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공사대금·건설하도급
공사대금·건설하도급
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건설관련소송
공사대금
[1] 공사대금채무의 변제기
도급인이 상가건물의 공사도급계약을 체결하면서 수급인에게 공사대금을 상가 의 점포가 분양되면 분양대금으로 지급하기로 약정하였다 그런데, 상가건물을 완 공한지 1년 이상이 지나도록 상가가 분양이 되지 않았다는 이유로 도급인이 수급 인에게 공사대금을 지급하지 않고 있으며, 앞으로도 상가가 분양이 될 가능성은 적어 보인다. 이 경우 상가가 분양이 될 때까지 공사대금을 받을 수 없는가.
1, 공사대금의 지급방법 계약자유의 원칙상 당사자 간에 공사대금의 지급방법에 대한 특별한 약정이 있으면 그에 따르게 된다. 일반적으로 공사대금의 지급에 대한 약정은 공사대금 을 몇 회로 나누어 분할하여 지급하는 방식과 완공 후에 一時拂로 지급하는 방식 이 있다. 이 중 분할지급 방식에는 일정한 기간, 일정한 액수를 분할하여 지급하 는 방식과 기성고에 따라 지급하는 방식으로 나누어진다. 그 이외에도 관급공사 의 경우 개산급( )으로 지급하고 후에 정산하는 방법이 있다.
그 는 방식 에 건 하기로 런데, 도급인의 자금력이 좋지 않을 경우에는 공사대금을 분할하여 지급하 에 따르기 어렵고, 공사가 완공된 후에도 一時拂로 지급하기 어렵기 때문 롤을 분양하거나 임대하여 분양대금 또는 임대보증금으로 공사대금을 지급 약정하고, 이를 담보하기 위하여 건물의 일부에 대하여 분양계약을 체결하는 경우가 종종 있다. 위와 같은 약정이 없을 경우 관습에 의하고 관습이 없으면 완성된 목적물의 인도와 동시에 공사대금을 지급하여야 한다. 목적물의 인도를 요하지 않는 경우 에는 그 일을 완성한 후 지체 없이 지급하여야 한다(민법 665조 1항,656조 2항)
2, 분양대금으로 공사대금을 지급하기로 한 약정의 성격 분양대금 등으로 공사대금을 지급하기로 한 경우, 첫째 공사대금의 지급시기 는 공사완공시이며 분양대금 등으로 지급하는 것은 공사대금의 지급방법에 불과 하고, 다만 공사대금을 지급받기 전에는 완공된 건물의 인도를 거부할 수 있을 뿐이라고 해석할 수 있으며, 둘째 공사대금의 지급시기가 분양 또는 임대로 인하 여 분양대금 또는 임대보증금을 지급받는 시기의 불확정기한으로 약정한 것이라 고해석할 수도 있다 분양대금 등으로 공사대금을 지급하기로 한 약정을 위의 두 가지 중 어떠한 것으로 인정하는가는 약정 의 해석의 문제라 할 것이나, 불명확한 경우에는 공사 대금의 지급방법이라고 해석하여야 할 것이다
3, 분양대금으로 공사대금을 지급하기로 한 경우 공사대금의 변제기 분양대금 등으로 공사대금을 지급하기로 한 약정을 공사대금의 지급방법에 관한 것이라고 볼 경우에는 공사완공 후 도급인이 공사대금을 즉시 지급하지 않 으면 원칙적으로 수급인은 완공된 건물이나 그 대지를 가압류하고, 공사대금 청 구소송을 제기할 수 있을 것이다.
대법원도-전세금 또는 융자금으로 공사대금을 지불한다"는 공사도급계약의 규정은, 건물을 임대하거나 이를 담보로 융자를 받아야만 공사대금을 지급한다는 이른바 공사대금 지급의 기한을 정한 것이 라고 볼 수 없고 나아가 건축주나 수급 인에게 건물의 임대나 이를 담보로 한 은행융자를 받음에 관하여 어떠한 권리를 부여 하거나 의무를 부과하는 내용이라고 볼 수도 없는 것이므로, 수급인이 그 부 동산을 가압류함으로써 일정한 범위 내에서 건물의 임대나 이를 담보로 한 은행
융자가 사실상 어렵게 되었다고 하더라도, 수급인이 자신의 채권을 보전하기 위 한 필요에서 한 위 가압류를 들어 공사대금채무의 지체에 관한 건축주의 책임을 부정할 수는 없다」고 판시하였다."
