아파트 하자보수 분양계약과 다르게 지어진 아파트
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분양계약과 다르게 지어진 아파트
분양을 받은 아파트에 입주한 후에 분양계약과 다른 부분이 있는 경우에는 먼저 분양계약서의 내용을 확인해야 합니다.
분양계약서의 내용 외에 분양공고, 카탈로그, 모델하우스 및 분양광고 등의 내용도 경우에 따라서는 분양계약의 내용으로 인정될 수 있습니다.
아파트가 분양계약의 내용과 다르게 지어진 경우 분양계약자는 계약을 해제하거나 그 사업주체로부터 대금감액, 손해배상을 받을 수 있습니다.
분양계약에 포함되는 것
분양(주택공급)계약서의 내용
사업주체(규제「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 같은 건축물로 하여 규제「주택법」 제16조제1항에 따른 호수 이상으로 건설·공급하는 건축주와 「주택법」 제29조에 따라 사용검사를 받은 주택을 사업주체로부터 일괄하여 양수받은 자를 포함)와 주택을 공급받는 자가 체결하는 주택공급계약서에는 다음의 내용이 포함되어야 합니다(「주택법」 제54조제1항제2호 및 「주택공급에 관한 규칙」 제59조제2항).
입주예정일
연대보증인 또는 분양보증기관의 분양보증을 받은 경우에는 보증약관 등 보증내용
호당 또는 세대당 주택공급면적(공동주택의 경우에는 주거전용면적, 주거공용면적 및 그 밖의 공용면적을 구분하여 표시해야 함) 및 대지면적
입주금과 그 납부시기
연체료의 산정 및 납부방법
지체상금의 산정 및 지급방법
주택도시기금이나 금융기관으로부터 주택건설자금의 융자를 받아 입주자에게 제공하는 경우 입주자가 납부할 입주금으로의 융자전환 계획, 그 이자를 부담하는 시기 및 입주자가 융자전환을 원하지 않는 경우의 사업주체에 대한 융자금 상환절차. 이 경우 주택공급계약서에는 입주자가 납부할 입주금으로의 융자전환을 원하지 않는 경우에는 세대별 융자금액에 해당하는 입주금을 입주자가 주택건설자금을 융자한 은행이 관리하는 계좌에 직접 납부하여 사업주체에 대한 융자금이 상환되게 할 수 있는 내용이 포함되어야 합니다.
「공동주택관리법 시행령」 제36조 및 제37조에 따른 하자담보책임의 기간 및 범위
해약조건
공공임대주택의 경우 「공공주택 특별법 시행규칙」 제25조에 따른 관리 및 임대기간만료 후의 재계약에 관한 사항
분양전환공공임대주택인 경우 분양시기, 분양예정가격의 산출 등 분양전환조건에 관한 사항
이중당첨 및 부적격당첨 등으로 인한 계약취소에 관한 사항
「주택도시기금법 시행령」 제8조에 따른 제2종국민주택채권 매입의무 위반으로 인한 계약취소에 관한 사항
그 밖에 입주자모집승인권자가 필요하다고 인정하는 사항
※ “사업주체”란 규제「주택법」 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사, 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자 및 그 밖에 「주택법」에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자를 말합니다(「주택법」 제2조제10호).
분양(입주자모집)공고의 내용
계약서를 작성할 때 분양공고의 내용을 변경한다는 내용이 없는 경우에는 분양공고가 계약의 내용이 될 수 있습니다.
