[ 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액 이하인 상가건물 임대차 ]

 -그러나 모든 상가건물 임대차에 적용되는 것은 아니고, 지역별로 일정 보증금 이하의 상가건물 임대차에만 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 단서).


- 「상가건물 임대차보호법」은 상가건물을 지역별로 정해진 보증금 이하로 임차하는 경우에 적용되는 것으로, 지역별 보증금의 범위는 아래와 같습니다.

 ◇ 서울특별시 : 4억원 이하

 ◇ 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) : 3억원 이하

※ 과밀억제권역에 해당되는 지역은 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가 산업단지는 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역을 제외)입니다(규제「수도권정비계획법」 제2조제1호, 「수도권정비계획법 시행령」 제2조 및 별표 1).

 ◇ 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 2억4천만원 이하

 ◇ 그 밖의 지역 : 1억8천만원 이하

 -보증금 이외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 임차보증금입니다
 예를 들면, 서울특별시에 소재하는 상가건물에 대해 보증금 5,000만원, 차임 50만원을 매월 지급하기로 약정한 경우에는, 보증금은 1억{(50만원 × 100) + 5,000만원 = 1억원}이 됩니다.


[ 상가건물 임대차보호법의 상가건물 임대차]

「상가건물 임대차보호법」의 주요내용

「상가건물 임대차보호법」은 상가건물 임차인 중 일정 보증금 이하의 임차인만을 보호합니다.

일정 보증금 이하의 상가건물 임차인은, 일정한 요건을 갖춘 경우에는 대항력, 우선변제권, 존속기간 등의 보호를 받을 수 있습니다.

 대항력의 부여

 -상가건물 인도 및 사업자등록 신청

 임대차는 채권이므로 원칙적으로 대항력이 없지만, 「상가건물 임대차보호법」이 적용되는 상가건물 임대차는 그 등기를 하지 않았다 하더라도 임차인이 상가건물을 인도받았고, 사업자등록을 신청했다면 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다

 -임차인의 지위 유지

 대항력을 갖춘 임차인은 상가건물이 매매, 경매 등의 원인으로 소유자가 변경된 경우에도 새로운 소유자에게 임차인으로서의 지위를 주장할 수 있습니다.

 즉, 상가건물이 경매, 매매 등으로 그 건물의 소유자가 변경되어도, 임차인은 임대차 기간이 만료될 때까지 계속 상가건물을 사용·수익할 수 있고, 또한 보증금을 전액 반환받을 때까지 상가건물을 비워주지 않아도 됩니다

 임대차 존속기간의 보장

 임대차 기간 보장
 기간을 정하지 않았거나 기간을 1년 미만으로 정한 상가건물 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다

 임차인의 계약갱신 요구
 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 한 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.

 보증금의 증감청구권 및 증액 제한

 차임 또는 보증금 등 증감 청구
 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동 등으로 차임 또는 보증금이 적정하지 않다고 생각되는 경우 임차인 및 임대인 당사자는 그 증감을 청구할 수 있습니다. 다만, 임대인이 증액을 요구하는 경우에는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 연 9%의 범위 내에서만 증액을 할 수 있습니다.

 우선변제권 인정
 임차인이 ① 상가건물을 인도받고, ② 사업자등록 신청을 했으며, ③ 세무서장으로부터 임대차계약서에 확정일자를 받았다면, 임차건물이 경매 또는 공매되는 경우 그 건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항).

 소액임차인의 최우선변제권 인정

 소액임차인이란
 아래의 임차보증금에 해당되는 상가건물의 임차인을 소액임차인이라 합니다(「상가건물 임대차보호법 시행령」 제6조).

 서울특별시 : 6천500만원 이하

 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) : 5천500만원 이하

 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 3천800만원 이하

 그 밖의 지역 : 3천만원 이하

임차 보증금이란

 보증금 이외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 임차보증금으로 됩니다

 소액 임차인의 최우선 변제권 인정
 소액 임차인은 임차건물이 경매 또는 공매로 소유권이 이전되는 경우, 집행절차에 참가하여 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 가장 우선하여 배당받을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제14조제1항 전단).

 임차권등기명령 신청
 상가건물 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제1항)

 대항력 및 우선변제권
 임차권등기를 마치면 임차인은 임대인 및 제3자에 대해 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 않습니다.

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