그런데, 대규모 상가 등에서 임대나 분양이 불확실할 것을 예상하면서 대금 의 지급기한의 유예를 준 경우나, 수급인이 건축주에게 자금이 전혀 없음을 알면 서 임대보증금으로 공사대금을 지급받기로 약속하였다면 불확정기한으로 볼 수 있고 특히 수급인이 임대나 분양을 책임진 경우에는 불확정기한으로 해석하여야 하고, 특히 수급인이 임대나 분양을 책임진 경우에는 불확정기한으로 해석하여야 한다는 견해가 있다.
위와 같은 약정을 불확정기한으로 본 경우에는 그 변제기는 건물이 분양 또 는 임대되었을 때가 될 것이다. 그러나, 분양, 임대가 불가능하거나 상당히 어려 운 상황인 경우에는 달리 보아야 한다.「당사자가 불확정한 사실이 발생한 때를 이행기한으로 정한 경우에 있어서 그 사실이 발생한 때는 물론 그 사실의 발생이 불가능하게 된 때에도 이행 기한은 도래한 것으로 보아야 한다는 것이 대법원 판 레이다.
따라서, 상가가 분양된다는 것을 기한으로 공사대금 지급시기를 정하였다 하 더라도 상당한 기간 동안 상가가 분양되지 않아 상가분양이 당분간 불가능하다고 인정될 경우에는 이행기가 도래한 것으로 보아 목적물을 가압류하고 공사대금을 청구할 수 있다고 보아야 한다. 위 대법원 판례는 상가의 점포 임대 시 돈을 지 급하기로 약정 하였는데 1년 5개월 동안 상가가 임대되지 않았던 사례에 대한 것 으로 이 경우 위 점포가 다른 사람에 게 분양 또는 임대된다는 사실의 발생은 불 가능하게 된 것이고 공사대금지급채무의 이행기한이 도래한 것으로 보았다.
또한 도급인이 분양대 금이나 임대보증금 등으로 공사대금을 지급하기로 한 약정이 불확정기한으로 약정한 것이라 하더라도 도급인이 상가의 분양가와 임대 보증금을 주변시세에 비추어 높은 가격으로 책정하여 분양이나 임대가 이루어지 지 않았다면 도급인의 고의·과실에 의하여 조건이 성취되지 않은 것으로 보아수급인은 민법 제150조 (조건성취, 불성취에 대한 반신의행위)에 의하여 것으로 주장할 수 있다.
공사대금
[1] 공사대금채무의 변제기
도급인이 상가건물의 공사도급계약을 체결하면서 수급인에게 공사대금을 상가 의 점포가 분양되면 분양대금으로 지급하기로 약정하였다 그런데, 상가건물을 완 공한지 1년 이상이 지나도록 상가가 분양이 되지 않았다는 이유로 도급인이 수급 인에게 공사대금을 지급하지 않고 있으며, 앞으로도 상가가 분양이 될 가능성은 적어 보인다. 이 경우 상가가 분양이 될 때까지 공사대금을 받을 수 없는가.
1, 공사대금의 지급방법 계약자유의 원칙상 당사자 간에 공사대금의 지급방법에 대한 특별한 약정이 있으면 그에 따르게 된다. 일반적으로 공사대금의 지급에 대한 약정은 공사대금 을 몇 회로 나누어 분할하여 지급하는 방식과 완공 후에 一時拂로 지급하는 방식 이 있다. 이 중 분할지급 방식에는 일정한 기간, 일정한 액수를 분할하여 지급하 는 방식과 기성고에 따라 지급하는 방식으로 나누어진다. 그 이외에도 관급공사 의 경우 개산급( )으로 지급하고 후에 정산하는 방법이 있다.
