본문 바로가기

최고의 전문성으로 최상의 법률서비스를 제공하는 대한민국 대표 로펌입니다.
명도소송·유치권·부동산분쟁

공사대금 저당권설정청구권

페이지 정보

작성자 관리자 작성일18-01-29 10:50 조회174회 좋아요30건

본문

저당권설정청구권 - 유치권  /  공사대금청구소송

가 요 건

(1) 저당권 설정청구권 자는 건물공사의 수급인이다. 건물공사 이외의 부동산 공사의 수급인 모두에게 저당권 설정청구권이 있으므로 건물의 건축공사의 수급인 뿐만 아니라 건물이 아닌 교량공사, 대지조성공사 등의 토목공사의 수급인에게도 저당권설정청구권이 있다.

(2) 이 청구권의 상대방은 저당권 설정의 목적부동산의 소유자인 도급인이 된 다

(3) 저당권의 객체는 일의 목적인 부동산 즉 토지 또는 건물이 된다. 만일이 도급인이 목적부동산을 양도하면 수급인의 저당권설정청구권은 소멸한다.

(4) 피담보채권은 수급인의 공사대금채권이다. 유치권과는 달리 변제기가 도 하고 있어야 하는 것은 아니며, 공사대금채권이 성립한 후에는 언제든지 저당 권의 설정을 청구할 수 있다. 

나.행 사  - 유치권  /  공사대금청구소송

수급인의 저당권 설정청구권은 순수한 청구권이다. 따라서 수급인이 청구권을 행사하면 곧바로 저당권이 설정되는 것은 아니다. 수급인의 청구에 도급인이 승 낙하여 등기를 갖추어야 비로소 저당권이 성립된다.

수급인의 저당권설정청구권 행사에 도급인이 불응할 경우에는 재판상 청구가 가능하다고 본다 저당권설정청구권 행사에 앞서 저당권 설정청구권을 피보전채권으로 건물에 대하여 처분금지가처분신청을 하는 것이 필요하다. 실무상 재판상 청구의 방법으로 저당권설정청구권을 행사하는 경우가 많지 않으나, 점유를 상실 하여 유치권을 행사하기 곤란한 경우에는 처분금지가처분 후 저당권설정청구권을 적극 활용할 필요가 있다고 생각한다. 

다. 저당권설정과 사해행위 - 유치권  /  공사대금청구소송

도급인이 수급인의 저당권 청구권 행사에 따라 신축건물에 저당권을 설정해 준 경우, 도급인이 채무초과 상태라면 사해행위에 해당하는지가 문제가 된다.
이에 대하여 대법원은「민법 제666조는 “부동산공사의 수급인은 보수에 관한 채권을 담보하기 위하여 그 부동산을 목적으로 한 저당권의 설정을 청구할 수 있다고 규정하고 있는바, 이는 부동산공사에서 그 목적물이 보통 수급인의 자재와 노력으로 완성되는 점을 감안하여 그 목적물의 소유권이 원시적으로 도급인에게 귀속되는 경우 수급인에게 목격 물에 대한 저당권 설정청구권을 부여함으로써 수급 인이 사실상 목적물로부터 공사대금을 우선적으로 변제받을 수 있도록 하는데 그 취지가 있다 할 것이고,
이러한 수급인의 지위가 목적물에 대하여 유치권을 행사 하는 지위보다 더 강화되는 것은 아니어서 도급인이 일반 채권자들에게 부당하게 불리해지는 것도 아닌 점 등에 비추어, 신축건물의 도급인이 민법 제666조가 정 한 수급인의 저당권설정청구권의 행사에 따라 공사대금채무의 담보로 그 건물에 저당권을 설정하는 행위는 특별한 사정이 없는 한 사해 행위에 해당하지 아니한 다」라고 판시하였다.

저당권을 설정한 수급인은 저당권 설정 대신 유치권을 행사할 수 있고 유치권 을 행사하였을 경우 사실상 우선변제적 효력을 갖게 되어 다른 채권자들보다 유리한 지위에 있게 되므로, 유치권 행사 대신 저당권을 설정하였다고 하여 다른 채권자들이 유치권을 행사하는 경우보다 부당하게 불리해지지 않으므로 사해 행위 에 해당하지 않는다고 본 것이다.

4, 유치권과 저당권설정청구권의 비교 - 유치권  /  공사대금청구소송

위에서 본 바와 같이 유치권은 도급인과의 합의가 필요 없이 법률상 발생하 는 담보물권 임에 대하여 저당권설정청구권은 유치권과는 달리 순수한 청구권으로 도급인이 수급인의 청구에 승낙을 하여 등기를 경료하여야 성립한다. 이와 같이 담보물권의 성립에 차이가 있을 뿐만 아니라, 건물건축공사의 수 급인의 경우 저당권설정청구권을 행사하려면 우선 도급인 앞으로 건물의 보존등 기가 이루어져야 한다.
그런데, 도급인이 건물의 보존등기와 동시에 이를 타인에 게 양도하여 소유권이전등기를 경료하거나 담보로 제공하게 되면 수급인이 저당 권설정청구권을 행사하더라도 이미 그 실효성이 없게 된다. 또한 토지에 대한 공 사의 수급인이나, 건물공사의 수급인은 토지 또는 건물에만 저당권을 설정할 수 밖에 없어 저당권을 실행하게 되면 경락인은 토지 또는 건물만을 취득하게 되기 때문에 경락이 잘 되지 않아 저당권실행에 많은 어려움을 갖게 된다.

이러한 실효성에 많은 문제점이 있기 때문에 실제로는 저당권설정청구권이 행사되는 경우는 드물고 수급인은 유치권을 행사하여 사실 상의 우선변제권적 효 력을 얻는 경우가 대부분이다. 따라서 저당권설정청구권이 실효성을 갖게 하려면 공사도급계약시 공사목적 부동산 및 대지에 대하여도 저당권을 설정하기로 하는 특약을 맺어 이를 근거로 저당권 설정등기를 경료하여야 할 것이다.
 완성된 건물에 대한 점유를 상실하여 유치권을 행사할 수 없고, 저당권설정 에 관한 특약을 맺지 못한 경우에는 민법 제666조의 저당권설정청구권을 피보전 채권으로 하여 처분금지가처분신청을 한 후 저당권설정청구의 소송을 제기하여야 할 것이다
  • 페이스북으로 보내기
  • 트위터로 보내기
  • 구글플러스로 보내기
  • 밴드로 보내기

최근 글

전국 대표 상담 전화

1644-8523

1 : 1 법률상담

010-3178-2011

업무분야

상단으로
모바일 버전으로 보기