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건축물하자소송건

아파트 하자보수의 책임

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작성자 관리자 작성일17-05-16 15:25 조회316회 좋아요30건

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하자의 책임

사업주체는 공동주택의 하자에 대하여 분양에 따른 담보책임(시공자는 수급인의 담보책임)을 집니다.

담보책임기간은 하자의 중대성, 시설물 내구연한 및 교체 가능성 등을 고려하여 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년의 범위에서 정해집니다.
 


 하자의 책임


 「공동주택관리법」의 적용



 아파트의 관리 방법과 기준, 하자담보책임에 관한 「주택법」 및 「공동주택관리법」의 특별한 규정은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 저촉되어 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 않는 범위에서 효력이 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조의2).






※ 헌법재판소 2008. 7. 31. 선고 2005헌가16 주택법 제46조제1항 등 위헌제청(3항, 부칙 제3조)



「주택법」 부칙 제3항은 ‘법 시행 전에 사용검사나 사용승인을 얻은 공동주택의 담보책임이나 하자보수에 관하여는 「주택법」 제46조의 개정규정을 적용한다’고 하고 있어, 「주택법」이 시행되기 전에 사용검사나 사용승인을 받았다면 그 하자가 발생한 시점이 「주택법」이 시행되기 전이라 하더라도 2005. 5. 26. 개정된 「주택법」을 적용하도록 하였다. 그런데 신법이 시행되기 전에 이미 하자가 발생하였으나, 구법(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」)에 따르면 10년의 하자담보기간 내이지만 신법에 의할 때 내력구조가 아니어서 1 내지 4년의 하자담보기간이 이미 경과된 경우, 공동주택의 소유자로서는 구법 질서 아래에서 이미 형성된 하자담보청구권이 소급적으로 박탈되는 결과가 된다. 이는 소유자가 구법에 따라 적법하게 지니고 있던 신뢰를 심각하게 침해하는 것인 반면, 개정된 「주택법」이 추구하는 공익은 중대한 것이라 보기는 어렵다. 따라서 신법이 시행된 이후에 하자가 발생한 경우뿐만 아니라 이미 구법 아래에서 발생한 하자까지 소급하여 신법을 적용하게 할 필요성이 크지 않다. 그러므로 구법 아래에서 하자가 발생한 경우에 공동주택 소유자들이 지녔던 신뢰이익의 보호가치, 부칙 제3항이 진정소급입법으로서 하자담보청구권을 박탈하는 점에서의 침해의 중대성, 신법을 통하여 실현하고자 하는 공익목적의 중요성 정도를 종합적으로 비교형량 하여 볼 때, 부칙 제3항이 신법 시행 전에 발생한 하자에 대하여서까지 「주택법」을 적용하도록 한 것은 당사자의 신뢰를 「헌법」에 위반된 방법으로 침해하는 것으로서, 신뢰보호원칙에 위배된다.




 다만, 2005년 5월 26일 전에 사용검사 또는 사용승인을 받은 아파트에 관하여는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제9조에 따라 하자담보책임을 물을 수 있습니다.






※ 대법원 2009. 2. 26. 선고 2007다83908 판결



개정 「주택법」의 시행 전에 「주택법」 제29조의 규정에 의한 사용검사 또는 규제「건축법」 제18조의 규정에 의한 사용승인을 얻은 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여도 제46조의 개정 규정을 적용하도록 한 개정 「주택법」 부칙 제3항이 헌법재판소 2008. 7. 31. 선고 2005헌가16 결정에 의하여 위헌 무효라고 선언됨으로써 그 효력이 상실되었고, 또한 사용검사 또는 사용승인은 집합건물의 건축이 완성된 후에 이루어지고 그 후에 바로 피분양자인 구분소유자에게 인도되는데 하자발생의 원인이 되는 부실공사 등 공사의 잘못은 이미 그 때에 모두 발생되어 있어 그 당시에 적용되는 하자담보책임에 관한 법률을 일률적으로 적용하여 담보책임 등을 묻는 것이 신뢰보호나 공평의 견지에서 타당하므로, 개정 집합건물법 부칙 제6조 시행 이전에 사용검사 또는 사용승인을 받은 공동주택에 관하여 그 구분소유자가 집합건물법에 따라 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구하는 경우에는 그 담보책임 및 하자보수에 관하여 개정 「주택법」 제46조를 적용할 수 없고, 따라서 집합건물법 제9조 및 그에 의해 준용되는 「민법」 제667조 내지 제671조에 따라 하자담보책임의 내용 및 범위가 결정된다 할 것이다.