※ 대법원 1996. 12. 10. 선고 94다56098 판결
[1] 주택건설사업주체의 입주자모집공고는 주택공급계약의 청약 그 자체라고는 할 수 없지만, 그 분양공고는 대량의 주택공급거래에서 불특정 다수의 수요자에게 주택공급계약의 내용을 일률적으로 미리 알리고 그 내용에 따른 주택공급청약을 하게 한 후 추첨을 거쳐 당첨자와 사이에 정형화된 주택공급계약을 체결하기 위한 절차로서, 사업주체로서는 당첨자와의 분양계약 체결 시에 특단의 사정이 없는 한 입주자모집공고와 같은 내용의 계약을 체결하게 되고, 한편 구 「주택공급에 관한 규칙」(1989. 3. 29. 건설부령 제447호로 개정되기 전의 것)은 사업주체가 작성하는 주택공급계약서에는 분양가격과 납부시기, 공급되는 주택면적(전용면적 및 공용면적)과 대지면적 등을 반드시 포함시키도록 규정하고 있으며, 아파트 분양계약서상 공유대지의 증가나 감소가 있을 경우 그에 대한 대금청구를 할 수 없다는 조항을 두고 있다면 이는 계약상의 일정한 공유대지면적을 전제하지 않고는 성립될 수 없는 조항이므로, 비록 아파트 분양계약서상의 공유대지 표기란이 공란이었다 하더라도 분양계약자들과 주택건설사업자는 해당 아파트에 대한 분양계약을 체결함에 있어서 공유대지면적에 관하여는 분양공고의 내용을 계약내용의 일부로 흡수시키기로 하는 묵시적인 합의가 있었다고 볼 것이다.
분양광고의 내용
분양광고 및 모델하우스의 조건 또는 분양회사가 한 설명 중 구체적 거래조건인 아파트의 외형·재질 등에 관한 사항은 분양계약 시에 다른 사정이 없는 한 분양계약의 내용이 될 수 있습니다.
※ 대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812 판결
[1] 상가나 아파트의 분양광고의 내용은 청약의 유인으로서의 성질을 갖는 데 불과한 것이 일반적이라 할 수 있다. 그런데 선분양·후시공의 방식으로 분양되는 대규모 아파트단지의 거래 사례에 있어서 분양계약서에는 동·호수·평형·입주예정일·대금지급방법과 시기 정도만이 기재되어 있고 분양계약의 목적물인 아파트 및 그 부대시설의 외형·재질·구조 및 실내장식 등에 관하여 구체적인 내용이 기재되어 있지 않는 경우가 있는바, 분양계약의 목적물인 아파트에 관한 외형·재질 등이 제대로 특정되지 않은 상태에서 체결된 분양계약은 그 자체로서 완결된 것이라고 보기 어렵다 할 것이므로, 비록 분양광고의 내용, 모델하우스의 조건 또는 그 무렵 분양회사가 수분양자에게 행한 설명 등이 비록 청약의 유인에 불과하다 할지라도 그러한 광고 내용이나 조건 또는 설명 중 구체적 거래조건, 즉 아파트의 외형·재질 등에 관한 것으로서 사회통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 계약 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 관한 한 수분양자들은 이를 신뢰하고 분양계약을 체결하는 것이고 분양자들도 이를 알고 있었다고 보아야 할 것이므로, 분양계약 시에 달리 이의를 유보하였다는 등의 특단의 사정이 없는 한, 분양자와 수분양자 사이에 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 봄이 상당하다.
[2] 분양계약의 목적물인 아파트의 외형·재질에 관하여 별다른 내용이 없는 분양계약서는 그 자체로서 완결된 것이라고 보기 어려우므로 위 아파트 분양계약은 목적물의 외형·재질 등이 견본주택(모델하우스) 및 각종 인쇄물에 의하여 구체화될 것을 전제로 하는 것이라고 보아, 광고 내용 중 도로확장 등 아파트의 외형·재질과 관계가 없을 뿐만 아니라 사회통념에 비추어 보더라도 수분양자들 입장에서 분양자가 그 광고 내용을 이행한다고 기대할 수 없는 것은 그 광고 내용이 그대로 분양계약의 내용을 이룬다고 볼 수 없지만, 이와 달리 온천 광고, 바닥재(원목마루) 광고, 유실수단지 광고 및 테마공원 광고는 아파트의 외형·재질 등에 관한 것으로서, 콘도회원권 광고는 아파트에 관한 것은 아니지만 부대시설에 준하는 것이고 또한 이행 가능하다는 점에서, 각 분양계약의 내용이 된다고 한 사례.
