유치권부존재확인소송, 불법유치권 이기는 방법

공사대금을 이유로 시공사가 현장을 점유하고 있다면,
그 점유가 정당한 유치권행사인지, 아니면 불법유치권인지부터 확인해야 합니다.
만약 요건을 갖추지 못한 점유라면 즉시 유치권부존재확인소송으로 대응해야 합니다.

1. 유치권부존재확인소송이란?

유치권부존재확인소송은
상대방이 주장하는 유치권행사가 법적으로 존재하지 않음을 확인받는 소송입니다.
즉, 건물주나 발주자가 불법 점유를 해제시키기 위해 제기하는 절차입니다.
이 소송을 통해 법원은 유치권의 유무를 판단하게 됩니다.

2. 불법유치권, 이렇게 판단된다

법원은 다음의 경우를 불법유치권으로 봅니다.
① 공사대금이 이미 정산된 경우
② 점유가 계속되지만 추가 공사가 없는 경우
③ 유치권요건(채권, 점유, 변제기)을 충족하지 못한 경우

이러한 상태에서의 유치권행사는 단순한 점유방해로 판단되며,
법원은 유치권해제를 명령합니다.

3. 유치권부존재확인소송의 절차

① 소장 제출 – “유치권이 존재하지 않는다”는 내용으로 법원에 제기
② 증거제출 – 계약서, 세금계산서, 준공확인서, 점유사진 등
③ 법원 심리 – 유치권소송에서 점유의 정당성 여부 판단
④ 판결 선고 – 불법 점유로 판단되면 유치권해제 결정

이 절차를 통해 건물주는 합법적으로 현장을 되찾을 수 있습니다.

4. 유치권소송에서 이기기 위한 핵심 포인트

유치권소송은 사실관계 입증이 전부입니다.
채권관계, 점유기간, 공사 완공 여부 등 모든 자료가 증거로 쓰입니다.
불법유치권으로 의심되는 경우,
즉시 증거를 확보하고 유치권부존재확인소송을 준비해야 합니다.

5. 유치권해제 병행 전략

유치권부존재확인소송과 함께
유치권해제 절차를 병행하는 것이 효과적입니다.
점유이전금지가처분 신청과 동시에 소송을 진행하면
불법 점유자의 현장 접근을 막을 수 있습니다.
실무에서는 이 병행 전략이 불법유치권 대응의 핵심입니다.

6. 유치권행사 요건 점검이 우선

유치권행사는 법적 요건을 갖춰야만 유효합니다.
① 공사대금채권 존재
② 변제기 도래
③ 점유의 계속성
이 세 가지가 모두 충족되어야 합니다.
단 하나라도 빠지면 불법유치권으로 판단되어
유치권부존재확인소송에서 패소합니다.

7. 실제 불법유치권 사건 사례

한 건설현장에서 하도급업체가 공사완료 후
유치권행사를 주장하며 6개월간 현장을 점유했습니다.
그러나 법원은 공사대금 정산이 끝난 점을 이유로
불법유치권으로 판결, 유치권해제를 명령했습니다.
결국 건물주는 유치권부존재확인소송에서 승소했습니다.

8. 유치권소송, 증거가 승패를 좌우한다

유치권소송에서는 감정, 증인, 사진, 세금계산서 등
모든 자료가 유치권 존재 여부를 판단하는 근거가 됩니다.
특히 점유 상태가 불명확하거나 증거가 부족하면
불법유치권으로 판단될 가능성이 높습니다.

9. 변호사 조력의 필요성

유치권부존재확인소송과 유치권해제는
법적 구조와 증거 판단이 매우 복잡합니다.
스스로 대응하기 어렵기 때문에
유치권전문변호사의 조력이 필수입니다.
법무법인의 유치권소송 경험은 실제 승소율을 크게 높입니다.

10. 결론 – 불법유치권, 법적으로 완벽히 깨트리자

불법유치권은 권리행사가 아닌 불법 점유입니다.
유치권부존재확인소송을 통해 법적 판단을 받아야
신속하게 유치권해제가 가능합니다.

1644-8523 법무법인 로밴드 법무팀
20년 이상 유치권소송, 유치권해제, 불법유치권 대응 사건을 전문적으로 수행하며
건축주의 권리를 확실하게 지켜드립니다.



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