기록에 의하면 원고는 이 사건 아파트의 분양자인 위 피고들을 상대로 집합건물법 제9조에 의하여 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구하고 있음이 분명하고, 원심이 인정한 바와 같이 이 사건 아파트는 집합건물법 부칙 개정 이전인 1995. 4. 25. 사용검사를 받았으므로, 이 사건 아파트에 관하여는 집합건물법 부칙 제6조의 개정에도 불구하고 개정 주택법의 적용이 없고 종전과 마찬가지로 집합건물법 제9조 및 그에 의해 준용되는 「민법」 제667조 내지 제671조에 따라 하자담보책임의 내용 및 범위가 결정된다고 할 것이다.그런데 원심이, 이 사건에 대하여 개정 주택법이 적용된다고 본 것은 잘못이라 할 것이나, 집합건물법 제9조에 의하여 준용되는 민법 제671조에서 정한 하자보수 및 그에 갈음한 손해배상청구권은 내력구조부에 발생한 모든 하자를 대상으로 하는 것이므로, 같은 취지의 원심의 판단은 결론에 있어서 정당하다.




 「공동주택관리법」상 하자담보책임


 하자담보책임



 사업주체(규제「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주 및 「공동주택관리법」 제35조제1항제2호에 따른 행위와 「주택법」 제66조제1항에 따른 리모델링을 수행한 시공자를 포함)는 공동주택의 하자에 대하여 분양에 따른 담보책임(시공자는 수급인의 담보책임을 말함)을 집니다(「공동주택관리법」 제36조제1항).






※ “하자”란 공사상 잘못으로 인하여 균열·침하(沈下)·파손·들뜸·누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 말합니다(「공동주택관리법」 제36조제3항).



※ “사업주체”란 규제「주택법」 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사, 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자 및 그 밖에 「주택법」에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자를 말합니다(「주택법」 제2조제10호).




 담보책임의 기간(이하 “담보책임기간”이라 함)은 하자의 중대성, 시설물 내구연한 및 교체 가능성 등을 고려하여 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년(규제「주택법」 제38조에 따른 장수명 주택의 경우에는 15년)의 범위에서 정합니다. 이 경우 담보책임기간은 다음의 날부터 기산합니다(「공동주택관리법」 제36조제2항).



 전유부분: 입주자에게 인도한 날



 공용부분: 규제「주택법」 제49조에 따른 사용검사일(「주택법」 제49조제4항 단서에 따라 공동주택의 전부에 대하여 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 임시 사용승인일을 말하고, 「주택법」 제49조제1항 단서에 따라 분할 사용검사나 동별 사용검사를 받은 경우에는 그 분할 사용검사일 또는 동별 사용검사일을 말함) 또는 규제「건축법」 제22조에 따른 공동주택의 사용승인일



손해배상책임



 사업주체는 담보책임기간에 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 경우에는 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있습니다(「공동주택관리법」 제37조제2항).



 하자의 범위 및 하자담보책임기간


 시설공사별 하자



 시설공사별 하자는 공사상의 잘못으로 인한 균열·처짐·비틀림·들뜸·침하·파손·붕괴·누수·누출·탈락, 작동 또는 기능불량, 부착·접지 또는 결선 불량, 고사 및 입상불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함이 발생한 경우를 말합니다(「공동주택관리법 시행령」 제37조제2호).



 사업주체가 보수책임을 부담하는 시설공사별 하자담보책임기간은 다음과 같습니다(「공동주택관리법 시행령」 제36조제1항제2호 및 별표 4).

내력구조부별 하자



 내력구조부별 하자는 공동주택 구조체의 일부 또는 전부가 붕괴된 경우 또는 공동주택의 구조안전상 위험을 초래하거나, 그 위험을 초래할 우려가 있는 정도의 균열·침하 등의 결함이 발생한 경우를 말합니다(「공동주택관리법 시행령」 제37조제1호).



 내력구조부별(규제「건축법」 제2조제1항7호에 따른 건물의 주요구조부를 말함) 하자담보책임기간은 10년입니다(「공동주택관리법 시행령」 제36조제1항제1호).

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