모델하우스의 내용
입주자들이 모델하우스를 보고 계약을 하는 경우가 많은데, 모델하우스의 자재나 견본이 실제 아파트와 다를 경우에는 모델하우스의 견본이 계약의 내용이 될 수 있습니다.
※ 창원지방법원 2007. 4. 19. 선고 2006가합3233,9477 판결
아파트의 1층 분양가를 다른 기준층과 동일하게 책정하여 분양하면서 수분양자들에게 1층 세대를 위한 전용정원의 설치로 다른 기준층과 분양가의 차이가 없게 되었다고 설명하였고, 모델하우스 내에 1층 전용정원의 견본을 설치, 전시하여 둔 점, 한편 이 사건 아파트 1층 수분양자인 원고들로서는 통상적으로 아파트 1층의 재산적 가치가 다른 기준층보다 떨어짐에도 불구하고 이 사건 아파트에 모델하우스에 설치된 것과 동일한 정도의 면적이나 성상을 구비한 1층 전용정원이 설치될 경우 1층과 다른 기준층의 재산적 가치 차이를 상쇄시킬 수 있을 것이라고 기대하고 분양계약체결에 이르렀을 것으로 보이는 점 등을 종합하여 보면, 피고가 분양 당시 분양광고나 모델하우스의 견본정원의 설치 및 전시 등을 통하여 제시한 1층 전용정원에 관한 사항은 단순한 청약의 유인이 아니라 분양계약의 내용을 이루는 것으로 봄이 상당하다.
피해구제방법
담보책임
분양계약 당시의 면적보다 부족한 경우 등에는 분양계약자는 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있고(「민법」 제574조 및 제572조제1항), 남은 부분만이었으면 사지 않았을 경우에는 계약 전부를 해제할 수 있습니다(「민법」 제574조 및 제572조제2항).
이 경우 분양계약자는 감액청구 또는 계약해제 외에 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제574조 및 제572조제3항).
※ 대법원 1996. 12. 10. 선고 94다56098 판결
[2] 아파트 분양계약이 수량을 지정한 매매에 해당된다 하더라도, 이전등기된 공유대지지분이 부족하게 된 원인이 분양계약 당시 분양계약자들과 주택건설사업자가 공유지분 산정의 기초가 되는 아파트 대지를 실제와 다르게 잘못 알고 있었기 때문이 아니라, 주택건설사업자가 분양계약 당시 공유지분 산정의 기초가 된 아파트 대지 중 일부를 분양계약 후에 비로소 공용시설용 대지에 편입하여 시에 기부채납하였기 때문이라면, 주택건설사업자에 대하여 「민법」 제574조에 따른 담보책임을 물을 수는 없다.
계약의 해제 및 원상회복
주택건설사업자에게 책임 있는 사유로 분양계약의 이행이 불가능한 경우에는 분양계약자는 계약을 해제하고(「민법」 제546조), 원상회복으로써 금전을 반환받을 수 있습니다(「민법」 제548조).
※ 대법원 1996. 12. 10. 선고 94다56098 판결
[3] 주택건설사업자가 분양계약 당시 공유지분 산정의 기초가 된 아파트 대지의 일부를 분양계약 후에 시에 기부채납함으로써 분양계약자들 또는 공유대지지분등기 경료 전에 분양계약자로부터 분양계약상의 지위를 양도받은 자들에게 분양공고 및 분양계약 당시 보다 면적이 감소한 평형별 공유대지면적을 공급한 경우, 아파트 분양계약에 따른 공유대지지분 이전의무는 감소된 지분 범위 내에서 이행불능이 된 것으로 보아야 하므로, 분양계약자들 또는 공유대지지분등기 경료 전에 분양계약자로부터 분양계약상의 지위를 양도받은 자들의 해제 의사표시로써 감소된 공유지분 범위 내에서 분양계약의 일부 해제가 가능하고, 그와 같은 경우 주택건설사업자는 원상회복으로써 그들에게 감소된 공유지분에 상당하는 대금을 반환할 의무가 있다.
