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명도소송·유치권·부동산분쟁

임대차계약의 중도 해지의 사유

 임대차 기간의 약정이 있더라도 다음과 같은 사유가 있는 경우에는 임대차계약을 중도에 해지할 수 있습니다. 이 경우에는 해지의 의사표시가 상대방에게 도달한 때 임대차는 종료됩니다.

1. 임차인이 임대차계약을 해지할 수 있는 경우
  임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우 임차인이 이로 인해 임대차의 목적을 달성할 수 없는 때(「민법」 제625조)

 상가건물의 일부가 임차인의 과실 없어 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없는 경우 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때 부동산명도소송 (「민법」 제627조)

2. 임대인이 해지할 수 있는 경우

 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차상가건물을 전대한 경우(「민법」 제629조제2항).

 임차인의 3회에 걸쳐 차임을 연체한 경우(「상가건물 임대차보호법」 제10조의8)

 임차인이 상가건물을 계약 또는 그 상가건물의 성질에 따라 정하여진 용법으로 이를 사용·수익하지 않은 경우(「민법」 제654조에 따른 제610조제1항의 준용)

※ 차임연체 및 해지 규정은 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 초과하는 임대차에 대해서도 적용합니다 부동산명도소송 (「상가건물 임대차보호법」 제2조제3항).

※ 전세권의 경우 – 전세권의 소멸사유

 일반적인 소멸사유

 전세권은 물권의 일반적 소멸원인, 즉 존속기간의 만료, 혼동, 소멸시효, 전세권에 우선하는 저당권의 실행에 의한 경매, 토지수용 등으로 소멸합니다.

 전세권에 특유한 소멸사유

 전세권설정자의 소멸청구 - 부동산명도소송

 √ 전세권설정자는 전세권자가 전세권설정계약 또는 그 건물의 성질에 따라 정해진 용법으로 이를 사용 수익하지 않은 경우에는 전세권의 소멸을 청구할 수 있습니다. 이 경우 전세권자에게 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제311조).

 전세권의 소멸통고

√ 각 당사자는 전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 언제든지 상대방에 대해 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 전세권은 소멸됩니다 부동산명도소송 (「민법」 제313조).

부동산명도소송 -  목적 부동산의 멸실

√ 전세권의 목적물 전부가 불가항력으로 멸실된 때에는 전세권은 소멸됩니다. 이 경우 전세권자는 전세권설정자에 대해 전세권의 소멸을 통고하고 전세금의 반환을 청구할 수 있습니다(「민법」 제314조).

√ 전세권의 목적물 전부가 전세권자의 귀책사유로 멸실된 때에는 전세권은 소멸하고, 전세권자는 손해를 배상할 책임을 지게 됩니다. 이 경우 전세권설정자는 전세금으로써 손해배상에 충당하고 남는 것이 있으면 반환해야 하며, 부족이 있으면 다시 청구할 수 있습니다(「민법」 제315조).

√ 전세권의 목적물 일부가 불가항력으로 멸실된 때에는 그 멸실된 부분의 전세권은 소멸됩니다. 이 경우 전세권자가 그 잔존부분으로 전세권의 목적을 달성할 수 없는 때에는 전세권설정자에게 전세권의 소멸을 통고하고 전세금의 반환을 청구할 수 있습니다(「민법」 제314조).

√ 전세권 목적물의 일부가 전세권자의 귀책사유로 멸실된 때에는 전세권설정자는 전세권자의 부동산 용법 위반을 이유로 전세권의 소멸을 청구할 수 있습니다(「민법」 제311조제1항). 이 경우 전세권설정자는 전세권이 소멸한 후 전세금으로써 손해배상에 충당하고 남는 것이 있으면 반환해야 하며, 부족이 있으면 다시 청구할 수 있습니다(「민법」 제315조).

 전세권의 포기

√ 전세권자는 전세권의 존속기간을 약정하고 있더라도 자유로이 이를 포기할 수 있습니다. 그러나 전세권이 제3자의 권리의 목적이 된 때에는 제3자의 동의 없이는 포기할 수 없습니다(「민법」부동산명도소송 제371조제2항).

임대차관계의 소멸 및 손해배상

 임대인 또는 임차인이 임대차계약을 해지하면 그 때부터 임대차계약은 종료됩니다(「민법」 제550조).

