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명도소송·유치권·부동산분쟁

유치권 깨트리기 1편

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작성자 관리자 작성일17-09-15 13:52 조회92회 좋아요30건

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[ 유치권 깨뜨리기 ]
 
1. 유치권 해소 방법
 
가. 개설
 
유치권 제도는 무엇보다도 권리자에게 그 목적인 물건을 유치하여 채권의 변제를 받을 때까지 계속 점유할 수 있는 대세적 권능을 인정(민법 제320조 제1항) 하여 소유권 등에 기하여 목적물을 인도받고자 하는 사람은 유치권 자가 가지는 그 피담보채권을 만족시키는 등으로 유치권이 소멸하지 아니하는 한 소유자는 그 인도를 받을 수 없다 이렇듯 유치 권자의 권리가 막강하다 보니 일반채권을 유치권으로 가장하여 채권을 회수하려 하거나 또는 유치금액을 부풀리거나, 허위 유치권을 행 사하여 경매 절차에서 물건의 가치 하락을 유도하여 이득을 챙기려 한다 유치권이 신고된 경매물건은 3~4차례 유찰을 거듭하여 최저경매가가 40 60% 정도가 하락하는 경우가 있다. 따라서 유치권으로 인해 건물이 헐값에 경락되어 소유자와 근저당권자, 대항력 있는 임차인, 일반채권자 등 경이라고 대금에서 배당을 받을 수 있는 모든 이해관계인이 피해를 보게 된다 따라서 유치권을 깨뜨리고자 하는 자는 소유자와 경매 절차에서 경매물건 의 가치 하락으로 인하여 배당이 줄어드는 채권자, 임차인, 유치권이 인수됨으로 그 부담을 받는 매수인이라 할 수 있다. 유치권을 깨뜨리 기 위하여는 사전에 유치권이 형성하게 된 정보를 수집하여야 할 것이다. 경매 절차 진행 중에 유치권 신고를 하였다면 매각물건명세서에 기재된다. 그러나 유치권은 경매법원에 신고를 하였다고 하여 유치 권이 성립되는 것은 아니므로 신고를 하지 않을 수 있는 바, 이 경우에는 각 물건명세서에 기재되지 아니할 수 있다. 한편 부동산에 대하여 경매신청이 있게 되면 법원은 그 부동산에 대하여 집행관으로 하여금 그 현황을 조사하게 하여 이를 보고받는 바, 집행관은 경매 개시 결정의 등기 후 1~2개월에 걸쳐 2~3차례 현장에 나가 조사하게 된다. 이때 유치권 행사 중임이 집행관의 현황조사 보고서에 기재되게 된다. 유치권 행사는 현장 건물에 대해 유치권 행사 중임을 현수막 기타의 방법으로 고지하여야 하므로 집행관이 이를 발견하기가 용이하다 할 수 있다. 그러나 유치권 행사 중임이 집행관의 현황조사 보고서에 기재되지 않았다면 허위 유치권 일 가능성이 크고, 경매개시결정의 등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 유치권을 행사하였다면 압류의 처분금지 효애 저촉되므로 경매 절차의 매수인에게 대항할 수 없게 된다(대법원 2005.8. 19. 선고 2005다 22688 판결, 대법원 2006. 8·25. 선고 2006다 22050 판결 등 다수의 판례 참 따라서 경매에 응찰하고자 하는 자는 반드시 현장답사를 하여야 할 것이다 집행관은 매각 사건 목록을 작성하여 매각물건명세서·현황조사 보고서 및 평가서 의 사본과 함께 경매법정, 그 밖에 매각을 실시하는 장소에 비치 또는 게시한다(재민 2004-3) [ 유치권 깨뜨리기 ]
 
나. 허위(가장) 유치권
 
부동산 경매 절차에서 허위 유치권으로 인하여 매각 절차가 지연되고 낙찰 자, 임차인, 채권자 등 손해를 입는 이해관계인들도 많아 경제적·사회적인 손실이 발생한다. 허위 유치권 행사 주체는 주로 매각 부동산의 소유자 겸 채무자들이며, 입찰하고자 하는 사람들로 하여금 유치권에 대한 부담을 가지게 하여 유찰시킴으로써 저렴하게 해당 물건을 낙찰받을 의도이거나, 아니면 낙찰받은 매 수인에게 유치권 행사로 부동산을 점유하여 매수인의 인도를 거절하면서 협상으로 금전을 보상받고자 한다.
 
