 소유권이전등기를 마쳤고, 그 공사대금 회수 등을 위하여 이 사건 부

동산을 포함한 상가 4층 내지 7층 전부를 의료법인 00재단에 분양·매 도하

였다. 피신청인은 위 재단으로부터 위 상가 분양대금을 지급받지 못하 있는

바, 피신청인의 위 재난에 대한 상가 분양대금 채권은 이 사건 부동산에 관

하여 생긴 채권이라 할 것이어서, 피신청인은 유치권자로서 이 사건 부동산

을 점유할 정당한 궐원이 있다고 주장한 사건에서 법원은 "분양대금 채권

은 의료법인 검지 의료재단과의 분양계약에 기초하여 위 재단에 대하여 만

주장할 수 있는 권리로서 피신 청인은 그 채권을 변제받을 때까지 위 부동산

의 인도 및 소유권이전등기를 거절할 동시 이행의 항변권이 있을 뿐이고, 위

분양대금 채권이 이 사건 부동산 자체로부터 발생하거나 위 부동산의 반환

청구권과 동일한 법률과계 또는 사실관계로부터 발생한 것이라고 볼 수는

없는 바, 피신청인이 주장하는 위와 같은 사정만으로는 피신청인이 이 사건

부동산에 관하여 유치권을 행사할 수 있다고 인정하기에 부족하다(부산시

방법원 2011. II. 18 자 2011라 700 결정)"고 판시하였다

 

(사) 건물의 옥탑, 외벽 등에 설치된 간판

 

건물의 옥탑, 외벽 등에 설치된 간판의 경우 일반적으로 건물의 일부가

아니라 독립된 물건으로 남아 있으면서 과다한 비용을 들이지 않고 건물로

부터 분리할 수 있는 것이 충분히 있을 수 있고, 그러한 경우에는 특별한

사정이 없는 한 간판 설치공사 대금채권을 그 건물 자체에 관하여 생긴 채

권이라고 할 수 없다(대법원 2013.10.24 선고 2011다 44788 판결).

 

 

(아) 호텔 건립에 납품한 커튼, 이불, 베게, 침대 카바 등

 

민법 제320조 제1항에 규정된 유치권이 발생하기 위해서는 “그 물건에

관하여 생긴 채권”이어야 하므로 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우나

채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률과계나 사실관계로부터 발생한

경우이어야 하는데, 유치권으로 주장하는 채권은 커튼, 이불, 베게, 침대가

바 등 물품대금채권으로서 위 채권이 이 사건 부동산 자체로부터 발생하여

다거나 이 사건 호텔 및 토지의 반환청구권과 동일한 법률과계나 사실관계

로부터 발생한 경우에 해당된다고 보기 어려우므로, 위 채권은 이 사건 부

농산에 관한 유치 권의 피담보채권이 될 수 없다(청주지방법원 충주지원

2008, 10.31. 선고 2008과 합 238 판결)

 

(자) 사설묘지로 사용하기 위한 시설비

 

피고가 지출한 비용은 모두 이 사건 임야를 사설묘지로 사용하면서 분묘

설치자 소부터 묘지 사용료 및 분묘 관리비 등을 징수하기 위하여 이 사건 임

야의 내외에 필요한 시설을 함으로써 소요된 비용이어서 그 시설비가 이사

건 임야를 사설묘지로 사용한 피고의 사업에는 필요한 비용이라 하겠으나

이 사건 임야의 소유자가 이를 보존하는데 필요한 비용은 아니라 할 것이고

또한 이 사건 임야의 가치를 증가시킨 유익비라고도 할 수 없으므로 위 시

설비의 상환청구나 유치권을 행사할 수 없다(서울고법 1978.22. 선고 76타

3069 판결, 상고).

 

(차) 주택 출입문, 정원과 마당 보수 비용

 

주택에 출입문이 낡아서 새로 만들어 달았고, 마루문을 보수하였으며 지

붕의 기와 및 방 4개을 보수하였고, 상수도 파이프가 삭아서 바꾸어 시설한

였으며 정원과 마당을 일부 보수한 사실은 각 인정되나 위와 같은 정도의

보수 및 개수공사비용은 본건 주택의 유지 보존을 위한 통상의 필요비에 지

나지 아니한다 할 것이어서 이는 원·피고 사이에 특단의 약정이 없는 한 본

건 주택의 차 주인 피고가 부담해야 할 것이므로(민법 제611조 1항), 피고의

위 유치권 항변은 이유 없다(서울고법 197607.23. 선고 75나 1886 관결 : 상

고)·필요비 등의 구체적 설명은 195면 참조.

 

(카) 점포 바닥 타일공사

 

민법 제626조 제2항에서 임대인의 상환의무를 규정하고 있는 유익비란

임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말하

는 것으로, 임차인의 특수한 목적을 위하여 투입한 비용은 유익비에 해당화

지 아니한다(대법 윈 1991. 10.8, 선고 91다 8029 판결 등 참조), 피고 회사가

이 사건 종전 임대차계약 직후 이 사건 점포에 바닥 타일공사를 한 사건에

서, 법원은 "피고 회사가 지출한 위 비용은 어디까지나 피고 회사가 이 사

건 점포에서 24시간 편의점을 운영하기 위한 것이지 이 사건 점포의 보존을

위한다거나 그 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이 아니라고 할 것이므로

이를 유익비라고 할 수 없다(울산지방법원 2013.11.08. 신고 2013개 단 52393

판결 : 항소)"고 판시하였다.

 

(타) 사설묘지를 조성하기 위하여 지출한 비용

 

임야의 내외에 필요한 시설을 함으로써 소요된 비용이어서 그 시설비가

이 사건 임야를 사설묘지로 사용한 피고의 사업에는 필요한 비용이라 하겠

으나 이 사건 임야의 소유자가 이를 보존하는데 필요한 비용은 아니라 할

것이고 또한 그 시설비가 사설묘지 설치 허가 없는 원고에 대하여까지 이 사

건 임야의 가치를 증가시킨 유익비라고도 할 수 없다(대법원 1978.07.25, 신

고 78다 417 판결).

 

(파) 부동산 매매 대금

 

부동산 매도인이 매매 대금을 다 지급받지 아니한 상태에서 매수인에게

소유권이전등기를 마쳐주어 목적물의 소유권을 매수인에게 이전한 경우에

는 매도인 의 목적물 인도의무에 관하여 동시 시행의 항변권 의에 물권적 권

리인 유치권까지 인정할 것은 아니다. 왜냐하면 법률행위로 인한 부동 산물

권 변종의 요건으로 등기를 요구함으로써 물권 관계의 명확화 및 거래의 안

전·원활을 꾀하는 우리 민법의 기본정신에 비추어 볼 때, 만일 이를 인정한

다면 매도인은 등기에 의하여 매수인에게 소유권을 이전하였음에도 매수인

또는 그의 처분에 기하여 소유권을 취득한 제삼자에 대하여 소유권에 속한

는 대체적인 점유의 권능을 여전히 보유하게 되는 결과가 되어 부당하기 때

문이다. 또한 매도인으로서는 자신이 원래 가지는 동시 시행의 항변권을 행

사하지 아니하고 자신의 소유권이전의무를 선 이행함으로써 매수인에게 소

유권을 넘겨 준 것이므로 그에 필연적으로 부수하는 위험은 스스로 감수한

여야 한다. 따라서 매도인이 부동산을 점유하고 있고 소유권을 이전 받은 매

수인에게서 매매 대금 일부를 지급받지 못하고 있다고 하여 매매 대금채권을

피담보채권으로 매수인이나 그에게서 부동산 소유권을 취득한 제삼자를 상

대로 유치권을 주장할 수 없다(대법원 2012.1.12. 자 2011마 2380 결정).