 임대차계약이 해지되어도 상대방에게 잘못이 있으면 그에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제551조).

 다만, 임차인의 파산으로 임대차계약이 해지된 경우, 계약해지로 인한 손해는 청구하지 못합니다(「민법」 제637조).
건물명도등
[대법원 2013.9.26, 선고, 2011다108743, 판결]

【판시사항】
채권자와 채무자가 담보계약을 체결하였지만 담보목적 부동산에 관하여 가등기나 소유권이전등기를 마치지 아니한 상태에서 채권자가 귀속정산 절차에 의하지 않고 담보목적 부동산을 처분하여 채권을 회수할 수 있도록 약정한 경우, 약정이 가등기담보 등에 관한 법률을 위반하여 무효인지 여부(원칙적 소극)






【전문】
【원고, 피상고인】

【피고, 상고인】

【원심판결】
서울고법 2011. 11. 16. 선고 2011나4409 판결

【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.



【이 유】
상고이유를 판단한다.
1.  가등기담보 등에 관한 법률(이하 ‘가등기담보법’이라 한다) 제3조, 제4조는 채권자가 가등기담보법 제2조 제1호의 담보계약에 따른 ‘담보권’을 실행하는 방법으로서 귀속정산 절차를 규정한 것이므로, 가등기담보법 제3조, 제4조가 적용되기 위해서는 채권자가 담보목적 부동산에 관하여 가등기나 소유권이전등기 등을 마침으로써 다른 채권자에 우선할 수 있는 ‘담보권’을 취득할 것을 전제로 한다. 이와 달리 채권자가 채무자와 담보계약을 체결하였지만 담보목적 부동산에 관하여 가등기나 소유권이전등기를 마치지 아니한 경우에는 ‘담보권’을 취득하였다고 할 수 없으므로, 이러한 경우에는 가등기담보법 제3조, 제4조는 원칙적으로 적용될 수 없다(대법원 1996. 11. 15. 선고 96다31116 판결, 대법원 1999. 2. 9. 선고 98다51220 판결 등 참조).
따라서 채권자와 채무자가 담보계약을 체결하였지만, 담보목적 부동산에 관하여 그 부동산이 미등기라는 등의 사유로 가등기나 소유권이전등기를 마치지 아니한 상태에서 채권자로 하여금 귀속정산 절차에 의하지 않고 담보목적 부동산을 제3자에게 처분하여 채권을 회수할 수 있도록 약정하였다 하더라도, 그러한 약정이 가등기담보법의 규제를 잠탈하기 위한 탈법행위에 해당한다는 등의 특별한 사정이 없는 한 가등기담보법을 위반한 것으로 보아 무효라고 할 수는 없다.
 