허위 유치권이 빈발하는 주요 원인은
①유치권은 등기하여야 하는 권리가 아니므로 공시방법인 점유에 대하여 외부에서 판단하기가 어려운 점
 
②유 인수주의에 의해 매수인들이 적당한 선에서 유치권자와 합의하는 식으로 사건이 종결되는 점
 
③허위 유치권이라는 심증은 가지만 물증을 확 보하기가 힘들어(무고죄 염려도 있음) 형사적인 방법으로 하지 않고 부동산을 비워달라는 명도소송과 같은 민사재판의 형식으로 한다는 점 등이다. 그러나 근래에는 형사적으로 해결(447면 참조) 하는 추세에 있다.
 
 
2·유치권의 소멸사유
 
가. 개설
 
"유치권의 소멸"이란 유치권이 존재하였으나 유치권 행사 중에 소멸사유에 해당하는 유치권자의 행위 또는 법률적 규정에 의하여 소멸의 효과가 발 생하는 것을 말한다 유치권을 깨트린다는 것은 결국 유치권의 하자를 찾아내어 이를 주장하는 것인데 유치권의 하자는 크게 성립요건의 소멸과 허위 유치권으로 구분할 수 있다. 따라서 유치권의 하자는 성립요건을 반대로 생각하면 될 것이다. [ 유치권 깨뜨리기 ]
 
① 점유가 적법하지 아니하거나 계속적이지 않을 것,
② 독립한 건물이라고 볼 수 없을 것,
③ 채권이 변제기에 이르지 아니하였을 것,
④ 유치 물건이 소유자 물건일 것
⑤ 유치 물건에 관하여 생긴 채권이 아닐 것
⑥ 유치권을 배제하는 특약이 있을 것,
⑦ 채권이 소멸시효가 완성되었을 것
⑧ 선량한 관리자의 주의의무를 지키지 않았을 것
⑨ 이 밖에 유치권은 물권이므로 일반적 사유인 목적물의 멸실, 혼동, 포기, 변제 등에 의해서 소멸하고, 특별사유인 다른 담보물의 제공으로 유치권은 소멸한다.
 
위에서 열거한 항목에 따라 성립요건에 관하여는 전술(54면 참조) 한 참조하기로 하고, 여기서는 중복되지 않는 범위에서 소멸 사례와 권 깨뜨리기 위한 소송 절차(303면 참조)에서 살펴보기로 한다.
 
나. 점유의 요건을 갖추지 못하였음을 밝힌다.
 
(1) 개 설
 
유치권은 타인의 물건 등을 점유한 자가 그 물건 등에 관하여 생긴 채권 이 변제기에 있는 경우에 변제를 받을 때까지 그 물건 등을 유치하는 권리이므로(민법 제320조 제1항), 점유는 유치권의 성립요건이자 존속 요건이다 점유 상실이 불법적인 점유 침탈로 인한 것이라고 하더라도 점유를 회복한 지 못하고 있는 이상 유치권은 소멸된다(대법원 204, 2, 7, 선고 2003다 46215 등 판결 참조). 점유의 성립요건에 관하여는 69면 참조. 점유의 방법에 관하여는 106면 참조. 다음에서 판례에 나타난 점유에 관한 소멸사유를 보기로 한다.[ 유치권 깨뜨리기 ]
 
(2) 점유의 요건을 지키지 아니한 사례
 
(가) 점유라고 함은 물건이 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다 고 보이는 객관적 관계에 있는 것을 말하고 물건과 사람과의 시간적, 공 간적 관계와 본권 관계, 타인 지배의 배제 가능성 등을 고려하여 사회 관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 할 것인 바, 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고들이 유치권 행사 중이라는 현수막을 이 사건 건물에 부착하기는 하였 으나, 2000, 2, 10, 이후로 이 사건 공장 신축공사는 중단되었고, 공사 현 장에 피고들 또는 피고들의 관계자가 상주하고 있지도 아니하였고, 이 사건 건물에 대하여 어떠한 시정 조치도 취하여져 있지 아니한 사실이 인정되므로, 이 사건 건물에 관한 피고들의 점유는 인정되지 아니한다(의정부지방법 원 2010, 7. 16, 선고 2009가 합 12365 판결).
 