채무불이행책임
주택건설사업자가 분양계약의 내용에 따른 이행을 하지 않은 경우에는 분양계약자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그러나 주택건설사업자의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 경우에는 손해배상을 청구할 수 없습니다(「민법」 제390조).
※ 창원지방법원 2007. 4. 19. 선고 2006가합3233,9477 판결
피고는 수분양자들에게 적어도 분양 당시 모델하우스에 설치, 전시되어 있던 것과 동일한 정도의 면적과 성상을 구비한 1층 전용정원을 설치할 분양계약상 의무가 있다고 할 것인데, 이 사건 아파트에 1층 전용정원의 시설 일부를 설치하기는 하였으나 이는 분양 당시 모델하우스에 설치, 전시되어 있던 것과 동일한 정도의 면적과 성상을 갖추지 못한 것으로 인정되므로, 피고는 자신의 불완전한 채무이행으로 인하여 이 사건 아파트 1층 수분양자인 원고들이 입은 손해를 배상할 의무가 있다.
분양공고 후 사업계획 변경 시 입주예정자의 동의 필요
규제「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획승인권자는 사업주체가 입주자모집의 공고(「주택법」 제5조제2항 및 제3항에 따른 사업주체가 주택을 건설하는 경우에는 「주택법」 제15조제1항 또는 제3항에 따른 사업계획승인을 말함)를 한 후에는 다음의 어느 하나에 해당하는 사업계획의 변경을 승인해서는 안 됩니다. 다만, 사업주체가 미리 입주예정자(「주택법」 제15조제3항에 따라 주택단지를 공구별로 건설·공급하여 기존 공구에 입주자가 있는 경우 제2호에 관하여는 그 입주자를 포함)에게 사업계획의 변경에 관한 사항을 통보하여 입주예정자 80퍼센트 이상의 동의를 받은 경우에는 사업계획의 변경을 승인할 수 있습니다(「주택법」 제15조제3항 및 규제「주택법 시행규칙」 제13조제3항).
1. 주택(공급계약이 체결된 주택만 해당)의 공급가격에 변경을 초래하는 사업비의 증액
2. 호당 또는 세대당 주택공급면적(바닥면적에 산입되는 면적으로서 사업주체가 공급하는 주택의 면적을 말함) 및 대지지분의 변경. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외함.
√ 호당 또는 세대당 공용면적(「주택법 시행규칙」 제2조제2항제2호 가목에 따른 공용면적을 말함) 또는 대지지분의 2퍼센트 이내의 증감. 이 경우 대지지분의 감소는 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」 제2조제4호의2에 따른 지적확정측량에 따라 대지지분의 감소가 부득이하다고 사업계획승인권자가 인정하는 경우로서 사업주체가 입주예정자에게 대지지분의 감소 내용과 사유를 통보한 경우로 한정함
√ 입주예정자가 없는 동 단위 공동주택의 세대당 주택공급면적의 변경
「소비자분쟁해결기준」에 따른 보상
소비자와 사업자 사이에 발생한 분쟁을 원활하게 해결하기 위해 공정거래위원회는 「소비자분쟁해결기준」(공정거래위원회 고시 제2016-15호, 2016. 10. 26. 발령·시행)을 마련하고 있습니다(「소비자기본법」 제16조제2항 및 「소비자기본법 시행령」 제8조제3항).
「소비자분쟁해결기준」은 소비자와 사업자(이하 “분쟁당사자”라 함) 사이에 분쟁해결방법에 관한 별도의 약정이 없거나 있더라도 소비자에게 지나치게 불리하거나 부당한 경우에 분쟁해결을 위한 합의·권고의 기준이 됩니다(「소비자분쟁해결기준」 제1조).
분쟁당사자 간에 합의가 이루어지지 않을 경우 분쟁당사자는 중앙행정기관의 장, 시·도지사, 한국소비자원장 또는 소비자단체에게 그 피해구제를 청구할 수 있습니다(「소비자분쟁해결기준」 제2조).
피해유형에 따른 보상기준은 다음과 같습니다(「소비자기본법」 제16조제2항, 「소비자기본법 시행령」 제8조제3항 및 「소비자분쟁해결기준」 별표 Ⅱ 제51호).
