유치권행사 제대로 아는 법｜유치권부존재확인의소부터 유치권포기각서까지

1. 유치권행사란 무엇인가

부동산 경매나 공사대금 분쟁에서 유치권행사는 흔히 발생하는 쟁점입니다.
채권자가 공사대금을 받지 못했을 때 건물을 점유하면서 유치권행사를 통해 대금을 확보하려는 것입니다.
따라서 유치권행사는 권리 보호 수단이지만 남용될 경우 법적 분쟁이 됩니다.

2. 유치권부존재확인의소의 필요성

채무자나 매수인 입장에서는 상대방의 유치권행사가 부당하다면 유치권부존재확인의소를 제기해야 합니다.
법원 판결을 통해 유치권부존재확인의소가 인용되면 부당한 유치권행사를 무효화할 수 있습니다.
따라서 유치권부존재확인의소는 경매 절차에서 매우 중요한 방어 수단입니다.

3. 유치권확인의소와 차이점

반대로 채권자 입장에서는 본인의 유치권행사를 인정받기 위해 유치권확인의소를 제기할 수 있습니다.
유치권확인의소는 권리 유효성을 입증하는 소송으로, 유치권행사가 정당하다는 판결을 받아야만 채권 회수가 가능합니다.
즉, 유치권부존재확인의소와 유치권확인의소는 서로 반대되는 소송이지만 모두 유치권행사와 직결됩니다.

4. 유치권소멸시효와 시기 판단

유치권행사에도 시효가 존재합니다. 일반적으로 유치권소멸시효는 공사대금 채권 소멸시효와 동일하게 적용됩니다.
따라서 유치권소멸시효를 도과하면 권리 주장이 불가능합니다.
실무에서는 유치권소멸시효가 지났음에도 불구하고 점유를 계속하는 경우가 많아, 소송으로 해결해야 합니다.

5. 유치권신고와 실무 절차

경매 절차에서 채권자가 유치권행사를 하려면 법원에 유치권신고를 해야 합니다.
이때 유치권신고가 접수되면 매수인은 인수 위험을 안게 됩니다.
따라서 매수인 입장에서는 유치권부존재확인의소를 준비하거나, 유치권포기각서를 요구하는 전략이 필요합니다.

6. 유치권행사하는방법

채권자 입장에서는 유치권행사하는방법을 정확히 알아야 합니다.
실제 점유를 유지하면서 법원에 유치권신고를 하고, 필요하다면 유치권확인의소로 권리를 보장받아야 합니다.
유치권행사하는방법을 잘못 이해하면 권리 자체가 부정될 수 있습니다.

7. 유치권행사절차 정리

일반적인 유치권행사절차는
① 채권 발생 → ② 점유 유지 → ③ 유치권신고 → ④ 필요 시 소송(확인/부존재 확인) → ⑤ 판결에 따른 집행입니다.
따라서 유치권행사절차를 숙지하지 못하면 불리해질 수 있습니다.

8. 유치권용역과 조사 필요성

최근에는 유치권용역을 제공한다는 업체도 많습니다.
하지만 비전문가의 유치권용역은 오히려 사건을 복잡하게 만들 수 있습니다.
유치권행사는 반드시 변호사와 같은 전문가 조언이 필요하며, 불필요한 유치권용역 계약은 피하는 것이 좋습니다.

9. 유치권행사대행 주의사항

일부 업체에서는 유치권행사대행을 명목으로 과도한 수수료를 요구하기도 합니다.
실제 법적 효력을 담보하지 못하는 경우가 많으므로 유치권행사대행은 신중히 접근해야 합니다.
전문 법률가의 유치권행사가 안전합니다.

10. 유치권포기각서 확보

매수인 입장에서는 가장 확실한 방법이 유치권포기각서를 받아두는 것입니다.
유치권포기각서는 향후 분쟁을 예방하고, 안전하게 경매 부동산을 인수하는 데 도움이 됩니다.
따라서 유치권포기각서는 매수인의 필수 전략이라 할 수 있습니다.

☎ 1644-8523
법무법인 로밴드 법무팀은 유치권행사·유치권부존재확인의소·유치권확인의소부터
유치권소멸시효·유치권신고·유치권포기각서까지
모든 절차를 전문적으로 도와드립니다.

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