유치권의 대항력 ( 경매개시결정 후 유치권 행사 )

공사대금을 받지 못하여 완성된 건물에 대하여 유치권을 행사하였으나, 그 이전에 이미 건물에 대하여 경매개시결정의 기입등기가 이루어져 있었다 경매절차에  의하여 경락받은 건물의 소유자에게 유치권을 행사할 수 있는가. 또한 경매 절차의 각 단계에서 유치권을 주장할 수 있는 경우는 어떠한가.

1. 압류에 대한 유치권의 대항력

유치권은 물권이므로 채무자뿐만 아니라 모든 사람에게 대항할 수 있으므로 있다. 그런데, 유치권이 건물의 경락인에게도 대항할 수 있다 하더라도 경매절차에서 소유권을 취득한 모든 매수인에게 대항할 수 있는 것은 아니다. 왜냐하면 유치권도 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되는 것이라면 유치권으로 경락절차의 매수인에게 대항할 수 없기 때문이다. 이하에서 경매절차 등 각 단계에서 유치권의 대항력을 살펴본다.

2. 압류효력 발생 후 유치권을 취득한 경우

가. 압류 후 점유를 개시한 경우

채무자 소유의 부동산에 강제경매개시결정의  기입등기가 경료되어 압류의 효력이 강제 경매 발생한 이후에 채무자가 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 채무자 소유의 부동산에 전함으로써 유치권을 취득하게 한 경우, 점유자가 유치권을 내세워 경매 매수인에게 대항할 수 있는지 문제가 된다.

이에 대하여 대법원은「채무자 소유의 건물 등 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한  공사대금 채권자에게 기입등 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분 경우, 행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다」고 판시하였다.

 한편, 대법원은 이와 같은 경우 공사대금 채권자가 경매개시결정 기입등기의 유무를 알고 있어야 하는지에 대하여「이 경우 위 부동산에 경매개시결정의 기입 등기가 경료되어 있음을 채권자가 알았는지 여부 또는 이를 알지 못한 것에 관하여 과실이 있는지 여부 등은 채권자가 그 유치권을 매수인에게 대항할 수 없다는 결론에 아무런 영향을 미치지 못한다」고 판시하였다.

따라서, 경매개시결정 기입등기에 의하여 압류가 된 부동산의 점유를 이전 받아 공사를 완성한 수급인은 유치권을 행사한다 하더라도 압류부동산의 경락인에 대하여는 대항할 수 없다. 더 나아가 수급인이 유치권을 행사하기 이전에 수급인이 완성한 건물을 압류하거나 민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서에 의하여 미등기 건물을 압류한 이후에는 수급인이 유치권의 행사로 압류채권자에게 대항할 수 없다고 보아야 한다.

나. 압류 후 피담보채권이 성립한 경우

앞의 경우와 달리 채무자 소유의 건물에 관하여 공사를 도급받은 수급인이 경매개시결정의 기입등기가 마쳐지기 전에 채무자로부터 건물의 점유를 이전받았으나 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 공사를 완공 대금채권을 취득함으로써 유치권이 성립한 경우, 수급인이 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는지 문제가 된다.
이에 대하여 대법원은「유치권은 그 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 비로소 성립하고(민법 320조) , 한편 채무자 소유의 부동산에 경매개시 결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 유치권을 취득한 경우에는 그로써 부동산에 관한 경매절차이 매수인에게 대항할 수 없다.

따라서 채무자 소유의 건물에 관하여 증. 개축 등 공사를 도급받은 수급인이 경매개시결정의 기입등기가 마쳐지기 전에 채무자로부터 건물의 점유를 이전받았다 하더라도 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득함으로써 그때 비로소 유치권이 성립한 경우에는, 수급인은 유치권 을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다고 판시하였다,

3. 가압류 후 압류 이전에 유치권을 취득한 경우

가. 가압류가 본압류로 이행되어 강제집행이 이루어진 경우

 가압류가 본압류로 이행되어 강제 집행이 이루어진 경우에 는 가압류집행이 본 압류 집행에 포섭됨으로서 가압류를 한 때에 본압류 집행이 있었던 것과 같은 효력이 있으므로, 이 경우에는 가압류를 한 때 본압류가 된 것으로 보아야 한다. 따라서, 앞에서 본 압류 이후 유치권을 취득한 경우와 같이 해석하면 된다.

나. 가압류가 본압류로 이행되지 않은 경우

 가압류가 되었으나 그 가압류에 의한 본압류로 이행되지 않은 경우 가압류 이후에 유치권을 취득한 경우의 효력은 어떠한가.
 토지에 대한 담보권실행 등올 위한 경매가 개시된 후 그 지상건물에 가압류 등기가 경료되었는데, 갑이 채무자인 을 주식회사에게서 건물 점유를 이전받아 그 건물에 관한 공사대금채권을 피담보채권으로 한 유치권을 취득하였고, 그 후 건물에 대한 강제경매가 개시되어 병이 토지 와 건물을 낙찰받은 사안에 대하여 대법원은 다음과 같이 판시하였다.

「부동산에 가압류등기가 경료되면 채무자가 당해 부동산에 관한 처분행위를 하더라도 이로써 가압류채권자에게 대항할 수 없게 되는데, 여기서 처분행위란 당해 부동산을 양도하거나 이에 대해 용익물권, 담보물권 등을 설정하는 행위를 말하고. 특별한 사정이 없는 한 점유의 이전과 같은 사실행위는 이에 해당하지 않는다, 다만 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 자가 제3자에게 당해 부동산의 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치 취득하게 하는 경우 그와 같은 점유의 이전은 처분행위에 해당한다는 것이 의 판례이나, 이는 어디까지나 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 발생한 후에 채무자가 당해 부동산의 점유를 이전함으로써 제3자가 취득 권으로 압류채권자에게 대항할 수 있다고 한다면 경매절차에서의 매수인 이 매수가격 결정의 기초로 삼은 현황조사보고서 나 매각물건명세서 등에서 드러 나지 않는 유치권의 부담을 그대로 인수하게 되어 경매절차의 공정성과 신뢰를 현저히 훼손하게 될 뿐만 아니라,

유치권신고 등을 통해 매수신청인이 위와 같은 유치권의 존재를 알게 되는 경우에는 매수가격의 즉각적인 하락이 초래되어 책임 재산을 신속하고 적정하게 환가하여 채권자의 만족을 얻게 하려는 민사집행제도 의 운영에 심각한 지장을 줄 수 있으므로, 위와 같은 상황하에서는 채무자의 제3 자에 대한 점유이전을 압류의 처분금지효에 저촉되는 처분행위로 봄이 타당하다 는 취지이다. 따라서 이와 달리 부동산에 가압류등기가 경료되어 있을 뿐 현실적 인 매각절차가 이루어지지 않고 있는 상황 하에서는 채무자의 점유이전으로 인하 여 제3자가 유치권을 취득하게 된다고 하더라도 이를 처분행위로 볼 수는 없다. 따라서, 건물에 가압류등기가 경료된 후 을 회사가 갑에게 건물 점유를 이전 한 것은 처분행위에 행당하지 않아 가압류의 처분금지효에 저촉되지 않으므로 갑은 병에게 건물에 대한 유치권을 주장할 수 있다.

좋아요 36