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분양을 받은 아파트에 입주한 후에 분양계약과 다른 부분이 있는 경우에는 먼저 분양계약서의 내용을 확인해야 합니다.
분양계약서의 내용 외에 분양공고, 카탈로그, 모델하우스 및 분양광고 등의 내용도 경우에 따라서는 분양계약의 내용으로 인정될 수 있습니다.
아파트가 분양계약의 내용과 다르게 지어진 경우 분양계약자는 계약을 해제하거나 그 사업주체로부터 대금감액, 손해배상을 받을 수 있습니다.
분양계약에 포함되는 것
분양(주택공급)계약서의 내용
사업주체(규제「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 같은 건축물로 하여 규제「주택법」 제16조제1항에 따른 호수 이상으로 건설·공급하는 건축주와 「주택법」 제29조에 따라 사용검사를 받은 주택을 사업주체로부터 일괄하여 양수받은 자를 포함)와 주택을 공급받는 자가 체결하는 주택공급계약서에는 다음의 내용이 포함되어야 합니다(「주택법」 제54조제1항제2호 및 「주택공급에 관한 규칙」 제59조제2항).
입주예정일
연대보증인 또는 분양보증기관의 분양보증을 받은 경우에는 보증약관 등 보증내용
호당 또는 세대당 주택공급면적(공동주택의 경우에는 주거전용면적, 주거공용면적 및 그 밖의 공용면적을 구분하여 표시해야 함) 및 대지면적
입주금과 그 납부시기
연체료의 산정 및 납부방법
지체상금의 산정 및 지급방법
주택도시기금이나 금융기관으로부터 주택건설자금의 융자를 받아 입주자에게 제공하는 경우 입주자가 납부할 입주금으로의 융자전환 계획, 그 이자를 부담하는 시기 및 입주자가 융자전환을 원하지 않는 경우의 사업주체에 대한 융자금 상환절차. 이 경우 주택공급계약서에는 입주자가 납부할 입주금으로의 융자전환을 원하지 않는 경우에는 세대별 융자금액에 해당하는 입주금을 입주자가 주택건설자금을 융자한 은행이 관리하는 계좌에 직접 납부하여 사업주체에 대한 융자금이 상환되게 할 수 있는 내용이 포함되어야 합니다.
「공동주택관리법 시행령」 제36조 및 제37조에 따른 하자담보책임의 기간 및 범위
해약조건
공공임대주택의 경우 「공공주택 특별법 시행규칙」 제25조에 따른 관리 및 임대기간만료 후의 재계약에 관한 사항
분양전환공공임대주택인 경우 분양시기, 분양예정가격의 산출 등 분양전환조건에 관한 사항
이중당첨 및 부적격당첨 등으로 인한 계약취소에 관한 사항
「주택도시기금법 시행령」 제8조에 따른 제2종국민주택채권 매입의무 위반으로 인한 계약취소에 관한 사항
그 밖에 입주자모집승인권자가 필요하다고 인정하는 사항
※ “사업주체”란 규제「주택법」 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사, 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자 및 그 밖에 「주택법」에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자를 말합니다(「주택법」 제2조제10호).
분양(입주자모집)공고의 내용
계약서를 작성할 때 분양공고의 내용을 변경한다는 내용이 없는 경우에는 분양공고가 계약의 내용이 될 수 있습니다.