 

(하) 명의신탁자의 부당이득 반환청구권

 

명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁 약정을 맺고 명의수탁자

가 당사자가 되어 명의신탁 약정이 있나는 사실을 알지 못하는 소유자와 부

동산에 관한 매매계약을 체결한 뒤 수탁자 명의로 소유권이전등기를 마친

경우에는 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁 약정은 무효이지만 그

명의수탁 자는 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 되고(부동산 실권

리자 명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항, 제2항 참조), 반면 명의신탁자는

애초부터 당해 부동산의 소유권을 취득할 수 없고 다만 그가 명의수탁자에

게 제공한 부동산 매수 자금이 무효의 명의신탁 약정에 의한 법률상 원인 없

는 것이 되는 관계로 명의수탁자에 대하여 동액 상당의 부당이득 반환 청구

권을 가질 수 있을 뿐이다. 명의신탁자의 이와 같은 부당이득 반환청구권은

부동산 자체로부터 발생한 채권이 아닐 뿐만 아니라 소유권 등에 기한 부동

산의 반환청구권과 동일한 법률과계나 사실관계로부터 발생한 채권이라고

보기도 어려우므로, 결국 민법 제320조 제1항에서 정한 유치권 성립요건의

로서의 목적물과 채권 사이의 견련관계를 인정할 수 없다(대법원 2009.03.

26, 선고 2008다 3K3 판결).

 

(거) 식당 시설비와 건물관리비

 

식당을 운영해 오면서 식당 시설비와 운영자금, 건물관리비 등을 지출한

였다고 하더라도 이는 식당 영업을 위한 비용일 뿐 이 사건 각 점포의 보존

또는 개량을 위한 비용이라고는 할 수 없으므로, 위 비용 또한 유치권의 피

담보 채권이 될 수 없다(수원 지방법원 2010. I. 14 선고 2009가 합 10075 관

(네 부속물매수청구권 민법 제646조가 규정하는 건물 임차인의 매수청구권의

대상이 되는 부속물이라 함은 건물에 부속된 물건으로 임차인의 소유에 속한고 건물의 구성

부분으로는 되지 아니한 것으 로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져올

게 하는 물건이라 할 것이므로, 부속된 물건이 오로지 임차인의 특수 목적에

사용하기 위하여 부속된 것일 때는 이를 부속물매수청구권의 대상이 되는

물건이라 할 수 없는 것이다. 그리고 이 경우 당해 건물의 객관적인 사용 목

적은 그 건물 자체의 구조와 임대차계약 당시 당사자 사이에 합의된 사용목

적, 기타 건물의 위치, 주변의 환경 등 제반 사정을 참작하여 정하여 지는

것이라 할 것이다(대법원 1993, 2.26 선고 92다 41627 관결 등 참조)

부속물 매수청구권이 유치권으로 인정되려면 유익비로 인정받아야 할 것

이다. 민법 제626조 제2항에서 임대인의 상환의무를 규정하고 있는 "유익

비”란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을

말하는 것으로, 임차인의 특수한 목적을 위하여 투입한 비용은 유익비에 해

당하지 아니한다(대법원 1991, 10, 8. 선고 91다 8029 판결 등 참조), 즉, 임차

인이 영업을 위하여 시설한 건물 및 그 부속물의 경우에는 유치권 주장을

할 수 없고, 또한 그러한 시설이 있더라도 원상복구의 약정이 있는 경우에

는 포기의 약정으로 보아 유치권을 주장할 수 없다. 유익비에 관하여는 195

면 참조

 

(더) 보일러 시설

 

방의 보일러 시설 등에 유익비를 지출한였으므로 이를 상환 받을 때까지

위 건물에 대한 유치권을 행사하나 이는 통상의 필요비라 할 것이다(인천 지지

방법원 1990. 6. 15, 선고 89나 2004 판결), 필요비에는 수선비 등 물건의 보

존에 필요한 비용, 조세 등 관리에 필요한 비용 등 선량한 관리자의 주의로

서 물건을 보관하는데 지출되는 비용이 있는데, 이에는 통상의 필요비와 평

상적인 보존 이외에 지출한는 특별한 필요비가 있다(민법 제203조, 제325

조, 제626조), 필요비와 유익비에 관하여는 195면 참조.
유치권성립요건의 사례

물건에 관하여 생긴 채권일 것(피담보채권의 견련성)

(1) 개 설

민법 제320조 제1항은 "타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물 건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받 을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다”고 규정하고 있으 므로, 유치권의 피담보채권은 그 물건에 관하여 생긴 채권이어야 한다(대 법원 2012. I. 26. 선고 2011다96208 판결, 대법원 2013.10.24. 선고 2011다 44788 판결). 여기서 "그 물건에 관하여 생긴 채권”이란, 위 유치권 제도 본래의 취지 인 공평의 원칙에 특별히 반하지 않는 한 채권이 목적물 자체로부터 발생 한 경우는 물론이고 채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사 실관계로부터 발생한 경우도 포함한다고 할 것이다(대법원 2007.97. 선고 2005다16942 판결).


(2) 견련성이 있다고 한 사례

(가) 자금의 일부를 차용하여 건물을 완공한 경우

피고가 원고로부터 원고 소유의 대지를 매수하여 그 계약금만 지급한 상 태에서 원고의 승낙하에 그 대지상에 건물의 신축을 시공 중 그 자금이 부 족하여 원고로부터 그 자금의 일부를 차용하여 그 건물을 완공하고 원고와 의 사이에 위 건물을 원고의 소유로 하되 피고가 약정기일까지 원고의 위 금원을 변제하면 원고는 위 건물소유권을 피고에게 양도하기로 약정하였다 가 피고가 위 약정기일까지 위 금원을 변제하지 아니하여 원고가 피고에 대 하여 위 건물의 명도를 구하는 본건에 있어서, 피고는 총 건축공사비중 원 고로부터 차용한 위 자금을 제외한 피고가 투입한 공사비 금액의 범위 내에 서는 유치권을 행사할 수 있다(서울고법 1973.9. 21, 선고 72나1978, 1979

 (나) 등록세, 교육세 등의 세금과 이주비, 아파트관리비 등

 주거환경정비법에 의하여 설립되어 사업시행인가를 받은 주택개량재개발 조합이 유치권을 주장한 사건인바, "아파트의 시공사 또는 관할구청에 납부 하여야 할 시유지 계약금 및 불하대금, 시유지 균등배분금 및 토지, 건물 등 록세, 교육세 등의 세금과 이주비, 아파트에 관한 관리비, 유리샷시비용, 대 위등기비용은 목적물 자체로부터 발생한 비용으로서, 위 징수금 등에 대한 채권 및 위 각 비용에 대한 상환청구권과 이 사건 아파트 사이에는 견련관 계가 있다(서울중앙지방법원 2009.09.04. 선고 2009가합49365 판결 : 항소)" 고 판단하였다.