2.  원심판결 이유와 적법하게 채택된 증거들을 종합하면 다음의 사실을 알 수 있다.
① 이 사건 토지의 소유자인 소외 1은 1997. 6.경 관할 관청의 허가 없이 원심 판시 이 사건 토지 위에 원심 판시 이 사건 건물을 신축한 후 미등기인 상태로 소유하여 왔다.
② 소외 1은 2002. 12. 3. 이 사건 토지에 관하여 채권최고액 585,000,000원, 근저당권자 주식회사 국민은행인 근저당권설정등기를 마쳐주었는데, 위 근저당권은 그 피담보채권과 함께 주식회사 안양상호저축은행(이하 ‘이 사건 저축은행’이라 한다)에 양도되어 2003. 12. 22. 이 사건 저축은행 앞으로 근저당권이전의 부기등기가 이루어졌다.
③ 소외 1은 위 부기등기와 같은 날 이 사건 저축은행에 대한 차용금 채무를 담보하기 위하여 이 사건 건물과 그 내부의 유체동산에 대한 소유권을 이 사건 저축은행에 양도하고 그 점유를 이전하는 내용의 양도담보 및 대리처분계약(이하 ‘이 사건 양도담보계약’이라 한다)을 체결하였다.
④ 이 사건 양도담보계약 제5조 제2항은 “이 사건 저축은행이 제3자 수의계약 시(양도담보 + 대지) 이 사건 저축은행의 지시인(매수자)에 인도하여야 하고, 처분가격은 이 사건 저축은행의 채무원리금에 충당하기로 하며, 나머지 잔액은 담보제공자에 귀속한다”고 정하고(이하 이 약정을 ‘이 사건 처분 회수 약정’이라 한다), 제6조 제1항은 “이 사건 저축은행에 담보로 제공된 양도물건(건물) 대지가 매매 또는 경락되는 경우 경락자가 인도청구를 할 때에는 언제든지 권리 및 소유권행사를 포기하고 경락자에게 인도한다”고 정하며, 같은 조 제2항은 “양도물건의 경락자에게 건물의 점유권, 취득시효 등 기타 제반 권리사항을 주장하지 않고 지체 없이 점유물건을 인도한다”고 정하고 있다(이하 위 약정들을 ‘이 사건 인도 약정’이라 한다).
⑤ 소외 1은 원고에 대한 대여금 채무를 담보하기 위하여 원고에게 이 사건 토지에 관하여 채권최고액 580,000,000원, 근저당권자 원고로 된 근저당권설정등기를 마쳐 주었고, 이 사건 건물 및 유체동산을 3억 원에 원고에게 매도하되 그 매매대금은 위 미변제 대여금 중 일부로 충당하기로 약정하였다.
⑥ 그 후 원고의 경매신청에 따라 이 사건 토지에 관하여 담보권실행을 위한 경매절차가 개시되었는데, 이 사건 저축은행은 2007. 5. 21. 소외 2와 사이에서, 소외 2가 위 경매절차에서 이 사건 토지의 경매감정가 639,600,000원과 이 사건 건물 등의 가격 261,400,000원을 합한 901,000,000원에 입찰하여 이 사건 토지에 대한 매각허가결정을 받으면 이 사건 저축은행은 이 사건 처분 회수 및 인도 약정상의 권리에 기하여 이 사건 건물 등을 소외 2에게 양도하기로 약정하였다. 또한 이 사건 저축은행은 2007. 5. 28. 매각대금 납부 시 소외 2에게 이 사건 건물 등을 인도해 주기로 하는 내용의 양도담보 이전 확인서를 작성하여 소외 2에게 교부하였다.
⑦ 소외 2는 이 사건 저축은행과의 합의에 따라 위 경매절차에서 901,000,000원에 입찰하여 이 사건 토지에 대한 매각허가결정을 받고 2007. 6. 13. 그 대금을 납부하였으며, 그 무렵 이 사건 토지와 건물 등을 인도받았다.
⑧ 소외 2는 2008. 3. 24. 피고 1과, 2007. 11. 13. 피고 2와 각각 이 사건 건물 중 일부 부분에 관하여 각 임대차계약을 체결하였고, 피고들은 그 무렵부터 임차인으로서 위 각 건물 부분을 점유·사용하였다.
⑨ 한편 소외 1은 2009. 4.경 원고에게 피고들에 대한 이 사건 건물 및 유체동산에 관한 부당이득 및 손해배상청구권을 양도하였고, 2011. 3. 7.경 위 양도사실을 피고들에게 통지하였다.
 
3.  가. 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 저축은행과 소외 1 사이에서 차용금 채무의 담보를 위하여 무허가 미등기 건물인 이 사건 건물에 관하여 이 사건 양도담보계약이 체결되었지만, 이에 관하여 이 사건 저축은행 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지지 아니하여 이 사건 저축은행은 이 사건 건물에 관하여 양도담보권을 취득하지 못한 상태에 있었으므로, 이 사건 양도담보계약에 대하여는 원칙적으로 가등기담보법 제3조, 제4조가 규정하는 귀속정산 절차가 적용될 수 없다.
또한 이 사건 양도담보계약에서 이 사건 처분 회수 및 인도 약정을 두어 소외 1이 채무를 변제하지 못할 경우에 이 사건 저축은행으로 하여금 이 사건 건물을 처분하여 채권을 회수할 수 있도록 처분권한을 부여하고 이 사건 토지의 낙찰자가 이 사건 건물의 양수인이 되는 경우를 예정하여 특별히 인도에 관하여 약정한 것은, 이 사건 토지만이 낙찰되어 타인 소유에 속하게 되면 이 사건 건물에 법정지상권이 성립될 수 있어 토지의 낙찰가격이 하락할 우려가 있을 뿐만 아니라, 무허가 미등기 건물인 이 사건 건물만을 개별적으로 처분하여 적정한 가격을 받는 것이 곤란할 수 있으므로, 이 사건 토지의 낙찰자가 이 사건 건물을 함께 양수하여 사용할 수 있도록 함으로써 이 사건 토지에 관한 낙찰가격의 하락을 방지하고 이 사건 건물이 적정가격에 원활하게 처분될 수 있도록 하기 위한 취지로 보인다.
이러한 사정들과 아울러 이 사건 저축은행이 무허가 미등기 건물인 이 사건 건물에 관하여 가등기담보법에서 정한 귀속정산 절차에 의하여서는 채권을 회수하기 곤란한 사정 등을 고려하여 보면, 이 사건 양도담보계약에서 이 사건 처분 회수 및 인도 약정을 한 것을 가리켜 가등기담보법의 규제를 잠탈하기 위한 탈법행위라고 볼 수도 없다.
따라서 이 사건 양도담보계약 중 이 사건 처분 회수 및 인도 약정이 가등기담보법 제3조, 제4조가 규정하는 귀속정산 절차를 따르지 아니하여 가등기담보법에 위반된다는 이유로 무효라고 할 수는 없다.
 