※ 대법원 1996. 12. 10. 선고 94다56098 판결
[1] 주택건설사업주체의 입주자모집공고는 주택공급계약의 청약 그 자체라고는 할 수 없지만, 그 분양공고는 대량의 주택공급거래에서 불특정 다수의 수요자에게 주택공급계약의 내용을 일률적으로 미리 알리고 그 내용에 따른 주택공급청약을 하게 한 후 추첨을 거쳐 당첨자와 사이에 정형화된 주택공급계약을 체결하기 위한 절차로서, 사업주체로서는 당첨자와의 분양계약 체결 시에 특단의 사정이 없는 한 입주자모집공고와 같은 내용의 계약을 체결하게 되고, 한편 구 「주택공급에 관한 규칙」(1989. 3. 29. 건설부령 제447호로 개정되기 전의 것)은 사업주체가 작성하는 주택공급계약서에는 분양가격과 납부시기, 공급되는 주택면적(전용면적 및 공용면적)과 대지면적 등을 반드시 포함시키도록 규정하고 있으며, 아파트 분양계약서상 공유대지의 증가나 감소가 있을 경우 그에 대한 대금청구를 할 수 없다는 조항을 두고 있다면 이는 계약상의 일정한 공유대지면적을 전제하지 않고는 성립될 수 없는 조항이므로, 비록 아파트 분양계약서상의 공유대지 표기란이 공란이었다 하더라도 분양계약자들과 주택건설사업자는 해당 아파트에 대한 분양계약을 체결함에 있어서 공유대지면적에 관하여는 분양공고의 내용을 계약내용의 일부로 흡수시키기로 하는 묵시적인 합의가 있었다고 볼 것이다.
분양광고의 내용
분양광고 및 모델하우스의 조건 또는 분양회사가 한 설명 중 구체적 거래조건인 아파트의 외형·재질 등에 관한 사항은 분양계약 시에 다른 사정이 없는 한 분양계약의 내용이 될 수 있습니다.
※ 대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812 판결
[1] 상가나 아파트의 분양광고의 내용은 청약의 유인으로서의 성질을 갖는 데 불과한 것이 일반적이라 할 수 있다. 그런데 선분양·후시공의 방식으로 분양되는 대규모 아파트단지의 거래 사례에 있어서 분양계약서에는 동·호수·평형·입주예정일·대금지급방법과 시기 정도만이 기재되어 있고 분양계약의 목적물인 아파트 및 그 부대시설의 외형·재질·구조 및 실내장식 등에 관하여 구체적인 내용이 기재되어 있지 않는 경우가 있는바, 분양계약의 목적물인 아파트에 관한 외형·재질 등이 제대로 특정되지 않은 상태에서 체결된 분양계약은 그 자체로서 완결된 것이라고 보기 어렵다 할 것이므로, 비록 분양광고의 내용, 모델하우스의 조건 또는 그 무렵 분양회사가 수분양자에게 행한 설명 등이 비록 청약의 유인에 불과하다 할지라도 그러한 광고 내용이나 조건 또는 설명 중 구체적 거래조건, 즉 아파트의 외형·재질 등에 관한 것으로서 사회통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 계약 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 관한 한 수분양자들은 이를 신뢰하고 분양계약을 체결하는 것이고 분양자들도 이를 알고 있었다고 보아야 할 것이므로, 분양계약 시에 달리 이의를 유보하였다는 등의 특단의 사정이 없는 한, 분양자와 수분양자 사이에 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 봄이 상당하다.
[2] 분양계약의 목적물인 아파트의 외형·재질에 관하여 별다른 내용이 없는 분양계약서는 그 자체로서 완결된 것이라고 보기 어려우므로 위 아파트 분양계약은 목적물의 외형·재질 등이 견본주택(모델하우스) 및 각종 인쇄물에 의하여 구체화될 것을 전제로 하는 것이라고 보아, 광고 내용 중 도로확장 등 아파트의 외형·재질과 관계가 없을 뿐만 아니라 사회통념에 비추어 보더라도 수분양자들 입장에서 분양자가 그 광고 내용을 이행한다고 기대할 수 없는 것은 그 광고 내용이 그대로 분양계약의 내용을 이룬다고 볼 수 없지만, 이와 달리 온천 광고, 바닥재(원목마루) 광고, 유실수단지 광고 및 테마공원 광고는 아파트의 외형·재질 등에 관한 것으로서, 콘도회원권 광고는 아파트에 관한 것은 아니지만 부대시설에 준하는 것이고 또한 이행 가능하다는 점에서, 각 분양계약의 내용이 된다고 한 사례.