(다) 미완성 부분을 자기 자금으로 완성

기초공사 벽체공사 옥상 스라브공사 만이 완공된 건물에 전세금을 지급 하고 입주한 후 소유자와 위 건물을 매수하기로 합의하여 자기 자금으로 미 완성 부분을 완성한 자는 위 건물에 들인 금액 상당의 변제를 받을 때까지 위 건물의 제3취득자에 대하여 유치권을 행사할 수 있다(대법원 1967.11.28. 선고 66다2111 판결)

 (라) 등기 수수료

재건축정비사업조합은 정기총회에서 아파트 소유권 보존등기 등 준공 관 련 법무업무를 진행할 법무사로 피고 등 3명을 선임하기로 결의하고 부동 산등기업무, 법률지원업무 등을 수행하는 내용의 법무업무협약을 체결하고, 위 법무업무협약에 따라 이 사건 각 부동산에 관한 소유권보존등기 업무를 수행하였고, 그 보수를 모두 지급받은 사실, 원고들은 참가인이 피고에게 지급한 등기수수료가 과다하고 그 내역이 불투명하다는 이유로 참가인의 등기수수료의 지급을 거부하자 피고와 참가인은 그 등기필증의 인도를 거부하고 있는 사안에서 대법원은 "재건축정비사업조합의 아파트 등기수수료 채권은 이 사건 등기필증에 관하여 생긴 채권이라고 할 것이므로, 결국 참가인은 원고들에 대한 정당한 등기수수료 채권을 변제받을 때까지 이 사건등기필증을 유치할 수 있다. 그리고 참가인이 이위한 방법으로 피고에게 이 사건 등기필증을 점유하게 하고 있는 것이라면 피고는 점유할 권리가 있음을 들어 소유물반환청구권에 기초한 원고들의
이 사건 등기필증 인도 청구를 거부할 수 있다(대법원 2014.12.24. 선고 2011다62618 판결)"고 판시하였다.
사건 등기필중을 유치하기

(마) 리모델링공사

유치권은 그 물건에 관하여 생긴 채권에 대하여 행사할 수 있는바, 건물의 리모델링공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고 또 그 건물에 관하여 생긴 공사대금 채권이 있다면, 수급인은 그 채권을 변제받을 때까지건물을 유지할 권리가 있는 것이므로, 피고 회사는 유지권자로서 소유자인원고에게 대항할 수 있다고 할 것이다(서울고등법원 2011.6 3. 선고 2010488684 관리

(바) 석축을 쌓는데 든 비용

피고가 이건 대지에 관하여 전 소유자의 소유로 있을 당시 에 석축을 쌓은결과 비로소 완전한 대지가 되어 현재 그 이상의 가치가 있는 사실이 인정된다면 피고가 투입한 위 비용은 이건 대지를 점유하는 동안에 이를 개량하기 위하여 지출한 금전이라 할 것이다(대구고등법원 1909.7. 29, 선고 68나561 판결)

(사) 유익비 중 일부만 인정한 사례

피고가 시공한 공사 중 외부담장 설치공사, 도로복개 공사, 외부석재 마감공사, 고정창문 및 출입문 설치공사, 옥상 원형철제계단 설치공사, 화장실,일반설비시설, 일반전기시설 설치공사, 철골골조보강 및 보수공사, 좌측 벽 면 도장공사, 옥상바닥 방수공사 등으로 인하여 이 사건 건물의 객관적 가 치가 증가되었고, 위 증가된 가치 중 현존하는 것에 대한 금전적 평가가 있 는 사실을 인정할 수 있고 반증이 없으므로(위 감정 결과는 배면 벽면시설, 매장 내 타일, 천장 텍스, 지붕 아스팔트슁글 등의 설치공사도 이 사건 건물 의 객관적 가치를 증가시킨 공사로 인정하고 있으나, 위 감정 결과가 기재 된 감정서의 내용을 자세히 살펴보면, 위 각 공사는 맥도널드 광안점의 영 업을 위한 공사로 보일 뿐, 이로 인하여 이 사건 건물의 객관적 가치가 증 가하였다고 보기 어려우므로, 이 부분 감정 결과는 받아들이지 아니한다), 피고는 이 사건 건물에 관하여 유익비를 피보전권리로 하는 유치권이 있다 할 것이다(부산지방법원 동부지원 204. 3. 11, 선고 2003가합652 판결).
◆ 명도소송

▷ 명도소송이란?

 인도명령 신청기간(매각대금을 낸 뒤 6개월 이내)이 지나거나 채무자·소유자 또는 점유자 등 인도명령 대상 이외의 사람이 해당 부동산을 점유하고 있는 경우에 매수인은 명도소송을 제기해서 그 부동산을 회복할 수 있습니다.

 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에 인도명령 대상을 상대로 명도소송을 제기하는 것도 가능하지만 명도소송을 제기하는 것이 인도명령을 신청하는 것에 비해 시간과 비용이 더 든다는 점을 고려해야 합니다.

· 명도소송의 제기권자

 - 명도소송은 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이 제기할 수 있습니다.

· 명도소송의 제기기간

 - 인도명령과 달리 명도소송은 그 제기기간에 제한이 없습니다.

· 명도소송의 집행

 - 명도소송판결이 내려지고 집행문이 부여되면 강제집행을 해서 해당 부동산의 점유를 이전받을 수 있습니다(「민사집행법」 제24조 및 제30조제1항).


◆ 유치권

 · 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.

· 전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.

· 유치권의 불가분성 유치권자는 채권전부의 변제를 받을 때까지 유치물전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다.


◆ 부동산점유이전금지가처분

 부동산점유이전금지가처분이란 부동산에 대한 인도·명도청구권을 보전하기 위한 가처분으로 목적물의 인적(주관적)·물적(객관적) 현상을 본집행 시까지 그대로 유지하게 하는 가처분을 말합니다.

※ 예: 명도소송을 할 예정이니 위장 세입자나 다른 사람에게 해당 부동산을 넘기지 말고 채권자에게 부동산을 넘기라는 것입니다.


◀법령용어해설▶

명도(明渡)란 토지·건물 또는 선박 등을 점유하고 있는 자가 그 점유를 타인의 지배하에 옮기는 것을 일반적으로 인도(引渡: 점유의 이전)라고 하는데 여기서 그 전제로서 인도 의무자 및 그 동거인 등이 목적물에 살면 그를 퇴출시키고, 인도의무자 소유의 점유동산 등이 있다면 그 점유동산 등을 밖으로 반출한 다음 인도(점유이전)를 하게 되는데 이를 특히 ’명도’라 합니다. 즉, 명도는 ’주거인을 퇴거시키고 동산을 철거한 뒤에 인도하는 것’입니다. 따라서 명도는 인도의 한 형태입니다.



◆ 소유권 방어를 위한 조치 ◆

· 법원의 매각허가결정이 선고된 이후 매각대금을 지급하기 전까지의 기간 동안 채무자, 소유자 또는 점유자가 해당 부동산을 훼손하는 등 가치를 감소시키는 행위를 하는 경우에 매수인은 그 부동산의 가치를 보존하기 위해 법원에 부동산 관리명령을 신청할 수 있습니다.