그 는 방식 에 건 하기로 런데, 도급인의 자금력이 좋지 않을 경우에는 공사대금을 분할하여 지급하 에 따르기 어렵고, 공사가 완공된 후에도 一時拂로 지급하기 어렵기 때문 롤을 분양하거나 임대하여 분양대금 또는 임대보증금으로 공사대금을 지급 약정하고, 이를 담보하기 위하여 건물의 일부에 대하여 분양계약을 체결하는 경우가 종종 있다. 위와 같은 약정이 없을 경우 관습에 의하고 관습이 없으면 완성된 목적물의 인도와 동시에 공사대금을 지급하여야 한다. 목적물의 인도를 요하지 않는 경우 에는 그 일을 완성한 후 지체 없이 지급하여야 한다(민법 665조 1항,656조 2항)
2, 분양대금으로 공사대금을 지급하기로 한 약정의 성격 분양대금 등으로 공사대금을 지급하기로 한 경우, 첫째 공사대금의 지급시기 는 공사완공시이며 분양대금 등으로 지급하는 것은 공사대금의 지급방법에 불과 하고, 다만 공사대금을 지급받기 전에는 완공된 건물의 인도를 거부할 수 있을 뿐이라고 해석할 수 있으며, 둘째 공사대금의 지급시기가 분양 또는 임대로 인하 여 분양대금 또는 임대보증금을 지급받는 시기의 불확정기한으로 약정한 것이라 고해석할 수도 있다 분양대금 등으로 공사대금을 지급하기로 한 약정을 위의 두 가지 중 어떠한 것으로 인정하는가는 약정 의 해석의 문제라 할 것이나, 불명확한 경우에는 공사 대금의 지급방법이라고 해석하여야 할 것이다
3, 분양대금으로 공사대금을 지급하기로 한 경우 공사대금의 변제기 분양대금 등으로 공사대금을 지급하기로 한 약정을 공사대금의 지급방법에 관한 것이라고 볼 경우에는 공사완공 후 도급인이 공사대금을 즉시 지급하지 않 으면 원칙적으로 수급인은 완공된 건물이나 그 대지를 가압류하고, 공사대금 청 구소송을 제기할 수 있을 것이다.
대법원도-전세금 또는 융자금으로 공사대금을 지불한다"는 공사도급계약의 규정은, 건물을 임대하거나 이를 담보로 융자를 받아야만 공사대금을 지급한다는 이른바 공사대금 지급의 기한을 정한 것이 라고 볼 수 없고 나아가 건축주나 수급 인에게 건물의 임대나 이를 담보로 한 은행융자를 받음에 관하여 어떠한 권리를 부여 하거나 의무를 부과하는 내용이라고 볼 수도 없는 것이므로, 수급인이 그 부 동산을 가압류함으로써 일정한 범위 내에서 건물의 임대나 이를 담보로 한 은행
융자가 사실상 어렵게 되었다고 하더라도, 수급인이 자신의 채권을 보전하기 위 한 필요에서 한 위 가압류를 들어 공사대금채무의 지체에 관한 건축주의 책임을 부정할 수는 없다」고 판시하였다."
그런데, 대규모 상가 등에서 임대나 분양이 불확실할 것을 예상하면서 대금 의 지급기한의 유예를 준 경우나, 수급인이 건축주에게 자금이 전혀 없음을 알면 서 임대보증금으로 공사대금을 지급받기로 약속하였다면 불확정기한으로 볼 수 있고 특히 수급인이 임대나 분양을 책임진 경우에는 불확정기한으로 해석하여야 하고, 특히 수급인이 임대나 분양을 책임진 경우에는 불확정기한으로 해석하여야 한다는 견해가 있다.
위와 같은 약정을 불확정기한으로 본 경우에는 그 변제기는 건물이 분양 또 는 임대되었을 때가 될 것이다. 그러나, 분양, 임대가 불가능하거나 상당히 어려 운 상황인 경우에는 달리 보아야 한다.「당사자가 불확정한 사실이 발생한 때를 이행기한으로 정한 경우에 있어서 그 사실이 발생한 때는 물론 그 사실의 발생이 불가능하게 된 때에도 이행 기한은 도래한 것으로 보아야 한다는 것이 대법원 판 레이다.
따라서, 상가가 분양된다는 것을 기한으로 공사대금 지급시기를 정하였다 하 더라도 상당한 기간 동안 상가가 분양되지 않아 상가분양이 당분간 불가능하다고 인정될 경우에는 이행기가 도래한 것으로 보아 목적물을 가압류하고 공사대금을 청구할 수 있다고 보아야 한다. 위 대법원 판례는 상가의 점포 임대 시 돈을 지 급하기로 약정 하였는데 1년 5개월 동안 상가가 임대되지 않았던 사례에 대한 것 으로 이 경우 위 점포가 다른 사람에 게 분양 또는 임대된다는 사실의 발생은 불 가능하게 된 것이고 공사대금지급채무의 이행기한이 도래한 것으로 보았다.
또한 도급인이 분양대 금이나 임대보증금 등으로 공사대금을 지급하기로 한 약정이 불확정기한으로 약정한 것이라 하더라도 도급인이 상가의 분양가와 임대 보증금을 주변시세에 비추어 높은 가격으로 책정하여 분양이나 임대가 이루어지 지 않았다면 도급인의 고의·과실에 의하여 조건이 성취되지 않은 것으로 보아수급인은 민법 제150조 (조건성취, 불성취에 대한 반신의행위)에 의하여 것으로 주장할 수 있다.