나.  결국 소외 2는 유효한 이 사건 처분 회수 및 인도 약정을 비롯한 이 사건 양도담보계약에 따라 제3자에 대한 처분권한을 가진 이 사건 저축은행으로부터 이 사건 건물을 적법하게 양수하였으므로, 소외 1은 이 사건 처분 회수 및 인도 약정에 따라 소외 2에게 이 사건 건물의 소유권을 이전하고 이를 인도할 의무를 부담하고, 나아가 위 경매절차 등을 통하여 이 사건 건물을 인도받아 그 처분권과 사용권을 취득한 소외 2 및 그와 임대차계약을 맺어 임차권을 얻고 그로부터 다시 이 사건 건물 중 일부 부분을 인도받아 점유·사용하는 피고들을 상대로 소유자로서 권리를 행사할 수는 없다고 보아야 한다.
그러므로 소외 2는 소외 1 및 피고들에게 소유권을 내세워 이 사건 건물의 인도를 구할 수 없다 할 것이고, 또한 소외 1 및 피고들의 이 사건 건물에 대한 점유·사용이 소외 2에 대한 관계에서 법률상 원인이 없다고 할 수 없어 부당이득이 발생하지 아니하므로 소외 2는 그 부당이득의 반환을 청구할 수도 없다고 할 것이다. 그리고 이러한 법률관계는 소외 1의 권리를 대위행사하거나 소외 1로부터 부당이득반환채권을 양수하였다고 주장하는 원고의 경우에도 마찬가지로 적용된다고 할 것이다.
 
4.  그럼에도 원심은 이와 달리, 가등기담보법은 소유권이전등기를 마치지 아니한 채로 있는 부동산양도담보계약에도 적용된다는 잘못된 전제 아래에서, 이 사건 처분 회수 약정은 가등기담보법에 위반되어 무효여서 이 사건 저축은행은 소외 2에게 이 사건 건물을 처분할 권한이 없다고 보고, 소외 2 및 피고들은 소외 1에 대하여 정당한 점유권원이 있음을 주장할 수 없다는 이유로, 피고들은 이 사건 건물의 각 점유 부분을 소외 1을 대위한 원고에게 인도하고 그 점유·사용으로 인한 판시 부당이득금을 그 채권 양수인인 원고에게 지급할 의무가 있다고 판단하였다.
따라서 이러한 원심의 판단에는 가등기담보법의 적용 범위에 관한 법리를 오해하여 이 사건 처분 회수 및 인도 약정을 비롯한 이 사건 양도담보계약의 효력에 관한 판단을 그르침으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 취지가 포함된 피고들의 상고이유 주장은 이유 있다.
 
5.  그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.



대법관 신영철(재판장) 이상훈 김용덕(주심) 김소영
부동산명도에서 무조건 이기는 방법과 절차 !

부동산명도 걱정하지 마세요

부동산명도은 어떻게 준비하느냐에 따라 결과의 차이가 다릅니다 

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부동산명도 팁 !
 

부동산명도 - 명도소송은 어떻게 준비하느냐에 따라 결과의 차이가  크게 납니다.