· 매수인이 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자, 전의 소유자 또는 점유자가 해당 부동산에 대한 점유 등을 계속하고 있다면 예기치 못한 불이익을 받을 수 있습니다. 이 경우, 매수인은 그 부동산에 대한 소유권을 방어하기 위해 법원에 부동산 인도명령을 신청하거나 명도소송을 제기할 수 있습니다.

◆ 부동산 관리명령

· 관리명령이란?

- 법원의 매각허가결정이 선고된 후 매각대금을 지급하기 전까지 사이에 채무자·소유자 또는 점유자가 해당 부동산을 훼손하는 등 그 가치를 감소시키는 행위를 하면 매수인은 예상치 못한 손해를 볼 수 있습니다. 이런 경우에 매수인 또는 채권자는 법원에 부동산 관리명령을 신청해서 관리인에게 부동산의 관리를 맡길 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제2항).

· 관리명령의 신청인

- 관리명령은 매수인 또는 채권자가 신청할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제2항).

· 관리명령의 신청기간

- 관리명령의 신청은 법원의 매각허가결정이 선고된 뒤부터 그 부동산을 인도받을 때까지 할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제2항).

· 관리명령의 집행

- 법원의 관리명령으로 선임된 관리인은 매수인이 해당 부동산을 인도할 때까지 그 부동산을 관리합니다.



- 채무자·소유자 또는 점유자가 관리명령에 따르지 않는 등 부동산의 관리를 위해 필요한 경우에 법원은 매수인 또는 채권자의 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 않고 인도명령에 준하는 명령을 할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제3항).


◆ 부동산 인도명령

▷인도명령이란?

- 매수인이 매각대금을 지급하고 유효한 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자나 점유자가 해당 부동산을 계속 점유하고 있으면 예상치 못한 손해를 볼 수 있습니다. 이런 경우에 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청해서 채무자·전소유자 또는 점유자로부터 그 부동산을 회복할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제1항 본문).

- 그러나 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우(예를 들어, 대항력을 갖춘 임차인 등)에는 인도명령을 신청할 수 없습니다(「민사집행법」 제136조제1항 단서).


· 인도명령의 신청인

- 인도명령은 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이 신청할 수 있습니다.

- 그러나 매매 등을 원인으로 매수인으로부터 소유권을 이전받은 특별승계인은 인도명령을 신청할 수 없습니다. 인도청구는 매수인에게 허용되는 경매절차상의 권리에 속하는 것이기 때문입니다(대법원 1966. 9. 10. 자 66마713 결정).

· 인도명령의 신청기간

- 인도명령의 신청은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만 할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제1항).

· 인도명령의 집행

- 법원의 인도명령이 있으면 채무자·소유자 또는 점유자는 해당 부동산을 매수인에게 인도해야 합니다.

- 채무자·소유자 또는 점유자가 인도명령에 따르지 않으면 매수인 등은 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제6항).


질문)
법원의 인도명령결정 전에 점유자가 제3자에게 그 점유를 이전하면 어떻게 처리해야 하나요?
 
답변)
인도명령을 신청한 후 법원이 인도명령을 결정하기 전에 현 점유자가 제3자에게 그 점유를 이전하면 인도명령의 상대방이 달라지므로 인도명령은 그 효력을 잃게 됩니다. 이 경우에는 매각대금을 낸 뒤 6개월 이전이라면 새로운 점유자를 상대방으로 해서 인도명령을 다시 신청할 수 있으며, 매각대금을 낸 뒤 6개월 이후라면 새로운 점유자를 상대방으로 해서 명도소송을 제기해야 합니다. 그러나 이 방법은 모두 시간과 비용이 더 들기 때문에 매수인의 입장에서는 어느 정도의 손해를 감수해야 합니다.
 
이를 방지하기 위해 인도명령을 신청하거나 명도소송을 제기할 때는 부동산 점유이전금지가처분을 함께 신청하는 것이 좋습니다. 부동산 점유이전금지가처분을 신청하면 현 점유자가 제3자에게 점유를 이전하는 것이 금지되므로 그 실효성을 확보하는데 도움이 될 수 있습니다(「민사집행법」 제300조제1항).

부동산 점유이전금지가처분 신청은 인도명령이나 명도소송을 관할하는 법원 또는 다툼의 대상이 있는 곳을 관할하는 지방법원에 하면 됩니다(「민사집행법」 제303조).
 

▷  법정지상권이 있는 건물을 매수한 경우

 일반적으로 토지와 건물을 함께 매수하는 것이 그 효용가치가 더 높고, 분쟁발생 확률도 낮을 뿐만 아니라 제3자에 대한 매매 등도 비교적 쉽게 이루어질 수 있습니다. 법정지상권이 설정된 건물은 그 처분 등이 어려울 수 있으므로 입찰에 참여하기 전에 이를 조사한 후 입찰 여부를 판단하는 것이 좋습니다.

※ 법정지상권이란?

 법정지상권이란 토지와 그 지상건물이 각각 다른 소유자에게 속한 경우에 건물소유자가 토지를 사용할 수 있는 권리를 말합니다. 법정지상권은 다음의 경우에 인정됩니다.

1. 대지와 건물이 동일한 소유자에게 속한 경우에 건물에 대해서만 전세권을 설정한 후 대지소유자가 변경된 경우: 이 경우 대지소유자의 특별승계인은 전세권설정자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다(「민법」 제305조제1항).

2. 저당물의 경매로 인해 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에게 속한 경우: 이 경우 토지소유자는 건물소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다(「민법」 제366조).

3. 토지와 그 위의 건물이 동일한 소유자에게 속한 경우에 그 토지나 건물에 대해 담보권 실행(「가등기담보 등에 관한 법률」 제4조제2항)을 통해 소유권을 취득하거나 담보가등기에 따른 본등기가 행해진 경우: 이 경우 건물의 소유를 목적으로 그 토지 위에 지상권이 설정된 것으로 봅니다(「가등기담보 등에 관한 법률」 제10조).

4. 입목의 경매나 그 밖의 사유로 인해 토지와 그 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 된 경우: 이 경우 토지소유자는 입목소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다(「입목에 관한 법률」 제6조제1항).

5. 동일한 소유자의 토지와 건물 중 어느 하나가 매매, 경매 등을 원인으로 해서 소유자가 달라진 경우: 이 경우 그 건물을 철거한다는 등의 특약이 없는 한 토지소유자는 건물소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다(대법원 2002. 6. 20. 선고 2002다9660 전원합의체 판결, 대법원 1999. 11. 23. 선고 99다52602 판결).

· 법정지상권의 존속기간은 석조·석회조·연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물인 경우에는 30년, 그 외의 건물인 경우에는 15년을 최단기간으로 봅니다(「민법」 제280조제1항제1호 및 제2항).

· 법정지상권은 따로 등기하지 않아도 되지만, 추후 이를 처분하려면 등기를 해야 합니다(「민법」 제187조).