(나) 건물에 대하여 유치권을 공동행사하던 중 일부 유치권자들이 건물이 나에게 점유를 넘겨주자 원고들인 나머지 유치권자들이 유치권을 상실하게 하였다는 이유로 손해배상을 구한 사건에서, 법원은 “원고들이 제삼자를 고용하여 건물관리를 위임하기는 하였으나 고용인이 건물에 상주하지 않았고 단지 오전 10시경부터 오후 6시경까지 건물 주차장에 차량을 세워 두고 대기하고 있다가 돌아갔을 뿐이고, 건물의 출입 열쇠도 가지고 있지 않은 점, 원고들이 건물을 직접 점유하고 있던 유지권 하들에게 점유 경비를 분 담하여 주지도 않았던 점 등에 비추어, 원고들이 건물을 점유하고 있었다고 볼 수 없다(대구지방법원 2012.07.17. 선고 2012가 합 1799 판결)"는 이유로 청구를 기각한 사례가 있다
 
(다)◇◇건설은 피고 조합에게 공사대금을 청구하면서 2007.9.20. 피고 조합에게 이 사건 공사 현장에서 퇴거한다는 취지의 내용증명을 보냈고, 같 은 해 10.5 재차 피고 조합에게 공사 현장에 설치된 컨테이너는 ◇◇건설과 무관하다는 취지의 최고시를 보낸 사실, 원고 류 00 등이 설치한 컨테 이너는 2008. 1. 10부터 같은 해 2·28. 까지는 이 사건 건물의 외부에 위치한 사실, 피고 조합은 2008. I. 10.부터 2008. 3, 12까지 사이에 이 사건 건물 외 벽에 철판 담장과 컨테이너를 설치하고, 이를 연결하여 차단 벽을 만드는 공 사를 한 후 그 출입문에 자물쇠를 채워 놓았고, 위 출입문에 피고 조합의 당시 조합장 명의로 이 사건 공사 현장은 피고 조합의 관계자 이외의 사람 의 출입을 금하고 있다."라는 취지의 경고문을 부착한 사실, 피고 회사는 피 고 조합과 사이에 제1, 2차 공사 도급계약을 체결한 이후 늦어도 2008, 3, 경부터 이 사건 공사현장을 사용·점유하면서 공사를 준비하였던 사실, 원고 류 00 우는 피고 회사가 피고 조합과 사이에 공사 도급계약을 체결하고 중단된 이 사건 공사를 재개하려고 하자 ◇ ◇건설에 대한 수거 계약상의 채권으로 유치권을 행사한다는 명목으로 2008 4.30. 경 이 사건 공사 현장에 컨테이너 박스를 설치하고 점거한 후 인부 및 공사 자재의 출입을 막는 방법으로 피고 회사의 공사 진행을 방해한 사실, 원고 주。。 박△△은 공동하여, 2008. 7, 24. 이 사건 공사 현장에 설치된 피고, 회사다 유의 출입문 등을 손괴하였고, 같은 달 29·경 공사 현장에 설치된 피고 소유의 가설 펜스와 컨테이너, 피고 조합 소유의 컨테이너 등을 손괴 한 실을 인정할 수 있는 바, 위 인정사실에 의하면, 피고 조합은 ◇◇건설 터 늦어도 208. I. 10. 경 이 사건 토지를 인도받았다고 봄이 상당하여, 원 주 oo, 이□□이 그 주장대로 류 00을 통하여 2007, 9, 30. 경부터 이 사건 공사 현장을 점유하고 있었다고 하더라도 208. I. 10. 경에는 그 점유를 상 실하였으므로 위 원고들의 유치권은 그 무렵 소멸하였고, 원고 주 00, 이 □□은 그 이후인 208, 4, 30, 경 이 사건 토지 및 그 지상의 정착물에 불법 적으로 침입하여 이 사건 토지를 점유하였다고 봄이 상당하므로, 위 점유는 불법행위로 인한 경우에 해당하여 원고들에게 점유권 및 유치권이 인정된 다고 할 수 없다(서울고등법원 2010, 5, 18, 선고 2009나 106807(본소) 106814(반소) 판결).[ 유치권 깨뜨리기 ]
 
(라) 이 사건 건물의 점유상태에 관하여 피고 김 00이 1층을 점유하고 있는 외에 2층부터 5층까지는 철제문이 설치되어 있고 그 문에는 시정장치 가 되어 있는데, 그 열쇠는 이 사건 건물의 관리 인인 이 00가 보관하고 관 피하고 있는 점, 피고 김 oool 2001. 3, 24, 경 2층으로 올라가는 철제문을 철거하였다가 이 00호부터 항의를 받고 다시 철제문을 설치한 점, 2층에는 소파 5세트, 책상과 의자 각 10개 정도만 있었던 점 등에 비추어 약간의 가 재도 구와 사무 도구를 두었다는 것만으로는 사회통념상 김 00과 하수급인 들이 시간적·공간적으로 건물을 배타적으로 관리하고 있다고 보기 어렵다 (광주고등법원 2010, 4, 16, 선고 2009나 1954 판결)
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