모델하우스의 내용
입주자들이 모델하우스를 보고 계약을 하는 경우가 많은데, 모델하우스의 자재나 견본이 실제 아파트와 다를 경우에는 모델하우스의 견본이 계약의 내용이 될 수 있습니다.
※ 창원지방법원 2007. 4. 19. 선고 2006가합3233,9477 판결
아파트의 1층 분양가를 다른 기준층과 동일하게 책정하여 분양하면서 수분양자들에게 1층 세대를 위한 전용정원의 설치로 다른 기준층과 분양가의 차이가 없게 되었다고 설명하였고, 모델하우스 내에 1층 전용정원의 견본을 설치, 전시하여 둔 점, 한편 이 사건 아파트 1층 수분양자인 원고들로서는 통상적으로 아파트 1층의 재산적 가치가 다른 기준층보다 떨어짐에도 불구하고 이 사건 아파트에 모델하우스에 설치된 것과 동일한 정도의 면적이나 성상을 구비한 1층 전용정원이 설치될 경우 1층과 다른 기준층의 재산적 가치 차이를 상쇄시킬 수 있을 것이라고 기대하고 분양계약체결에 이르렀을 것으로 보이는 점 등을 종합하여 보면, 피고가 분양 당시 분양광고나 모델하우스의 견본정원의 설치 및 전시 등을 통하여 제시한 1층 전용정원에 관한 사항은 단순한 청약의 유인이 아니라 분양계약의 내용을 이루는 것으로 봄이 상당하다.
피해구제방법
담보책임
분양계약 당시의 면적보다 부족한 경우 등에는 분양계약자는 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있고(「민법」 제574조 및 제572조제1항), 남은 부분만이었으면 사지 않았을 경우에는 계약 전부를 해제할 수 있습니다(「민법」 제574조 및 제572조제2항).
이 경우 분양계약자는 감액청구 또는 계약해제 외에 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제574조 및 제572조제3항).
※ 대법원 1996. 12. 10. 선고 94다56098 판결
[2] 아파트 분양계약이 수량을 지정한 매매에 해당된다 하더라도, 이전등기된 공유대지지분이 부족하게 된 원인이 분양계약 당시 분양계약자들과 주택건설사업자가 공유지분 산정의 기초가 되는 아파트 대지를 실제와 다르게 잘못 알고 있었기 때문이 아니라, 주택건설사업자가 분양계약 당시 공유지분 산정의 기초가 된 아파트 대지 중 일부를 분양계약 후에 비로소 공용시설용 대지에 편입하여 시에 기부채납하였기 때문이라면, 주택건설사업자에 대하여 「민법」 제574조에 따른 담보책임을 물을 수는 없다.
계약의 해제 및 원상회복
주택건설사업자에게 책임 있는 사유로 분양계약의 이행이 불가능한 경우에는 분양계약자는 계약을 해제하고(「민법」 제546조), 원상회복으로써 금전을 반환받을 수 있습니다(「민법」 제548조).
※ 대법원 1996. 12. 10. 선고 94다56098 판결
[3] 주택건설사업자가 분양계약 당시 공유지분 산정의 기초가 된 아파트 대지의 일부를 분양계약 후에 시에 기부채납함으로써 분양계약자들 또는 공유대지지분등기 경료 전에 분양계약자로부터 분양계약상의 지위를 양도받은 자들에게 분양공고 및 분양계약 당시 보다 면적이 감소한 평형별 공유대지면적을 공급한 경우, 아파트 분양계약에 따른 공유대지지분 이전의무는 감소된 지분 범위 내에서 이행불능이 된 것으로 보아야 하므로, 분양계약자들 또는 공유대지지분등기 경료 전에 분양계약자로부터 분양계약상의 지위를 양도받은 자들의 해제 의사표시로써 감소된 공유지분 범위 내에서 분양계약의 일부 해제가 가능하고, 그와 같은 경우 주택건설사업자는 원상회복으로써 그들에게 감소된 공유지분에 상당하는 대금을 반환할 의무가 있다.
채무불이행책임
주택건설사업자가 분양계약의 내용에 따른 이행을 하지 않은 경우에는 분양계약자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그러나 주택건설사업자의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 경우에는 손해배상을 청구할 수 없습니다(「민법」 제390조).