· 토지와 별개로 건물만 매수했다면 그 건물에 법정지상권이 설정되어 건물의 매수인을 보호해 줍니다. 즉, 매수인은 토지소유자와 별도의 토지이용계약을 하지 않고도 해당 토지를 이용할 수 있습니다. 이 때, 매수인이 이용할 수 있는 토지는 건물이 세워진 토지에 한정되지 않고, 그 건물의 사용을 위해 일반적으로 필요한 건물 주변의 토지를 포함합니다(대법원 1977. 7. 26. 선고 77다921 판결).

· 법정지상권이 설정된 경우에 건물소유자는 토지소유자에게 해당 토지에 대한 사용대가인 지료(地料)를 지급해야 합니다. 지료는 당사자의 합의에 따르며, 합의가 이루어지지 않으면 법원에 청구해서 정할 수 있습니다(「민법」 제305조제1항, 제366조 및 「가등기담보 등에 관한 법률」 제10조).

▷ 분묘가 있는 토지를 매수한 경우

· 산지 등에 분묘가 있으면 그 토지를 사용하는데 제한이 따를 수 있습니다. 따라서 입찰에 참여하기 전에 해당 토지에 분묘가 있는지와 있다면 몇 기(基)가 있는지, 분묘기지권(墳墓基地權)이 있는지 등을 조사한 후 입찰 여부를 판단하는 것이 좋습니다.

· 분묘가 있는 토지를 매수했다면 우선 그 분묘에 연고자가 있는지를 확인한 후 분묘기지권이 있는지를 살펴보아야 합니다.

※ 분묘기지권이란 분묘를 수호하고 봉제사(奉祭祀)하는 목적을 달성하는 데 필요한 범위 내에서 다른 사람의 토지를 사용할 수 있는 권리로(대법원 2001. 8. 21. 선고 2001다28367 판결) 당사자 사이에 특별한 사정이 없으면 그 분묘가 존속하는 동안 계속 유지됩니다.
 
· 분묘기지권이 인정되는 경우에는 분묘 관계자와 이장에 관한 협의를 하는 것이 좋으나, 합의가 어려운 경우에는 분묘가 있는 부분의 땅을 분할해서 분묘 관계자에게 매도하는 방법도 생각해 볼 수 있습니다.

· 연고자가 없는 무연고 분묘이거나 분묘기지권이 없는 분묘인 경우에는 관할 특별자치도·시·군·구청에 개장허가를 신청해서 허가를 받은 후 분묘에 매장된 시신 또는 유골을 개장할 수 있습니다(규제「장사 등에 관한 법률」 제27조제1항 및 규제「장사 등에 관한 법률 시행규칙」 제18조).
소유권 방어를 위한 조치

법원의 매각허가결정이 선고된 이후 매각대금을 지급하기 전까지의 기간 동안 채무자, 소유자 또는 점유자가 해당 부동산을 훼손하는 등 가치를 감소시키는 행위를 하는 경우에 매수인은 그 부동산의 가치를 보존하기 위해 법원에 부동산 관리명령을 신청할 수 있습니다.


매수인이 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자, 전의 소유자 또는 점유자가 해당 부동산에 대한 점유 등을 계속하고 있다면 예기치 못한 불이익을 받을 수 있습니다. 이 경우, 매수인은 그 부동산에 대한 소유권을 방어하기 위해 법원에 부동산 인도명령을 신청하거나 명도소송을 제기할 수 있습니다.
 


 소유권 방어를 위한 조치


 부동산 관리명령



 관리명령이란?



 법원의 매각허가결정이 선고된 후 매각대금을 지급하기 전까지 사이에 채무자·소유자 또는 점유자가 해당 부동산을 훼손하는 등 그 가치를 감소시키는 행위를 하면 매수인은 예상치 못한 손해를 볼 수 있습니다. 이런 경우에 매수인 또는 채권자는 법원에 부동산 관리명령을 신청해서 관리인에게 부동산의 관리를 맡길 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제2항).



 관리명령의 신청인



 관리명령은 매수인 또는 채권자가 신청할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제2항).



 관리명령의 신청기간



 관리명령의 신청은 법원의 매각허가결정이 선고된 뒤부터 그 부동산을 인도받을 때까지 할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제2항).



 관리명령의 집행



 법원의 관리명령으로 선임된 관리인은 매수인이 해당 부동산을 인도할 때까지 그 부동산을 관리합니다.



 채무자·소유자 또는 점유자가 관리명령에 따르지 않는 등 부동산의 관리를 위해 필요한 경우에 법원은 매수인 또는 채권자의 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 않고 인도명령에 준하는 명령을 할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제3항).



 부동산 인도명령



 인도명령이란?



 매수인이 매각대금을 지급하고 유효한 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자나 점유자가 해당 부동산을 계속 점유하고 있으면 예상치 못한 손해를 볼 수 있습니다. 이런 경우에 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청해서 채무자·전소유자 또는 점유자로부터 그 부동산을 회복할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제1항 본문).



 그러나 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우(예를 들어, 대항력을 갖춘 임차인 등)에는 인도명령을 신청할 수 없습니다(「민사집행법」 제136조제1항 단서).



 인도명령의 신청인



 인도명령은 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이 신청할 수 있습니다.



 그러나 매매 등을 원인으로 매수인으로부터 소유권을 이전받은 특별승계인은 인도명령을 신청할 수 없습니다. 인도청구는 매수인에게 허용되는 경매절차상의 권리에 속하는 것이기 때문입니다(대법원 1966. 9. 10. 자 66마713 결정).



 인도명령의 신청기간



 인도명령의 신청은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만 할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제1항).



 인도명령의 집행



 법원의 인도명령이 있으면 채무자·소유자 또는 점유자는 해당 부동산을 매수인에게 인도해야 합니다.



 채무자·소유자 또는 점유자가 인도명령에 따르지 않으면 매수인 등은 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있습니다(「민사집행법」 제136조제6항).








법원의 인도명령결정 전에 점유자가 제3자에게 그 점유를 이전하면 어떻게 처리해야 하나요?
 


 


인도명령을 신청한 후 법원이 인도명령을 결정하기 전에 현 점유자가 제3자에게 그 점유를 이전하면 인도명령의 상대방이 달라지므로 인도명령은 그 효력을 잃게 됩니다. 이 경우에는 매각대금을 낸 뒤 6개월 이전이라면 새로운 점유자를 상대방으로 해서 인도명령을 다시 신청할 수 있으며, 매각대금을 낸 뒤 6개월 이후라면 새로운 점유자를 상대방으로 해서 명도소송을 제기해야 합니다. 그러나 이 방법은 모두 시간과 비용이 더 들기 때문에 매수인의 입장에서는 어느 정도의 손해를 감수해야 합니다.

 


이를 방지하기 위해 인도명령을 신청하거나 명도소송을 제기할 때는 부동산 점유이전금지가처분을 함께 신청하는 것이 좋습니다. 부동산 점유이전금지가처분을 신청하면 현 점유자가 제3자에게 점유를 이전하는 것이 금지되므로 그 실효성을 확보하는데 도움이 될 수 있습니다(「민사집행법」 제300조제1항).

 


부동산 점유이전금지가처분 신청은 인도명령이나 명도소송을 관할하는 법원 또는 다툼의 대상이 있는 곳을 관할하는 지방법원에 하면 됩니다(「민사집행법」 제303조).

