유치권행사 해소하는 방법

유치권은 행사하는 방법과 지키는 방법을 다 알아야 합니다.


차례

유치권행사 해소란 무엇인가

유치권행사가 문제되는 이유

유치권해소의 핵심은 절차 검토

유치권신고의 적법성 확인

유치권행사절차 위반 여부 분석

유치권부존재확인의소 제기로 해소하는 방법

유치권배제신청으로 점유 해제하는 방법

유치권소멸시효와 점유의 단절 활용

유치권포기각서 요구 시 주의점

결론 – 유치권해소는 전문가 전략이 답이다

1. 유치권행사 해소란 무엇인가

유치권행사 해소란
시공사·하도급업체가 행사 중인 유치권행사를
법적으로 무효 또는 부당하다고 주장하여
점유를 해제하고 권리를 소멸시키는 절차다.

정당한 유치권은 보호되지만,
부당하거나 요건을 갖추지 못한 경우 유치권해소가 가능하다.

2. 유치권행사가 문제되는 이유

유치권행사가 성립하면 건물의 사용·처분이 제한되고
분양·임대·운영이 중단된다.

특히 불법 점유나 절차 미준수 상태의 유치권행사는
공사 현장 전체를 마비시키고 금전적 피해가 커진다.

그래서 대부분의 건축주는
신속한 유치권해소 방법을 찾게 된다.

3. 유치권해소의 핵심은 절차 검토

유치권행사는 절차 요건이 매우 엄격하다.
유효한 유치권인지 판단하는 핵심 요소는 다음 네 가지다.

1️ 유효한 공사대금 채권 존재
2️ 목적물 점유 지속성
3️ 변제기 도래
4️ 적법한 유치권신고 여부

이 중 하나라도 문제가 있으면
유치권해소가 가능하다.

4. 유치권신고의 적법성 확인

부적법한 유치권신고는
유치권 전체를 무효로 만들 수 있다.

예를 들어,

신고를 하지 않은 경우

발주자에게 전달되지 않은 경우

내용이 불명확한 경우

모두 유치권해소 절차에서 강력한 반박 근거가 된다.

5. 유치권행사절차 위반 여부 분석

유치권행사절차는 법원이 가장 중요하게 보는 부분이다.

점유가 중단되었거나
계약서·세금계산서 등 증거가 미비하면
유치권행사 자체가 인정되지 않는다.

이 경우 유치권해소가 매우 용이하다.

6. 유치권부존재확인의소 제기로 해소하는 방법

유치권이 성립하지 않는다고 판단되면
가장 강력한 해소 방법은 바로 유치권부존재확인의소다.

법원이 “유치권이 존재하지 않는다”고 판단하면
시공사는 즉시 점유를 철거해야 한다.

유치권해소의 근본적인 해결책이다.

7. 유치권배제신청으로 점유 해제하는 방법

긴급한 상황이라면
신속하게 유치권배제신청을 제기해
점유 자체를 해제할 수도 있다.

유치권배제신청은 임시 조치이지만
현장을 즉시 회복해야 할 때 가장 효과적이다.

대부분 유치권해소 전략에서는
유치권배제신청 + 유치권부존재확인의소를 함께 진행한다.

8. 유치권소멸시효와 점유의 단절 활용

유치권의 핵심은 “점유”이다.
점유가 끊기면 유치권소멸시효가 발생해
유치권은 자동 소멸된다.

점유 단절

장기간 행사가 없었음

현장 출입 증거 없음

이런 부분을 입증하면
유치권해소가 더욱 수월해진다.

9. 유치권포기각서 요구 시 주의점

유치권포기각서는 제대로 작성해야 효력이 있고
잘못된 문구는 오히려 분쟁을 더 키운다.

절대 독단적으로 작성하거나 서명하면 안 된다.
모든 문구를 변호사가 검토해야
유치권해소 과정에서 법적 리스크를 줄일 수 있다.

10. 결론 – 유치권해소는 전문가 전략이 답이다

유치권행사는 시공사의 생존 전략이지만,
부당한 유치권은 건축주의 리스크가 된다.

정확한 유치권행사절차 검토,
유치권확인의소·유치권부존재확인의소 활용,
유치권배제신청 대응까지
모든 단계는 전문 법률 전략이 필요하다.

20년 실무 경험을 가진
법무법인 강현 로밴드 법무팀이
정당하지 않은 유치권행사를 신속히 해소해드립니다.


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