 명도소송-부동산명도
 

 인도명령 신청기간(매각대금을 낸 뒤 6개월 이내)이 지나거나 채무자·소유자 또는 점유자 등 인도명령 대상 이외의 사람이 해당 부동산을 점유하고 있는 경우에 매수인은 명도소송을 제기해서 그 부동산을 회복할 수 있습니다.

 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에 인도명령 대상을 상대로 명도소송을 제기하는 것도 가능하지만 명도소송을 제기하는 것이 인도명령을 신청하는 것에 비해 시간과 비용이 더 든다는 점을 고려해야 합니다.

 명도소송의 집행

 명도소송판결이 내려지고 집행문이 부여되면 강제집행을 해서 해당 부동산의 점유를 이전받을 수 있습니다.

 법정지상권이 있는 건물을 매수한 경우

 일반적으로 토지와 건물을 함께 매수하는 것이 그 효용가치가 더 높고, 분쟁발생 확률도 낮을 뿐만 아니라 제3자에 대한 매매 등도 비교적 쉽게 이루어질 수 있습니다. 법정지상권이 설정된 건물은 그 처분 등이 어려울 수 있으므로 입찰에 참여하기 전에 이를 조사한 후 입찰 여부를 판단하는 것이 좋습니다.

※ 법정지상권이란?

 법정지상권이란 토지와 그 지상건물이 각각 다른 소유자에게 속한 경우에 건물소유자가 토지를 사용할 수 있는 권리를 말합니다. 법정지상권은 다음의 경우에 인정됩니다.
1. 대지와 건물이 동일한 소유자에게 속한 경우에 건물에 대해서만 전세권을 설정한 후 대지소유자가 변경된 경우: 이 경우 대지소유자의 특별승계인은 전세권설정자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다-부동산명도에서 무조건 이기는 방법과 절차 !

2. 저당물의 경매로 인해 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에게 속한 경우: 이 경우 토지소유자는 건물소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다(「민법」 제366조).

3. 토지와 그 위의 건물이 동일한 소유자에게 속한 경우에 그 토지나 건물에 대해 담보권 실행을 통해 소유권을 취득하거나 담보가등기에 따른 본등기가 행해진 경우: 이 경우 건물의 소유를 목적으로 그 토지 위에 지상권이 설정된 것으로 봅니다

4. 입목의 경매나 그 밖의 사유로 인해 토지와 그 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 된 경우: 이 경우 토지소유자는 입목소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다

5. 동일한 소유자의 토지와 건물 중 어느 하나가 매매, 경매 등을 원인으로 해서 소유자가 달라진 경우: 이 경우 그 건물을 철거한다는 등의 특약이 없는 한 토지소유자는 건물소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다

 법정지상권의 존속기간은 석조·석회조·연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물인 경우에는 30년, 그 외의 건물인 경우에는 15년을 최단기간으로 봅니다

 법정지상권은 따로 등기하지 않아도 되지만, 추후 이를 처분하려면 등기를 해야 합니다(부동산명도에서 무조건 이기는 방법과 절차 ! ).

 토지와 별개로 건물만 매수했다면 그 건물에 법정지상권이 설정되어 건물의 매수인을 보호해 줍니다. 즉, 매수인은 토지소유자와 별도의 토지이용계약을 하지 않고도 해당 토지를 이용할 수 있습니다. 이 때, 매수인이 이용할 수 있는 토지는 건물이 세워진 토지에 한정되지 않고, 그 건물의 사용을 위해 일반적으로 필요한 건물 주변의 토지를 포함합니다

 법정지상권이 설정된 경우에 건물소유자는 토지소유자에게 해당 토지에 대한 사용대가인 지료(地料)를 지급해야 합니다. 지료는 당사자의 합의에 따르며, 합의가 이루어지지 않으면 법원에 청구해서 정할 수 있습니다
[ 권리금의 정의 등 ]

① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.



[ 권리금 회수기회 보호 등 ]

 ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

  [ 권리금 적용 제외 ]

제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다.

1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우

2. 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우

 [ 표준권리금계약서의 작성 등 ]
 국토교통부장관은 임차인과 신규임차인이 되려는 자가 권리금 계약을 체결하기 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다.