※ 창원지방법원 2007. 4. 19. 선고 2006가합3233,9477 판결
피고는 수분양자들에게 적어도 분양 당시 모델하우스에 설치, 전시되어 있던 것과 동일한 정도의 면적과 성상을 구비한 1층 전용정원을 설치할 분양계약상 의무가 있다고 할 것인데, 이 사건 아파트에 1층 전용정원의 시설 일부를 설치하기는 하였으나 이는 분양 당시 모델하우스에 설치, 전시되어 있던 것과 동일한 정도의 면적과 성상을 갖추지 못한 것으로 인정되므로, 피고는 자신의 불완전한 채무이행으로 인하여 이 사건 아파트 1층 수분양자인 원고들이 입은 손해를 배상할 의무가 있다.
분양공고 후 사업계획 변경 시 입주예정자의 동의 필요
규제「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획승인권자는 사업주체가 입주자모집의 공고(「주택법」 제5조제2항 및 제3항에 따른 사업주체가 주택을 건설하는 경우에는 「주택법」 제15조제1항 또는 제3항에 따른 사업계획승인을 말함)를 한 후에는 다음의 어느 하나에 해당하는 사업계획의 변경을 승인해서는 안 됩니다. 다만, 사업주체가 미리 입주예정자(「주택법」 제15조제3항에 따라 주택단지를 공구별로 건설·공급하여 기존 공구에 입주자가 있는 경우 제2호에 관하여는 그 입주자를 포함)에게 사업계획의 변경에 관한 사항을 통보하여 입주예정자 80퍼센트 이상의 동의를 받은 경우에는 사업계획의 변경을 승인할 수 있습니다(「주택법」 제15조제3항 및 규제「주택법 시행규칙」 제13조제3항).
1. 주택(공급계약이 체결된 주택만 해당)의 공급가격에 변경을 초래하는 사업비의 증액
2. 호당 또는 세대당 주택공급면적(바닥면적에 산입되는 면적으로서 사업주체가 공급하는 주택의 면적을 말함) 및 대지지분의 변경. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외함.
√ 호당 또는 세대당 공용면적(「주택법 시행규칙」 제2조제2항제2호 가목에 따른 공용면적을 말함) 또는 대지지분의 2퍼센트 이내의 증감. 이 경우 대지지분의 감소는 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」 제2조제4호의2에 따른 지적확정측량에 따라 대지지분의 감소가 부득이하다고 사업계획승인권자가 인정하는 경우로서 사업주체가 입주예정자에게 대지지분의 감소 내용과 사유를 통보한 경우로 한정함
√ 입주예정자가 없는 동 단위 공동주택의 세대당 주택공급면적의 변경
「소비자분쟁해결기준」에 따른 보상
소비자와 사업자 사이에 발생한 분쟁을 원활하게 해결하기 위해 공정거래위원회는 「소비자분쟁해결기준」(공정거래위원회 고시 제2016-15호, 2016. 10. 26. 발령·시행)을 마련하고 있습니다(「소비자기본법」 제16조제2항 및 「소비자기본법 시행령」 제8조제3항).
「소비자분쟁해결기준」은 소비자와 사업자(이하 “분쟁당사자”라 함) 사이에 분쟁해결방법에 관한 별도의 약정이 없거나 있더라도 소비자에게 지나치게 불리하거나 부당한 경우에 분쟁해결을 위한 합의·권고의 기준이 됩니다(「소비자분쟁해결기준」 제1조).
분쟁당사자 간에 합의가 이루어지지 않을 경우 분쟁당사자는 중앙행정기관의 장, 시·도지사, 한국소비자원장 또는 소비자단체에게 그 피해구제를 청구할 수 있습니다(「소비자분쟁해결기준」 제2조).
피해유형에 따른 보상기준은 다음과 같습니다(「소비자기본법」 제16조제2항, 「소비자기본법 시행령」 제8조제3항 및 「소비자분쟁해결기준」 별표 Ⅱ 제51호).
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