 
 



 명도소송



 명도소송이란?



 인도명령 신청기간(매각대금을 낸 뒤 6개월 이내)이 지나거나 채무자·소유자 또는 점유자 등 인도명령 대상 이외의 사람이 해당 부동산을 점유하고 있는 경우에 매수인은 명도소송을 제기해서 그 부동산을 회복할 수 있습니다.



 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에 인도명령 대상을 상대로 명도소송을 제기하는 것도 가능하지만 명도소송을 제기하는 것이 인도명령을 신청하는 것에 비해 시간과 비용이 더 든다는 점을 고려해야 합니다.



 명도소송의 제기권자



 명도소송은 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이 제기할 수 있습니다.



 명도소송의 제기기간



 인도명령과 달리 명도소송은 그 제기기간에 제한이 없습니다.



 명도소송의 집행



 명도소송판결이 내려지고 집행문이 부여되면 강제집행을 해서 해당 부동산의 점유를 이전받을 수 있습니다(「민사집행법」 제24조 및 제30조제1항).


건물명도
[대법원 2017.4.7, 선고, 2016다248431, 판결]

【판시사항】
주택 경매절차의 매수인이 매각물건명세서에 기재되어 공시된 내용을 기초로 권리신고 및 배당요구를 한 주택임차인의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 주택에 관한 소유권을 취득한 경우, 주택임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다는 사정을 들어 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장할 수 있는지 여부(소극)


【판결요지】
주택임대차보호법에 따른 주택임차인의 대항력 발생일과 임대차계약서상 확정일자가 모두 당해 주택에 관한 1순위 근저당권 설정일보다 앞서는 경우, 주택임차인은 특별한 사정이 없는 한 대항력뿐 아니라 1순위 근저당권자보다 선순위의 우선변제권도 가지므로, 그 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 배당요구종기 이전에 배당요구를 하였다면 1순위 근저당권자보다 우선하는 배당순위를 가진다.
한편 집행법원은 부동산에 관한 경매절차에서 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 등의 사항을 적은 매각물건명세서를 작성한 다음 그 사본을 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다(민사집행법 제105조). 이는 경매대상부동산의 현황과 권리관계를 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 공시함으로써 매수희망자가 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하기 위한 것이다.
주택임차인이 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 임차보증금 액수, 주택인도일, 주민등록일(전입신고일), 임대차계약서상 확정일자 등 대항력 및 우선변제권 관련 사항을 밝히고 권리신고 및 배당요구를 한 경우 그 내용은 매각물건명세서에 기재되어 공시되므로, 매수희망자는 보통 이를 기초로 매각기일에서 신고할 매수가격을 정하게 된다.
따라서 주택 경매절차의 매수인이 권리신고 및 배당요구를 한 주택임차인의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 임차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 주택에 관한 소유권을 취득하였다면, 설령 주택임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다고 하더라도, 그러한 사정을 들어 주택의 인도를 구하는 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다.

【원심판결】
수원지법 2016. 8. 25. 선고 2015나27191 판결

【주 문】
상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들이 부담한다.

【이 유】
상고이유(상고이유서 제출기간이 경과한 후에 제출된 준비서면의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.
1.  주택임대차보호법에 따른 주택임차인의 대항력 발생일과 임대차계약서상 확정일자가 모두 당해 주택에 관한 1순위 근저당권 설정일보다 앞서는 경우, 주택임차인은 특별한 사정이 없는 한 대항력뿐 아니라 1순위 근저당권자보다 선순위의 우선변제권도 가지므로, 그 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 배당요구종기 이전에 배당요구를 하였다면 1순위 근저당권자보다 우선하는 배당순위를 가진다.
한편 집행법원은 부동산에 관한 경매절차에서 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 등의 사항을 적은 매각물건명세서를 작성한 다음 그 사본을 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다(민사집행법 제105조). 이는 경매대상부동산의 현황과 권리관계를 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 공시함으로써 매수희망자가 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하기 위한 것이다(대법원 1995. 11. 22.자 95마1197 결정 등 참조).
주택임차인이 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 임차보증금 액수, 주택인도일, 주민등록일(전입신고일), 임대차계약서상 확정일자 등 대항력 및 우선변제권 관련 사항을 밝히고 권리신고 및 배당요구를 한 경우 그 내용은 매각물건명세서에 기재되어 공시되므로, 매수희망자는 보통 이를 기초로 매각기일에서 신고할 매수가격을 정하게 된다.
따라서 주택 경매절차의 매수인이 권리신고 및 배당요구를 한 주택임차인의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 임차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 그 주택에 관한 소유권을 취득하였다면, 설령 그 주택임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다고 하더라도, 그러한 사정을 들어 주택의 인도를 구하는 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다고 할 것이다.
 
2.  원심판결 이유와 기록에 의하면 다음 사실을 알 수 있다.
1) 피고 1은 2008. 6. 19. 소외 1과 원심 판시 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 주택’이라고 한다)에 관하여 임차보증금 240,000,000원으로 정한 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결하고 소외 1에게 위 임차보증금을 지급한 다음, 2008. 8. 8. 동거인인 피고 2와 함께 이 사건 주택에 입주하여 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받았다.
2) 주식회사 한국씨티은행(이하 ‘한국씨티은행’이라고 한다)은 2012. 6. 1. 소외 1의 남편 소외 2에 대한 대출금채무를 담보하기 위해 소외 1 소유인 이 사건 주택에 관하여 채권최고액 480,000,000원으로 정한 1순위 근저당권설정등기를 마쳤고, 피고들은 그 무렵 소외 1의 부탁을 받고 한국씨티은행에게 ‘소외 1과 사이에 임대차계약으로 인한 채권채무관계가 없음을 확인하고 한국씨티은행에 대하여 임대차계약에 따른 일체의 권리를 주장하지 않겠다’는 내용의 무상거주확인서를 작성하여 주었다.
3) 이 사건 주택에 관하여 2013. 10. 1. 한국씨티은행의 신청에 따라 수원지방법원 2013타경52867호로 임의경매절차(이하 ‘이 사건 경매절차’라고 한다)가 개시되었고, 집행법원은 이 사건 주택을 600,000,000원으로 평가하고 배당요구종기를 2013. 12. 11.로 정하였다.
4) 피고 1은 2013. 11. 11. 집행법원에 이 사건 주택에 관하여 임대인 소외 1, 임대차계약일 2008. 6. 19., 임차보증금 240,000,000원, 점유기간 2008. 8. 8.부터, 주택인도일, 전입신고일, 임대차계약서상 확정일자 각 2008. 8. 8.로 기재한 권리신고 및 배당요구신청서를 제출하였다.
5) 이에 따라 피고 1의 임차권에 관한 권리신고 및 배당요구 사실과 그 임차보증금, 점유기간, 전입일자, 임대차계약서상 확정일자가 각 매각기일마다 매각물건명세서에 기재되어 공시되었다.
6) 1차 매각기일은 2014. 2. 20. 최저매각가격을 600,000,000원으로 하여 진행되었으나 매수가격의 신고가 없어 유찰되고, 2차 매각기일은 2014. 3. 20. 최저매각가격을 420,000,000원으로 하여 진행되고, 원고들이 436,670,000원으로 매수가격을 신고하여 최고가매수신고인으로 결정되었다.
7) 원고들은 2014. 3. 27. 매각허가결정을 받았고 그 무렵 그 결정이 확정됨에 따라 2014. 5. 8. 매각대금을 지급하고 소유권이전등기를 마쳤다.
8) 집행법원은 2014. 6. 13. 배당기일에 1순위로 당해세 교부권자인 용인시에게 1,022,840원, 2순위로 임차인인 피고 1에게 240,000,000원, 3순위로 근저당권자인 한국씨티은행에 191,334,841원을 배당하는 내용의 배당표를 작성하였고, 이에 대하여 한국씨티은행은 피고 1의 배당액 전부에 관하여 이의를 신청하였다.
9) 그 후 한국씨티은행은 피고 1에 대하여 배당이의소송을 제기하였고, 그 청구원인으로 피고 1은 무상거주인에 불과하고 설령 그렇지 않더라도 한국씨티은행에게 작성해 준 무상거주확인서의 내용에 반하여 한국씨티은행보다 우선적 지위를 가지는 확정일자부 임차인임을 주장하여 임차보증금반환채권에 의한 배당요구를 하는 것은 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다고 주장하였다.
10) 위 배당이의소송의 제1심(수원지방법원 2014가합8151)은 2014. 11. 17. ‘이 사건 경매절차에서 집행법원이 2014. 6. 13. 작성한 배당표 중 피고 1에 대한 배당액 240,000,000원을 0원으로, 한국씨티은행에 대한 배당액 191,334,841원을 431,334,841원으로 경정한다’는 내용의 화해권고결정을 하였고, 이에 대하여 피고 1과 한국씨티은행이 이의하지 않아 위 화해권고결정은 그대로 확정되었다.
 