[ 권리금 평가기준의 고시 ]
국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다.
[ 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액 이하인 상가건물 임대차 ]

 -그러나 모든 상가건물 임대차에 적용되는 것은 아니고, 지역별로 일정 보증금 이하의 상가건물 임대차에만 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 단서).


- 「상가건물 임대차보호법」은 상가건물을 지역별로 정해진 보증금 이하로 임차하는 경우에 적용되는 것으로, 지역별 보증금의 범위는 아래와 같습니다.

 ◇ 서울특별시 : 4억원 이하

 ◇ 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) : 3억원 이하

※ 과밀억제권역에 해당되는 지역은 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가 산업단지는 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역을 제외)입니다(규제「수도권정비계획법」 제2조제1호, 「수도권정비계획법 시행령」 제2조 및 별표 1).

 ◇ 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 2억4천만원 이하

 ◇ 그 밖의 지역 : 1억8천만원 이하

 -보증금 이외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 임차보증금입니다
 예를 들면, 서울특별시에 소재하는 상가건물에 대해 보증금 5,000만원, 차임 50만원을 매월 지급하기로 약정한 경우에는, 보증금은 1억{(50만원 × 100) + 5,000만원 = 1억원}이 됩니다.


[ 상가건물 임대차보호법의 상가건물 임대차]

「상가건물 임대차보호법」의 주요내용

「상가건물 임대차보호법」은 상가건물 임차인 중 일정 보증금 이하의 임차인만을 보호합니다.

일정 보증금 이하의 상가건물 임차인은, 일정한 요건을 갖춘 경우에는 대항력, 우선변제권, 존속기간 등의 보호를 받을 수 있습니다.

 대항력의 부여

 -상가건물 인도 및 사업자등록 신청

 임대차는 채권이므로 원칙적으로 대항력이 없지만, 「상가건물 임대차보호법」이 적용되는 상가건물 임대차는 그 등기를 하지 않았다 하더라도 임차인이 상가건물을 인도받았고, 사업자등록을 신청했다면 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다

 -임차인의 지위 유지

 대항력을 갖춘 임차인은 상가건물이 매매, 경매 등의 원인으로 소유자가 변경된 경우에도 새로운 소유자에게 임차인으로서의 지위를 주장할 수 있습니다.

 즉, 상가건물이 경매, 매매 등으로 그 건물의 소유자가 변경되어도, 임차인은 임대차 기간이 만료될 때까지 계속 상가건물을 사용·수익할 수 있고, 또한 보증금을 전액 반환받을 때까지 상가건물을 비워주지 않아도 됩니다

 임대차 존속기간의 보장

 임대차 기간 보장
 기간을 정하지 않았거나 기간을 1년 미만으로 정한 상가건물 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다

 임차인의 계약갱신 요구
 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 한 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.

 보증금의 증감청구권 및 증액 제한

 차임 또는 보증금 등 증감 청구
 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동 등으로 차임 또는 보증금이 적정하지 않다고 생각되는 경우 임차인 및 임대인 당사자는 그 증감을 청구할 수 있습니다. 다만, 임대인이 증액을 요구하는 경우에는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 연 9%의 범위 내에서만 증액을 할 수 있습니다.

 우선변제권 인정
 임차인이 ① 상가건물을 인도받고, ② 사업자등록 신청을 했으며, ③ 세무서장으로부터 임대차계약서에 확정일자를 받았다면, 임차건물이 경매 또는 공매되는 경우 그 건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항).

 소액임차인의 최우선변제권 인정

 소액임차인이란
 아래의 임차보증금에 해당되는 상가건물의 임차인을 소액임차인이라 합니다(「상가건물 임대차보호법 시행령」 제6조).

 서울특별시 : 6천500만원 이하

 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) : 5천500만원 이하

 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 3천800만원 이하

 그 밖의 지역 : 3천만원 이하

임차 보증금이란

 보증금 이외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 임차보증금으로 됩니다

 소액 임차인의 최우선 변제권 인정
 소액 임차인은 임차건물이 경매 또는 공매로 소유권이 이전되는 경우, 집행절차에 참가하여 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 가장 우선하여 배당받을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제14조제1항 전단).

 임차권등기명령 신청
 상가건물 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제1항)

 대항력 및 우선변제권
 임차권등기를 마치면 임차인은 임대인 및 제3자에 대해 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 않습니다.
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