3.  위와 같은 사실관계를 앞에서 본 법리에 비추어 살펴본다.
이 사건 주택 임차인인 피고 1의 주택임대차보호법상 대항력 발생일은 소외 1로부터 주택을 인도받고 전입신고를 한 다음 날인 2008. 8. 9.이고, 임대차계약서상 확정일자는 2008. 8. 8.이며, 한국씨티은행의 근저당권 설정일은 2012. 6. 1.이므로, 피고 1은 임차권의 대항력뿐만 아니라 한국씨티은행보다 선순위의 우선변제권도 가지고 있었다.
그런데 이 사건 경매절차에서 피고 1이 권리신고 및 배당요구를 하면서 이 사건 임대차계약의 내용 등을 제시하여 그 내용이 매각물건명세서에 기재되어 공시됨으로써, 원고들은 이를 신뢰하고 피고 1의 임차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 임차보증금반환채무를 인수하지 않을 것을 전제로 하여 매수가격을 436,670,000원으로 정하여 신고한 것으로 봄이 상당하다. 따라서 피고 1이 한국씨티은행에 무상거주확인서를 작성해 준 사실 때문에 배당표가 경정되어 이 사건 경매절차에서 임차보증금을 전혀 배당받지 못하게 되었다고 하더라도, 이를 이유로 원고들에 대하여 주택임대차보호법에 의한 대항력을 주장하여 주택의 인도를 거부하는 것은 신의칙에 위반된다.
같은 취지의 원심판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 아니하고 주택임대차보호법상 대항력 및 신의칙에 관한 법리를 오해하거나 대법원판례를 위반하는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다. 상고이유로 들고 있는 대법원판결들은 이 사건과 사안을 달리하는 것이므로 여기에 원용할 수 있는 것이 아니다.
 
4.  그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자들이 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.



대법관 권순일(재판장) 박병대(주심) 박보영 김재형
" 명도소송과 유치권의 전쟁 "

명도소송과 유치권 분쟁에서 무조건 이기는 방법과 절차 !

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어떻게 어디부터 해결할까 ?


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명도소송의 절차와 쉬운법률 해석


1. 명도소송


인도명령 신청기간이 지나거나 채무자,소유자 또는 점유자 등 인도명령 대상 이외의 사람이

해당 부동산을 점유하고 있는 경우에 매수인은 명도소송을 제기 해서 

그 부동산을 회복할 수 있습니다.


2. 점유이전금지가처분

명도소송과 같이 진행해야 하는 것이 점유이전금지가처분입니다.

명도소송기간 중에 점유권자가 다른사람에게 부동산을 인도하는 것을 정지시키는 소송입니다.

점유이전금지가처분을 하지 않고 명도소송만 하면 점유자가 다른 사람으로 변경되면

변경된 점유자를 상대로 다시 명도소송을 해야 하기 때문입니다.



3, 부동산 인도명령


매수인이 매각대금을 지급하고 유효한 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자나 점유자가 해당

부동산을 계속점유하고 있으면 예상치 못한 손해를 볼 수 있습니다.

이런 경우에 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청해서 채무자,전소유자 또는

점유자로부터 그 부동산을 회복할 수 있습니다.


4. 명도집행 후 재침입한 경우


한 두 세대의 명도거부로 말미암아 재건축사업이 지연되는 경우 

명도를 둘러 싼 분쟁 중에 합의가 이루어져 합의금이 지급된 후에도 명도를 거부하고 있는 경우

채권자가 장래의 건물이용계획을 세워두고 채무자에게 한시적으로 건물을 사용을 허락하였는데 채무자가

 당초의 건물 이용계획에 따른 명도요구에 불응하는 경우

 

유치권

( 유치권부존재확인의 소)


유치권은 다른 사람의 물건 또는 유가증권을 점유한 사람이 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권이 변제기에

있는 경우에 그 변제를 받을 때까지 해당 물건 또는 유가증권을 점유할 권리를 말합니다.

유치권과 명도소송은 창과 방패의 싸움이라고 생각하시면 됩니다.

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​명도소송에서 무조건 이기는 방법


" 명도소송과 유치권 분쟁에서 무조건 이기는 방법 "

부동산점유이전금지가처분

관리자 | 2017-05-11

부동산점유이전금지가처분 신청

부동산점유이전금지가처분이란 부동산에 대한 인도ㆍ명도청구권을 보전하기 위한 가처분으로 목적물의 인적(주관적)ㆍ물적(객관적) 현상을 본집행 시까지 그대로 유지하게 하는 가처분을 말하고, 이를 신청하려는 자는 목적물 가액ㆍ피보전권리 및 목적 부동산, 신청취지, 신청이유 등을 적은 신청서를 작성하여 관할법원에 제출해야 합니다.

부동산점유이전금지가처분을 신청하려는 자는 10,000원(보증보험증권에 의한 담보제공인 경우에도 10,000원)의 인지대, 당사자 1명당 3회분의 송달료(당사자수 × 3회분)를 납부해야 합니다.
 

 부동산점유이전금지가처분이란

 부동산점유이전금지가처분이란 부동산에 대한 인도·명도청구권을 보전하기 위한 가처분으로 목적물의 인적(주관적)·물적(객관적) 현상을 본집행 시까지 그대로 유지하게 하는 가처분을 말합니다.



※ 예: 명도소송을 할 예정이니 위장 세입자나 다른 사람에게 해당 부동산을 넘기지 말고 채권자에게 부동산을 넘기라는 것입니다.

◀법령용어해설▶

명도(明渡)란 토지·건물 또는 선박 등을 점유하고 있는 자가 그 점유를 타인의 지배하에 옮기는 것을 일반적으로 인도(引渡: 점유의 이전)라고 하는데 여기서 그 전제로서 인도 의무자 및 그 동거인 등이 목적물에 살면 그를 퇴출시키고, 인도의무자 소유의 점유동산 등이 있다면 그 점유동산 등을 밖으로 반출한 다음 인도(점유이전)를 하게 되는데 이를 특히 ’명도’라 합니다. 즉, 명도는 ’주거인을 퇴거시키고 동산을 철거한 뒤에 인도하는 것’입니다. 따라서 명도는 인도의 한 형태입니다.


 부동산점유이전금지가처분의 요건


 임대차계약의 해지에 따른 건물명도청구권, 낙찰허가결정에 의한 건물명도청구권, 소유권에 의한 명도청구권 등 채무자에게 대항할 수 있는 한 물권이든 채권이든 상관없이 피보전권리가 될 수 있습니다.

 부동산점유이전금지가처분은 목적물의 본 집행까지 채무자(임차인 또는 점유자)가 목적물의 현재의 상태를 그대로 유지하고 점유명의를 변경하거나 점유를 이전할 우려가 있어 이를 미리 가처분을 해 두지 않으면 현재의 상태의 변경으로 집행권원을 얻더라도 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란한 염려가 있는 경우에 인정됩니다.


유용한 법령 정보  1

Q. A의 소유인 아파트를 B에게 임대하였으나, B가 월세를 계속해서 미납하여 B에게 임대차계약 해지를 통보하고 명도를 요구하였습니다. 그러나 B는 이에 불응하고 있는데, 이 경우 A가 취할 수 있는 법적 수단은?


A. A는 B를 상대로 건물명도 등 청구의 본안 소송을 제기하기에 앞서 채무자가 점유하고 있는 아파트를 타인에게 전대 또는 그 밖의 방법으로 점유 이전시키지 못하도록 하는 부동산점유이전금지가처분을 신청할 수 있습니다.
 
 가처분목적물(법원행정처, 법원실무제요 민사집행Ⅳ)

 신청 시 목적 부동산을 명백하게 특정해야 합니다. 따라서 부동산의 일부가 목적물인 때에는 도면, 사진 등으로 계쟁(係爭)부분을 특정해야 합니다.

 부동산점유이전금지가처분은 집행 시 등기를 요하지 않으므로 미등기부동산도 그 목적물이 될 수 있습니다.

 건물퇴거, 토지인도청구권을 피보전권리로 하는 경우 건물점유자에게는 건물에 대하여만 점유이전금지가처분을 하면 충분하고 토지에 대하여는 가처분신청을 할 필요가 없습니다.

부동산처분금지가처분

관리자 | 2017-04-20

부동산처분금지가처분 신청

부동산처분금지가처분이란 목적물에 대한 채무자의 소유권이전, 저당권ㆍ전세권ㆍ임차권의 설정 등 일체의 처분행위를 금지하는 가처분을 말하며, 이를 신청하려는 자는 목적물 가액ㆍ피보전권리 및 목적 부동산, 신청취지, 신청이유 등을 적은 신청서를 작성하여 관할법원에 제출해야 합니다.

부동산처분금지가처분을 신청하려는 자는 10,000원(보증보험증권에 의한 담보제공인 경우에도 10,000원)의 인지대, 당사자 1명당 3회분의 송달료(3,700원 × 당사자수 × 3회분), 등록면허세, 지방교육세 및 수입증지대(3,000원)를 납부해야 합니다.
 


 부동산처분금지가처분이란



 부동산처분금지가처분이란 목적물인 부동산에 대한 채무자의 소유권이전, 저당권·전세권·임차권의 설정 등 일체의 처분행위를 금지하는 가처분을 말합니다.



 가처분목적물


 가처분목적물의 특정



 부동산처분금지가처분은 등기된 부동산에 한하여 허용되며, 미등기부동산이나 채무자의 권리가 등기되지 아니한 경우라면 그 등기를 병행 또는 선행할 수 있는 경우에 한하여 신청할 수 있습니다.



 가처분 대상 부동산은 특정할 수 있어야 하며, 지분 표시는 등기부에 따라 정확해야 합니다.



 미등기부동산



 미등기부동산이라도 그 부동산이 채무자의 소유이면 즉시 채무자명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류(미등기건물인 경우에는 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지번·구조·면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류)를 붙여 가처분을 신청할 수 있습니다[「민사집행법」 제81조제1항제2호, 제291조, 제301조 및「미등기 건물의 처분제한등기에 관한 업무처리지침」(대법원 등기예규 제1469호, 2012. 6. 29. 발령·시행)].






※ '부동산'이란 토지와 그 정착물을 말합니다(「민법」 제99조제1항). 이 중에서 건물과 토지는 부동산등기부에 소유권보존등기가 경료되어야 원칙적으로 소유권을 취득할 수 있습니다(「민법」 제186조 참조). '미등기부동산'이란 이러한 소유권보존등기가 경료되지 않은 토지와 건물을 말합니다.




 미등기건물에 대한 가처분 신청시 첨부해야 할 서류는 다음과 같습니다.



1. 미등기건물이 이미 사용승인을 받아 건축물대장등본을 발급받을 수 있는 경우
 


 소유자의 주소 및 등기용등록번호증명서



 건축물대장등본(집합건물은 소재도·각층의 평면도·구분건물의 평면도)



2. 건물로서의 외관을 갖추었지만 아직 사용승인을 받지 못한 경우
 


 소유자의 주소 및 등기용등록번호증명서



 건물이 채무자의 소유임을 증명할 수 있는 서류



 건물의 소재와 지번·구조·면적을 증명할 수 있는 서류



 건축허가서 또는 신고서



 채권자는 공적 장부를 주관하는 공공기관에 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지번·구조·면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류의 사항들을 증명하여 줄 것을 청구할 수 있습니다(「민사집행법」 제81조제2항, 제291조 및 제301조).



 미등기 건물의 지번·구조·면적을 증명하지 못한 때에는, 가처분 신청권자는 가처분 신청과 동시에 그 조사를 집행법원에 신청할 수 있습니다(「민사집행법」 제81조제3항, 제291조 및 제301조).



 상속등기를 하지 않은 부동산



 가처분 권리자가 피상속인과의 원인행위에 의한 권리의 이전·설정의 등기청구권을 보전하기 위하여 상속인들을 상대로 처분금지가처분신청을 할 수 있습니다(「처분금지가처분등기에 관한 예규」(대법원 등기예규 제881호, 1997. 9. 11. 발령·시행) 제2호 및 대법원 1995.2.28. 선고 94다23999 판결)



 부동산의 일부



 등기부상 1필지 토지의 특정된 일부분에 대한 처분금지가처분등기는 할 수 없으므로, 1필지 토지의 특정 일부분에 관한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여는 바로 분할등기가 될 수 있다는 등 특별한 사정이 없으면 그 1필지 토지 전부에 대하여 처분금지가처분 신청을 해야 합니다(「처분금지가처분등기에 관한 예규」 제3호 및 대법원 1975. 5. 27. 선고 75다190 판결).
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